최근 소폭이지만 상승한 주택 판매량과 평균가격은,
지금까지 하락 추세였던 주택시장이
드디어 바닥에 도착한 것은 아닌가 하는 생각을 할 수 있게 해주고 있습니다.
여기에 계속되고 있는 금리하락과
최근 연방정부의 모기지 보험의 한도 변경과 스트레스 테스트의 완화는,
얼핏 보면 정부가 집을 사라고 부추기고 있는 듯한 모양새입니다.
한층 금리를 올릴 때는 큰일이나 날 것 처 럼 주택시장의 호황을 경계하더니,
지금은 여전히 경계한다면서…
실제 정책들은 이렇게 까지 부양을 하는데 주택시장에 안 뛰어든다고? 하는 듯합니다.
이런 묘한 시장 상황에 걸 맞게,
소비자들은 이젠 움직여야 한다는 쪽과 더 관망해야 한다는 쪽의 비중이 비슷한 모습입니다.
게다가 하락하고 있는 변동금리와 달리,
고정금리는 5년 만기 채권 수익률의 급등으로 소폭 상승하면서,
계속 지속될 것이라는 금리인하 기대에 제동을 거는 모양세입니다.
한편 신규매물은 일반적인 가을시장과 달리,
크게 급증하는 모습을 보여 주고 있습니다.
하지만, 이 역시 광역토론토의 외곽과 도심은 물론,
지역적으로 큰 차이를 보이고 있습니다.
따라서 신규매물이 증가한다고 하는데,
실제 어떤 지역에서는 신규매물이 몹시 드물어서…
주택을 꼭 구입해야 하는 실수요자들을 불안하게 하고 있는 실정입니다.
모두가 다음 주에 있는 추가 금리인하를 기다리고 있는 가운데,
변동성을 뛰어 넣어 갈피를 잡을 수 없는 시장이 지속되고 있는 상황입니다.
즉, 주택시장이 바닥이냐가 중요한 것이 아니라,
내가 팔아야 하는지, 아니면 사야 하는지…
그 목적에 보다 충실할 필요가 있는 시점이 되겠습니다.
모두 가족과 함께 즐거운 추수감사절 되셨기를 바라고,
무엇보다 건강한 한 주 되시길 소망합니다.
감사합니다.
'부진한' 3분기 주택 가격 소폭 상승, 더 오를 것으로 예상: Royal LePage
Royal LePage의 수치에 따르면 캐나다 전역의 주택 가격은 3분기에 소폭 상승했지만 여름 동안의 낮은 활동에도 불구하고 4분기에는 가격이 상승할 것으로 예상된다. 목요일에 발표된 Royal LePage의 최신 주택 가격 조사에 따르면, 전국 총 주택 가격은 3분기 동안 연간 1.6% 상승한 815,500달러를 기록했으며, 전 분기보다 1.1% 하락한 것으로 나타났다. 설문 조사에 따르면 카운티 전역의 대부분의 시장은 여름 동안 "부진한 활동"을 보인 반면 판매량은 9월에 증가했다. 또한 보고서에 따르면 지역 시장의 38%가 지난 분기에 비해 3분기 동안 총 가격 상승을 보였다.
Royal LePage의 사장 겸 CEO인 Phil Soper는 목요일 BNN Bloomberg와의 인터뷰에서 캐나다 은행의 일련의 금리 인하로 인해 주요 정책 금리가 4.25%로 인상된 이후 부동산 활동이 일반적으로 잠잠해졌다고 말했다. 하지만 9월은 7~8월과는 다른 이야기라고 말씀드리고 싶습니다만, 3번의 (이자율) 인하와 이전의 통화정책 변화를 살펴보면 시장이 좀 더 빠르게 반응하는 경향이 있다. 그래서 느리지만 가을을 기대하면서 느리지만 꾸준할 것이라고 말하고 싶습니다.”라고 그는 밴쿠버와 토론토에서의 활동이 이미 증가하기 시작했다고 언급했다. 목요일 보도자료에서 Soper는 구매자 수요가 전국적으로, 특히 최초 구매자와 소규모 투자자들 사이에서 여전히 낮다고 강조했다. 그러나 그는 캐나다 은행의 추가 금리 인하로 인해 가격이 상승하고 최초 구매자가 시장에 진입하도록 장려할 가능성이 높기 때문에 이들 그룹이 시장에 다시 진입할 것으로 예상한다고 말했다.
“금리에 더 민감한 첫 구매자들이 관망하는 태도를 취하고 있다. 주택 가격은 본질적으로 변동이 없고 이자율은 꾸준히 하락하고 있기 때문에 구매를 연기해도 아무런 불이익이 없다고 생각합니다.”라고 그는 보도 자료에서 말했다. “마찬가지로 캐나다 임대 주택의 대부분을 임대하고 공급하기 위해 일반적으로 콘도를 구입하는 소규모 투자자들도 주저하고 있다. 높은 금리로 인해 재정이 불가능해졌고, 유지 비용이 임대 수입을 초과했다.” 보고서에 따르면 로얄 르페이지(Royal LePage)는 2024년 4분기 총 주택 가격이 전년 동기 대비 5.5% 상승할 것으로 예상하고 있다. “전국적으로 고르지 못한 시장 회복이 대부분의 시장에서 잘 진행되고 있다. 일반적으로 느린 올해 4분기에는 상당한 가격 상승을 볼 수 없을 수도 있지만, 우리는 이전 예측이 2025년 이른 봄 시장에서 결실을 맺을 것이라고 믿는다.”라고 Soper는 보도 자료에서 말했다.
GTA 주택 판매에 거의 3배 더 오랜 시간이 걸리는 상황에서 인내심이 미덕인 이유
https://strata.ca/blog/why-patience-is-a-virtue-with-gta-homes-taking-nearly-3x-longer-to-sell
이제 DOM은 GTA 전역 콘도의 경우 평균 39일, 자유보유 주택의 경우 24.2일이다. 이는 1년 전의 16.6일과 8.6일보다 증가한 것이다. 리스팅의 가격 인하 가능성이 DOM에 따라 증가한다는 것은 비밀이 아니다. 리스팅이 오래되기 시작하고 시장의 모든 관심 있는 구매자가 해당 목록이 매일 판매되지 않은 채 그대로 있는 것을 보게 되면 논리적인 다음 단계는 가격을 자르는 것이다. 내 경험에 따르면 관심 있는 구매자는 일반적으로 목록이 시장에 출시된 지 2~3주 정도 지나면 가격이 하락할 것으로 기대하기 시작한다. 여담이지만, 위치와 부동산 유형에 따라 목록이 오래되는 시기가 결정될 수 있다. 예를 들어 도심 중심부의 콘도는 약 12~14 DOM에서 낡아지기 시작한다. 반면에 교외에 있는 250만 달러 규모의 주택은 구매자 풀이 훨씬 작기 때문에 DOM이 약 30~45에서 낡아지기 시작할 것이다. 그렇기 때문에 특정 지역, 부동산 및 시장 동향을 알고 이해하는 중개인을 모집하는 것이 구매자와 판매자 모두에게 매우 중요하다.
하루가 지날수록 판매자가 정가를 받을 확률은 감소한다. 가격이 인하될 것이라는 보장은 없지만, 만약 인하된다면, 참을성 있는 구매자는 할인이 거의 이루어지지 않은 시장에서 거래를 성사시킬 수 있다. 이것이 지금 일어나고 있다: 바쁜 봄 시장 동안 높은 가격을 잠시 유지한 후, 콘도 구매자는 6월 1일부터 평균 요구 가격보다 약 1% 낮은 가격을 지불하고 있다. 한편, 평균 가격은 강력한 매도자 시장에서 구매자가 요구하는 것보다 평균 4.12% 높은 가격을 지불한 후 불과 몇 달 만에 요구하는 가격 아래로 떨어졌다. (어떤 관점에서 보면 내가 본 가장 인기 있는 판매자 시장은 2022년 1분기였으며 구매자는 요청한 것보다 평균 13.5% 더 높은 가격을 지불했다.) 이 모든 것은 소프트 구매자 시장의 출현을 시사한다. 실제로 많은 집을 찾는 사람들은 방관에서 벗어나 구매할 준비가 되었다고 말했다.
베스트셀러 투자 작가 로버트 G. 앨런(Robert G. Allen)은 다음과 같이 유명하게 말했다. “부동산 구입을 기다리지 마십시오. 부동산 사서 기다리세요.” 동시에 GTA의 역사적으로 높은 주택 공급을 따라잡는 수요는 다음과 같은 점을 고려할 때 판매자에게 좋은 징조다. 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 기준 금리를 3회 연속 인하했으며, 10월에는 4번째 연속 인하가 예상된다. 기록적인 이민으로 인해 급속한 인구 증가가 가속화되고 있다. 매우 고무적인 2% 인플레이션 수치가 9월 17일에 발표되었다. 새로운 연방 주택 정책으로 인해 GTA 시장이 과열될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 12월부터 새로운 정책에 따라 잠재적인 구매자는 구매 가격이 100만 달러에서 150만 달러 사이인 주택을 구입하는 데 더 이상 20%의 다운페이먼트가 필요하지 않다. 이전 규정에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 가진 주택 구매자가 모기지 보험에 가입해야 했으며, 이는 가격이 100만 달러 이하인 주택에 대해서만 가능했다.
DOM이 모든 시장에서 상승함에 따라 종료된 목록도 급증하는 경향이 있다. 주택 소유자가 더 이상 판매를 원하지 않는다고 결정하거나 제안이 수락되기 전에 판매자와 목록 중개인 간의 계약이 만료되는 경우 종료가 발생하지만 확장 DOM을 0으로 재설정하기 위해 시장에서 리스팅을 가져오는 경우가 있다. 이 교활한 전략에 대한 규칙은 없지만 목록이 종료된 후에도 목록을 추적하거나 정확하게 수행하는 전문 에이전트와 협력함으로써 구매자는 목록의 실제 DOM을 제안 가격에 고려할 수 있다. 따라서 DOM이 매우 빠르게 증가하고 있는 GTA 시장에서 월별 종료 목록이 콘도의 경우 3,538건, 단독주택의 경우 4,731건으로 7월 최고치에서 꾸준히 감소하고 있다는 것이 이상하게 보일 수 있다. 이는 판매자가 더 이상 운전석에 있지 않다는 메모를 판매자가 받기 때문에 구매자 시장이 형성되었다는 또 다른 신호다. 기대치가 더 잘 관리됨에 따라 판매자는 제안 날짜를 설정하는 경향이 적어지며, 이로 인해 입찰이 비현실적인 목표와 일치하지 않을 경우 목록이 종료되는 경우가 많다.
그러나 가을 시장에 진입하면서 시장이 판매자에게 유리하게 빠르게 바뀔 수 있다는 점은 주목할 가치가 있다. 역사적으로, 느린 여름 시장에서 가을 시장으로의 전환은 항상 판매자에게 순 이익이었다.
재고 증가로 인한 캐나다 부동산 하락세: RBC
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-downtrend-extended-by-rising-inventory-rbc/
캐나다 부동산 시장은 금리 하락으로 인해 예상되는 상승세를 아직 보지 못했다. 소수의 시장만이 이미 9월 데이터를 보고했지만 RBC는 이러한 추세가 계속해서 신규 재고가 판매량을 앞지르는 것으로 나타나고 있다고 경고한다. 재고 증가와 판매 부진이 결합해 하락세를 부채질하고 있다. 더 저렴한 신용과 더 낮은 가격에도 불구하고 구매자들은 여전히 시장에 뛰어들고 싶은 유혹을 느끼지 않는다. RBC 보고서의 Rachel Battaglia는 "75bp의 금리 인하에도 불구하고 아직 전반적으로 구매 활동이 활발해지는 것을 볼 수 없다"라고 썼다. 덧붙여, “캐나다에서 가장 비싼 시장(밴쿠버와 토론토)은 여전히 완만한 변동을 보이고 있어 봄 이후 상대적으로 활동이 정체된 상태를 유지하고 있다. 수요 공급 압력이 완화되면서 이들 시장의 가격도 하락세를 유지하고 있다.”
캐나다 최대 부동산 시장에서는 판매자 수가 크게 증가했다. RBC가 추적하는 6개 주요 시장 중 4개에서 계절에 맞춰 조정된 신규 매물이 기존 주택 판매를 크게 앞섰다. 밴쿠버, 프레이저 밸리, 캘거리에서 신규 매물이 계속 증가하는 동안 매출은 감소했다. 토론토는 역사적으로 낮은 수준에서 두 가지 모두 성장을 보았지만 지난 해 대부분의 기간 동안 신규 매물이 해당 지역의 판매량을 앞질렀다.
이러한 경향에 대한 예외는 에드먼턴과 몬트리올 두 곳만 관찰되었다. 두 도시 모두 신규 매물보다 판매량이 더 높았다. “올해 9월 몬트리올을 제외한 모든 주요 시장에서 신규 매물 수가 증가했다. 유입량은 계속해서 재고를 축적하고 있으며, 이는 여전히 4개월분 공급량에 가까운 수준을 맴돌고 있다. 구매 활동 약화와 함께 재고 축적으로 인해 대부분의 시장이 어느 정도 활력을 잃고 있다.”라고 그녀는 설명한다.
판매 둔화와 재고 증가는 몇 가지 예외를 제외하면 전국적인 추세였다. 이를 통해 재고는 저금리 열풍이 정점에 달했을 때 시장이 보았던 것보다 훨씬 더 높은 수준으로 회복되고 축적될 수 있었다. 활성 목록의 연간 증가율은 6개 주요 시장 중 5개 시장에서 증가했으며, 캘거리에서 가장 큰 증가율(+49.4%)을 기록했다. 그 뒤를 이어 프레이저 밸리(+37.1%), 토론토(+35.5%)가 상위 3위를 차지했다.
에드먼턴(-11.6%)은 유일한 예외로 재고가 급격하게 감소했다. 시장이 나머지 국가의 큰 호황을 뒤쫓고 있던 몇 달 전과 비교하면 큰 변화다. Battaglia는 "재고의 큰 증가는 대부분의 주요 도시에서 수요 공급 상황에 대한 하향 압력을 유지하고 있다"고 지적한다. 은행은 앞으로 수요가 늘어날 것으로 보고 있지만 이는 간단한 과정이 아닐 것이다. 낮은 가격과 저렴한 금융이 결합되어 구매가 더욱 매력적이게 되면 구매자는 시장에 뛰어들 것으로 예상된다. 바이어들이 시장 진입을 꺼리면서 올해 매출 회복 기대감은 내년으로 미뤄지고 있다.
이것이 (드디어) 바닥인가?
https://storeys.com/gta-real-estate-market-bottom/
기록적인 최고치와 최저치로 인해 광역 토론토 지역(GTA) 부동산 시장은 최근 몇 년간 미친 롤러코스터를 타고 있었다. 기존 재고 과잉과 상대적으로 낮은 판매량을 감안할 때, 일반적으로 극적인 입찰 전쟁과 매우 타이트한 공급을 볼 수 있는 고가 지역의 바쁜 여름 판매 시즌은 기본적으로 2024년 도착과 동시에 종료되었다고 말하는 것이 안전한다. 최근 금리인하에도 불구하고 억눌린 수요는 아직까지 본격적인 가을시장으로 이어지지 못하고 있다. 실제로 모든 주택 유형에 있어서 주택 재고는 여전히 높으며, 이로 인해 공급 과잉 시장이 발생하고 현재 상태를 둘러싼 열정적인 대화가 이어지고 있다. 상쾌한 공기가 들어오기 시작하면서 큰 질문이 남습니다. GTA의 부동산 시장 침체가 바닥에 도달했나? 아니면, 더 떨어질 것이 있나?
옛날 옛적에, “사회적 거리두기”라는 용어가 친숙해지기 전에, 캐나다의 금리가 약 10년 동안 행복하게 낮은 수준으로 유지되었던 세계가 있었다. 이는 많은 GTA 지역의 주택 가격 상승에도 불구하고 젊은 세대가 주택 소유를 더 쉽게 달성할 수 있음을 의미한다. 2020년 3월 말, 캐나다 정부는 코로나19 발병에 대응하여 익일 금리를 0.25%로 인하했다. 물론, 팬데믹으로 인해 GTA와 그 너머 지역의 부동산 가격이 최고치로 급등하여 많은 사람들이 처음으로 주택을 소유할 수 없게 되었다. 그러다가 2022년 2월 러시아와 우크라이나 간의 전쟁이 현실이 된 지 얼마 지나지 않아 캐나다의 금리가 인플레이션과 함께 오르기 시작했다. 이에 따라 캐나다 중앙은행(BoC)은 인플레이션을 진정시키기 위한 노력으로 정책 금리를 2022년 3월 0.25%에서 2023년 7월까지 5%로 10회 연속 인상하여 공격적으로 인상했다. 그 과정에서 지역의 뜨거운 집값도 냉각되기 시작했다. 그러나 가격 하락이나 안정화는 주택 구입 능력 측면에서 이러한 높은 가격을 감당할 수 없었다. 이율은 2024년 6월까지 1년 내내 5%로 유지되었으며, BoC는 마침내 이를 낮추기 시작했다. 비록 매우 보수적이기는 하지만, 익일 대출 금리를 4.75%로 25bp 인하했다. 그후, 현재는 4.25%에 도달했다. 건축 및 토지 개발 협회(BILD)의 커뮤니케이션 및 이해관계자 관계 SVP인 Justin Sherwood는 두 가지 주요 요인이 현재 시장 상황을 초래한다고 말한다. "하나는 새 주택을 짓는 데 드는 비용이 엄청나게 증가한 것이다. 2019년 1월 1일부터 2024년까지 GTA에서 단독 주택 건설 비용은 98% 증가하고 고층 건물은 74% 증가했다."라고 그는 말한다. "두 번째로, 모기지 이자율의 급속한 증가는 (여전히) 신규 주택 구입자를 소외시키고 구매자가 월 납부금 측면에서 감당할 수 있는 범위를 축소시키고 있다."
Sherwood는 이자율이 계속해서 완화되어 건축 전 시장에서 구매자의 관심을 불러일으킬 것이라는 점을 인정하지만, 새 주택을 짓는 데 드는 비용이 여전히 높은 수준이라는 암울한 현실을 강조한다. 이는 심각한 우려의 원인이 된다. 그는 "2022년 정점 이후 가격이 어느 정도 완화되었지만 2024년 초부터 가격은 상당히 안정적으로 유지되었으며 신규 주택 소유자의 손이 닿지 않는 수준"이라고 말했다. "구축 비용에 대한 근본적인 변화가 없다면 이 과제는 계속될 것이다." 따라서 우리는 GTA 부동산을 구매하는 것보다 판매하는 데 더 관심이 있는 투자자들에게 더 이상 경제적으로 매력적이지 않고 사실상 중단된 건설 전 시장에 직면하게 되었다. 마찬가지로, GTA의 콘도 시장은 거의 정체되어 있으며 목록 사이트에 옵션이 넘쳐난다. 실제로 GTA의 콘도 재고는 전년 대비 80% 증가했다. Urbanation의 CEO인 Shaun Hildebrand는 “콘도 시장은 코로나19에서 벗어나기보다 너무 앞서 나갔다.”라고 말한다. “이자율이 하락하고 가격이 빠르게 상승하기 시작하자 투자자들은 자신들이 지불하는 가격이 경제적으로 거의 의미가 없다는 사실을 종종 무시하면서 두 발로 뛰어들었다. 새 콘도 시장은 가격이 계속해서 빠르게 상승하고 이자율이 낮게 유지될 것이라는 믿음으로 인해 기본에서 벗어나게 되었다. 그 결과, 신규 콘도 시장은 재판매 및 임대 시장보다 점점 더 앞서게 되었고, 이는 오늘날 시장이 직면한 문제를 야기했다.”
한편, 주거용 재판매 주택 가격은 팬데믹 최고치에서 안정되어 최근에는 약간 하락하기도 했지만 여전히 캐나다의 다른 지역에 비해 엄청나게 가파르고 특히 현재 이자율을 고려할 때 많은 사람들에게 너무 비쌉니다. 그래서 수요가 없었다. 그러나 첫 주택 구입자들의 삶을 더 쉽게 만들기 위해 지난 달 캐나다 정부는 30년 모기지 상환 기간에 대한 자격을 확대하고 보험 모기지에 대한 가격 상한선을 100만 달러에서 150만 달러로 늘렸다.
신규 주택 매매가 사상 최저를 기록했던 7월에 이어 8월에는 GTA의 매매가 더욱 하락해 464건의 거래에 그쳤다. BILD에 따르면 이는 새로운 역사적 최저치를 기록했다. 이 수치는 2023년 8월 수치보다 46% 낮고, 10년 평균보다 무려 73%나 낮다. 판매된 유닛 중 235채는 콘도미니엄 유닛으로, 이는 전년 대비 61% 감소한 수치이며 10년 콘도 판매 평균보다 81% 낮은 수치다. 신규 단독 주택 매매는 299건의 거래로 약간 나아졌다. 이는 전년 대비 14% 감소했지만 여전히 10년 평균보다 56% 낮은 수치다. 건축 비용과 관련하여 Sherwood는 정부 수수료와 세금이 신규 주택에 미치는 문제적인 영향을 지적한다. Sherwood는 “일반적으로 단위별로 고정된 지방자치단체 수수료 및 요금의 경우 특히 그렇다.”라고 설명한다. “지방자치단체는 지난 여름에 이러한 비용을 인상해 왔으며 동시에 시장이 지원할 수 있거나 지원할 의지가 있는 벤치마크 가격은 감소하고 있다. 즉, 지방자치단체 수수료 및 비용을 비용의 백분율로 표시합니다 새 주택의 수가 증가하고 있으며, 견적을 압박하고 구매자가 시장으로 돌아올 때 필요한 새 주택의 공급을 제한하고 있다. 이러한 지방자치단체 비용은 시장 상황의 영향을 받지 않으며 새로운 주택 소유자에 대한 세금을 재설정하고 조정하려면 GTA 전역의 지방자치단체와 주 및 연방 정부의 리더십이 필요하다.”
5월 1일 토론토 콘도 개발 비용은 20.7% 증가했는데, 이는 비평가들이 주택 구입 능력을 해칠 뿐이라고 말한 움직임입니다. 그런 다음 Bill 185의 결과로 6월 6일에 또 다른 수수료 인상이 조용하고 신속하게 시행되었다. BILD의 새로운 지방자치단체 벤치마킹 연구에 따르면 2022년 이후 지방자치단체 수수료는 저층 개발 및 주택 건설에 대해 단위당 평균 $42,000 인상되었다. 고층 유닛의 경우 $32,000. 보고서에 따르면 평균적으로 지방자치단체 수수료는 GTA의 콘도미니엄 비용에 122,387달러, 단독 주택 비용에 164,920달러를 추가된다. 높은 이자율, 높은 공급 비용, 상승하는 개발 비용의 환경에서 GTA에서 상당수의 프로젝트가 취소된 것은 놀라운 일이 아니다. Hildebrand는 출시 예정이었던 프로젝트가 2022년 하반기부터 주제였던 프로젝트가 당분간 선반에 남아 있는 것을 계속 보게 될 것이라고 말했다. 이러한 '기다려 지켜보세요' 접근 방식은 적어도 끝까지 지속될 가능성이 높다.
Urbanation에 따르면 7월에는 GTHA 시장에서 75개 이상의 콘도 프로젝트가 보류되었다. “이전에 출시된 프로젝트 중 많은 프로젝트가 사전 건설 단계에 있으며 요금이 계속 오르면서 가을에 더 많은 판매를 기대하고 있다. 가격 인하와 인센티브를 통해 일부 프로젝트가 매우 공격적으로 변하는 것을 보게 될 것이다.”라고 Hildebrand는 말한다. “판매가 예상대로 실현되지 않으면 일부 프로젝트가 취소될 것이다. 판매율이 40% 미만인 프로젝트가 50개 정도 있는데 결국 좋은 덩어리가 진행되지 않을 가능성이 높다.” 이는 향후 시장에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 그는 말했다. Hildebrand는 "확실히 프로젝트가 더 이상 실행 가능하지 않아 취소가 우려되는 점입니다."라고 말했다. “그러나 시장 관점에서 볼 때, 건설 중인 수만 채의 주택이 사상 최고 가격으로 사전 판매되어 앞으로 몇 년 내에 소유 예정이며 계약 가치를 달성할 가치가 없을 것 같다. 감정가에 꽤 큰 부족이 있을 수 있고, 이로 인해 오늘날 우리가 이미 보고 있는 것 외에도 시장에 상당한 공급이 발생할 수 있다고 생각한다.” Hildebrand에 따르면 이에 대한 장기적인 문제는 임대료가 높은 도시에서 임대 공급의 운명이다. "만약 우리가 더 이상 콘도 투자자들에게 임대 주택을 보유할 수 없게 된다면 우리는 엄청난 공급 부족에 직면하게 될 것이다. 특히 2027년에 완공이 감소하기 시작하면 더욱 그렇다."라고 그는 말한다. “임대주택 건설에서 매우 의미 있는 수거가 이루어지지 않으면 임대 공급 및 경제성 상황은 훨씬 더 악화될 것이다.” 8월 수치에 따르면 토론토의 올해 주택 착공 건수는 14% 감소했다. 캐나다 모기지 주택 공사(CMHC)에 따르면 이러한 추세는 캐나다 전역의 도심에서 볼 수 있으며, 신규 주택 착공은 7월부터 8월까지 24% 감소했다.
다음은 무엇일까? 무엇이 준비되어 있는지에 관해서는 모든 시선이 BoC와 10월 23일 예상 금리 발표에 쏠려 있으며, 이는 금리가 25~50bp 더 하락할 것으로 예상된다. 그러나 요금 인하가 반드시 GTA의 끊임없는 주택 위기에 대한 마법의 해결책은 아니다. "추가 요금 인하가 도움이 되겠지만 출발점을 고려해야 한다. 상반기 신규 콘도 판매가 27년 만에 최저치를 기록했기 때문에 곧 정상으로 돌아갈 수 없을 것 같다."라고 Hildebrand는 말한다. . “현재 GTA의 총 콘도 공급 수준은 개발 중인 미분양 유닛, 할당 목록 및 MLS의 재판매 목록을 고려하여 40,000 유닛에 근접하고 있다. 이는 시장에서 본 적이 없는 수치이며 흡수하는 데 시간이 좀 걸릴 것이다. 특히 완공이 향후 몇 년 동안 기록적인 최고치를 유지할 것으로 예상되기 때문이다.
하지만 개발자들이 계속해서 새로운 출시를 철회하고 일부 프로젝트가 시장에서 철수되고 수요가 개선되기 시작하면 약 1년 안에 시장 상황이 균형을 이루기 시작할 가능성이 있다고 생각한다." 언제나 그렇듯이 공급은 많은 사람들에게 가장 중요한 고려 사항이다. "우리의 가장 큰 우려는 이러한 보유 패턴을 특징으로 하는 시장의 현재 상태가 수요가 돌아올 때 수요를 충족할 만큼 충분한 공급과 저렴한 공급을 확보하지 못할 것이라는 더 큰 문제를 가리고 있다는 것이다."라고 말합니다.
토론토의 가을 주택 시장은 금리 인하가 확실하지 않은 가운데 여전히 차가움을 유지하고 있다.
https://www.movesmartly.com/articles/torontos-fall-housing-market-remains-cool
토론토 지역은 올해 9월에 비정상적으로 따뜻했지만 주택 시장은 여전히 시원했다. 판매는 작년에 비해 완만하게 증가했지만 전체적인 역학 관계는 동일하게 유지되었다. 주택과 콘도는 6개월 전과 비교하여 구매자의 표시가 훨씬 적고 신규 매물량이 판매량보다 계속 빠르게 증가하여 재고 수준이 증가하는 데 기여하고 있다. . 9월 콘도시장은 6.6개월의 재고자산(MOI)을 기록했고, 주택시장은 4.4MOI를 기록했다. 이는 6개월 전보다 극적인 증가다. 다음 섹션에서는 토론토 지역 주택 시장의 갑작스러운 변화 뒤에 숨은 역학 관계 중 일부를 살펴보겠다.
지난 한 달 동안 저는 새해에는 주택 시장이 지금보다 훨씬 더 경쟁이 치열할 것이라고 제안해 왔다. 캐나다 은행이 지금부터 1월까지 금리를 세 번 인하할 예정이라는 것이 당시 나타났을 때 나는 이것을 제안했는데, 그 인하 중 하나는 아마도 50bp 인하일 가능성이 있다. 고정금리도 하향 추세를 보이는 것으로 나타나 봄 장 시작 시 고정금리 모기지가 3%대에 머물 가능성이 높다는 점을 시사했다. 연방 정부의 보험 모기지 변경, 보험 모기지 한도를 이전 100만 달러에서 150만 달러로 늘리고 최초 구매자에 대한 할부 상환 기간을 30년으로 연장하는 것과 결합된 금리 인하 등은 모두 구매자가 주택담보대출에 다시 뛰어들도록 자극할 수 있는 요인이었다.
그러나 지난 주에 우리는 금리의 미래 경로를 결정하는 요인들이 바뀔 수 있다는 것을 보여주었다. 2주 전, 미국은 9월에 254,000개의 일자리를 추가한 매우 강력한 고용 보고서를 발표했는데, 이로 인해 시장은 연준이 시장이 예측한 것만큼 공격적으로 금리를 인하할 것이라는 확신을 덜 갖게 되었다. 경제가 호황일 때 중앙은행은 금리를 낮추면 경제가 더욱 부양될 것이기 때문에 공격적으로 금리를 인하할 유인이 적다는 점을 상기시켜 준다. 미국 고용 보고서의 호조로 인해 5년 만기 채권 수익률이 상승세를 보였으며, 캐나다 채권 시장은 미국 채권 시장과 높은 상관관계가 있기 때문에 캐나다에서도 5년 만기 채권 수익률이 35bp 급등했다. 갑자기, 고정 금리 모기지는 단기적으로 하락세가 아닌 상승 추세를 보일 수도 있습니다. 앞으로 몇 달 동안 많은 것이 변할 수 있지만, 이러한 극적인 정서 변화는 경제 상황, 금리의 미래 경로 및 주택 시장과 관련하여 여전히 많은 불확실성이 있다는 것을 상기시켜준다. 최근 중동의 지정학적 리스크로 인해 이러한 불확실성이 더욱 높아졌다. 이스라엘이 이란의 석유 시설을 표적으로 삼아 이란에 대한 보복을 결정하면 유가가 급등할 수 있으며, 이로 인해 에너지 가격이 급등할 때 중앙은행이 금리를 인하하는 것이 더욱 어려워질 수 있다. 간단히 말해서, 북미의 견고한 경제 상황과 에너지 가격 상승이 결합되어 시장이 예상했던 것보다 훨씬 적은 금리 인하로 이어질 수 있으며, 이는 2025년 주택 시장의 향후 경로에 영향을 미칠 수 있다.
9월 토론토 지역 주택 평균 가격은 133만2940달러로 지난해 같은 달보다 2% 하락했다. 지난달 주택 중간가격은 115만달러로 지난해 같은 달보다 3% 하락했다. 9월 주택 매매는 전년 대비 9% 증가한 반면, 신규 주택 매물은 변동이 없었다. 월말 판매 가능한 주택 수, 즉 활성 매물 수는 지난해보다 27% 증가했다. 현재 수요와 공급의 균형은 매월 판매량 대비 재고를 측정하는 MOI에 반영된다. 9월에는 주택 MOI가 4.4로 증가했다. 9월 토론토 지역 콘도 평균 가격은 $706,625로 전년 대비 4% 하락했다. 9월 콘도 중간 가격은 $637,250로 전년 대비 5% 하락했다. 9월 콘도 판매는 작년과 변동이 없었지만 신규 콘도 매물은 7% 증가했다. 활성 콘도 목록의 수는 작년보다 32% 증가했다. MOI는 6.6으로 증가했다.
판매자가 시장으로 복귀함에 따라 캐나다 전역에서 두 자릿수 콘도 재고가 급증했다: Re/Max
Re/Max Canada의 새로운 보고서에 따르면 2024년 말과 2025년 초에 구매자 수요 증가를 예상하고 판매자가 시장으로 돌아오면서 캐나다 주요 도시에서 콘도미니엄 재고가 급증한 것으로 나타났다. 2024년 1월부터 8월까지 7개 주요 시장의 콘도미니엄 활동을 조사한 이 보고서는 콘도미니엄 목록이 크게 증가했다고 지적한다. 선두에는 프레이저 밸리(58.7% 증가), 광역 토론토(52.8%), 캘거리(52.4%), 오타와(44.5%)가 있으며, 에드먼턴(17.7%), 핼리팩스(17.7%)에서는 완만한 상승세를 보였다. 신규 매물 유입에도 불구하고 콘도미니엄 가치는 대부분의 시장에서 안정적으로 유지되었다. 캘거리는 평균 콘도미니엄 가격이 15% 상승했고, 에드먼턴이 4.0%, 오타와가 2.3%, 밴쿠버, 프레이저 밸리, 핼리팩스가 그 뒤를 이었다. 광역 토론토는 가격이 전년 대비 2.0% 하락한 유일한 시장이었다. 콘도미니엄 부문의 판매 활동은 다양했는데, 에드먼턴이 전년 대비 약 37%의 매출 증가를 기록하며 5년 만에 최고 실적을 기록하며 선두를 달리고 있다. 캘거리는 매출이 2.6%로 완만하게 증가했다. 한편, 다른 시장에서는 잠재적 구매자가 더 유리한 이자율을 계속 기다리면서 콘도 판매가 둔화되었다.
Re/Max Canada의 크리스토퍼 알렉산더(Christopher Alexander) 사장은 “최근 몇 년 동안 높은 이자율과 엄격한 대출 정책으로 인해 최초 구매자가 어려움을 겪었고, 모기지 지불액에 맞춰 기록적으로 높은 임대 비용을 지불해야 함에도 불구하고 많은 사람들이 주택 소유 목표를 달성하지 못했다.”라고 말했다. “현재의 소강 상태는 폭풍 전의 고요함이다.”라고 그는 덧붙입니다. Alexander는 내년 봄부터, 최초 구매자와 투자자 모두가 다시 한 번 저렴한 콘도를 놓고 경쟁하고 있기 때문에 억눌린 수요가 특히 보급형 가격대에서 더 강력한 시장 활동을 촉진할 것이라고 말했다.
Re/Max는 에드먼턴과 캘거리가 판매자 중심 시장에 남아 있는 반면, 밴쿠버, 오타와, 핼리팩스와 같은 도시는 균형 잡힌 조건을 갖고 있어 내년에 바뀔 가능성이 높다는 사실을 발견했다. 토론토는 여전히 부진한 활동을 겪고 있지만 가격이 바닥을 친 것으로 여겨지기 때문에 시장 상황이 개선되면 빠르게 회복될 것으로 예상된다. 신규 매물이 늘어나더라도 구매자들은 여전히 조심스러운 입장이다. 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 조기 금리 인하로 인해 아직 구매자 활동이 크게 활발해지지는 않았지만, 추가 인하가 예상됨에 따라 특히 저렴한 콘도미니엄 옵션을 찾는 최종 사용자들 사이에서 시장 활동이 활발해질 것으로 예상된다.
"콘도미니엄 부문에서는 전통적인 우량 커뮤니티부터 고급 주택, 교외 핫스팟에 이르기까지 가장 수요가 많은 지역이 다양하게 혼합되어 있는 것을 볼 수 있다." 그는 최고의 휴양지에 위치한 콘도미니엄이 판매 활동이 활발한 시장 중 하나라고 설명한다. 토론토에서는 Yonge-Eglinton 및 Forest Hill South와 같은 미드타운 지역이 2024년 첫 8개월 동안 두 자릿수 판매 성장을 보였으며, High Park 및 Roncesvalles를 포함한 도시 서쪽 끝 지역 사회도 마찬가지였다. 밴쿠버에서는 포트 코퀴틀람과 같은 교외 지역의 아파트 판매가 눈에 띄게 11% 증가했다.
최종 사용자가 현재 콘도미니엄 시장을 지배하고 있는 동안, Re/Max는 특히 광역 토론토에서 투자자들 사이에서 후퇴를 관찰했으며, 특히 광역 토론토에서는 최대 30%의 투자자가 모기지 유지 비용 상승으로 인해 마이너스 현금 흐름을 경험했다. 금리 하락과 임대수익 증가로 투자심리도 회복돼 투자 여건이 다시 좋아질 것으로 예상된다. 대조적으로, 에드먼턴은 추세를 거스르며 저렴한 가격을 추구하는 투자자들을 끌어 모았다. 콘도미니엄 공급이 수요를 앞지르면서, 현명한 투자자들은 오래된 콘도미니엄 주식을 활성화하여 프리미엄 요율로 임대해 왔다. 특히 온타리오와 브리티시 컬럼비아 출신의 타주 투자자들은 에드먼턴의 저렴한 비용과 개발 친화적인 환경을 활용하고 있다.
Alexander는 “많은 시장에서 현재 최종 사용자가 운전석에 있다.”라고 설명한다. "투자자는 구매자 풀의 중요한 부분이지만, 이 시점은 짧은 시간 동안 투자자와의 경쟁이 줄어들고 제품 공급이 더 좋아질 가능성이 높은 콘도미니엄 구매자를 위한 독특한 기회다." 그는 높은 임대료와 낮은 공실률에도 불구하고 통화 정책의 영향으로 투자자 이익 마진이 크게 타격을 입은 토론토와 밴쿠버에서 특히 그렇다. "가치가 상승할 것으로 예상되는 가운데 이는 최근 몇 년간 기후 콘도 구매자들에게 가장 유리한 기후 조건일 것이다."
지방 간 이민과 이민으로 인해 수요가 지속적으로 증가함에 따라 콘도미니엄은 캐나다에서 가장 비싼 시장의 진입점이자 "중간 단계"가 되고 있다. 단기적으로는 인구 증가가 둔화될 수 있지만, 캐나다 통계청은 캐나다 인구가 2035년까지 4,900만 명에 이를 것으로 예상하여 콘도미니엄에 대한 장기적인 수요를 보장한다. “고밀화와 도시화로 인해 주택 구성은 매우 빠르게 진화하고 있다. 콘도미니엄은 이제 우리 대도시의 심장부를 대표하며, 추가 개발로 인해 콘도미니엄이 앞으로 몇 년 동안 매출의 가장 큰 부분을 차지하는 원동력이 되는 것은 불가피하다.”라고 Alexander는 말한다. "젊은 세대가 도시 지역을 재정의하고 활기차고 견고한 편의 시설에 대한 수요를 촉발하며 그 과정에서 캐나다의 도시 중심부에 새로운 생명을 불어넣으면서 캐나다인들이 적응하고 있을 뿐만 아니라 수용하고 있는 물리적, 문화적 변화다."
임대료 증가율은 2021년 이후 가장 느린 속도지만 가격은 여전히 높음
새로운 보고서에 따르면 캐나다 전역의 임대료 인상률은 2021년 10월 이후 최저 수준으로 둔화되어 9월에 전년 대비 2.1% 증가하는 데 그쳤다. Rentals.ca와 Urbanation의 데이터에 따르면 지난달 평균 요구 임대료는 2,193달러로 5개월 연속 성장 둔화를 기록했다. Urbanation의 Shaun Hildebrand 회장은 이러한 둔화의 원인으로 유학생 등록이 사상 최고치보다 절반 정도 감소했기 때문이라고 말했다. 둔화된 속도에도 불구하고 임대료는 2년 전보다 13.4%, 3년 전보다 25.2% 높은 수준을 유지하고 있다.
온타리오와 브리티시 컬럼비아는 임대료가 가장 많이 하락했다. 온타리오주의 특수 목적 아파트 및 콘도 아파트 평균 임대료는 4.3% 하락한 $2,380를 기록했다. 한편, B.C. 3.2% 하락한 2,570달러를 기록했다. 서스캐처원은 23.5% 증가하여 임대료 성장 부문에서 전국을 주도했으며, 이는 임대 가격이 가장 빠르게 성장하는 지역이 되었다.
밴쿠버, 토론토, 캘거리, 몬트리올의 아파트 임대료는 하락한 반면 오타와는 소폭 상승했다. 더 많은 캐나다인들이 비용 절감을 위해 공유 주택을 선택함에 따라 공유 숙박 시설의 임대료는 전년 대비 6.9% 증가했다. 임대료 증가 둔화에도 불구하고 경제성은 여전히 우려 사항으로 남아 있으며, 전문가들은 집주인이 부동산을 투자로 간주하여 주택 비용을 상승시킨다고 지적한다. 캐나다는 지난 10년 동안 50만 채 이상의 저렴한 임대 주택을 잃었으며, 이로 인해 지속적인 주택 위기가 발생했다.
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