캐나다 부동산 Flipper는 여전히 기록적인 수준에 가깝다.
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캐나다 부동산은 일반인의 경우 둔화되었을 수 있지만 Flipper의 경우에는 그렇지 않습니다. 12개월 이내에 구매 및 판매된 주택의 비율은 2024년 2분기에도 큰 변화가 없었습니다. 실제로 몇 달 이내에 부동산을 전환한 판매자의 비율은 기록적인 최고치를 경신했습니다. 금리가 하락하고 정책 입안자들이 부동산 투자자들에게 주택 구매 수요를 확고히 하도록 장려함에 따라 이러한 추세도 사라지는 것을 보는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다.
플리퍼(Flippers)는 단기간에 재판매하여 수익을 창출하려는 주택 구매자입니다. 때로는 대대적인 개조 작업이 수행되어 가치가 추가되고 품질이 향상되기도 합니다. 동시에, 캐나다의 빠르게 상승하는 주택 가격은 점점 더 투기적인 Flipper를 끌어들이고 있습니다. 투기꾼은 가치를 추가하지 않지만 빠르게 상승하는 주택 가격에서 이익을 얻으려고 노력합니다. 종종 수요가 부족한 시장을 압박하는 데 필요한 수요 점유율을 창출합니다.
캐나다는 2023년부터 플립을 12개월 이내에 사고 파는 것으로 정의했습니다. 매각대금도 사업소득으로, 감면 대상이 되는 자본이득이 아닌 것으로 명시됐다. 특정 생활과 관련한 부분에 대해서는 예외가 있지만 전문가와 동일한 과세를 적용하여 투기를 줄이는 것이 목표였습니다만 별로 줄어들지 않았습니다.
캐나다 부동산 소유자들은 소유권을 소유한 지 12개월도 채 되지 않은 채 판매되는 경우가 물어들지 않았습니다. 2024년 2분기 거래의 2.42%를 차지해 0.16포인트 하락에 그쳤습니다. 점유율은 1년 전과 거의 변함이 없었고, 2023년 1분기 사상 최고치보다 0.19포인트 낮은 수준이다.
아래의 차트는 이러한 추세에 저금리가 얼마나 많은 역할을 했는지를 강조합니다. 2015년 이전은 물론 2019년 말과 2020년 초에도 Flipper의 비중은 두 정점에 비해 약 25% 낮았다. 첫 번째 정점은 주로 2015년 금리 인하와 토론토와 밴쿠버 주변의 비거주 투기꾼 미니 버블과 관련이 있었습니다. 후자는 2020년 기록적으로 낮은 요금 인하로 인해 촉발되었으며 토론토와 밴쿠버가 전국 매출에서 더 작은 비중을 차지하는 전국적인 추세이기 때문에 약간 더 문제가 있습니다.
Flipper에 관한 또 다른 놀라운 세부 사항은 대부분의 생각보다 훨씬 빠르게 부동산을 판매한다는 것입니다. 데이터에 따르면 2024년 2분기에 구매 후 6개월 이내에 주택의 1.2%가 뒤집혔으며 이는 전체 뒤집기의 절반을 나타냅니다. 불과 1/4 전에 세운 기록보다 약간 낮은 수준이다.
캐나다 부동산 Flipper는 이 시장에 의해 단념되지 않았으며 그럴만한 이유가 있습니다. 전통적으로 금리 하락은 경제가 약하다는 신호이자 가계의 금융 안정성 저하와 실업률 상승의 부산물입니다. 최종 사용자가 직업을 갖고 있지 않다면 신용이 얼마나 저렴한지는 중요하지 않습니다. 그렇기 때문에 대부분의 가격 조정은 90년대 초반과 2008년 미국의 조정과 같이 금리가 하락하는 동안 발생합니다. 이는 투자자가 시장에서 최종 사용자를 대체하기 때문에 덜 중요합니다. 투자자들은 고용 동향에 덜 민감한 경향이 있습니다. 그들은 또한 더 나은 자본화를 갖추고 있으며 불균형적으로 저렴한 신용을 확보할 수 있는 위치에 있습니다. 이를 정책 입안자들이 더 많은 투자 인센티브를 부여하면서 최근 거품이 많은 이익을 보존하려고 시도하고 있으며 시장이 자신에게 유리하게 작용할 것이라고 믿을 만한 충분한 이유가 있다고 노골적으로 말하는 것과 결합합니다. 정책입안자들은 세금 변화가 투자자의 성장을 둔화시키기 위한 것이라고 말했을 수도 있지만, 인센티브와 결합하면 그렇지 않다는 것이 분명합니다. 그들은 단지 이익에서 더 큰 몫을 원할 뿐입니다.
GTA 주택 판매에 거의 3배 더 오랜 시간이 걸리는 상황에서 인내심이 미덕인 이유
https://strata.ca/blog/why-patience-is-a-virtue-with-gta-homes-taking-nearly-3x-longer-to-sell
이제 시장 출시일(DOM)은 GTA 전역 콘도의 경우 평균 39일, 주택의 경우 24.2일입니다. 이는 1년 전의 16.6일과 8.6일보다 증가한 것입니다.
이런 상황에서 리스팅의 가격 인하 가능성이 DOM에 따라 증가한다는 것은 비밀이 아닙니다. 목록이 오래되기 시작하고 시장의 모든 관심 있는 구매자가 해당 목록이 매일 판매되지 않은 채 그대로 있는 것을 보게 되면 논리적인 다음 단계는 가격을 자르는 것입니다. 내 경험에 따르면 관심 있는 구매자는 일반적으로 목록이 시장에 출시된 지 2~3주 정도 지나면 가격이 하락할 것으로 기대하기 시작합니다. 여담이지만, 위치와 부동산 유형에 따라 리스팅이 오래되는 시기가 결정될 수 있습니다.
예를 들어 도심 중심부의 콘도는 약 12~14 DOM에서 낡아지기 시작합니다. 반면에 교외에 있는 250만 달러 규모의 주택은 구매자 풀이 훨씬 작기 때문에 DOM이 약 30~45에서 낡아지기 시작할 것입니다. 그렇기 때문에 특정 지역, 부동산 및 시장 동향을 알고 이해하는 중개인을 모집하는 것이 구매자와 판매자 모두에게 매우 중요합니다.
하루가 지날수록 판매자가 정가를 받을 확률은 감소합니다. 가격이 인하될 것이라는 보장은 없지만, 만약 인하된다면, 참을성 있는 구매자는 할인이 거의 이루어지지 않은 시장에서 거래를 성사시킬 수 있습니다. 이것이 지금 일어나고 있습니다: 바쁜 봄 시장 동안 높은 가격을 잠시 유지한 후, 콘도 구매자는 6월 1일부터 평균 요구 가격보다 약 1% 낮은 가격을 지불하고 있습니다. 한편, 평균 단독주택 가격은 강력한 매도자 시장에서 구매자가 요구하는 것보다 평균 4.12% 높은 가격을 지불한 후 불과 몇 달 만에 요구하는 가격 아래로 떨어졌습니다.
이 모든 것은 소프트 구매자 시장의 출현을 시사합니다. 실제로 많은 집을 찾는 사람들은 방관에서 벗어나 동원할 준비가 되었다고 나에게 말합니다. 결국, 베스트셀러 투자 작가 로버트 G. 앨런(Robert G. Allen)은 다음과 같이 유명하게 말했습니다. “부동산 구입을 기다리지 마십시오. 부동산 사서 기다리세요.” 동시에 GTA의 역사적으로 높은 주택 공급을 따라잡는 수요는 다음과 같은 점을 고려할 때 판매자에게 좋은 징조입니다.
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 기준 금리를 3회 연속 인하했으며, 10월에는 4번째 연속 인하가 예상됩니다. 기록적인 이민으로 인해 급속한 인구 증가가 가속화되고 있습니다. 매우 고무적인 2% 인플레이션 수치가 9월 17일에 발표되었습니다. 새로운 연방 주택 정책으로 인해 GTA 시장이 과열될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 12월부터 새로운 정책에 따라 잠재적인 구매자는 구매 가격이 100만 달러에서 150만 달러 사이인 주택을 구입하는 데 더 이상 20%의 다운페이먼트가 필요하지 않습니다. 이전 규정에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 가진 주택 구매자가 모기지 보험에 가입해야 했으며, 이는 가격이 100만 달러 이하인 주택에 대해서만 가능했습니다.
DOM이 모든 시장에서 상승함에 따라 종료된 목록도 급증하는 경향이 있습니다. 주택 소유자가 더 이상 판매를 원하지 않는다고 결정하거나 제안이 수락되기 전에 판매자와 목록 중개인 간의 계약이 만료되는 경우 종료가 발생하지만 확장 DOM을 0으로 재설정하기 위해 시장에서 목록을 가져오는 경우가 있습니다. 이 교활한 전략에 대한 규칙은 없지만 목록이 종료된 후에도 목록을 추적하거나 정확하게 수행하는 전문 에이전트와 협력함으로써 구매자는 목록의 실제 DOM을 제안 가격에 고려할 수 있습니다. 따라서 DOM이 매우 빠르게 증가하고 있는 GTA 시장에서 월별 종료 리스팅이 콘도의 경우 3,538건, 주택의 경우 4,731건으로 7월 최고치에서 꾸준히 감소하고 있다는 것이 이상하게 보일 수 있습니다. 이는 판매자가 더 이상 운전석에 있지 않다는 메모를 판매자가 받기 때문에 구매자 시장이 형성되었다는 또 다른 신호입니다. 기대치가 더 잘 관리됨에 따라 판매자는 제안 날짜를 설정하는 경향이 적어지며, 이로 인해 입찰이 비현실적인 목표와 일치하지 않을 경우 리스팅이 종료되는 경우가 많습니다.
그러나 가을 시장에 진입하면서 시장이 판매자에게 유리하게 빠르게 바뀔 수 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 역사적으로, 느린 여름 시장에서 가을 시장으로의 전환은 항상 판매자에게 순 이익이었습니다.
DOM은 입찰에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문에 Strata 에이전트는 자세한 시장 데이터를 사용하여 가능한 최상의 가격을 얻을 수 있도록 목록을 배치하는 방법을 결정합니다. 예를 들어, 수요일이나 목요일에 숙소를 등록하면 주말이 되기 전에 새 숙소에 대해 알릴 수 있는 충분한 시간이 제공됩니다. 이렇게 하면 통계적으로 판매자가 제안을 받을 가능성이 가장 높은 주말에도 DOM이 충분히 낮아져 판매자가 제안을 받을 경우 더 많은 영향력을 행사할 수 있습니다. 이것이 우리가 주말이나 월요일에 상장을 피하려고 최선을 다하는 이유이기도 합니다. 주말에는 집을 찾는 사람들이 부동산을 구경하러 나가는 날입니다. 그리고 월요일은 모두가 직장으로 돌아가서 하루나 이틀 동안 검색을 보류하는 날입니다. 맞습니다. 부동산에서도 월요일은 최악입니다.
캐나다 모기지 시장에 더 나은 시기가 다가오고 있나요?
2022년 이후 캐나다 모기지 시장이 장기간 침체된 후, 최근 몇 주 동안의 급격한 발전으로 인해 부활이 가능하다는 희망이 촉발되었습니다. 캐나다 중앙은행은 지난 6월 이후 3차례에 걸쳐 금리를 인하하면서 마침내 변동 금리가 하락했으며, 캐나다 정부의 5년 만기 채권 금리가 떨어지면서 고정 금리도 인하하는 추세입니다. 한편, 모기지 자격 규정도 완화되고 있습니다. 연방 정부는 지난주 보험에 가입된 모기지 한도를 150만 달러로 늘리고 30년 분할 상환에 대한 접근을 확대한다고 발표했습니다. 그 후 수요일, 국가 은행 규제 기관인 OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)는 보험에 가입된 모기지 대출자가 다른 대출 기관에서 갱신할 때 스트레스 테스트를 받아야 한다는 요구 사항을 삭제한다고 밝혔습니다. 토론토에 본사를 둔 브로커 Leah Zlatkin에 따르면 정부가 자격 지침을 변경하기로 한 결정으로 최근 몇 주 동안 많은 문의가 쏟아졌습니다.
Mortgage Outlet의 최고 운영 책임자이자 브로커이자 캐나다 모기지 브로커 협회 – 온타리오(CMBA-ON)의 회장인 Zlatkin은 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 앞으로 몇 달 동안의 전망에 대해 대출자 커뮤니티에서 낙관론이 커지고 있는 것으로 보인다고 말했습니다. 이는 부분적으로 보험 모기지 및 할부 상환에 관해 정부가 발표한 규칙 변경의 결과입니다.
"그리고 현재 표준 요금이 무엇인지 살펴볼 때 많은 캐나다인들이 그 대화를 점점 더 염두에 두기 시작했습니다." Zlatkin에 따르면 현재 많은 고객 사이에서는 3년 고정 옵션이 더 나은 옵션인지 5년 가변 옵션이 더 나은지 여부에 대한 논쟁이 벌어지고 있으며, 이러한 옵션 중 가장 좋은 옵션 간의 차이는 현재 약 0.9%에 불과합니다. 이는 캐나다 중앙은행이 향후 3년 동안 금리를 최소 4번 인하하기로 결정하면 변동 옵션이 최선의 선택이 될 수 있다는 의미입니다. "그렇지 않으면, 그들이 따라잡을 때까지 기다리는 동안 지불하고 있는 추가 이자를 보상해야 합니다"라고 Zlatkin은 지적했습니다. "그러나 이는 금리가 더 내려갈 것이라고 믿는 사람들에게 많은 유연성을 제공합니다." 3개월치 이자 또는 이자율 차이(IRD) 중 더 큰 금액의 벌금이 부과되는 고정 금리 모기지를 위반하는 것은 변동 금리를 위반하는 것보다 더 징벌적일 수 있습니다. 즉, 차용인이 잠금을 원할 경우 잃을 것이 더 많다는 뜻입니다.
보험에 가입된 모기지 한도 변경에 대해 희망 구매자의 전망은 다소 엇갈립니다. 이번 조치로 인해 일부 구매자에게는 저렴한 가격이 제공될 수 있지만, 많은 구매자는 여전히 동결 상태를 유지할 가능성이 높습니다. Zlatkin은 "필요한 모기지 금액을 받을 자격을 갖춘 사람이 몇 명이나 될지 궁금합니다."라고 말했습니다. 이전에 타운하우스와 콘도 가격이 약 100만 달러에 달했던 일부 사람들은 수요에 따라 가격이 급등할 수도 있지만 구매할 수 있는 위치에 있을 수 있습니다. "문제는 이것이 100만 달러였던 주택을 120만 달러까지 밀어붙일 것인가, 아니면 사람들이 그 집에 들어갈 수 있게 허용할 것인가(약 100만 달러)입니다." "그리고 이것이 사람들을 시장에서 쫓아낼 수 있을 만큼 가격을 충분히 인상할 것인지, 아니면 더 많은 사람들이 시장에 진입할 수 있게 할 것인지에 대한 내 마음속의 질문은 여전히 있습니다." Sagen과 Canada Guaranty를 포함한 대형 보험사들은 새로운 규정에 대해 앞으로 몇 주 안에 더 명확해질 것으로 알려졌습니다. Zlatkin은 이 발표가 모기지 커뮤니티가 변화가 가져올 것으로 예상하는 영향에 대해 더 나은 아이디어를 제공할 것이라고 말했습니다.
2024년은 우리가 본 수년 동안 본 최고의 가을 시장이 될 수 있다
https://www.zoocasa.com/blog/best-fall-market-2024/
봄에 이어 가을은 부동산 매매가 가장 많이 이루어지는 계절 중 하나입니다. 지난 몇 년 동안 전 세계적인 유행병, 변동하는 인플레이션, 금리 변동, 원격 근무로 인해 주요 도시를 떠나는 사람들의 증가 추세 등 변화의 소용돌이에 이어 2024년 가을은 그 자체로 독특할 것입니다. . 매수든 매도든 이번 시즌은 다시 한 번 진화하는 시장에서 새로운 기회를 제시합니다. Zoocasa는 최근 캐나다 부동산 협회 데이터를 사용하여 2024년 가을이 최근 기억에 남는 최고의 시장이 될 수 있는 이유를 강조했습니다.
캐나다 은행의 최근 우대 금리 인하 덕분에 올 가을은 수년 만에 부동산을 구입하기에 가장 유리한 시기가 될 수 있습니다. 2022년 3월부터 2023년 7월까지 2.70%에서 7.20%로 급등한 후, 최근 우대금리 완화는 구매자에게 귀중한 기회를 제공하고 있습니다. 낮은 이자율은 모기지 지불 관리가 더 용이하다는 것을 의미하며, 구매자가 더 쉽게 더 큰 대출을 받을 자격을 얻거나 재정적 부담을 줄일 수 있게 해줍니다. 변동금리 주택담보대출을 갖고 있는 사람들의 경우 6월 6.95%에서 9월 6.45%로 하락한 것이 이미 눈에 띄는 안도감을 제공하고 있습니다. 0.25%와 같은 작은 금리 인하라도 월별 지불액에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 특히 장기 대출의 경우 더욱 그렇습니다. 2024년에 이미 세 차례의 금리 인하로 인해 최근 금리 인하로 인해 특히 매수 또는 매도를 주저하는 개인들 사이에서 시장에 대한 새로운 신뢰가 형성되고 있습니다. 특히, 첫 주택 구입자들은 이것을 시장에 진입할 수 있는 이상적인 기회로 볼 수 있습니다. 몇 년 동안 금리가 인상된 후, 계속되는 금리 인하 추세는 잠재 구매자가 움직일 수 있는 더 유리한 환경을 조성합니다.
수년간의 급속한 성장 이후, 캐나다에서 가장 비싼 두 시장인 광역 밴쿠버와 광역 토론토의 주택 가격이 안정되고 있습니다. 밴쿠버의 평균 주택 가격은 2023년 9월 $1,304,550에서 2024년 8월 $1,253,823으로 떨어졌습니다. 마찬가지로 토론토도 같은 기간 동안 가격이 $1,119,428에서 $1,074,542로 하락하는 등 소폭 하락했습니다. 이러한 수치는 최근 몇 년간 지속적으로 빠른 속도로 가격이 상승한 시장에서 특히 주목할 만합니다. 오타와는 평균 주택 가격이 지난 몇 년 동안 최소한의 변동을 보이는 등 시장 가격 안정성의 좋은 예입니다. 2021년 9월 평균 주택 가격은 $642,314였으며 2022년 9월에는 $644,364로 소폭 상승했습니다. 가격은 2023년 9월에 $658,931로 정점에 도달한 후 2024년 8월에 $647,604로 안정되었습니다. 오타와의 가격 안정성은 구매자가 더 많은 예측 가능성을 갖고 시장에 진입할 수 있음을 의미합니다. 급격한 가격 변동. 이러한 일관된 추세를 통해 구매자는 부동산 가치가 갑자기 급등할 가능성이 적다는 사실을 알고 더욱 자신 있게 예산을 계획할 수 있습니다.
프레이저 밸리(Fraser Valley)와 해밀턴-벌링턴(Hamilton-Burlington)을 견고한 성장 잠재력을 위한 최고의 기회로 생각하십시오. 두 지역 모두 꾸준한 가격 상승을 보였으며 금리가 낮아 투자를 원하는 구매자에게 매력적인 전망을 제시했습니다. 프레이저 밸리의 주택 가격은 2020년 9월 $842,545에서 2024년 8월 $1,059,005로 상승하여 지속적인 성장과 상당한 투자 잠재력을 보여주었습니다. 마찬가지로, 해밀턴-벌링턴(Hamilton-Burlington)은 같은 기간 주택 가격이 $722,506에서 $886,999로 상승하여 금리가 하락함에 따라 투자자들에게 최고의 장소로 자리매김했습니다.
우리는 전국 26개 주요 시장의 신규 매물 대비 매출 비율(SNLR)에 초점을 맞춰 캐나다 부동산 협회의 2024년 8월 데이터를 분석했습니다. 그런 다음 이 데이터를 사용하여 총 판매량을 각 도시의 신규 매물 수로 나누어 계산한 8월 신규 매물 대비 매출 비율(SNLR)을 결정했습니다. SNLR은 각 지역의 수요와 공급 수준을 나타내므로 현지 구매자와 판매자가 현지 시장 상황을 결정하는 데 도움이 될 수 있습니다. 40% 미만의 SNLR은 신규 목록이 판매보다 더 중요하고 구매자에게 더 많은 선택권이 있는 구매자 시장을 나타냅니다. 40%에서 60% 사이의 SNLR은 수요와 공급이 비슷한 수준에 있는 균형 잡힌 시장입니다. 60%가 넘는 SNLR은 수요가 공급을 초과하고 판매자가 유리한 판매자 시장을 나타냅니다. 캐나다의 26개 주요 부동산 시장 중 광역 토론토와 나이아가라 지역만이 구매자 중심 시장으로 신규 매물 대비 판매 비율(SNLR)이 40% 미만입니다.
예를 들어, 광역 토론토에서는 SNLR이 39.7%로 판매 4,975건에 비해 신규 매물은 12,547건입니다. “향후 1년 반 동안 대출 비용이 낮아지는 추세에 따라 주택 구매자는 처음에는 낮은 월별 모기지 지불금과 주택 가격 하락의 혜택을 누릴 것입니다. 특히 2025년에는 수요가 회복되더라도 매물 재고가 소화되기까지는 시간이 걸릴 것입니다. 시장에서 선택의 폭이 넓으면 적어도 회복 초기 단계에서는 가격 성장을 온건하게 유지하는 데 도움이 될 것입니다.”라고 토론토 지역 부동산 위원회(TRREB)의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 최신 시장 업데이트에서 말했습니다. 나이아가라 부동산 협회 회장 Nathan Morrissette에 따르면, "재고는 여전히 상당히 높은 수준을 유지하고 있지만, 최근의 개선은 나이아가라의 연말이 평소보다 더 바쁘다는 신호일 수 있습니다." 나이아가라 지역에 영향을 미칠 수 있는 가장 영향력 있는 요인 중 하나는 2024년 8월 주택 판매에 평균 45일이 걸렸다는 것입니다. 이는 2023년 8월보다 36.4% 증가한 것입니다.
캐나다 부동산 투자자, 새로운 기록적인 시장 점유율 확보
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캐나다 부동산 투자자들은 어려움을 겪을 수도 있지만 그들의 죽음은 크게 과장되었습니다. 캐나다 은행(BoC) 데이터에 따르면 신용 파일 데이터에 따르면 2024년 1분기에 투자자들이 주택 구입에서 기록적인 점유율을 차지한 것으로 나타났습니다. 도덕적 해이(및 부양책의 부양책)로 인해 투자자의 우려가 완화되고 해당 부문의 수요가 증가한 것으로 보입니다. 모델링의 한계로 인해 투자자가 구매에 사용하는 많은 전략이 제외됩니다. 즉, 이 데이터는 투자자의 점유율을 상당히 과소평가합니다.
캐나다 부동산 투자자들은 올해 초 시장에서 새로운 기록적인 점유율을 기록했습니다. 가계 신용 데이터에 따르면 2024년 1분기 주택 구입 거래의 30.4%를 차지했습니다. 이는 이전 기록을 세웠던 지난해보다 0.6포인트 증가한 수치입니다. 2020년 1분기에는 이미 거래 5건 중 1건 이상(22.3%)을 차지했지만 이후 거래 3건 중 거의 1건으로 증가했습니다. 캐나다는 투자자들에게 주택 중 이렇게 많은 부분이 전달되는 것을 본 적이 없습니다.
아래 차트에서 2023년 3분기에 5포인트 위축을 초래한 금리의 짧은 하락을 확인하세요. 금리 인상과 주택 가격 하락으로 인해 투기꾼들에게는 더 어려운 플레이가 되었습니다. 정부의 대응을 포함하여 몇 가지 사항이 이러한 변화에 도움이 되었습니다. 전국의 정책입안자들은 시장에서 투자자들을 격려하기 위해 적극적으로 노력하고 있습니다. 비거주자 금지 조치는 사람들이 통과된 것을 축하한 지 불과 86일 만에 투자자를 수용하기 위해 수정되었습니다. 그들은 수천억 달러를 시장에 투입하고 있으며 CMHC는 이것이 위기와 일상적인 운영 사이의 경계를 "흐리게" 한다고 경고합니다. 가격 인하 압력을 피하기 위해 다세대 대출을 제공하여 신용 능력을 확대합니다. 그리고 최신은 새 주택을 처음 구입하는 사람을 대상으로 30년 할부 상환액을 대중에게 판매한 후 투자자를 포함한 모든 구매자에게 조용히 확장하는 것입니다. 우리는 하루 종일 지난 1년 동안의 측정값을 나열할 수 있지만 아마도 요점을 이해할 것입니다. 그들은 정말로 투자자를 원합니다. 도대체 캐나다 정부 수장은 주택 가격이 높아야 “필요”하다고 노골적으로 말하기까지 했습니다. 투자자들은 국가가 자신들을 지지한다는 말을 듣고 있을 뿐만 아니라, 정책 입안자들은 그러한 움직임을 뒷받침하기 위해 그들이이 있는 곳에 돈을 투자하고 있습니다. 성공할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있지만 내러티브가 어디에서 형성되었는지 쉽게 알 수 있습니다.
BoC가 사용하는 방법론의 한계로 인해 점유율이 훨씬 높아질 가능성이 높습니다. 최초 구매자가 시장의 절반이라고 말하기 위해 동일한 방법론이 사용되었을 때 우리는 그들이 이 데이터를 어떻게 모델링하는지에 대한 명확한 설명을 요청했습니다. 그들은 모델이 토지 등록 데이터가 아닌 가계 신용에 의존한다고 설명했습니다. 이러한 변화는 최초 구매자가 과대보고되고 투자자는 과소보고된다는 것을 의미합니다. 이 맥락에서 최초 구매자는 다른 모기지가 없는 구매자입니다. 이는 주 거주지를 완전히 소유한 사람이 최초 구매자로 간주될 수 있음을 의미합니다. 즉, 최초 구매자를 투자자로 잘못 분류할 위험은 없지만 그 반대의 경우가 자주 발생할 가능성이 높습니다.
데이터 세트를 가구로 제한하면 투자자의 큰 부분이 제외됩니다. 기관, 기업 및 비즈니스 대출은 이 방법론에 표시되지 않습니다. 점차 시장의 일부가 되고 있는 개인 모기지와 캐나다에서 신용을 보고하지 않는 외국 기관을 이용하는 투자자에 대해서도 마찬가지입니다. 그리고 현금 구매자가 있는데, 이는 제가 자금세탁 분석을 도왔을 때 광역 토론토 주택 판매의 약 35%를 차지했습니다.
그렇죠. 투자자들은 거래의 30%로 기록적인 시장 점유율을 기록했습니다. 기관, 회사, 기업 차용자, 외국인 투자자 및 현금 구매자를 제외하면 일반적으로 투자자들이 사용하는 인기 전략입니다. 이는 BoC의 데이터와 캐나다 통계청(Stat Can) 사이의 큰 상한을 설명합니다. 위험에 집중하는 아이디어가 얼마나 나쁜지 보여주는 데이터가 등장하기 시작했습니다. 토론토와 같은 비싼 도시는 이제 젊은이들이 도망가고 투자자들이 현금 흐름에 부정적인 부동산을 남겨두면서 돌이킬 수 없는 피해를 겪고 있습니다. 가격 하락에 따른 모기지 연체율 증가는 과도한 부채를 지고 있는 투기꾼들이 시장을 장악하고 있고 출구가 없다는 것을 의미합니다.
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