구매자와 판매자를 위한 "부동산 사이클" 가이드.

 

부동산시장에서 주택을 구입하고 판매하고자 할때, 가장 중요한 것은 거래하고자 하는 매물들이 현재 주택시장에서 어떤 가치를 가지고 있는지 평가하는 것이다. 그리고 이를 바탕으로 시세와 비교해서, 해당 매물이 어떤 장점과 단점을 가지고 있는지 객관적으로 파악하여 가격을 책정하게 됩니다. 

 

하지만, 어떻게 보면 이와 같은 기본적인 노력 보다는 더 큰 영향을 미치는 것이, 계절과 경제상황에 따라 변화하는 '부동산 사이클'을 언급할 필요가 있겠습니다.

따라서 이번 칼럼에서는 이에 대해서 간략하게 나마 살펴보고자 합니다.

 

1단계 – 1월부터 3월까지

 

처음 3개월은 주택 구입에 대한 관심이 높아진다. 그것은 처음 주택을 구입한 사람과 이미 존재하는 사람 모두에게 해당. 봄에 판매를 열망하는 판매자는 자산을 등록하기 위한 준비를 시작. 부동산 중개인들은 또한 조기 판매를 짜내고 올해를 활기차게 시작하기 위해 노력하고 있다. 그러나 이 기간 동안에는 일반적으로 재고가 더 적다. 주택 구입 가능성이 있는 사람들은 제한된 수의 주택과 높은 구매 관심으로 인해 가격이 상승한다는 사실을 기억해야 한다. 판매자라면 판매가 더 쉬울 수 있지만 봄에 판매할 기회를 놓칠 수 있으므로 이 시간 동안의 판매에 집착해서는 안된다.

 

2단계 – 4월~6월

 

4월과 6월 또는 봄 사이에 주택 판매가 엄청난 속도로 증가. 더 나은 날씨, 더 많은 활동, 여름의 번잡함 전에 집을 사고 싶은 욕구로 인해 주택이 가장 빨리 팔린다.

봄에 구매하면 더 많은 공급/재고 및 거래를 얻을 수 있다. 그러나 원하는 주택에 입찰하는 다른 사람들과 경쟁에 직면할 수 있고 거래를 성사시키기 위해 일정이 협소해질 수 있다. 판매 중이라면 봄 시장이 절호의 기회가 될 수 있다.

 

3단계 – 7월 ~ 9월

 

여름에는 불과 몇 달 전의 봄 판매 열풍이 끝나기 때문에 판매가 둔화되기 시작. 가격은 정체되는 경향이 있다(완전히 떨어지지는 않지만). 그러나 여름 시즌으로의 전환은 협상력에 변화를 가져온다. 판매되는 주택이 적기 때문에 판매자는 가을 전에 판매를 추진할 것이다. 주택 구입자들에게 희소식이다. 시장에 더 많은 주택 가용성이 있으며 판매자는 구매자의 요구와 제안을 더 잘 수용할 수 있다(즉시 판매를 원하기 때문에). 그러나 판매자에게 할인을 제공하도록 압력을 가하면 여전히 제안을 거부할 수 있으며 구매 기회를 놓칠 수 있다. 판매자의 경우 올해 이맘때 만큼 많은 제안을 받지 못할 수 있으며 구매자는 더 많은 옵션이 있으면 더 많이 협상할 수 있다.

 

4단계 – 10월 ~ 12월

 

온타리오주의 겨울은 기온과 시장 측면에서 모두 춥다. 가격 상승이 떨어지고 판매자는 주택 판매에 대한 자신감을 잃을 수 있다. 기껏해야 가격 할인을 제공하거나 겨울과 봄 내내 관심을 불러일으키기 위해 오픈 하우스를 개최할 수 있다. 주택 구매자에게 이 시기는 주택이 더 낮은 가격에 등록될 수 있기 때문에 유리한 시기가 될 수 있다. 겨울철은 일반적으로 판매자에게 조용하기 때문에 초과 요구하는 거래를 조달하기가 더 어렵다. 그러나 겨울에 판매하는 것은 판매자에게도 유리할 수 있다. 약간 더 저렴하게 판매할 의향이 있다면 가격이 적절하다면 열성적인 구매자를 찾을 가능성이 더 크다.

 

온타리오 부동산의 경제 주기 경제 주기에는 수년에 걸쳐 종종 발생하는 시장 패턴이 포함되는데, 이러한 패턴은 부동산 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 더 큰 그림을 그리는 경향이 있으며 미래에 대한 더 나은 통찰력을 제공. 경기 순환은 회복, 확장, 과잉 공급, 침체의 4단계로 구성된다.

 

• 회복 (균형 잡힌 시장)

이름에서 알 수 있듯이 경기 침체가 끝난 후 회복 단계가 발생. 수요는 천천히 증가하고 있지만 주택 건설은 매우 낮다. 가격도 천천히 오르고 공실률은 상대적으로 높다. 회복 단계는 경기 침체 단계처럼 보일 수 있지만 더 자세히 관찰하면 시장 상황이 개선될 때임을 알 수 있다. 주택 구매자에게 있어 회복 단계의 시작은 구매자 시장으로의 전환을 의미. 재고가 천천히 증가함에 따라 더 많은 주택이 더 낮은 가격으로 시장에 나와 구매자에게 더 많은 옵션과 협상력을 제공할 수 있다. 그러나 더 많은 주택이 건설되고 가격이 상승함에 따라 판매자는 천천히 권력을 회복.

 

• 확장(판매자 시장)

확장 단계는 경제가 개선되고 실업률이 감소하며 건설 속도가 증가함에 따라 발생. 이 시점에서 구매자는 더 빠른 속도로 주택을 구매. 공실률이 떨어지고 투자부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 확장 단계는 공식적으로 판매자의 시장이 된다. 주택 공급이 증가하고 가격이 계속 상승하고 있다. 주택 구매자에게 확장 시장은 더 많은 옵션을 의미하지만 구매자 경쟁이 더 치열할 가능성이 있다. 판매자는 더 많이 판매할 수 있고 더 자신감 있는 구매자가 제안을 피칭할 수 있기 때문에 이 단계에서 운이 좋다.

 

• 과잉 공급(구매자 시장)

공급 과잉 단계는 풍요와 쇠퇴의 시기이기 때문에 모순적이다. 선택할 수 있는 부동산은 풍부하지만 구매자 수요는 감소하고 있다. 건설률이 실제 매출을 능가. 또한 가격이 떨어지기 시작. 이것은 건설 일자리가 사라지고 주택이 일반적으로 많이 팔리지 않기 때문에 경제적 파급 효과를 만든다. 다시 한 번, 권력은 구매자의 손으로 넘어간다. 주택 구매자는 더 많은 주택을 선택하고 가격을 낮출 수 있다. 반면에 판매자는 판매를 마감하기 위해 구매자와 더 많은 협상을 해야 할 수도 있다.

 

• 경기 침체 (균형 잡힌 시장)

경기 침체는 불길하게 들리는 단어이지만 경제 사이클의 일부. 구매자 수요를 압도하는 경기 침체기에 주택 공급이 풍부. 가격도 이 단계에서 하락. 이것은 판매자에게 어려운 시기이며 구매자는 경기 침체 동안 자신감이 부족한 경우가 많다. 그러나 경기 침체는 안정적인 임대료로 인해 투자자에게 유리한 기회. 주택 구매자에게 경기 침체는 가격 하락의 문을 열 수 있다. 경기 침체가 (다른 요인들 중에서도) 종종 고용률에 영향을 미치기 때문에 이 시기에 구매하는 것은 까다롭다. 판매자는 가격과 가치 하락으로 인해 경기 침체기에 가장 힘들어 한다.

 

지금까지 간략하게 나마, '부동산 사이클'에 대해서 살펴보았습니다만, 실제로 펜데믹 상황를 거치면서, 이 '부동산 사이클'에도 많은 변화가 생기면서 변동성이 커진 모습을 확인하게 됩니다. 예를 들어서, 봄 시장이 전통적인 사이클에 비해서 일찍 시작된다던지, 과거에 비해서 주택가격의 오름과 내림의 폭이 커지고 빨라진 것 등과 같은 모습들을 보게 됩니다.

하지만, 이런 불확실성과 변동성이 넘쳐나는 최근의 주택시장에서도 기본적인 '부동산 사이클'은 그 추세의 폭에는 차이가 있지만 존재하는 것이 사실입니다.

 

참고가 되셨으면 하는 바램입니다.

감사합니다.