멀티오퍼 상황(Multiple or Competing Offer)

 

토론토 주택시장이 한창 뜨거울 때(Seller Market; 팔려는 사람의 시장) 거의 대부분의 주택 거래에서 Seller가 Buyer로부터 여러 개의 오퍼를 받는 상황이 연출되었습니다.

그리고 최근 주택가격이 하락세로 전환되면서 많이 달라지기는 했지만, 지역과 매물의 특성에 따라서 종종 Multiple Offer상황이 발생하고 있습니다.

 

하지만 2024년 지금의 멀티오퍼 상황은 예전과 큰 차이가 있습니다. 왜냐하면, 셀러가 바이어를 유인하기 위해서 저렴한 가격에 주택을 시장에 내 놓았음에도 불구하고, 멀티오퍼 상황이 연출되더라도, 셀러의 기대가격까지는 올라가지 않게 되었다는 것입니다.

즉, 2023년 초반에 수십명씩 멀터오퍼 상황이 연출되어, 셀러의 기대가격보다 비싸게 팔렸던 상황에서 큰 변화가 생겼다는 것입니다.

 

그리고 이와 같은 추세는 주택시장에 매물이 쌓이는 영향으로 작용하면서, 주택가격을 떨어뜨리는 결과로 연결되고 있는 상황입니다.

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이와 같은 간략하게 나마 현재의 주택시장의 상황을 나열하는 이유는 이와 같은 전반적인 주택시장 경향을 염두에 두고 Multiple Offer상황에 대처해야 Seller든 Buyer든 주택거래에 있어서 좋은 결과를 만들어 낼 수 있을 것이기 때문입니다.

 

중요한 사항들을 몇 가지로 요약하여 나열해 보면 다음과 같습니다.

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- 오퍼 가격

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당연히 구매가격을 높이면, Seller가 해당 Buyer의 오퍼(Offer)를 받아 들일 확률은 상승하는 것이 사실입니다.

하지만, Seller게 제시한 Asking Price(판매하고자 하는 금액)을 초과하는 구매가격을 제시했다고 해당 주택을 구입할 수 있는 기회를 보장받지는 못합니다.

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자신이 사용할 수 있는 예산의 범위를 정확하게 알고, Seller의 Asking Price가 자신의 예산에서 벗어날 때는 구입하고자 하는 주택이 실제로 그 만큼의 가치가 있을 것인지 다시 한번 심사숙고 해야 합니다.

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그리고 지금 당장이 아닌 장기적인 관점에서 자신의 재정적인 상황이 이 주택을 구입함으로써 어떻게 전개될 것인지 다시 한번 검토해 본 후에 결정해야 합니다.

 

- 모기지 관련

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주택구입을 위해서 대출 받을 금액에 대한, 금융기관으로 부터의 사진승인(Pre-approval Mortgage)이 Multiple Offer상황에서 Buyer에게 유리하게 작용하는 것을 사실입니다.

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하지만, Multiple Offer상황에서 다른 Buyer와의 경쟁에서 비교우위를 선점하기 위해서 모기지와 관련한 모든 재정적 측면에 대한 Condition을 계약서에서 지우는 것은, 최종결정 전에 반드시 다시 한번 고려해 보아야 합니다.

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만약, 이 Condition 조항을 계약서에서 지우면, Buyer는 해당 주택거래에서 보호받을 수 있는 자신의 가장 큰 권리 중 하나를 스스로 포기하는 것과 같습니다.

Multiple Offer상황에서 Buyer는 조금이라도 빨리 이 상황이 끝나기를, Seller입장에서는 조금이라도 이 상황을 연장해서 자신에게 보다 유리한 Buyer를 선택하고자 합니다.

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처해진 Multiple Offer상황에 따라서 다르겠지만, Agent와 깊이 있게 상의하셔서 결정하셔야 합니다.

 

- Home Inspection

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많은 분들이 Multiple Offer 상황에서 Home Inspection에 대한 권리는 포기합니다. 하지만, 이 Home Inspection은 매우 중요합니다.

몇 만불짜리 차를 구입하는데로 여러 번 시승을 하고 주변사람들의 조언을 듣고 결정을 합니다. 하물며 100만불짜리 집을 구입하는데, 해당주택에 대해서 세세한 검사는 못할 망정 이에 대한 권리를 바로 포기한다는 것은 상당히 위험합니다. 게다가 주택의 경우에는 살아본 사람들의 조언도 들을 수 없습니다. ^^;

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우선 Showing할 때, Buyer가 주택의 일반적인 것들을 확인하는 동안, Agent는 보다 세부적인 주택의 구석구석을 살펴보고, 의심이 예상되는 부분들을 체크해 두어야 합니다.

그리고 Seller에게 오퍼를 넣기 전에, 해당 주택이 너무 마음에 드는데, Home Inspection를 미리 하고 싶다고 말하면 됩니다.

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물론 Seller의 입장에서는 한번 생각하게 되는 상황이지만, 자신의 집에 별문제가 없다면 본인의 집에 깊은 관심을 가지고 있는 Buyer에게 더 호감을 갖을 수도 있습니다.

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- Break Ice

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보통 Buyer의 경우, Offer Presentation을 할 때 Seller에게 자신이 이 주택을 마음에 들고 구입하고 싶다는 의향을 최대한 설명하려고 합니다.

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물론 중요한 부분이지만, 이와 같은 Buyer의 입장을 나열하기 이전에, Seller의 입장을 고려해서 Seller의 주택을 아주 구체적으로 칭찬해 주고, 이 과정에서 Seller가 자신의 주택에서 애착을 가지고 있는 부분을 발견하여 Buyer가 해당 주택을 구입한 후에도 용도변경을 하지 않고 잘 사용하겠다는 의지를 보여주어야 합니다.(설령이 사실이 아니더라도).

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대부분의 사람들은 상대방에 대한 이야기 보다는 자신의 이야기를 더 듣고 싶고 하고 싶어 합니다. 최대한 Seller를 알려고 하다 보면 어떤 순간에 틈이 보이는 경우가 많습니다.

- Pre-emptive Offers(선제 오퍼)

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Seller가 정한 시간에 다른 Buyer들이 각자의 오퍼에 대해서 순서대로 발표(Offer Presentation)하기 전에, 먼저 Buyer가 자신이 할 수 있는 최선의 조건(또는 자기 마음대로의 조건)으로 Offer를 넣는 것을 말합니다.

Buyer의 입장에서는 이 Offer를 Seller가 받아 들이면 다른 Buyer들과 경쟁하지 않고 자신이 원하는 해당 주택을 구입할 수 있게 됩니다.

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하지만 Seller의 입장에서는 다른 Buyer로부터 더 높은 가격을 제시 받을 가능성을 잃게 되기도 합니다.

이 Pre-emptive Offers 상황은 Buyer의 수와 이들의 실제의도의 따라서 동전의 앞면과 뒷면이 갑자기 바뀌는 것 같은 상황이 발생합니다.

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Seller의 입장에서는 Pre-emptive Offer를 받아들이기 전에 몇 명의 Offer가 기다리고 있는지, 자신이 판매하고자 하는 주택의 시장가격이 정확하게 얼마인지, 현재의 부동산 시장이 Seller시장인지 Buyer시장인지 명확하게 이해하고 결정해야 합니다.

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예를 들어, Pre-emptive Offer의 내용과 가격 보다 더 나은 조건의 offer를 받고 싶더라도, 만약 Offer를 내려고 기다리는 Buyer가2~3명 밖에 없다면 확률상 Pre-emptive Offer가 가장 좋은 조건이 될 수도 있습니다.

왜냐하면, 기다리고 있는 3명의 Buyer가 모두 Offer Presentation에 참여한다는 보장도 없고, Pre-emptive Offer를 제출한 Buyer는 대개의 경우 이미 자신이 할 수 있는 최선을 조건을 제시하였던 것이기에 더 이상이 거래에 참여하지 않을 것이기 때문입니다.

위와 같이 Multiple Offer상황에서 특히 Buyer의 입장에서 중요한 부분들을 살펴보았습니다. (Pre-emptive Offers에 대해서는 그 특성상 Seller의 입장을 중심으로 알아 보았습니다)

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어떤 분들은 멀티오퍼 상황에서 위에서 제기 언급한 대부분의 조건들을 포기해야 원하는 집을 살 수 있다고 말씀합니다. 그리고 어떤 부분에서는 저도 충분히 동의합니다(특히 멀티 오퍼상황에서 자신이 구입하려는 주택을 구입하지 못한 경험이 한 두번 있으신 분들은 더욱 그렀습니다)

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하지만, 일단 한번 더 고려하고 한번더 물어는 봐야 합니다. 그리고 기다리고 기다려야 합니다.

주택이든 비즈니스던 부동산 거래에서는 인내가 중요합니다. 모두에게 부족한 시간을 누가 조금 더 갖을 수 있느냐에서 많은 것이 결정됩니다.

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도움이 되었으면 합니다.

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감사합니다.