여러 매체들의 뉴스들을 종합해 보면,
현재의 주택시장은 크게 두 가지 방향을 예상하고 있습니다.
우선 첫번째는 올해 1월부터 38%이상 상승한 판매량과 작년 년말에서 지금까지의 현장 변화 근거로, 일단 반등 추세를 이어가면서 확연한 봄시장이 될 것이라는 전망입니다.
반면 두번째는 지금의 전체적인 경제상황과 지난 2017년 주택시장의 호황 후 조정기였던 2년이라는 시간을 근거로,
작년부터 시작된 하락추세가 향후 몇 년은 더 지속될 것이라는 예측입니다.
둘 중에 어느 쪽이 보다 실현 가능할지는 알 수 없습니다.
그리고 사실 중요하지도 않고, 어떻게 보면 이걸 논한다는 것 자체가 시간 낭비일 수 있습니다.
왜냐하면, 위의 두가지 예상의 차이점은 언제 라는 시점의 차이만 있을 뿐,
얼마나 가격이 상승한다는 측면을 빼고는 주택시장이 살아날 것이라는 것을 최종목적지로 하고 있기 때문입니다.
이런 관점에서 특히나 지금처럼 변동성이 넘쳐나는 시점에서는,
지금의 부동산 시장이 어떤 추세로 어떻게 움직이는가를 모니터링하는 것도 중요하지만…
나의 목적이 무엇인지 정확하게 아는 것도 필요합니다.
투자자인지, 실제거주해야 하는 실거주자인지,
아니면 지금은 모기지 리뉴얼이 가장 먼저인지…
왜냐하면 이 가장 중요한 나의 목적에 따라서,
지금의 부동산시장 흐름 속의 내가 정해지기 때문입니다.
부동산시장이라는 거시적인 환경을 내가 바꿀 수 없듯이,
나도 쉽게 바꿀 수 없으니까요~
무엇보다 건강한 한 주 되 시길 소망합니다.
감사합니다.
모기지 계산으로 인해 주택 가격이 '뒤로 밀렸다': Ron Butler
https://www.bnnbloomberg.ca/home-prices-pushed-back-by-mortgage-math-ron-butler-1.2031607
모기지 브로커인 론 버틀러(Ron Butler)는 금리 인하 가능성에 대한 기대감으로 인해 이미 주택 판매가 "상승"하고 있다고 말했다. 그는 BNN 블룸버그와의 화요일 인터뷰에서 "실제로 여름과 가을에 금리가 하락한다면 가격이 다시 오르기 시작할 가능성이 크다"고 말했다. 버틀러는 "가격이 시장을 주도적으로 운영하고 싶어하는 것 같다"고 말했다. 그는 토론토 지역 부동산위원회가 1월 주택 매매가 전월과 전년도에 비해 급증했다고 보고한 후 이런 말을 했다.
한편 주택 가격은 소폭 하락했다고 이사회는 보고했다. 이러한 주택 판매 수치는 경제학자들과 시장 관찰자들이 캐나다 은행이 인플레이션과의 싸움에서 진전을 보이면서 올해 언젠가 금리를 인하할 것이라고 예측하는 가운데 나온 것이다. 버틀러 모기지(Butler Mortgage)의 중개인인 버틀러는 주택 가격이 모기지 계산, 심지어 "5% 범위의 모기지 계산"으로 인해 밀려나고 있다고 말했다.
“금리가 4%대로 떨어지기 시작하면 계속해서 판매가 증가할 것이라고 확신할 수 있다.”라고 그는 말했다. 버틀러는 금리가 2.5%로 돌아갈 것으로 기대하지 않는다고 말했다. “우리는 2021년의 반복이나 2022년의 초기 단계를 다시는 볼 수 없을 것이다. Butler는 Tiff Maccklem 캐나다 은행 총재가 몬트리올에서 캐나다 내 중앙 은행의 업무 및 주택에 대해 발언한 직후 BNN Bloomberg와 인터뷰했다. Maccklem은 캐나다의 주택 위기를 해결하는 데 통화 정책이 한계가 있으며 캐나다 은행이 국가의 주택 공급 부족을 해결할 수 없다고 주장했다. Butler에 따르면 캐나다의 주택 위기를 논의할 때 수요도 고려해야 한다고 했다. 버틀러는 "억눌린 수요 문제도 있다"고 말했다. “작년에는 23년 만에 최저 판매량을 기록했다. 또한 지난 2년 동안 온타리오 주에 약 백만 명의 새로운 사람들이 추가되었다.” 버틀러는 “연방정부가 무엇을 하든” 이러한 요구는 있을 것이라고 말했다.
토론토 부동산 복구에는 몇 달이 아닌 몇 년이 걸릴 것이다: BMO
https://betterdwelling.com/toronto-real-estate-recovery-will-takes-years-not-months-bmo/
캐나다 최대 은행 중 하나는 투자자들에게 토론토 부동산 판매가 회복되었지만 가격은 그다지 높지 않다고 말했다. 1월 광역 토론토 전역의 기존 주택 판매가 크게 증가했음에도 불구하고 가격은 계속해서 하락했다. BMO는 투자자들에게 활동 증가가 추가 하락을 방지하고 시간이 지나면 주택 가격을 상승시킬 것이라고 설명했다. 그러나 그들은 또한 이 지역의 주택 가격이 사상 최고치를 회복하는 데 단지 몇 달이 아니라 몇 년이 걸릴 것이라고 투자자들에게 경고했다.
광역 토론토 부동산은 지난 달 거미줄을 떨쳐냈다. TRREB는 계절 조정 매출이 1월에 월간 10% 증가했다고 보고했다. 조정되지 않은 판매량은 지난해 같은 달보다 무려 39%나 증가했다. 10월 채권수익률이 정점에 도달한 후 하락세를 보이며 더 저렴한 자금조달이 가능해진 이후 강세를 보이고 있다. BMO의 수석 이코노미스트인 Robert Kavcic은 "겨울 부동산 수치는 날씨와 매물 수에 따라 변동될 수 있다는 점을 명심해야 하지만, 구매자가 낮은 고정 모기지 금리로 인해 깨어났다는 점은 의심할 여지가 거의 없다."라고 설명한다. Kavcic은 또한 매출 증가에도 불구하고 가격 하락이 일시적인 문제라고 보고 있다. 덧붙여 "...금리와 경제가 모두 계획대로 진행된다면 가격은 봄까지 더욱 지속적인 바닥을 찾을 것으로 의심된다."라고 덧붙였다.
BMO는 가격 지지가 금리 인상 전 열기가 다시 돌아오고 있다는 의미는 아니라는 점을 재빠르게 강조했다. “... 이 시장의 2022년 최고치까지는 아직 멀었다. 정확히는 약 19%다. 경제성이 여전히 부족하고 현재 속도로 투자 계산이 어렵다는 점을 감안할 때 최고점으로 돌아가려면 오랜 시간이 걸리는 것처럼 보인다.”라고 Kavcic은 설명한다.
자금 조달에 대한 BMO의 요점은 두드러진다. 자격을 갖춘 구매자는 방관하고 있으며 상황이 분명해지는 첫 번째 신호에서 그들의 억눌린 수요 방출이 예상된다. 그러나 대부분의 전문가들은 올해 금리 인하가 단 두 차례만 이뤄질 것으로 예상하고 있다. 이는 자금 조달 비용을 작년 이맘때로 되돌려 놓은 것이다. 가격도 비슷한 수준이었기 때문에 이번에는 사람들이 예상하는 것보다 시장 활동이 상당히 느렸다. 역사적으로 보면 조정 후 사상 최고치로 돌아가는 데 상당한 시간이 걸렸다. 상처를 입은 투기꾼들은 위험 없이 운영할 수 없다는 사실을 상기하고 있기 때문에 심리적 장애물로 남아 있다. 동시에 최종 사용자에게는 여전히 경제성 문제가 남아 있고 투자자로 인해 밀려나고 있다. “2017년 거품 이후 3년이 넘도록 뜨거운 토론토 시장조차 아무 성과도 내지 못했다는 점을 기억해야 한다. 1990년 이후 다시 돌아오는 데 거의 12년이 걸렸습니다(90년대에는 많은 일이 잘못되었지만).”라고 Kavcic은 말한다. "어느 쪽이든 2022년 최고 가격으로 되돌아가는 과정은 몇 달이나 분기가 아닌 몇 년으로 예측되어야 한다."
이자율은 주택 구입 능력을 해결하지 못할 것이다: Maccklem
https://storeys.com/macklem-interest-rates-affordability/
캐나다 은행(BoC) 총재는 지난 화요일 몬트리올 외교협회에서 열린 연설에서 캐나다의 지속적인 주택 구입 능력 위기를 해결하기 위해 금리에 맡겨두지 말라고 말했다. "주택 구입 능력은 캐나다에서 중요한 문제다. 하지만 이자율을 높이거나 낮추는 것으로 해결될 수 있는 문제는 아니다."라고 Macklem은 말했다. 대신 BoC 수장은 "구역 제한, 승인 과정의 지연 및 불확실성, 숙련된 인력 부족"으로 인해 악화되는 주택 공급 부족과 같은 다른 악화 요인을 지적했다. Maccklem은 "이들 중 어느 것도 통화 정책으로 해결할 수 없다"라고 덧붙였다.
그러나 Macklem의 생각은 주택담보대출 상환에 어려움을 겪고 있는 캐나다인, 특히 현재의 고금리 환경에서 갱신해야 했으며 종종 월 상환금에 수백 달러가 추가되는 캐나다인에게는 거의 위안이 되지 않을 것이다. 실제로 TD Economics의 최근 보고서에 따르면 2024년 말까지 모든 모기지 보유자의 65%가 BoC가 금리 인상 주기를 시작하기 한 달 전인 2022년 2월에 비해 월 지불액이 증가할 것으로 예측니다. Macklem은 이와 관련하여 "통화 정책이 주택에 큰 영향을 미친다"는 점을 인정했지만 "공급 측면에서 장기적으로 지속되는 구조적 문제를 해결할 수는 없다"고 말했다.
그는 "캐나다 은행이 인플레이션에 맞서기 위해 정책 금리를 인상하자 주택 수요가 위축됐다"고 말했다. "그러나 높은 이자율은 차입 비용을 증가시켜 다른 방식으로 주택 구입 능력을 약화시켰다. 일반적으로 주택 가격 상승 중 일부는 지금쯤 반전될 것으로 예상된다. 그러나 수년간의 공급 부족과 최근 신규 이민자의 증가는 집값은 소폭만 하락했다." 그럼에도 불구하고 주택담보대출 보유자들과 예비 주택 소유자들은 금리 인하가 시작되기를 바라며 숨을 죽이고 기다리고 있었다. BoC가 1월에 발표한 가장 최근 금리 발표에서 정책 금리를 5%로 유지하기로 결정했기 때문에 기다림은 계속될 것이다.
Maccklem은 주택 가격이 이제 목표 인플레이션을 초과하는 가장 큰 요인이라고 말하면서 이것이 부분적으로 모기지 비용 상승을 반영한다고 지적했다. 대부분의 다른 내구재 및 비내구재 가격의 인플레이션이 낮아졌지만 은행은 "이러한 재화와 서비스에 남아 있는 가격 압력을 완화"하려면 더 많은 시간이 필요하다고 믿고 있다. Maccklem은 연설에서 은행 통화 정책의 미래는 "성장과 인플레이션의 진화"에 달려 있다고 말했다. 2023년 중반에 경제 성장이 둔화되고 단기적으로 예상되는 호황이 없으며, 글로벌 석유 및 운송 비용의 변동성이 지속될 것으로 예상되는 상황에서 캐나다 은행의 인플레이션 목표인 2% 인플레이션으로 돌아갈 가능성이 높다. 천천히 움직여도 위험은 남아있다."라고 Maccklem은 말했다. 이 때문에 은행은 인플레이션이 상반기 내내 3% 안팎을 유지하다가 2024년 말에는 2.5%로 감소하고 2025년에는 2% 목표에 도달할 것으로 전망했다.
토론토 지역 주택 시장, 2024년 뜨거운 출발
https://www.movesmartly.com/articles/toronto-area-housing-market-off-to-a-hot-start-in-2024
주택 시장이 여전히 부진하고 '입찰 전쟁'이라는 말이 거의 나오지 않던 12월 초, 나는 토론토 주택 시장이 고비를 넘기고 있다는 몇 가지 초기 징후를 강조했다. 당시에는 내가 보고 있는 추세가 단기적인 역학인지 아니면 시장의 실제 변화인지 말하기에는 너무 이르지만, 두 달이 지난 지금 토론토 시장이 코너를 돌았다는 것이 훨씬 더 분명해 보인다. 여름 이후 고정 모기지 금리의 하락과 캐나다 은행의 금리 인상이 끝났다는 기대로 인해 많은 구매자가 캐나다 은행의 정책 금리가 변경되기 전에 먼저 주택 시장으로 돌아오길 바랐다.
토론토 지역의 주택 시장은 판매 수의 급격한 증가(주택 33%, 콘도 40% 증가)와 신규 매물 수(아파트 및 콘도 증가 없음)로 인해 1월에 훨씬 더 경쟁이 치열해졌다. 17% 증가). 주택 재고 월수는 10월 4MOI에서 1월 2.3MOI로 감소했다. 9월부터 12월까지 콘도미니엄 시장은 5개월 이상의 재고가 있었지만 1월에는 재고 수준이 3.6개로 감소했다. 지금까지 이러한 수요 증가는 더 높은 가격(평균 또는 중앙값)으로 이어지지 않았지만, 주택 구매자의 수요가 계속해서 새 목록을 앞지르면 가격이 상승하기 시작할 수 있다.
House
지난 1월 토론토 지역 주택 평균 가격은 126만727달러로 지난해 같은 달보다 1% 하락했다. 지난달 주택 중간가격은 110만달러로 지난해보다 1% 하락했다. 1월 주택 매매는 전년 대비 33% 증가한 반면, 신규 주택 매물은 변동이 없었다. 월말 판매 가능한 주택 수, 즉 활성 매물 수는 지난해보다 18% 증가했다. 현재 수요와 공급의 균형은 매월 판매량 대비 재고량을 측정하는 MOI에 반영된다. 1월 주택 MOI는 2.3으로 떨어졌다.
Condo
1월 토론토 지역 콘도 평균 가격은 $704,982로 지난해와 변동이 없었다. 1월 콘도 중간가격은 63만3000달러로 지난해와 비교해 변동이 없었다. 1월 콘도 판매는 작년보다 40% 증가했고, 신규 콘도 매물은 작년보다 17% 증가했다. 활성 콘도 목록의 수는 작년에 비해 33% 증가했다. MOI는 3.6으로 약간 감소했다.
토론토 부동산 시장, 다년간 회복세 보일 것
토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)는 광역 토론토 지역(GTA) 부동산 시장에 대한 예측을 제공하는 대화형 디지털 다이제스트와 함께 2024년 시장 전망 및 연도 검토 보고서를 공개했다. 올해 보고서에는 주택 매매 의향에 대한 입소스(Ipsos) 소비자 여론조사에서 얻은 새로운 통찰과 TRREB의 주택 매매, 신규 매물 및 평균 가격 전망이 포함되어 있다.
TRREB의 분석에 따르면, GTA 주택 시장은 기록적인 인구 증가, 견고한 경제, 낮은 실업률, 하반기에 예상되는 모기지 금리 하락에 힘입어 2024년 상승세를 보일 것으로 예상된다. TRREB의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 "GTA의 소유권 주택에 대한 수요는 2024년부터 개선되기 시작할 것"이라고 말했다. “대출 비용이 낮아지는 추세에도 불구하고 일부 가구는 여전히 경제성 문제에 직면할 것이기 때문에 이는 다년간의 회복의 시작이 될 것이다.
주택 수요가 증가함에 따라 판매용 주택 공급이 반등하고 신규 주택 건설이 증가하는 것도 마찬가지로 중요하다.” 동시에 Mercer는 대출 비용이 감소하기 시작하더라도 일부 가구에서는 경제성 문제가 지속될 것임을 인정했다. 그러나 이는 다년간의 회복 과정의 시작으로 간주된다. 보고서는 2024년 총 77,000채의 판매를 예상하고 있으며, 모든 주택 유형을 합친 평균 판매 가격은 1,170,000달러에 도달하여 기록상 두 번째로 높은 수치이지만 여전히 2022년 초 최고치보다 낮을 것으로 예상한다.
입소스(Ipsos)가 측정한 소비자 심리에 따르면 2024년에 주택 구입을 고려하는 응답자가 28%로 전반적인 구매 의도는 안정적으로 유지되었지만 구입할 가능성이 매우 높다는 응답자의 비율은 약간 감소한 것으로 나타났다. 이는 2024년 초에 잠재적 주택 구매자들 사이에 어느 정도 불확실성이 있음을 시사한다. 판매 및 목록 외에도 보고서는 주택 위기가 주민들의 정신적, 육체적 건강에 미치는 광범위한 영향을 강조하고 이민으로 인한 기록적인 인구 증가에 맞춰 주택 공급을 늘려야 한다는 점을 강조한다.
TRREB의 제니퍼 피어스(Jennifer Pearce) 회장과 존 디미셸(John DiMichele) 최고경영자(CEO)는 신규 주택 건설에 대한 장벽 제거를 옹호하고, DiMichele이 "누락된 중간" 주택이라고 부르는 것의 우선순위를 지정하는 것을 포함하여 보다 다양하고 저렴한 주택 옵션을 제공하는 것의 중요성을 강조한다. “진행을 가로막는 장애물을 제거하고 더 빨리 땅을 팔 수 있어야, 우리 지역이 경제성 측면에서 지속적인 안도감을 느낄 수 있다는 것이 분명해진다는 것이다.
30년 모기지 금리가 더 높아졌다.
https://www.investopedia.com/30-year-mortgage-rates-edge-higher-8575149
30년 신규 구매 모기지 금리는 목요일 5bp 상승하면서 전날 하락세를 지웠습니다. 주력 평균은 이제 7.20%까지 회복되었다. 지난 주 이틀 동안 잠시 6% 영역에 머물렀던 30년 만기 금리는 월요일 급격히 상승했고 이번 주에는 7% 이상으로 급등했습니다. 거의 모든 다른 대출 평균도 목요일에 상승했다.
GTA 주택 판매, 2024년 17% 급증, 콘도 임대 시장 완화
https://storeys.com/gta-home-sales-rebound-2024/
2024년에 주택 소유를 원하는 신규 이민자들
올해 말 대출 금리가 하락하기 시작하더라도 GTA 시장은 역풍을 겪지 않을 것이라고 TRREB의 전망은 경고한다. 더 구체적으로 말하면, 캐나다에는 향후 3년 동안 매년 약 500,000명의 신규 이민자가 유입될 것으로 예상되며, 역사적 기준에 따르면 대부분이 GTA에 정착하게 될 가능성이 높다. TRREB는 “이러한 인구 유입으로 인해 임대와 소유 모두에서 주택에 대한 수요가 전반적으로 증가할 것이다.”라고 말한다. 흥미롭게도 TRREB의 전망은 Ipsos 조사 결과를 강조한다. 지난 10년 동안 캐나다로 이민한 사람들로 정의된 이민자 응답자들은 캐나다 인구에 비해 올해 주택을 구입할 가능성이 2배 이상 높다고 밝혔다. 전체 비율은 21% 대 9%다. TRREB는 “최근 이민자의 대부분(68%)은 최초 구매자이기도 하므로 GTA 주택 소유 시장에 신규 진입한 사람이 전체 응답자 중 42%인 것과 비교됩다.”라고 TRREB는 말한다. “최근 이민자들은 또한 자신의 주택 구매 가격이 모든 응답자를 합친 것보다 평균적으로 더 높을 것이라고 밝혔다. 최근 이민자들의 평균 구매 예정 가격은 거의 $105M인 반면, 모든 응답자의 평균 구매 예정 가격은 $942,000였다.”
공급 부족은 여전히 “상당한 문제”로 남아 있음
2023년의 급격한 인구 증가는 GTA 전역에 걸쳐 더 많은 주택 공급의 필요성을 강조한다. 그러나 경제성 문제로 인해 작년에 새로운 주택 개발이 어려움을 겪었고, 이는 연기되거나 완전히 취소된 주택 프로젝트의 수에서 분명해졌다. 분명한 의미는 절실히 필요한 공급이 조만간 제공되지 않을 것이라는 점이다. TRREB는 "그러나 주택 공급은 단지 신축에서만 이루어지는 것은 아니다."라고 말한다. “기존 주택의 새로운 목록은 기껏해야 지난 10년 동안 정체되었다. 2023년 신규 매물은 2022년의 이미 낮은 수준에 비해 크게 감소했다. 주택 재고와 관련하여 매물은 실제로 더 감소했다. 2023년 11월과 12월 초에 TRREB를 대상으로 실시한 입소스(Ipsos) 설문조사에 따르면 2024년에도 의미 있는 매물 증가는 없을 것으로 나타났다.” 이 조사 결과는 또한 2024년에 주택 매물로 등록할 가능성이 있는 기존 주택 소유자의 수가 37%로 2bp 감소한 것으로 나타났다. TRREB는 "더 놀라운 것은 상장할 가능성이 매우 높다고 답한 응답자가 4%포인트 감소한 14%라는 사실이다"라고 말했다.
주택 구입 반등으로 콘도 임대 시장 소강
더 밝은 면에서 TRREB는 2024년에 GTA의 콘도 임대 시장이 어느 정도 완화될 것으로 예상하고 있다. 이는 치솟는 임대료와 폭증하는 수요로 인해 2023년에 시장이 현저히 부족했음에도 불구하고 콘도 공실률을 2020년 상황까지 끌어내렸다. 캐나다 주택담보대출공사(Canada Housing and Mortgage Corporation)의 최근 데이터에 따르면 사상 최저치인 0.7%다. 낮은 공실률과 급속한 인구 증가로 인해 임대료는 설명할 수 없을 정도로 높게 유지되었으며, TRREB의 전망에 따르면 이로 인해 사람들이 임대 시장에서 완전히 밀려날 수 있다. “현재 임대 중인 입소스(Ipsos) 조사 응답자의 33%는 임대료가 추가로 인상되면 주택 구입을 진지하게 고려해야 한다고 답했다. 2024년과 2025년에 모기지 금리가 하락함에 따라 이 비율은 더욱 증가할 수 있다.”라고 TRREB는 말한다. “일부 임대 가구가 내년에 주택 소유로 전환하면 절실히 필요한 임대 공간을 확보할 수 있다. 그러나 특수 목적 임대 시장과 2차 임대 시장 모두에서 더 많은 공급이 없으면 상황은 상대적으로 빠듯할 것으로 예상되며 평균 임대료는 2024년에도 역사적으로 높은 수준을 유지할 것으로 예상된다.”
