더 빠르게 상승하는 외곽 소도시의 주택가격
BMO의 수석 경제학자인 Bobert Kavcic는 토론토와 같은 대도시와 외곽 소도시 사이의 주택가격 격차가 시간이 갈 수록 좁혀지고 있다고 말했습니다. 즉, 외곽 소도시의 주택가격이 대도시 보다 훨씬 빠르게 상승하면서, 과거와 달리 외곽으로 이주할때의 인센티브가 거의 없어지고 있습니다. 물론, 상당적으로 넓은 공간에서 생활할 수 있다는 점은 여전하지만, 이 또한 급격하게 높아진 주택가격이 일정부분 상쇄하고 있다는 것입니다.
Robert Kavcic가 든 사례 중, Barrie의 단독주택을 보면, 펜데믹 이전에는 토론토의 54% 수준이었지만, 일년이 조금 지난 현재는 64%까지 상승했습니다. 그리고 London의 단독주택 경우는, 45% 수준이었는데, 지금은 53%에 도달했습니다.
하지만 한편으로는 여전히 토론토 중심에 비해서 낮은 가격임에는 분명합니다. 토론토 주택가격의 70~80% 도 감당하기 어려운 실정에서, 토론토 주택가격의 50~60% 대에 단독주택을 마련할 수 있다는 사실은 매력적입니다.
이런 상황에서 Bobert는 격차가 많이 좁혀지기는 했지만, 이 격차를 유지하면서 외곽 소도시의 가격조정은 없을 것으로 예상했습니다. 그러면서 주택구매자들에게는 지난 일년이 다시 오지 않을 기회였다고 추가했습니다. 과열된 시장에서 과거보다 높은 비용을 지불하면서 주택을 구입해야 했지만, 앞으로는 그 가격에는 주택을 구입하지 못할 것이기 때문입니다.
캐나다 부동산 거품이 전염성에 도달하여 금융 위기 가능성 있음.
최근 대만에 기반을 둔 3명의 연구자들은 거품이 바깥쪽으로 퍼진다고 주장합니다. 그리고 이런 현상을 Housing Bubble Contagion(거품전염)로 명명하고 있습니다. 즉, 거품은 투자자와 개발자가 도시 밖에서 "거래"를 찾도록 강요하여 가격을 치솟게 하는데, 그 결과 더 큰 거품이 생기고 교외 가격은 훨씬 더 큰 거품이 형성됩니다.
특히 이런 방향성은 자금의 유입이 도심을 중심으로 형성될 때 보다 훨씬 더 큰 거품을 만드는 경향이 있는데, 외곽 지역의 거품은 종종 가격과 펀더멘탈(Funamdentals)사이에 더 큰 격차를 만들게 됩니다.
-Bull Trap: 가격이 오르면 곧 팔 생으로 매수.
-Bear Trap: 가격이 내릴 것을 예상하고 매도.
-Capitulation: 회복되리라는 기대를 버리고 파는 것.
-New Paradigm: 새로운 인식 체계로의 대전환.
-Enthusiasm: 열광
-Greed: 탐욕
-Delusion: 착각, 망각
-Denial: 부정, 거부.
-Fear: 두려움, 공포.
-Despari: 절망.
-Mean: 평균의.
-Sell off: 매각
-Take off: 이륙
-Blow off: 분출, 식히다.
-Mania: 열광
-Stealth: 살며시 움직임.
-Awareness: 관심, 의식.
토론토 지역 콘도가격, 2017년 주택 정점 이후 44% 급등.
https://www.livabl.com/2021/06/toronto-condo-prices-surged-2017-housing-peak.html
4년 전, 광역 토론토 주택시장의 정점 이후, 콘도가 가격은 다른 유형의 부동산에 비해서 높은 상승률을 보였습니다. Properly가 발표 한 새로운 연구에 따르면 GTA의 콘도 가치는 2017 년 주택 최고치에 비해 44 % 상승했습니다.
AI-powered Instant Estimate home value calculator에 의하면,
- 콘도 : 2017년, $437,000 => 2021년, $625,927 - 44% 가격 상승.
- 관리비를 내는 타운하우스 : 2017년, $552,000 => 2021년, $708,782 - 33% 가격 상승.
- Freehold 타운하우스 : 2017년, $700,000 => 2021년, $888,993 - 26% 가격 상승.
- Semi-detached : 2017년, $750,000 => 2021년, $951,726 - 27% 가격 상승.
- 단독주택 : 2017년, $966,000 => 2021년, $1,181,973 - 21% 가격 상승.
모든 부동산 유형간에 GTA 주택 가치는 2017 년 정점에서 2021 년 6 월까지 31 % 상승했으며, 부동산 가치는 $ 685,000에서 $ 877,192로 증가했습니다.
한편 CMHC의 최신 주택 시장 전망에 따르면, GTA 주택가치는 계속 상승 할 것으로 예상되며 토론토의 평균 주택가격은 2년 내에 $275,000가 더 상승할 가능성이 높다는 점을, Property 보고서는 강조했습니다.
그러면서, 현재는 여름시장에 접어들면서 소강상태를 보이고 있지만, 2017년의 정점 일때의 부동산 시장과 지금을 비교해 보면, 시간이 지남에 따라 부동산이 어떻게 작동하는지 알 수 있을 것이라고 말했습니다.
2022년 주택가격은 올해 보다 하락, CREA.
https://storeys.com/national-housing-activity-ease-home-prices-rise-crea/
https://storeys.com/national-housing-data-may-moderation-crea/
이 아티클들은 캐나다 전체 평균을 중심으로 설명하고 있습니다. 기사의 제목에서 처럼 2022년은 2021년에 비해서는 주택가격이 하락이 예상된다는 캐나다 부동산 협회의 소식입니다. 하지만 하락폭이 크지 않고, 캐나다 전체 평균을 중심으로 설명하고 있어서 "주택가격 하락"이라는 제목에서 집중될 수 있는 오해의 소지가 있겠다는 생각을 했습니다.
거품이다, 아니다, 외곽 주택가격은 더 오른다, 아니다 라는 혼돈 속에, 혼란을 더 가중 시킬 수 있을 것 같아서...참고하시라고 링크만 달아 놓았습니다.
주택 판매량, 캐나다 전체 80%의 지역에서 하락.
CREA의 자료에 따르면 캐나다 주택 판매량은 2개월 동안 하락세를 이어 가고 있는 가운데, 지난 5월에만 7% 하락했습니다. 하지만, 지난 2007년 이후 가장 높은 판매량으로 아직도 높은 수준임을 확인할 수 있습니다.
피로의 징후를 보이는 토론토 부동산 시장.
https://storeys.com/toronto-real-estate-market-showing-signs-fatigue/
세입자의 수요 증가에 따라, 계속해서 반등하는 토론토 임대료. Rentals.ca
https://www.livabl.com/2021/06/toronto-rent-prices-bounce-tenant-demand-rises-may-rentals-ca.html
5 월 토론토의 1 베드룸 임대 가격은 0.9 % 상승한 1,833 달러 였고, 2 베드룸 임대료는 1.9 % 상승한 2,455 달러를 기록했습니다. 월별 상승에도 불구하고 두 단위 유형의 가격은 각각 연간 12.9 %와 7.5 % 하락했습니다.
Bullpen Research & Consulting의 사장 인 Ben Myers는 최근의 보고서의 5월 데이터가 Covid-19으로 인해 임대 가격이 급락 한 이후, 렌트시장 이 바탁을 치고 올라가는 “최초의 확실한 신호”를 보여 주었다고 언급했습니다. 또한 그는“백신 보급의 증가와 예상되는 정상화로 인해 임차인이 임대료를 올리기 전에 들어 가려고 시도하고 있으며, 5 월에 렌탈유형에서, 특히 밴쿠버와 토론토에서 수요가 증가하고 있습니다.”라고 말했습니다.
또한 Markham, Burlington 및 Mississauga를 포함하여 토론토와 가까운 다른 3 개 도시가 지난달 가장 값 비싼 상위 5 개 도시에 포함되었습니다.
1 베드룸 임대 가격은 월 기준으로 0.3 %, 2.7 %, 2.0 % 인상되어 5 월에 해당 도시의 가격이 각각 $ 1,796, $ 1,772, $ 1,758로 상승했습니다. 2 베드룸 임대 비용도 각 도시에서 매월 4.8 %, 1.7 %, 0.2 % 증가하여 Markham의 경우 $ 1,983, Burlington의 경우 $ 2,057, Mississauga의 경우 $ 2,080으로 상승했습니다. 이 보고서는 유학생, 관광 및 이민이 돌아옴에 따라 임대료가 계속 상승 할 것으로 예상하고 있으며, 2021 년 가을은 바쁜 임대 시즌이 될 것으로 예상하고 있습니다.
주택시장 과열과 급증하는 모기지 부채
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