지난 10월 4일에 발표된 광역토론토 9월 거래현황 통계자료에 따르면,
주택판매량과 평균주택가격이 소폭상승했습니다.
지금까지의 금리하락, 모기지 규제완화와 가을시장에 힘입어
주택시장이 살아날 수 있다고 기대하는 사람들의 손을 들어주는 듯했습니다.
하지만 그 속내를 살펴보면 묘한 모습을 확인 할 수 있습니다.
우선, 주택평균가격은 상승했지만,
이 상승을 토론토도심 쪽에서 주도하여 상승하고 있고,
토론토 외곽 쪽은 아직도 하락하고 있는 상황입니다.
또한 매물이 시장에서 체류하신 시간도 아직 소폭 하락했습니다만,
지난 5월 이후로 계속해서 하락하던 신규매물과 재고량이 다시 가파르게 상승하는 모습을 보여주고 있습니다.
이는 신규매물과 재고량이 하락하는 일반적인 가을시장과 굉장히 상반된 모습입니다.
그러나, 일부 지역에서는 신규 매물과 재고가 계속해서 감소하면,
전반적인 시장 모습과 꽤나 차이를 보이는 곳들도 확인되고 있습니다.
그리고 바이어 시장인지, 셀러 시장인지를 구별하는 SNLR수치는
아직도 하락세를 보이면서 완전한 바이어 시장임을 보여주고 있습니다.
다만 그 하락하는 기울기가 최근 몇 개월 째 더욱 완만해 지면서,
이제는 바닥에 가까워진 모습을 일정 부분 보여주고 있는 실정입니다.
최근 99만불에 리스팅 된 매물을 쇼잉했는데,
모두 18개의 오퍼를 받았습니다.
하지만 팔리지 못했고, 129만불에 다시 시장에 나왔습니다.
싸고 사고 싶은 수요는 많고, 팔려는 사람의 기대치는 아직도 높습니다.
지금의 시장을 정확하게 대변해 주는 케이스라 공유해 봅니다.
무엇보다 건강한 한 주 되시길 소망합니다.
감사합니다.
#토론토부동산 #오퍼 #토론토중심 #광역토론토 #모기지
#신규매물 #가격상승 #신규매물 #바이어시장 #규제완화
캐나다에서는 한 달 만에 기업 20개 중 1개가 문을 닫았다. 이는 팬데믹 이후 가장 큰 파동이다.
이상적인 환경이라는 캐나다의 명성은 요즘 현실보다 더 과장된 것일 수 있다. 캐나다 통계청(Stat Can) 데이터에 따르면 기업들은 6월에 큰 어려움을 겪었다. 이 나라에서는 폐쇄 조치로 인해 기업 활동이 물리적으로 제한되었던 2020년 대유행 이후 최대 규모의 기업 폐쇄 물결이 나타났다. 단 한 달 만에 캐나다에서는 1년 이상의 발전을 되돌릴 수 있을 만큼 많은 기업이 문을 닫았다.
캐나다 기업들이 엄청난 속도로 문을 닫고 있다. 계절별로 조정된 데이터에 따르면 6월에 46,354개의 기업이 문을 닫았으며 이는 정확히 4년 만에 가장 큰 파동을 기록했다. 현재 환경이 너무 열악해서 기업들이 2020년 팬데믹 봉쇄 조치가 막 시작된 것처럼 대응하고 있다. 폐쇄율(전체 비중)도 비슷한 팬데믹 기록을 세웠다. 6월 이율은 0.2포인트 오른 5.0%로 지난달 기업 20곳 중 1곳이 문을 닫았다는 뜻이다. 2020년 6월 이후 가장 높은 비율이다. 더욱 충격적인 것은 이 문제가 이제 널리 퍼져 있다는 사실이다. Stat Can은 업계 전반의 폐쇄를 관찰하면서 이것이 광범위한 문제라고 지적했다. 그들은 건설과 소매업이 다른 것보다 약간 앞서 있다는 점에 주목했다. 이는 두 산업 모두 순전히 인구 증가만으로 큰 성장을 보여야 했기 때문에 요즘 가구가 얼마나 취약한지를 강조한다.
동시에 새로운 사업을 시작하는 캐나다인은 점점 줄어들고 있다. 6월 월간 사업개설은 39,482개로 8.6%(-3,746) 감소했다. 2023년 3월 이후 신규 사업이 가장 부진한 달이었으며, 폐쇄 이유도 신진 기업가들의 발목을 잡고 있다고 추측할 수 있다. 전체 활성 사업체 대비 개점률(개점률)도 평소보다 훨씬 약세를 보였다. 6월 금리는 0.4포인트 하락한 4.2%로 2021년 8월 이후 가장 낮은 금리를 기록했다.
더 많은 사업체 폐쇄와 더 적은 개점은 캐나다의 전체 사업체 감소를 의미한다. 6월 개업 및 폐업 순 잔액은 활성 사업체 수를 1%(-9,037) 감소시켜 929,173개를 기록했다. 이는 2023년 4월 이후 가장 낮은 활성 기업 수로, 한 달 만에 캐나다 경제의 1년 이상의 이익이 사라졌음을 의미한다. 캐나다 기업은 역사상 가장 빠른 속도로 문을 닫고 있다. 이는 전염병으로 인해 폐쇄되고 사업 활동이 물리적으로 제한된 이후 볼 수 없는 비율이다. 이는 실업률이 증가하고 청년층의 실업률이 더욱 높아지는 것과 같이 좋은 징조가 아니다. 다른 G7 국가들이 부러워하는 강한 경제 이야기와도 충돌하는 것이 확실하다.
토론토, 전 세계적으로 주택 거품 위험이 가장 높은 곳 5위
https://storeys.com/toronto-risks-housing-bubble-2024/
주택 거품을 일으키는 세 가지 주요 요인은 만연한 투기, 주택 제한, 금리 하락이다. 따라서 2024년 UBS 글로벌 부동산 거품 지수 보고서에 따르면 토론토가 주택 거품 위험에 처한 세계 5위를 차지한 것은 놀라운 일이 아니다. 마이애미, 도쿄, 취리히, 로스앤젤레스 뒤에 자리잡은 토론토는 주택 거품을 겪을 위험이 "높은" 것으로 묘사된다.
주택 버블에서는 주택 가격이 실제 가치, 소득 및 임대료보다 높게 책정되어 대부분의 사람들이 평균적인 주택을 구입할 수 없는 상황이 발생하고 결국 거품이 꺼진다. 보고서에 따르면 토론토의 주택 가격은 여전히 "현재 금리 수준에서 지속 가능하지는 않지만" 실질 기준으로 전년 대비 약 10% 하락했다. 이러한 하락은 강력한 인구 증가, 매력적인 금융 조건, 높은 투자 수요 및 제한된 공급이라는 20년 이상의 전국 추세에 따른 것이며, 이로 인해 캐나다 주택 가격은 2002년부터 2022년 사이에 점차 최고치를 기록했다.
그러나 2022년 이후 높은 인플레이션으로 인해 , 전국 주택시장의 불균형이 완화되었다. 토론토의 주택 거품 점수는 2023년 1.21에서 2024년 1.03으로 떨어졌지만, 밴쿠버와 같은 도시에 비해 느린 임대료 및 소득 증가로 인해 도시는 "고조된" 위험 영역에 머물게 되었다.
보고서에 따르면 토론토의 숙련된 서비스 근로자가 도심 근처에서 650평방피트 규모의 아파트를 구입하는 데 평균 6년이 걸리지만 임대료로 아파트 비용을 지불하는 데는 25년이 걸린다. 보고서는 이러한 현상을 "이전의 저금리로 인해 주택 가격이 과도하게 상승"한 결과인 높은 가격 대비 임대료 비율이라고 부릅니다. 전 세계적으로 가장 선두에 있는 곳은 취리히로, 그곳에서 임대료를 지불하려면 아파트 비용을 지불하는 데 40년 이상이 걸린다.
보고서는 캐나다의 금리가 다시 하락함에 따라 "특히 금리에 민감한 첫 주택 구매자의 수요가 증가"함에 따라 예상되는 금리 인하로 인해 토론토와 밴쿠버 모두에서 가격 상승이 다시 가속화될 가능성이 있다고 예측했다. 그러나 흥미롭게도 보고서는 외국인 구매자 금지, 재고 증가, 침체된 경제 전망이 갑작스러운 부동산 붐을 약화시킬 수 있다고 예측하기도 했다.
리스팅이 급증하면서 GTA 가을 시장이 새로워지고 구매자에게 휴식을 제공: TRREB
https://www.zoocasa.com/blog/trreb-september-2024/
9월 초 캐나다 은행의 3차 금리 인하(금리를 25bp 인하하여 4.25%로 인하) 이후 GTA 부동산 시장은 눈에 띄는 변화를 보였다. 신규 매물이 급증하면서 구매자는 더 많은 선택권을 갖게 되었고 협상력도 더욱 커졌다. 주택 판매는 8월에 비해 꾸준하게 유지되었지만, 이용 가능한 부동산의 증가와 시장에 있는 시간이 길어짐에 따라 구매자는 보다 신중한 접근 방식을 취하여 최근 몇 달 동안 가장 균형 잡힌 시장 중 하나를 만들었다. 토론토지역부동산위원회(TRREB)의 최신 데이터에 따르면 총 주택 매매는 4,996건에 이르렀으며 이는 지난해보다 8.5% 증가한 수치로 8월의 전년 동기 대비 거래 건수 4,975건을 바로 앞섰다. “9월 주택판매의 연간 개선은 같은 기간 동안 신규 매물 증가와 일치했다. 그 결과 시장에 더 나은 공급이 이루어졌고 구매자가 시장에 다시 진입할 수 있는 협상력이 향상되었다. 가격 협상 능력 덕분에 전년 대비 완만한 가격 하락이 이어졌다. 특히 첫 구매자에게 인기가 있는 저렴한 콘도 아파트 및 타운하우스 부문에서 더욱 그렇다.”라고 TRREB의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 말했다.
단독 주택이 9월에 2,354채가 판매되어 전년 동기 대비 10.5% 증가하면서 이 부문을 주도했다. 반단독 주택이 12.6%의 견고한 증가율을 기록하며 바짝 뒤따랐고, 타운홈은 14.3%의 판매 증가를 기록했다. 반면 콘도 아파트는 1,312채로 0.8% 증가에 그쳐 움직임이 거의 없었다. 활동 증가에도 불구하고 매물이 크게 증가하여 가격이 과열되는 것을 막았다. 신규 매물은 10.5% 증가해 총 18,089건이 되었고, 활성 매물은 전년 대비 35% 증가한 25,612건을 기록했다. 이러한 재고 유입으로 인해 가격 상승이 완화되었으며, 평균 판매 가격은 8월의 $1,074,425에서 $1,107,291로 소폭 상승했다.
즉, 일부 부동산 유형은 더 큰 하락 압력에 직면했다. 타운홈 가격은 전년 동기 대비 4% 하락한 $904,200를 기록했고, 콘도 아파트의 평균 가격은 $682,543로 3.6% 하락했다. 그럼에도 불구하고 이러한 가격 조정은 GTA에서 공간과 경제성을 모두 원하는 구매자에게 매력적인 기회를 제공할 수 있다.
필(Peel)과 요크(York) 지역은 9월 토론토 시 이외 지역에서 가장 높은 판매 활동을 기록했다. Peel Region에서는 판매가 소폭 감소하여 8월보다 2.89% 감소했다. 9월에는 907채의 주택이 판매되어 전월의 934채에 비해 매매되었다. 9월 신규 매물은 21.43% 증가해 총 3,150건이 되었고 활성 매물은 7.37% 증가했다. 재고 개월 수는 3.3일에서 3.4일로 소폭 증가했고, PDOM은 43일에서 45일로 4.65% 증가했다.
판매 감소에도 불구하고 평균 주택 가격은 8월 $1,029,214에서 $1,058,346로 2.83% 증가했다. 필 지역 내에서는 Mississauga가 453대 판매로 평균 $1,048,914로 선두를 달리고 있으며 Brampton이 392대 판매로 평균 $1,035,184로 그 뒤를 이었다. Caledon은 62개의 판매량과 평균 가격 $1,273,708로 3위를 차지했다. 요크 지역 또한 주목할만한 시장 활동을 보였다. Markham은 평균 가격 $1,236,403에 239개 판매로 지역을 주도했고, Vaughan은 평균 가격 $1,270,488에 207개 판매로 그 뒤를 이었다. 리치몬드힐(Richmond Hill)은 151개의 매매를 기록했으며 평균 가격은 $1,365,604다.
416지역에서는 단독주택이 599건으로 8월 484건보다 23.8% 증가하며 강세를 이어갔다. 받단독주택도 전월 133채에서 180채로 크게 늘었다. 다만 타운하우스 매매는 169가구에서 158가구로 6.5% 감소해 소폭 감소했다. 마찬가지로 콘도 아파트도 9월 864건으로 8월 922건보다 6.3% 감소해 소폭 감소했다. 가격은 416지역 단독주택이 168만5755달러로 8월 169만2239달러보다 소폭 하락했다. 반면, 콘도 가격은 9월에 $681,835에서 $707,917로 상승하여 고무적인 상승세를 보였으며 이는 이 부문의 판매자들에게 희미한 희망을 제공했다.
시장이 발전함에 따라 모기지 대출 지침의 변경은 주택 구입자에게 더 많은 유연성을 제공할 것으로 예상된다. TRREB CEO인 John DiMichele은 다음과 같이 강조했다. “지난 달에 발표된 모기지 대출 지침의 긍정적인 변화에 만족합니다. 기존 모기지 보유자가 스트레스 테스트를 겪지 않고 가장 좋은 금리를 찾기 위해 쇼핑할 수 있는 능력은 보다 저렴한 갱신을 가져올 것입니다. 상환 기간이 길어지고 100만 달러 이상의 구매에 대해 모기지를 보장할 수 있게 되면서 GTA 주택 시장이 회복됨에 따라 주택 구매자에게 더 많은 선택권이 제공될 것이다.”
TRREB의 제니퍼 피어스(Jennifer Pearce) 회장은 다음과 같이 낙관적인 견해를 밝혔다. “구매자들이 모기지 대출 지침의 변경 사항을 활용하고 대출 비용이 낮아지는 추세에 따라 주택 판매는 인구 증가와 관련하여 꾸준히 증가할 것이다. 요금이 인하될 때마다, 최초 구매자를 포함하여 주택 소유에 대한 장기 투자를 감당할 여력이 있는 GTA 가구의 수가 점점 더 많아질 것이다.” 모기지 대출 규정이 완화되고 재고가 증가함에 따라 구매자의 전망은 점점 긍정적으로 변하고 있다. 그러나 시장이 현재의 주택 공급을 흡수함에 따라 가격이 다시 한 번 상승하기 시작할 수 있으므로 잠재 구매자는 더 늦기보다는 빨리 행동하는 것이 현명하다
GTA 주택 시장이 속도를 내고 있습니까?
토론토 지역 부동산위원회(TRREB)의 새로운 데이터에 따르면 9월 주택 매매 및 매물 매물이 고무적인 증가세를 보임에 따라 광역 토론토 지역(GTA) 주택 시장이 마침내 다시 활력을 되찾을 수 있다. 주택판매는 전년 동기 대비 8.5% 증가했고 매물은 10.5% 증가해 이것이 시장 반등의 신호가 될 수 있을지 의문이 제기된다. TRREB는 총 4,996건의 주택 매매를 보고했는데, 이는 2023년 같은 달에 비해 눈에 띄게 증가한 수치다. 한편, 신규 매물 수는 18,089건으로 증가하여 희소성이 있는 시장에 절실히 필요한 재고를 추가했다.
TRREB의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 "9월 주택 판매의 연간 개선은 같은 기간 동안 신규 매물 증가와 일치하는 것 이상이었다"라고 말했다. "이로 인해 시장 공급이 더 좋아지고 구매자가 시장에 다시 진입할 수 있는 협상력이 높아졌다." Mercer는 매물 증가로 인해 특히 콘도나 타운하우스와 같은 보다 저렴한 부문에서 더 나은 공급 시장이 창출되고 있다고 지적했다. 그는 “가격 협상 능력 덕분에 전년 대비 완만하게 가격이 하락했으며, 특히 첫 구매자에게 인기가 있는 저렴한 콘도 아파트와 타운하우스 부문에서 더욱 그렇다”라고 말했다. MLS 주택 가격 지수 종합 벤치마크는 2023년 9월 대비 4.6% 하락했다. 평균 주택 가격은 $1,107,291로 작년보다 1% 소폭 감소했지만 8월보다는 소폭 상승했다. RATESDOTCA의 모기지 전문가인 Victor Tran은 캐나다 고정 모기지 금리에 영향을 준 미국 연방준비은행의 50 베이시스 포인트 금리 인하를 포함하여 최근 몇 가지 발전이 시장을 활성화하는 데 도움이 되고 있다고 말했다. Tran은 "우리는 GTA 주택 시장의 방향을 바꾸는 몇 가지 주요 사건을 목격했다."라고 말했다. “미국 연준의 50 베이시스 포인트 감소로 인해 대출 기관은 고정 모기지 금리를 낮추고, 보험 모기지 한도는 150만 달러로 인상되었으며, 캐나다 은행은 3회 연속 익일 금리를 인하했다. 이 모든 것이 결합되어 시장을 뒤흔들고 있는 것으로 보인다. 올해 대부분의 시간 동안 있었던 목록의 증가는 우리가 가을 시즌으로 접어들면서 주택 구입자들이 더 많은 선택권을 갖게 된다는 것을 의미한다.”
Tran은 금리가 올해 남은 기간 동안 계속 하락한다면 전망은 더욱 밝아질 수 있다고 덧붙였다. 이로 인해 드물게 겨울 활동이 급증할 수 있다고 예측했다. 그는 “향후 몇 달 동안 주택 판매가 증가할 것으로 예상되며, 이로 인해 주택 가격도 상승할 가능성이 있다”고 말했다. "캐나다 은행이 올해 남은 기간 동안 계속해서 익일 금리를 낮추면 시장이 억눌린 수요를 따라잡으면서 계절에 맞지 않는 강한 겨울 시장을 보게 될 수도 있다." “구매자들이 모기지 대출 지침의 변경 사항을 활용하고 대출 비용이 낮아지는 추세에 따라 주택 판매는 인구 증가와 관련하여 꾸준히 증가할 것이다. 모든 요금 인하로 인해 최초 구매자를 포함하여 주택 소유에 대한 장기 투자를 감당할 여력이 있는 GTA 가구의 수가 점점 더 늘어날 것이다.”라고 TRREB의 제니퍼 피어스(Jennifer Pearce) 회장이 덧붙였다.
GTA 주택 시장, 3월 이후 처음으로 초과 입찰 증가
https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/gta-market-pulse-september-2024/
단독 주택에 대한 경쟁이 과열되기 시작하면서 3월 이후 처음으로 초과 입찰 지역에서 광역 토론토 지역의 비율이 증가했다. 디지털 부동산 플랫폼 Wahi의 새로운 분석에 따르면, 9월 한 달 동안 최소 5건의 주택 매매가 있었던 284개 지역 중 13%가 초과 입찰 지역에 있었다. 이는 전월의 8%보다 증가한 수치다.
9월에는 또 다른 1%의 지역이 호가로 판매되고 있었다. 그러나 대다수(86%)는 입찰가를 낮게 유지했다. Wahi CEO Benjy Katchen은 “역사적으로 더 바쁜 가을 부동산 시장이 시작되면서 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상된다.”라고 말했다.
"그러나 우리는 올해 이맘때 거래 수준과 입찰 활동이 여전히 작년 수준보다 훨씬 낮은 것을 보고 있다"라고 그는 덧붙였다. 지난 9월 GTA 지역의 24%가 과도한 입찰 지역에 있었고 추가로 3%가 요청 시 판매되었다.
콘도와 단독주택 부문은 서로 다른 방향으로 움직이는 것으로 보인다. 콘도만 보면 콘도가 5개 이상 매매된 지역의 5%가 초과 입찰된 것으로 나타났는데, 이는 2023년 8월 8%, 9월 10%와 비교된다. 단독 주택의 경우 거의 5분의 1 지역(18%)에서 가격이 상승했는데, 이는 전월 13%보다 증가했지만 지난해 수준(35%)에는 전혀 미치지 못했습니다.
Wahi는 또한 등록된 가격보다 낮은 가격으로 판매되는 주택의 비율을 추적합니다. 전체적으로 9월에 판매된 모든 유형의 주택 중 69%가 최저 가격으로 구매되었으며 이는 전월의 70%보다 감소했다.
이는 호가 이하 판매가 전체 거래의 61%를 차지했던 1년 전보다 훨씬 높은 수치다. 그러나 여기서도 주택 유형에 따라 차이가 나타난다. 단독주택(64%)은 콘도(77%)보다 지난달 시세보다 저렴하게 구입한 비율이 더 낮았다. 호가 이하 콘도 매매 비중은 8월과 거의 변함이 없었지만, 단독주택의 경우 3%포인트 감소했다.
15개월 연속 상위 5위 안에 든 Eastlake의 Oakville 지역은 9월 GTA의 입찰가가 낮은 상위 5개 지역에 포함되지 않았다. 입찰가가 낮은 상위 5개 지역 중 3개는 토론토 시 내에 위치했으며, 이는 8월의 2개 지역에서 증가한 수치다. 가장 낮은 입찰가를 기록한 지역인 토론토의 포레스트 힐(Forest Hill) 커뮤니티는 6월 상위 5위권 내에서 꼴찌였으며, 4위를 차지했다.
포트크레디트(Port Credit)를 제외하고 미시소거(Mississauga)에서는 지난 달 200만~400만 달러 사이의 가격대의 명품 시장이 저평가된 가격으로 지배적이었다.
한편 토론토 인근 지역은 올드 토론토의 세인트 클레어 웨스트(St. Clair West)가 이끄는 상위 5개 과잉 입찰 지역 중 4개를 차지했다. 8월에는 댄포스(Danforth)와 파크우드(Parkwoods) 두 지역이 GTA에서 가장 높은 입찰가를 기록했다. 한 동네가 과도한 입찰 영역에 있다고 해서 모든 주택이 요구 금액 이상으로 팔린다는 의미는 아니다. 대신 이는 계절적 요인이나 더 많은 입찰을 유도하기 위해 주택을 시장 가치보다 낮은 가격으로 나열하는 등 판매자의 결정에 의해 영향을 받을 수 있는 전반적인 시장 행동을 일반적으로 반영한다.
GTA의 부동산 시장은 매출 성장을 보지만 가격 회복은 여전히 어렵다
이번 달 토론토 부동산 시장에서는 구매자와 판매자 사이의 교착상태가 계속되고 있다. 작년에 비해 매출이 늘었다고 해서 기대하기 쉽지만, 작년은 유난히 나쁜 해였다는 점을 기억하자. 더 넓은 관점에서 볼 때, 가을 시장은 일반적인 9월에 비해 장기적인 맥락에서 상대적으로 약세를 보였다.
토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)는 월별 시장 관찰 보고서를 게시했으며, 요약에서 알아야 할 주요 사항은 다음과 같다. 매출은 지난해보다 8.5% 늘었다. 신규 매물은 10.5% 증가해 매출을 약간 앞섰다. 지난 9월에 비해 부동산 판매 기간이 35~45% 더 길어졌다. 판매 주기가 느려지면서 활성 목록이 35.5% 증가했다. 공급 축적이 본격화되고 있다. 주택 가격은 여전히 하락세를 보이고 있다. 명목상 작년보다 1.0% 하락했으며, 인플레이션을 감안하면 실질 주택 가격은 3.0% 하락했다.
TRREB는 우리가 보고 있는 판매 증가가 금리 인하 및 모기지 대출 지침 개정과 같은 유리한 시장 상황의 결과라고 주장한다. 이러한 요인들은 확실히 회복에 중요하다. 하지만, 좀 더 깊이 살펴보면 GTA 시장이 완전한 회복을 향한 길보다 더 균형을 이루고 있을 수 있음을 시사한다. "상향" 시장보다는 장기적인 "횡보" 시장을 볼 가치가 있다. 여기서 핵심 요소는 공급 증가율이 수요를 앞지르며 직접적인 회복이라는 개념에 도전하고 있다는 것이다. 판매자보다 구매자가 더 빠르게 시장에 진입하여 의미 있는 변화가 일어나기 전까지는 완전한 회복이 시작되었다고 상상하기 어렵다.
주택 매매가 전년 대비 8.5% 증가한 것(2023년 9월 4,606건에서 2024년 9월 4,996건으로 증가)은 회복의 증거로 제시된다. TRREB의 제니퍼 피어스(Jennifer Pearce) 회장은 이러한 증가가 구매자가 낮은 차입 비용과 모기지 대출 지침 조정을 활용한 결과라고 설명한다. 캐나다 5년 만기 채권 수익률 하락으로 인해 5년 만기 고정 모기지 감소 더 긴 상환 기간의 도입이 다가오고 있다. 최대 150만 달러 상당의 주택에 대한 모기지를 보장할 수 있는 능력, 이러한 요인들은 확실히 자본 비용과 대출 환경으로 인해 제한을 받는 일부 구매자에게 시장을 보다 저렴하게 만든다. 그러나 B20 스트레스 테스트가 여전히 시행되고 구매자가 5.0% 이상의 요율로 자격을 갖추게 되면서 궁극적으로 시장 재진입을 원하는 많은 구매자에게 가격이 가장 중요한 요소가 된다.
이를 위해 TRREB는 갱신 시 기존 주택 소유자에 대한 모기지 스트레스 테스트를 완화하면 주택 소유자와 투자자가 재정적 스트레스에 직면했을 때 주택을 판매하는 대신 주택을 유지할 여력을 갖게 함으로써 시장에 어느 정도 지속력을 구축할 수 있다고 강조한다. TRREB는 또한 점점 더 많은 가구가 주택을 소유할 수 있도록 추가 요금 인하를 기대하고 있다. 이러한 개념은 특히 캐나다 은행이 전체 주택 구입자의 약 50%를 차지하며 시장 회복을 희망하는 사람들의 주요 인구통계를 대표하는 최초 구매자에게 주목된다.
자세히 분석하면 더 미묘한 그림이 드러난다. 수요(판매로 측정)가 증가하는 동안, 시장에 진입하는 신규 매물 비율은 전년 대비 10.5배 더 빠르게 증가하여 판매 증가율을 약간 앞섰다. 9월에는 18,089개의 새로운 목록이 MLS에 추가되어 이미 공급이 더 좋은 시장에 기여했다. 이러한 수요와 공급의 격차는 주택 부족을 의미하기보다는 시장 압력이 완화되고 구매자가 진입할 수 있는 더 나은 시장을 의미한다. 이에 더해 "판매 시간"이 크게 늘어났다. 즉, 작년 9월 시장에 출시된 평균 20일에 비해 목록을 판매하는 데 1주일이 더 소요된다는 의미다. 이러한 흡수 둔화로 인해 공급이 축적되어 현재 활성 목록이 2023년 9월에 비해 35.5% 증가했다.
이러한 추세가 계속 유지된다면 구매자는 시장에 더 많은 주택이 있기 때문에 주택 검색을 재개하고 공급을 활용하고 판매자와 쇼핑하고 협상할 수 있기를 기대하는 것이 합리적이다. 이로 인해 수요와 공급의 불균형이 더욱 구체화되어 가격이 하락하게 된다. MLS 주택 가격 지수 종합 벤치마크는 전년 동기 대비 4.6% 하락했으며, 9월 평균 판매 가격은 전년 대비 1.0% 하락했다. TRREB는 이를 특히 최초 구매자가 선호하는 콘도미니엄 및 타운하우스와 같은 보다 저렴한 부문에서 구매자의 협상력이 증가했기 때문이라고 생각한다. 시장 하단에서 더 많은 활동이 발생하면 평균이 낮아질 수 있다. 흥미롭게도 416개의 콘도미니엄 판매는 시장이 심각한 과잉 공급 상태에 있음에도 불구하고 실제로 전년 대비 증가했다. 가격 협상 능력은 시장이 더 이상 판매자에게 크게 유리하지 않다는 명확한 지표다.
진정한 시장 회복은 일반적으로 수요가 공급을 앞지르기 시작하면서 주택 가격이 안정되거나 심지어 상승하는 것을 의미한다. 그러나 현재 GTA에서는 그렇지 않다. 평균 판매 가격은 2024년 8월에 비해 계절 조정 기준으로 소폭 상승했지만, 벤치마크 가격이 전년 대비 하락한 것은 시장이 이전 최고치로 완전히 회복되지 않았음을 시사한다. 금리 인상 전 시장을 괴롭혔던 경제성 문제가 완화되고 있지만 사라지지는 않았다. 더욱이, 요금 인하는 단기적으로는 경제성을 향상시킬 수 있지만 공급 제약이나 높은 건설 비용과 같은 주택 시장의 장기적인 구조적 문제를 반드시 해결하지는 못한다. 차입 비용이 낮아지면 일시적으로 수요가 늘어날 수 있지만 투기적 매수를 장려할 수도 있으며, 이는 특히 공급이 보조를 맞추지 못할 경우 시장을 더욱 왜곡할 수 있다.
TRREB의 낙관적인 메시지에도 불구하고 GTA 주택 시장은 회복보다는 균형 상태에 있는 것으로 보인다. 예, 판매가 증가하고 요금 인하로 인해 구매자와 판매자에 대한 재정적 압박이 일부 완화되었다. 반면, 주택 공급 증가와 적당한 가격 하락은 공급이 수요를 따라잡거나 어떤 경우에는 초과하는 구매자 친화적인 시장을 시사한다. 이러한 역동성은 구매자에게 더 많은 협상력을 제공하고 있으며, 이는 경제성 측면에서 긍정적인 발전이지만 반드시 가격의 강력한 회복을 의미하는 것은 아니다. 대신, 현재 시장은 구매자가 어느 정도 통제력을 되찾았지만 주택 공급 및 경제성과 관련된 근본적인 문제가 남아 있는 시장으로 가장 잘 특징 지워진다. 균형 잡힌 시장으로의 복귀는 판매 활동의 꾸준한 부활을 의미하며, 이는 한동안 급격한 활동 감소를 다루어 온 부동산 업계에 반가운 소식이다.
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