분양 계약금(Deposit), 모두 환급 가능한가요?

 

최근 한 고객분이 어렵게 모은 종자돈으로 콘도를 구입하려고 하는데, 만약 건설사가 부도라도 나게 되면 본인이 그 때까지 지불한 계약금은 어떻게 되는지, 모두 환급 받을 수 있는지 걱정하셨습니다.

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결론부터 말씀드리면 원칙적으로는 모두 환급 받을 수 있지만, Buyer가 한두가지를 정확하게 챙기지 않으면 최대 2만불까지만 환급 받을 수도 있습니다.

그럼, 여기서 궁금해지는 것이 Buyer가 챙겨야 할 한 두가지가 도대체 무엇인가? 일 것입니다.

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우선, 주택이나 콘도를 새로 짓게 되면 기본적으로 Tarion Warranty(일종의 보험)에 가입을 하게 되고, 많은 경우 ECDI(Excess Condominium Deposit Insurance)에도 가입하게 됩니다.

우선 Tarion Warranty는 간단히 말해서 해당 건물에 대해서 문제가 있을 경우, 정해진 범위안에서 해당 문제들을 보상해 주는 보험으로 새로운 주택과 콘도 등을 건설할 때 광범위하게 적용됩니다.

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그리고 이 광범위한 조건들 중에는, 1) 건설사의 부도, 2) 건설사가 근본적인 계약위반, 3) 구매계약구 종결될 때 등이 포함됩니다.

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다시 말해서, 이 3가지 조항에 포함될 경우 Tarion Warranty로 부터 계약금을 보장 받을 수 있는데 그 한도액이 New House의 경우에는 6만불에서 10불까지, New Condo의 경우에는 최대 2만불까지 계약금(Deposit)을 보장해 줍니다.

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처음에 말씀드린 내용처럼 최대 2만불은 이 Tarion Warranty에서 보장 받게 된다는 것입니다.

그럼 이번에는 Buyer가 건설사에 지불한 계약금이 어디로 가는지를 알아야 할 필요가 있습니다.

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Buyer가 지불한 계약금은 건설사의 계좌가 아닌 신탁계좌(Trust Account: 제3자의 계좌라고 볼 수 있습니다)에 일단 입금됩니다. 그리고 이 계좌는 변호사가 보증 없이는 아무도 임의로 사용할 수 없습니다.

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(과거에 신문지상에 언급되었던 몇몇 콘도분양의 사기사건은 위의 과정에서 변호사가 임의로 이 계약금을 신탁계좌에서 꺼낼 수 있도록 승인하면서 발생되었다고 보시면 됩니다)

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하지만 이 신탁계좌에서 건설사가 계약금을 꺼내어 사용할 수 있게 허가된 경우가 하나 있는데,바로 이 계약금을 원래의 주인인 Buyer에게 돌려 줄 때 입니다; Section 81 of the Condominium Act.

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즉, 건설사의 사정으로 계약금을 Buyer에게 환급할 때만 신탁계좌에 예치된 계약금에 손을 댈 수 있으며, 그 외에는 공사가 완료되어 Title이 건설사에서 Buyer에게 옮겨 지기 전까지 신탁계좌에 보관되어야 합니다.

그리고 위에서 Tarion Warranty와 함께 잠시 언급된 ECDI(Excess Condominium Deposit Insurance)가 이 신탁계좌에서 계약금을 인출하여 Buyer에게 지급한다고 보시면 이해가 쉽습니다.

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다시 말해서, 기본적으로 Tarion Warranty가 보장해 주는 최대 2만불이 초과될 경우, 신탁계좌에 입금된 계약금을 ECDI라는 보험으로 통해서 Buyer에게 환급된다고 보시면 되는 것입니다.

그런데 만약 건설사가 Buyer의 계약금을 신탁계좌에 넣지 않는다면 어떻게 될까요?

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사실 이런 사례가 드물기는 하지만 없는 것도 아니며, 이 경우가 처음에 말씀드린 최대 2만불까지만 계약금을 환급 받게 되는 사례입니다.

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이를 피하기 위해서는 Deposit Trust Agreement(계약금을 신탁계좌에 입금하다는 내용의 계약서)를 꼭 확인하시고, 신탁계좌로 입금되었다는 영수증(Receipt)를 받아 두셔야 합니다.

어떤 분들은 건설사가 부도가 나면 계약금은 무조건 환급된다고 장담하십니다.

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하지만 이와 같은 확신을 위해서는 위와 같은 과정을 이해하시고, Deposit Trust Agreement와 Receipt를 반드시 확인하시기를 바랍니다.

몇일 전에 한 고객분이 6년 넘게 묶여 있던 계약금을 돌려 받았다고 합니다. 얼마전까지도 프로젝트를 계속해서 추진할 것으로 예측했는데, 결국에는 프로젝트가 취소되었다고 합니다.

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다행히 모든 계약금을 돌려 받고, 해당 계약금에 대한 이자도 지급받았지만 6년이 넘는 시간 동안 그 계약금을 묵혀 둔 것을 생각하면 아직도 속이 쓰리시다고 합니다.

위와 같은 이유에서 주택이나 콘도는 물론 상업용 상가 등을 분양 받을 때 가장 중요한 것은 결국 해당 건설사의 신뢰도가 되는 것입니다

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참고로 Tarion Warranty와 함께 계약금을 보장해 주는 Excess Condominium Deposit Insurance에 가입하기 위해서는 건설사가 아래와 같은 기본적인 조건들이 충족되어야 합니다.

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- 높고 낮은 여러 종류를 콘도시공 경력이 있는 건설사.

- 성공적으로 완공한 프로젝트를 증명할 수 있는 건설사.

- 시공능력이 검증된 건설팀을 보유하고 있는 건설로 평가되어야 함.

- 건설능력과 규모를 감당할 수 있는 역량이 충분한 건설사인지를 증명해야 함.

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즉, 신뢰도가 있는 건설사가 ECDI도 가입할 수 있고, 결과적으로 계약금도 모두 환급할 수 있는 능력을 갖추게 된다고 보시면 되겠습니다.

지금까지 읽어 주셔서 감사합니다.