집주인과 임차인의, 거래과정 - RENT -4부

 

집주인과 임차인 의 이해관계? 어떤 분들을 주택을 구입하는 것도 아니고 1~2년 거주할 렌트 구하는데 무얼 그렇게 복잡하냐고 말씀하십니다.

물론 일리가 있는 말이기도 합니다.

 

하지만, 주택은 구입하기 까지가 어려워서 그렇지 일단 구입을 하고 나면 본인 소유이기 때문에 다른 사람의 관계 때문에 어려운 일은 없습니다.

하지만, 렌트를 구해서 해당 유닛에서 거주한다는 것은 집주인과 임차인이 계약서에 서로 동의를 하고 집주인의 집에 임차인이 사용료를 지불하고 체류한다는 것입니다. 따라서 집주인과 임차인 사이에 일련의 관계가 형성됩니다.

 

즉, 임차인은 사용료를 지불하는 것이기에 이에 대한 권리도 있지만 자신의 주택은 아니기 때문에 해당 주택을 계약조건대로 잘 사용해야 할 의무 또한 발생합니다.

이와 반면에 집주인은 임차인으로부터 렌트비를 받기 때문에 매월 받는 렌트비에 합당하는 가치를 임차인이 누릴 수 있도록 협조해야 할 책임과 자신의 자산을 잘 관리하고 보호받을 권리 또한 존재한다는 것입니다.

 

그리고 집주인과 임차인 의 모든 권리와 의미 이전에, 한사람의 주거문제는 의식주의 한 축을 이루는 중요한 기본권이기 때문에, 생존권에 대한 보장이라는 조금은 원천적인 개념도 적용됩니다.

이런 이유에서 렌트거래의 가장 큰 축인 집주인과 임차인의 렌트거래에서 중개인과 함께 어떻게 관계가 형성되는지 알면, 보다 효과적인 거래는 물론 집주인과 임차인에 대한 이해관계에 도움이 되리라고 생각됩니다.

 

 

1. 집주인과 임차인 을 각각 대변하는 중개인

 

일단 집주인과 임차인을 각각 대변하는 중개인이 존재합니다.

집주인 쪽 중개인은 집주인이 렌트를 주고자 하는 유닛을 임차인들이 검색할 수 있도록 부동산 시장에 올리기 때문에 Listing Agent라고 하고,

임차인 쪽 중개인은 임차인인 원하는 매물을 부동산 시장에서 실제로 구입해서 시장의 매물리스트에서 내리게 됨으로 Buying Agent라고 합니다.

정확하게 하면 Leasing 이라고 할 수 있겠습니다.

 

 

2. 중개인들이 소속된 부동산 회사

 

그리고 이 두 중개인들은 각각 소속되어 있는 부동산 회사가 있습니다.

따라서 집주인과 임차인은 각각의 중개인과 계약을 맺고 거래를 하는 것이지만, 실제로는 각각의 중개인이 소속되어 있는 부동산회사끼리 거래를 한다고 볼 수 있습니다.

즉, 각각의 중개인은 각자 소속된 부동산 회사를 대신해서 집주인 또는 임차인을 위해서 일하게 되는 것입니다.

 

 

3. 집주인과 임차인 ,중개인의 계약

 

이런 계약관계 때문에 집주인과 임차인은 서로의 거래계약서 이외에 부동사회사에 소속된 중개인과도 거래계약서도 작성해야 하는 것입니다.

따라서 부동산 회사에 소속된 중개인과의 계약을 위해서 Working with realtor, Seller Representation Agreement 또는 Buyer Representation Agreement에 싸인하게 됩니다.

 

 

4. 계약서; 오퍼(Agreement to Lease)

 

그리고 위의 계약이 성립된 후에, 서로의 중개인이 Agreement to Lease라는 본격적인 렌트 계약서를 집주인과 임차인의 동의 하에 작성되어 싸인을 받으면 법적 효력을 발생하게 됩니다.

여기서 언급된 Agreement to Lease라는 문서가 모두가 흔히 말하는 오퍼가 되겠습니다.

다시 한번 정리 드리면, 한 개의 렌트계약에는 엄밀하게 3개의 계약이 존재하게 되는데,

 

하나가 집주인과 임차인 의 거래를 대신해줄 중개인과의 계약이고,

또 다른 하나는 중개인과 소속되어 있는 부동산회사와의 계약, 나머지 하나가 실제 거래에 대한 계약이라는 것입니다.

이렇게 모든 계약서를 작성하고 오퍼까지 싸인이 완료된 후, 임차인이 첫 달과 마지막 달 디파짓(Deposit)을 집주인 쪽 중개인이 소속된 부동산회사에 가져다 주고 영수증을 받게 되면 일단 렌트거래가 성립하게 됩니다.

 

그럼 이제 남은 것은 임차인이 보험에 가입하고 유틸리티 납부명의를 임차인의 이름으로 바꾼 후 Closing을 하게 됩니다.

많은 분들이 렌트를 너무 쉽게만 생각하거나, 집주인은 비싸게 임차인은 싸게 렌트비를 주고 받으면 되는 것이 아니냐고 생각하는 경향이 강합니다.

하지만, 렌트 거래는 집주인과 임차인의 중개인들까지 모두 4명에 거래에 진행되고,

주택을 사고 파는 것과 달리 변호사가 개입되지 않기 때문에 중개인이 챙겨야 할 것들이 생각 외로 많습니다.

실제로 이런 이유에서 많은 중개인들이 시간은 많이 소요되는데 수익은 얼마 되지 않는다고 하는 것이고,

어떤 중개인 분들은 수익보다 고객 서비스 차원에서 하는 것이라 말하게 되는 것입니다.

 

참고로 개인의 상황에 따라 조금씩 다른 렌트에 필요서류에 대해서 정리한 포스팅을 아래와 같이 정리해 두었습니다. 도움이 되었으면 합니다.

 

• 렌트 구할때 필수서류 4가지.

• 소득증명서류, 렌트구할때.

• 무직자가 렌트(Rent) 구할때.

 

아무튼 이 포스팅을 통해서 렌트 거래에 참여하는 모든 사람들의 이해 관계가 보다 나아졌으면 하는 바램입니다. 감사합니다.