2023년 12월 부동산 거래현황 분석_광역 토론토 부동산 위원회

 

 

주택 거래량 변화

작년 동월과 비교하면 11.5% 증가했지만, 2023년 12월에는 3444건을 기록하면서, 지난 5월(거래 9012건)에 고점을 찍고 계속해서 감소하고 있는 추세다.

 

 

아래의 그래프를 보면, 올해 가을시장(9월과 10월)에 반등하는 모습을 보여주던 평균주택가격이 11월에 접어들면서 다시 하락세가 전환되면서, 지난 9월과 10월에 상승분을 올해 8월 다시 되돌려 놓은 모습을 확인할 수 있다. 하지만 본격적인 겨울시작으로 진입한 12월에는 아주 소폭($2,513)이지만 오히려 상승한 모습을 확인할 수 있다. 작년(2022), 11월 12월까지 해서 하락하다가, 2023년 1월에 $1,038,668로 최저점을 찍었던과 비교하면, 이 저점에서 $46,024 상승한 모습을 확인할 수 있다.

 

판매량 또한 3444건으로 매우 저조하지만, 작년 동월인 3117건에 비하면 많은 모습을 보여주고 있는 가운데, 앞으로의 금리인상가 얼마나 빨리 많이 진행될지에 따라서 다르게 나타날 수는 있겠지만, 일단은 바닥은 찍은 것으로 보여진다.

 

(1월: $84,944 증가, 2월: $91,751 증가, 3월: $34,650 하락, 4월: $45,458 하락, 5월: $41,630 하락, 6월: $66,552 하락, 7월: $71,500 하락, 8월: $4,746 증가, 9월: $7,262, 10월: $2,666 증가, 11월: $10,033 하락, 12월:$28,179 하락, 1월: $12,548 하락, 2월: $56,949 증가, 3월: $12,989 증가, 4월: $44,663, 5월: $42,832 증가, 6월: $13,981 하락, 7월: $63,746 하락, 8월: $35,878 하락, 9월: $36,932 상승, 10월: $6,500 상승, 11월: $43,749 하락, 12월: $2,513 상승)

 

 

 

바로 위의 그래프에서 확인할 수 있듯이, 평균가격은 과거의 기록과 유사한 추세를 보이고 있고, 판매량도 지금까지 진행되

어 온 추세가 조금 차이를 보이고는 있지만, 겨울 비수기의 바닥권에 도달한 모습을 확인할 수 있다. 물론 이렇게 바닥을 찍은 것으로 보이는 판매량이 올해 1월에 반등을 할 것이라는 보장은 없지만, 겨울시장의 정점에도 소폭이지만 상승한 평균주택가격과 작년 보다 높은 판매량 등으로 볼때는, 이번 1월에는 반등으로 추세가 바뀔 가능성이 높아 보인다.

 

 

주택 평균가격 변화량

주택 평균가격은 작년 동월에 비해서 3.2% 상승하여 $1,084,692을 기록하였다. 지난 달과 비교하면 $2,513 상승하면서, 부동산 시장의 비수기의 저점이라고 볼 수 있는 12월에 아주 소폭이지만 증가한 것을 확인할 수 있다.

 

 

 

 

 

대부분의 지역과 주택유형에서 아직도 가격 조정이 지속되고 있는 모습을 확인할 수 있는데, 그럼에도 불구하고 2가지 특이점을 찾을 수 있겠다. 점을 찾을 수 있겠다.

 

1. 단독주택의 토론토 중심과 외곽의 가격변화가 겨울시장에도 불구하고, 소폭이지만 상승하고 있는 모습.
2. 타운하우스가격이 지난 달 $962,335에서 $1,101,416으로 증가하면서, 무려 $139,081(14% 이상 상승)이 상승했다.

 

=> 이 통계수치 만으로, 콘도가격과 단독주택의 가격변화 이유를 추정하기는 어렵다. 하지만, 금리인하에 대한 기대감 증가와 주택가격이 어느정도 바닥에 도달했다는 심리가 가중되면서, 지금까지 계속해서 쇼잉을 해온 일부 바이어가 주택시장에서 행동을 한 영향이라고 볼 수는 있겠다.

 

아래의 지역별 주택가격(Home Price Index as not Average Home Price)은 아직도 대부분의 지역에서 하락하고 있는 가운데, Halton지역에서만 타운하우스를 중심으로 반등한 모습을 확인할 수 있다. 모든 지역의 타운하우스 가격이 상승한 것은 아니기 때문에, 타운하우스 유형의 평균주택가격이 Halton지역의 타운하우스 가격 상승 때문이라고 볼 수는 없겠지만, 하지만 유의미한 상관성은 있어 보인다.

 

부동산 신규 매물량 변화

작년 동월에 비하면 6.6 신규 리스팅이 하락하면서, 지난 9월 이후 계속해서 신규매물의 유입은 감소하고 있는 모습을 확인할 수 있다. 이와 함께 재고매물도 감소하고 있는 모습을 통해서 전형적인 겨울시장이라고 생각할 수 있겠다.

 

 

 

매물로 나온 주택의 시장 체류기간

 

 

 

[2023, 12월 분석] 주택시장에서 매물들이 팔려나가는 속도가 2017년도 이후로 가장 느린 49일을 기록했다. 즉, 평균적으로 매물이 시장에 나와서 팔려나가는데 까지 49일이 걸렸다는 것으로, 이는 겨울시장이라는 비수기와 주택가격이 더 하락할 것이라는 생각에 관망하는 수요가 많기 때문이라고 볼 수 있다. 하지만, 한편으로는 위에서 신규매물이 지난 9월 이후로 계속해서 감소있는 영향도 고려해야 하겠다. 다시 말해서, 시장에 노출된 오래된 매물들이 쌓이는 만면, 괜찮은 신규매물들의 시장 유입이 워낙 부족하다 보니, 매물들이 팔려나가는 속도가 상대적으로 더욱 느려지는 경향이 발생한다고 볼 수 있겠다.

 

이와 같은 현상은 본격적인 봄시장이 오고, 신규매물들이 나오면서, 매물들의 평균체류시간을 감소시킬 것으로 예상되고, 전반적인 주택시장의 분위기와 금리인하에 대한 기대감이 이를 뒷받침하고 있는 것은 사실이다. 하지만, 지금까지의 금리인상에 대한 경제적인 충격여파가 아직 남아 있다는 점을 감안하면, 1월의 거래 현황 통계치와 조금 더 나아가서는 2월달까지의 추세를 살펴보아야 보다 정확한 판단이 가능할 것으로 보인다.

 

[2023, 11월 분석] 가을시장에 반짝했던 평균주택가격의 상승이 큰 폭의 하락세로 전환되면서 본격적인 겨울시장의 중심에 다가가고 있는 모습입니다. 실제 주택거래현장에도 바이어시장의 파워를 실감하고 있는 상황입니다. 하지만, 한편으로는 아주 희미하기는 하지만, 외곽의 저렴한 콘도 유형을 중심으로 거래가 이루어지고 있다는 사실을 확인 할 수 있습니다. 이와 함께, 신규매물과 재고매물이 감소하고 있는 겨울시장의 전형적인 모습 속에서도, 매물의 시장 체류기간이 평균 32일에서 30일로 감소하면서, 아주 느린 속도지만 저렴한 매물들을 중심으로 거래가 이루어지고 있는 모양세입니다.

여기에 12월 6일의 금리동결발표와 최근의 고정이자율 하락세가 앞으로 계속된다면, 12월 겨울시장을 지나면서 2024년 1월과 2월에서 지금과 다소 다른 국면의 주택시장이 형성될 가능성도 보이는 상황입니다.

 

[2023, 10월 분석] 매물의 체류기간이 평균 32일로 올해 6월 이후로 계속해서 증가하는 모습을 보이고 있는 가운데, 일반적으로는 매물이 감소하는 전형적인 가을시장의 모습과 달리, 지난 6월을 지나면서 증가하고 매물들이 아직도 증가하는 모양세를 확인할 수 있다. 그나마 전통적인 가을시장의 영향으로 이 증가세가 소폭 완화되고 있는 것을 사실이지만, 과거의 기록에 비하면 매물들이 시장에 체류하고 있는 기간이 길어진 것은 확실하다.

즉, 주택시장의 조정이 아직도 진행 중으로 이 때문에 가을시장이 거의 실종되었다고 볼 수도 있겠다. 다만, 지금까지의 가격하락 추세로 인해서, 주택가격이 대부분의 지역에서 작년 말이나 초의 바닥권과 가까워졌다는 점에서, 주택가격의 반등까지는 기대할 수 없지만... 소폭하락이나 보함세가 지속될 것으로 전망되는 현재의 모습이다.

다만, 추가적인 금리동결 등과 같은 주택시장의 긍정적인 이벤트 등이 주택가격 바닥론과 접목할때는 또 다른 국면을 맞이할 가능성도 크지는 않지만 있다고 볼 수 있겠다.

 

[2023, 9월 분석] 매물의 체류시간이 평균 30일로, 지난 6월의 19일에서 지속적으로 증가하는 모습을 확인할 수 있다. 과거의 추세와 비교해 보면, 주택시장의 성수기인 가을시장의 초입에 감소했어야 하는데, 이를 무시하듯이 가파르게 상승하면서 주택시장에 매물이 쌓이는 모양세다. 물론, 본격적인 가을시장의 시작은 10월이기 때문에, 아직 속단하기는 이르지만, 여전보다 조용한 가을시장임에는 분명해 보인다.

 

[2023, 8월 분석] 매물의 체류시간이 평균 28일로, 지난 7월의 24일에 이어서 가파르게 증가하고 있는 모습이다. 물론 작년 동월 34일에 비하면 18%정동 개선된 수치이기는 하지만, 주택시장의 침체기임을 여실히 보여주고 있는 현황이다. 하지만, 역사적으로 가을시장에서 매물의 소진속도가 보합이나 다시 속도를 내게되고, 그 이후 겨울시장으로 침체기에 접어들었던 점은 중요한 포인트가 될 수 있겠다.

 

[2023, 7월 분석] 주택 판매량과 평균주택가격의 하락폭은 과거의 추세에 비해서 크게 떨어진 모습을 확인할 수 있임에도 불구하고, 매물들이 시장에서 팔려나가는 속도는 지난 6월달에 비해서 증가하기는 했지만, 과거의 추세와 유사한 모습을 보여 주고 있다. 따라서 추가적인 금리인상에 따른 심리적인 여파가 시장에서 크게 작용하고 있는 것이 사실임에도 불구하고, 신규매물 공급은 줄어들면서 여전히 재고량은 충분하지 않은 상황임을 알 수 있다. 이런 상황에서 팔려나가는 매물과 시장에 오래 체류하는 매물의 양극화 현상이 더욱 두드러지고 있는 모습이다.

 

[2023, 6월 분석] 매물들이 시장에서 팔려나가는 속도가 지난 5월달의 20일에서 이번 6월달에는 19일로 소폭하지만 계속해서 빨라지는 모습을 보여주고 있지만, 작년 12월 44일이라는 고점에서 이제는 어느정도 바닥을 찍을 모양세다. 이를 뒷받침하듯이, 신규매물의 증가세가 재고의 증가세가 따라잡고 있는 추세를 보여 주고 있다. 여기에 판매량과 평균가격이 모두 하락하면서, 전체적으로 주택시장이 보합세를 넘어서서 하락세로 반전된 듯한 추세를 보여주고 있다. 물론 이런 변화의 중심에는 여름이라는 주택시장의 비성수기라는 계절적인 요인이 작용하고 있기 때문에 완전히 하락세로 추세가 바뀌었다고 보기에는 무리수가 있다. 하지만, 지난 6월의 금리인상이 구매자들에게 확실한 심리적 부담감으로 작용하고 있고, 그 동안 계속해서 상승하고 있는 고정모기지 이자율에 대한 피로도가 극심해 지고 있는 상황에서, 이번달 12일에 있을 중앙은행의 금리 발표가 어느때 보다 중요한 시점이 되겠다.

 

[2023, 5월 분석] 신매물이 팔려나가는 속도보다 신규매물의 시장유입 속도가 더욱 빠르게 상승하면서, 지난 3월에 역전된 재고와 신규매물의 추세가 차이가 더욱 벌어지고 있는 모양세이다. 매물이 부족하다고 볼 수도 있지만, 한편으로는 매물이 소진되는 만큼 계속해서 인벤토리도 증가하고 있는 단면을 확인할 수 있다. 현재 계속해서 증가하는 모기지 고정이자율과 추가 중앙금리인상여파와 함께 가속화되고 있는 경기침체가, 지금의 주택시장의 추세를 어떻게 변화시킬지 올해 여름이 중요한 터닝 포인트가 될 가능성이 높겠다.

 

[2023, 4월 분석] 올해 초 1월에 바닥을 찍은 주택시장은 그후 2월에 가파르게 상승하는 모습을 보였다고, 3월에 소폭진정되었다가 이번 4월에 접어들면서 다시 반전에 속도를 내고 있는 모양세다. 지난 3월과 달리, 모든 유형의 주택에서 가격상승을 확인할 수 있는데, 기록적인 신규매물의 부족이 지금의 주택시장의 과열에 결정적인 역할을 하고 있는 상황이다. 즉, 시장에 나오는 매물은 적고, 주택가격이 바닥을 찍었다고 인식한 구매자의 수요 증가가 함께 작용하면서, 지금의 상승세를 이끌고 있다고 볼 수 있다.

 

[2023, 3월 분석] 작년 12월에 44일이라는 최대 체류기간 기록 이후에, 체류기간이 순차적으로 감소하면서, 지난 3월에는 27일로 매물들의 소진속도가 많이 빨라진 것을 확인할 수 있다. 작년 동월의 체류기간 11일과 비교하면 아직도 느린 속도지만, 신규매물의 증가세가 눈에 띠게 증가하고 있는 모습이 확인됨에도 불구하고, 시장의 매물량 증가량은 굉장히 완만한 모습이... 시장에서 매물들이 빠른 속도로 소진되고 있다는 것을 확인하게 된다.

 

[2023, 2월 분석] 지난 1월을 지난 2월에 접어들면서, 매물들의 소진속도가 빨라진 것을 확인할 수 있다. 물론, 작년 동월고 비교하면 200% 매물들이 시장에 체류하는 기간이 길다고 볼 수 있지만, 지금까지의 체류기간 증가가 작년말에 정점을 찍고 급속하게 감소하는 것을 볼 수 있다.

 

[2023, 1월 분석] 작년 12월의 바닥권을 지나면서 상승으로 반전되는 모양세를 보여주고 있다. 물론 과거의 급격한 반전에는 비교할 수 없겠지만, 지난 겨울비수기의 흐름이 상승으로 전환되었다는 점에서, 다가올 봄 시장은 지금 보다 더 활발 할 수 있음을 예상하게 된다.

 

지역별 SNLR 변화량 추세

아래의 그래프에서 확인할 수 있듯이, 지금까지의 하락 추세선이 모든 지역에서 아주 소폭이지만 반등하는 추세로 변환되었다는 것을 확인할 수 있다. 즉, 여전히 바이어시장임에는 확실하지만, 실수요자들을 중심으로 주택시장이 움직이고 있음이 포착된다고 볼 수 있겠다. 평균주택가격은 소폭 상승했음에도 불구하고, Home Price Index는 대부분의 지역에서 아직 하락추세이고, 매물이 시장에서 체류하는 시간도 역대 최대로 증가한 것이 사실이다. 하지만, 일부 지역에서의 급격한 주택가격 상승과 이 상승분의 상당부분이 타운하우스 구매에서 이루고 지고 있는 점등을 볼때는, 일부 실수요자들의 심리에 변화가 생겼음을 짐작할 수 있다.

 

여기에 금리인하에 대한 기대감(크게 인하할 가능성은 없지만)은, SNLR수치를 앞으로 셀러마켓으로 향하게 할 가능성이 높다고 볼 수 있고, 지금까지의 추세로 보았을때는 바닥을 찍었다고 볼 수도 있겠다.