이번 주 수요일(Jan.24)에 캐나다 중앙은행의 금리발표가 예정되어 있습니다.
과연 동결할까요? 아니면 인하할까요?
최근 RBC은행의 보고서에 따르면,
“캐나다 중앙은행은 인플레이션에 대한 승리를 너무 일찍 선언하는 것에 대해 조심할 것이다. 우리는 올해 중반쯤 에 첫 번째 금리 인하가 있을 것으로 예상하고 있으며, 이후 75bp가 더 이어져 2024년 말까지 익일 금리가 4%로 낮아질 것으로 예상한다.”
그러면서, “연말까지 금리 인하가 그 지점에 도달한다면 확실히 안도감을 줄 것이다. 하지만 이는 2020년 이전 수준의 두 배 이상이다. 따라서 안도감을 주지만, 저금리 시대는 끝났고 '더 높은 금리' 시대가 시작됐다는 BoC의 주장을 더욱 심화 시킬 것이다.” 라고 예측했습니다.
뭐, 어찌되었든 모두 예측이기에 일단 지나보면 알 것입니다.
언제부터 인지 기억은 나지 않습니다만,
세상에서 가장 중요한 것이라도 기다리 듯이, 캐나다 중앙은행의 금리발표 날짜를 손꼽아 기다리는 제가 좀 씁쓸하게 느껴지는 요즘입니다.
물론 제 직업 때문에 더 관심이 가는 것이겠지만,
한편으로는 갚아야 할 모기지가 있는 사람 중에 한 명이기 때문이기도 하겠죠!
제가 쓴, 좀 오래된 “죽음의 서약, 모기지? 라는 제목의 아티클인데…
갚아야 할 모기지를 생각하니 갑자기 떠올라 아래에 공유해 봅니다. ㅎㅎ
https://mortgage.realtycontents.com/home/%EC%A3%BD%EC%9D%8C%EC%9D%98-%EC%84%9C%EC%95%BD-%EB%AA%A8%EA%B8%B0%EC%A7%80mortgage
참고로, 2024년 캐나다 중앙은행의 금리발표 일정도 아래에 공유하였습니다.
-Jan.24, -Mar.6, -Apr.10, -Jun 5, -Jul.24, -Sep.24, -Oct.23, -Dec.1.
올해는 2023년 보다 한 번 더 많은, 모두 8번의 금리발표가 예정되어 있네요~
무엇보다 건강한 한 주 되 시길 소망합니다.
감사합니다.
캐나다 은행은 금리를 유지하지만 다음 주 인하를 철회한다: RBC
https://betterdwelling.com/bank-of-canada-to-hold-rates-but-push-back-on-cuts-next-week-rbc/
RBC는 다음 주에 매우 기대되는 BoC 결정에 대한 최신 지침을 공유했다. 은행은 중앙은행이 인플레이션 극복에 대해 매우 신중할 것으로 예상하고 있다. “다음 성명과 기자회견에서는 중앙은행이 얼마나 오랫동안 이 수준에서 금리를 유지할 것으로 예상하는지에 대한 힌트를 얻기 위해 면밀히 관찰될 것이다. 그러나 우리는 BoC가 금리 인하로의 전환이 다가오고 있다는 생각에 반대할 것으로 예상한다.”라고 RBC의 보조 이코노미스트인 Nathan Janzen이 설명했다. 지난 1월 BoC의 어조는 실수로 그들이 이룬 진전의 일부를 되돌렸다. 지나치게 낙관적인 어조로 소비자들은 요금 인하가 끝났다고 확신해 흥청망청 쇼핑을 하게 됐다. 이로 인해 중앙은행은 약속된 일시 중지에도 불구하고 두 번의 추가 금리 인상으로 소비자에게 충격을 가해야 했다. 대부분의 사람들은 올해 금리가 하락할 것으로 예상하지만 시기를 결정하는 요인은 다소 엇갈린다.
인플레이션 퇴치를 위한 진전과 경제 여건 약화로 인해 미래 인하 전망이 더욱 부각되고 있다. 최신 보고서에 따르면 CPI는 연간 성장률에서 0.1포인트 하락한 것으로 나타났다. 이례적으로 높은 성장률을 보이는 CPI 구성요소의 비중도 절반 이하로 줄었다. 이는 70% 이상이 목표 성장보다 훨씬 높은 것으로 나타났던 최고 인플레이션에 비하면 엄청난 진전이다.
동시에, 캐나다 경제는 그렇게 뜨겁지 않다. 은행은 1인당 GDP 하락, 실업률 증가, 소비자 수요 둔화를 지적한다. Janzen은 또한 2020년 2분기 이후 처음으로 감소한 총 근무 시간의 감소를 구체적으로 지적한다. 약 500,000명의 근로자에게 영향을 미친 퀘벡의 대규모 노동 파업이 그 수치에 어떻게 영향을 미쳤는지는 확실하지 않다.
동시에, 더 미세한 디테일은 헤드라인 인플레이션의 진전은 주로 휘발유 기저효과에 기인했습니다. BoC가 선호하는 CPI Core에서는 휘발유와 식품이 제외되어 매우 다른 그림이 나온다는 것이다. CPI Core의 3개월 평균은 위험 구역(3.5%~4.0% 범위)까지 도달했다. 이에 Janzen은 "... [핵심 CPI는] 인플레이션이 아직 완전히 통제되지 않았다는 점을 상기시켜준다."라고 경고한다. 그것은 Kenny Loggins의 마지막 언급이었다. 그리고 CPI 구성 요소 중 절반 미만이 더 이상 "비정상적으로" 높은 성장률을 보이지 않지만 여전히 절반에 가깝다. 대부분의 가구가 2020년 이전에 사용했던 점유율의 약 두 배다. 이 모든 것은 현재 금리 인하가 예상되지만 많은 사람들이 기대하는 만큼은 아니라는 예측으로 귀결된다. Janzen은 다음과 같이 설명한다. “...BoC는 인플레이션에 대한 승리를 너무 일찍 선언하는 것에 대해 조심할 것이다. 우리는 올해 중반쯤에 첫 번째 금리 인하가 있을 것으로 예상하고 있으며, 이후 75bp가 더 이어져 2024년 말까지 익일 금리가 4%로 낮아질 것으로 예상한다.” 연말까지 금리 인하가 그 지점에 도달한다면 확실히 안도감을 줄 것이다. 그러나 이로 인해 금리는 작년 이맘때보다 한 단계 낮아졌다. 이는 2020년 이전 수준의 두 배 이상이다. 안도감을 주지만, 저금리 시대는 끝났고 '더 높은 금리' 시대가 시작됐다는 BoC의 주장을 더욱 심화시켰다.
대도시 주택 가격 하락으로 Teranet-National Bank 지수 하락
주요 도시의 가격이 하락함에 따라 캐나다의 주택 가격을 조사하는 지수는 12월에 하락했다. 캐나다 11개 대도시를 대상으로 한 월별 Teranet-National Bank 종합 주택 가격 지수는 12월에 전월 대비 0.5% 하락했다. 계절 조정 주택 가격은 11개 도시 중 4개 도시에서만 하락했으며 빅토리아주에서 가장 큰 폭의 하락세를 보이며 3.9% 하락했다. 가격 하락세를 보인 다른 3개 도시(밴쿠버, 토론토, 오타와-가티노)는 각각 1.5%, 0.8%, 0.3% 하락해 3개월 연속 전체 평균 가격을 하락시킬 만큼 충분한 비중을 차지했다. 보고서는 “지속적인 경제성 문제와 고용 시장의 침체가 부동산 가격 하락의 원인이 됐다”고 밝혔다. “경기 침체에도 불구하고 아직 부동산 시장에 추가 공급 물결이 나타나지 않고 있다.” "앞으로 몇 달 동안 노동 시장의 악화가 계속될 것이기 때문에 역사적인 인구 증가와 주택 공급 부족에도 불구하고 가격은 계속 하락할 것이다." 한편, 주택 가격이 2.3% 인상된 캘거리에서 가격이 가장 많이 올랐고, 핼리팩스(2.3%), 퀘벡시티(0.9%), 해밀턴(0.9%)도 상당한 가격 인상을 보였다.
지수는 전년 대비 3% 상승했다. 핼리팩스의 주택 가격은 올해 무려 10.3%나 올랐다. 에드먼턴(1.6%)만이 주택 가격이 전년 대비 하락한 반면 빅토리아는 안정세를 유지했다. 이 보고서는 토론토 주택 시장에 대한 최근 데이터에 따르면 이번 달 가격이 하락했지만 곧 상승할 수 있다는 사실을 발견했다. 토론토 지역 부동산 위원회의 성명서 "구제의 기미가 보이는 것 같다." "2024년에는 대출 비용이 낮아질 것으로 예상된다. 낮은 모기지 금리와 상대적으로 회복력이 있는 경제와 함께 올해 주택 판매가 반등할 것이다." 광역 밴쿠버 부동산 위원회(Real Estate Board of Greater Vancouver)의 유사한 보고서에 따르면 12월 주택 가격은 11월에 비해 1.4% 하락했다.
업계 전문가들은 바라보는 2024년 캐나다 부동산 시장 상황
밴쿠버 부동산 중개업자이자 투자자인 브라이언 얀(Bryan Yan)은 2022년에 메트로 밴쿠버의 단독 주택 가격이 15% 오를 것이라고 예측했고 실제로 그랬다. 2022년에 그는 2023년 초 가격이 10% 하락할 것으로 예상했는데, 이 역시 그대로 실현되었다. 그는 올해 구매자와 판매자는 예측이 필요하지 않으며 단지 우대 금리를 가이드로 사용해야 한다고 말했다. 익일 금리는 대출 기관의 우대 금리를 결정한다. 그는 캐나다 은행 금리가 낮아지면 결국 물가는 올라갈 것이라는 사실을 역사가 보여주었다고 말한다. 그는 1994년부터 2003년까지 광역 밴쿠버 부동산 위원회(Real Estate Board of Greater Vancouver) 데이터를 인용하여 단독 주택과 콘도의 가격 상승이 10년 동안 우대 금리가 평균 6.3%일 때 정체 상태를 유지했다는 사실을 보여준다.
그러나 우대금리가 2.66%였던 2009년 2월부터 2016년 6월까지 시장 가격은 147% 상승했다. 그리고 2020년 1월부터 2022년 5월까지 우대금리 2.825%로 인해 가격이 43.5% 인상되었다. 2022년 5월부터 2023년 1월까지 금리가 6%까지 오르자 가격은 13.5% 하락했다. 즉, 우대금리가 약 3% 이하일 때 10~15%를 훨씬 넘는 엄청난 수익을 기대할 수 있지만, 6% 우대 금리 이상에서는 균일하거나 마이너스 수익률을 기대하게 된다는 것이다. 우대금리가 4~5% 사이라면 가격은 5~10% 정도 상승할 것이다. 현재 우대금리는 무려 7.2%다.
Yan은 "기본적으로 외국인 구매자의 금지 또는 이민 수에 관계없이 모든 사람에게 영향을 미치는 것은 이자율이다. 비록 자산과 돈이 많은 사람들에게는 실제로 영향을 미치지 않더라도"라고 Yan은 말한다. “그들은 언제든지 구매하고 있기 때문이다. Royal LePage의 2024년 연간 시장 조사 예측에 따르면 밴쿠버 지역의 전년 대비 소폭 3% 증가하여 주택 총 가격이 $1,281,732가 될 것으로 예상된다. 단독 주택의 중간 가격은 2.5% 오른 $1,778,785이고, 콘도의 중간 가격은 4% 오른 $795,808다. 한편, 캐나다에서는 4분기까지 총 주택 가격이 5.5% 상승할 것으로 예상된다. 그들의 보고서에 따르면 금리가 가격을 좌우할 것이라고 한다. 금리가 높아지면 “활동이 활발해지더라도 가격 상승이 억제될 것”이기 때문이다.
Cressey Development Group의 Hani Lammam 수석 부사장은 사람들이 월세나 모기지 지불금 등의 가격을 지불할 여력이 있다면 가격은 계속해서 오를 것이라고 말했다. “현재 시장은 꽤 조용하지만 수요 때문은 아니다.”라고 그는 말한다. “시장에는 수요가 많지만 구매자는 가격이 하락할 것이라고 생각하고 판매자는 아직가지 곤경에 처해 있지 않습니다. 현실은 가격이 내려갈 것이라고 생각하지 않고, 올라갈지 확신할 수 없다는 것이다.” 그의 예측에 따르면 처음 6개월은 조용하다가 3분기나 4분기에는 가을부터 시장이 회복되기 시작할 것이다. Lammam은 “독특한 프로젝트는 팔리겠지만 일반적인 제품은 어려움을 겪을 것이다.”라고 말한다.
토론토 롤러코스터 2023 주택시장, 20년 만에 최저 판매로 마감
지난 달 Move Smartly 보고서에서 저는 토론토 주택이 고비를 넘을 수 있다는 몇 가지 초기 징후에 대해 논의했으며, 12월 최신 통계에서는 이전 달에 비해 몇 가지 개선 징후가 나타났다. 주택 판매는 전년 대비 20% 증가했으며, 12월 재고 월수(MOI)는 3개월로 감소했다. 콘도 시장은 작년에 비해 판매량이 소폭 감소했고 MOI는 상대적으로 변동이 없는 등 큰 반등을 보이지 않았다. 2023년 12월 월별 통계의 전체 내역은 아래에서 확인할 수 있다. 전반적으로 광역 토론토 지역(GTA) 주택 시장은 2023년에 롤러코스터 시장을 경험했다. 지난해 이맘때 대부분의 주택 분석가는 2023년 토론토 주택 시장이 이전보다 금리 급등으로 인해 어려울 것으로 예상했다.
그러나 토론토 주택 시장은 올해 상반기에 여러 제안을 받은 주택 수가 증가하고 평균 주택 가격이 증가하면서 모두를 놀라게 했다. 2023년 상반기 수요 급증은 부분적으로 캐나다 은행이 1월에 금리 인상이 완료될 수 있다는 신호를 보냈기 때문니다. 나중에 시간이 적절하지 않고 부정확한 것으로 판명된 신호였지만, 이 신호는 미국 Silicon Valley Bank의 붕괴로 인한 고정 모기지 금리 하락과 결합되어 더 많은 구매자를 시장으로 다시 밀어 넣었다. 그러나 구매자들이 다시 시장으로 몰려들자 주택 판매자들은 옆으로 물러나기로 결정했다. 2023년 상반기 대부분의 기간 동안 신규 매물은 20년 만에 최저치에 근접했습니다. 신규 매물 부족으로 인해 2023년 상반기 주택 가격이 상승하는 긴박한 시장 상황이 발생했다.
그러나 지난 6월 캐나다 중앙은행은 정책 금리를 다시 인상하기로 결정하여 구매자들에게 금리가 더 오랫동안 높은 수준을 유지할 가능성이 있다는 신호를 보냈다. 이는 고정 모기지 금리를 6% 중상위 범위로 끌어올리는 데 도움이 되었다. 주택시장은 불과 몇 주 만에 치열한 경쟁에서 유령도시로 변했다. 구매자가 사라졌다. 이러한 주택 수요 감소로 인해 2023년 하반기 평균 주택 가격이 다시 하락하여 올해 상반기의 상승폭이 사라졌다. GTA의 주택 시장은 지난 20년 동안 가장 낮은 주택 매매 건수로 올해를 마감했다.
MOI(재고월수)는 특정 달에 판매 가능한 주택 수를 해당 월에 판매된 주택 수로 나눈 값으로 균형 잡힌 시장(가격이 오르지도 내리지도 않는 시장)은 MOI가 4~6개월 사이인 시장이다. MOI가 낮을수록 가격이 더 빠르게 상승할 것으로 예상된다. MOI의 현재 수준은 현재 시장이 얼마나 경쟁적인지에 대한 단서를 제공하지만, MOI가 이동하는 방향은 또한 시장이 어디로 향하고 있는지에 대한 단서를 제공한다. 주택 MOI는 10월 4MOI에서 12월 3으로 하락했다.
2024년 캐나다인 5명 중 거의 1명이 구매를 열망하며 주택 소유 급증, 특히 젊은 그룹: Wahi
Wahi에서 캐나다인의 주택 구입 계획에 대한 최근 조사에 따르면 2024년은 많은 캐나다인이 주택을 구입하는 해가 될 수 있다. 정확히 5명 중 1명꼴이다. 또한 설문 조사에 따르면 35세 미만의 사람들은 가장 강한 의도를 갖고 있으며 많은 사람들이 주택 소유의 꿈을 이루기 위해 삶의 모든 것을 희생할 계획을 갖고 있는 것으로 나타났다.
예를 들어, 이는 돈을 덜 쓰거나, 더 많은 시간을 일하거나, 본업과 별도로 공연을 시작하는 것을 의미할 수 있다. “우리 설문조사 결과에 따르면, 많은 캐나다인들이 올해 주택 구입을 계획하고 있으며, 특히 저렴한 가격의 일부 시장에서는 더욱 그렇다. 그들은 또한 자신의 꿈을 실현하기 위해 라이프스타일과 업무 방식을 기꺼이 바꿀 의향이 있다.”라고 Benjy는 말한다.
2024년 희망 구매자의 대부분이 어디에서 왔는지에 관해서는 앨버타가 25%로 가장 높은 비율을 차지한다. 전국에서 주택 가격이 가장 높은 온타리오와 브리티시 컬럼비아는 올해 주택 구입 가능성이 있는 응답자 중 각각 19%와 21%로 뒤를 이었다. 잠재적 주택 구입자 중 가장 낮은 비율(11%)은 캐나다 대서양 지역에 위치해 있다. 이 지역은 또한 주택을 소유하고 있으며 2024년에 집을 구입할 계획이 없다고 말하는 기존 주택 소유자의 비율(58%)이 가장 높은 곳이기도 하다.
높은 주택 가격과 이자율이 존재하지만 18~34세 캐나다인의 24%는 올해 주택을 구입할 가능성이 있거나 구입할 것이라고 말했다. 35~54세는 22%, 55세 이상은 11%로 전국 평균은 모든 연령층에서 18%였다.
잠재적 주택 구입자의 약 45%가 올해 주택 구입에 필요한 만큼 저축하기 위해 지출을 삭감하고 있으며, 18~34세 연령층이 그렇게 할 가능성이 가장 높다(59%). 이것은 가장 일반적인 희생이었고, 다른 사람들은 더 오랜 시간 일하거나(21%) 부업을 할 계획(8%)을 계획했다. 또한 18~34세 인구 중 19%는 파트너나 가족과 함께 구매하여 비용을 분담할 계획이다.
올해 주택을 구입할 것이라고 말하는 캐나다인들이 직면한 가장 큰 잠재적 과제는 주택 가격과 이자율(각각 49%와 48%)에 어떤 일이 일어나는지 알아보는 것이다. 이들 응답자 중 28%는 자신의 저축액이 충분한지 확신하지 못했다. 특히 BC 주 응답자의 경우 더욱 그렇다.
2023년 캐나다 주택 판매가 15년 만에 최저 기록: CREA
https://www.zoocasa.com/blog/crea-dec-2023/
부동산 활동이 격동적이고 경쟁이 심했던 2021년, 2022년과 달리 2023년 부동산 시장은 덜 변동적이고 강렬했다. 2023년 시장은 전통적인 계절트렌드를 더욱 강하게 고수한 것으로 나타났다. 즉, 온천과 여름 시장에 이어 조용한 가을과 겨울이 이어졌다는 뜻이다. 높은 차입 비용으로 인해 많은 구매자와 판매자가 시장에서 제외되었지만 2023년에는 443,511건의 주택 거래가 이루어졌다. 이는 2022년보다 11.1%, 2021년보다 -33.5% 감소한 수치다. 이는 2008년 이후 연간 최저치다.
전월 대비 12월 전국 판매량은 11월 대비 -24.2% 감소한 22,628대를 기록했으며, 전년 대비 12월 판매량은 실제로 3.7% 증가했다. “12월 주택 매매 반등이 캐나다 주택 시장의 예상되는 회복의 시작이었을까? 아마 아직은 아닐 것이다. 지난 가을 비현실적인 가격 기대치를 고수하고 있던 판매자와 구매자 중 일부가 마침내 함께 모여 연말 이전에 거래를 완료했을 가능성이 높다. 우리는 여전히 2024년 주택 수요 회복을 예측하고 있지만 궁극적으로 어떤 모습일지 파악하려면 몇 달 더 기다려야 할 것이다.”라고 CREA의 수석 이코노미스트인 Shaun Cathcart가 말했다.
12월 모든 주요 시장에서 월간 판매량이 급감했다. 대부분의 시장에서는 11월부터 매출이 20% 이상 감소했으며, 세인트 존(Saint John), 핼리팩스-다트머스(Halifax-Dartmouth), 키치너-워털루(Kitchener-Waterloo), 해밀턴-벌링턴(Hamilton-Burlington)은 모두 30% 이상 감소했다. 광역 토론토 지역은 2022년 12월보다 매출이 10.5% 증가했지만 프레리와 서부 해안 시장은 훨씬 더 나아졌다. 에드먼턴은 지난해보다 매출이 24.6% 급증했고, 레지나, 새스커툰, 프레이저밸리도 큰 폭의 증가세를 보였다.
월별 판매 완화로 인해 캐나다 전역에서 가격이 비교적 균일하게 유지되었으며, 이전에 시장이 접근할 수 없었던 구매자에게 이상적인 구매 환경을 조성할 가능성이 있었다. 세인트 존(Saint John)과 배리(Barrie) 지구는 각각 2.2%와 1.7%로 전월 대비 가장 큰 감소를 보인 반면, 에드먼턴과 퀘벡 CMA는 각각 0.6%와 0.8%로 증가한 유일한 주요 시장이었다. 전국 기준 가격도 11월 719,000달러에서 12월 710,300달러로 하락했다. 이는 벤치마크 가격이 705,000달러로 약간 낮아진 2023년 1월 이후 올해 최저 벤치마크 가격을 나타낸다.
일반적으로 판매량이 줄어들면 재고가 늘어나겠지만, 본격적인 봄시장에 대한 기대감이 커지면서 셀러들은 그때까지 리스팅을 미루고 있는 것으로 보인다. 연간 신규 상장 건수는 2022년보다 7.7% 감소했다. 거의 모든 주요 시장은 2023년에 연간 신규 상장 건수 감소를 경험했으며, 캘거리, 에드먼턴, 키치너-워털루, 해밀턴-벌링턴을 포함한 몇몇 시장은 10% 이상 감소했다.
월별 신규 목록은 훨씬 더 크게 급락했다. 광역 토론토의 신규 매물은 11월부터 12월까지 무려 63% 감소했으며, 광역 밴쿠버의 신규 매물은 전월 대비 61.2% 감소했습니다. 온타리오 대부분의 지역에서는 해밀턴-벌링턴이 66.9%, 키치너-워털루가 64.5%, 오타와가 61.8% 감소하는 등 전월 대비 비슷한 신규 매물 감소를 경험했다.
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