오늘은 지난 포스팅과 연장선상에서 Closing Cost(콘도분양시)에서 가장 큰 비중은 차지 하는 Development Charges(Levies)에 대해서 살펴 보겠습니다.
3. Development Charges or Levies.
대략 5~7년 전만해도 이 Development Levies가 5000불을 넘는 경우가 많지는 않았습니다. 하지만, 요즘에는 5000불 아래로는 절대로 볼 수 없는 것은 물론이고, 어렵지 않게 2만불을 훨쩍 넘어갑니다.
그럼 왜 이렇게 Development Levies가 인상된 것일까요?
여러가지 이유가 있겠지만 가장 큰 이유 중에 하나는 지방자치단체(Municipality)가 콘도 건설사들을 황금알을 낳는 거위로 생각하는 경향이 확고해 지고 있기 때문입니다.
그래서 예전에는 1~2개 밖에 없던 Development Levies항목은 지금은 아래와 같이 점점 많아지는 추세입니다.
대략 5년 전의 콘도분양시장은 Buyer시장(이 당시에는 건설사가 콘도분양권을 팔기 위해서 부동산 중개인과 회사에 팔아 달라고 부탁을 했던 시절입니다)이었습니다.
하지만 오늘날의 콘도분양시장은 완전히 Seller시장으로 바뀌어 인기있는 건설사가 계획한 콘도분양은 하루만에 완판이 되거나 적어도 80%이상이 판매되고 있는 것이 현실입니다.
그리고 이 말은 다시 말해서 그 만큼 많은 건설사가 콘도분양에 참여하고 있고(당연히 많은 이익이 발생하니 너나 할 것 없이 덤벼들고 있는 것입니다), 지방자치단체에서는 아무리 세금을 많이 부과해도 콘도분양의 붐 때문에 많은 건설사들이 이 비용을 감당하고도 콘도분양시장에 참여하고 있다는 것입니다.
그런데 문제는 이 세금이 상당 부분 Buyer에게 전가된다는 것입니다.
그래서 콘도분양을 받을 때는 꼭 Development Levies가 “Cap”이 되었는지 계약서(SPA)에서 확인해야 합니다.
예를 들어, Buyer의 Levy가 5천불로 Capped되었다면, 나중에 Closing할 때 총 Levies가 2만5천불이 발생되었을 경우, Buyer는 Capped된 천불만 내면 되고 나머지는 건설사가 지불하게 됩니다.
다음은 Development Levies에 포함되는 항목들입니다.
1) Education Levies : 콘도분양으로 인해서 증가하게 될 학생들을 수용할 학교의 설립을 위한 항목.
2) Section 37 Levies : 인구밀집지역에 원래 계획 보다 높은 층의 콘도를 건설하거나 기존의 도시계획을 수정 받았을 경우에 대한 항목입니다. 실제로 이 부분은 많은 경우 건설사의 이익을 위해서 사용되고 있음에도 불구하고, 자주 Buyer에게 책임이 전가되는 부분이기도 합니다.
3) Public Art Levies : 바로 위의 Section 37 Levies와 유사한 항목으로 Public Art에 관련해서 기존의 도시계획에서 변경이 발생했을 경우에 해당됩니다.
4) Parks Levies : 콘도건립으로 인해서 증가하는 인구 수에 비례하는 녹지공간을 마련하기 위해 책정된 항목입니다.
5) Other “Municipal Charges” : 2018년부터 생겨나기 시작한 항목으로 해당 지방자치단체에서 필요하다고 판단되는 모두 사항들을 Levies에 적용시킬 수 있게 했습니다. 예를 들어, Childcare, Fire Facilities, Shelters & Housing, Police, Emergency Medical Services, Roads, Sanitary Sewers 등등..
6) HST : 여기서 한가지 더 짚고 넘어가야 할 부분이 지금까지 알아본 Development Levies는 HST가 적용된다는 것입니다. 즉, $10,000를 Development Levies로 내야 한다면 실제로는 HST가 적용되어 $11,300을 지불하게 됩니다.
1 Bed 또는 Studio는 대략 $8,000~$10,000, 2 Bed 이상은 대략 $12,000~20,000로 Capped Development Levies가 책정됩니다. 물론 이 또한 건설사 마다 차이가 많습니다.
참고로, 위에서 잠시 언급한 “Capped” Development Levies는 최대한 Capped를 최대한 많이 받는 것이 중요합니다.
Capped 되어 있지 않거나, 해당 금액이 너무 작으면 나중에 Closing할 때 얼마나 많은 비용이 추가적으로 발생하게 될지 모릅니다.
게다가 요즘 같이 빠르게 인상되는 Development Levies와 늦어지는 완공과 입주가 함께 맞불리면 엄청난 금액의 Levies를 지불해야 할 수도 있습니다.
또한 Caps에는 Hard와 Soft 두 종류가 있습니다.
Hard Caps의 경우가 Levies에 대한 최대한의 금액이 Buyer에게 보장되는 것이라면, Soft Caps의 경우는 Buyer가 처음에 콘도분양에 싸인을 하고 나중에 Closing을 할 때, 이 기간 동안에 증가한 Levies에 대해서만 보장을 받는 것입니다.
다시 말해, 어떤 건설사들은 위의 두가지 개념의 Caps를 이용하여, Buyer에게 보다 좋은 조건을 제공하는 것으로 보이게 하고는 실제로는 추가비용을 지불하게 하기도 한다는 것입니다.
이와 같은 부분들은 변호사에게 확실하게 법적자문을 받으셔야 합니다.
콘도분양에서 제대로 된 거래라면, 위의 대부분의 내용들을 부동산 중개인과 변호사가 점검하여 챙겨주게 됩니다.
하지만, 때때로 잘못된 분들을 만나게 되면 큰 낭패가 아닐 수 없습니다.
게다가 콘도분양은 일반적인 부동산 거래와 완전히 다릅니다.
눈에 보이는 부동산이 아니기 때문입니다.
이런 이유에서, 될 수 있으면 세부적으로 확인하고 특히 서류상의 내용들을 Buyer 스스로가 어느 정도는 알고 있어야 할 것입니다.
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