집주인(Landlord)의 동의가 필요한가요?

 

QUESTION

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제가 캐나다 유학을 가려고하는데

하우스 렌트를 하려고합니다 근데 토론토 하우스 렌트비가 장난아니더라구요....

그래서 생각한게 제가 4bed, 3bath 하우스를 렌트를 한다고 쳤을때

1bed와1bath 한부분은 전전세를 줄수가 있나요? landlord의 동의가 필요하다면..보통 동의는 잘해주는가요?

 

ANSWER

 

질문하신 내용이 법적으로는 참 간단하면서도, 현실적으로는 쉽지 않은 부분이 있습니다.

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우선 1bed와 1bath를 Sublet or Sublease를 줄수 있고, Landlord의 동의는 필요합니다.

하지만 한편으로는 Landlord가 특별한 이유없이 거절할 수도 없습니다. 밑의 법적인 계약서를 보시면..

 

[Part VI of the Act]

The tenant may assign or sublet the rental unit to another person only with the consent of landlord. The landlord cannot arbitrarily or unreasonably withhold consent to potential assignee or sublet of the rental unit.

A tenant who a sublet a rental unit cannot:

- charge a higher rent than the landlord does for the rental unit.

- Collect any additional fees for subletting the rental unit, or

- Charge the sub-tenant for additional goods or services.

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그런데 이 조항 이전에 짚고 넘어가야 할 한가지 중요한 사항이 Tenant는 계약서에 기재된 본인 이외에는 Landlord에게 공개하고 동의를 구할 의무가 없다는 것입니다.

예를 들어서, 처음 계약할 당시에는 혼자였지만, 살다가 동거나 결혼을 할 수도 있고, 친척이나 친구가 와서 살수도 있는데, 이 부분들에 대해서 Landlord에게 동의를 구할 필요가 없다는 것입니다.

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물론 Sublet의 경우는 조금 다른 이야기이기는 하지만, Tenant가 다른 사람에게 Sublet을 주고 있다는 확실한 증거가 없다면 Landlord도 어떻게 할 방법이 없습니다.

그런데 이와 같은 경우에 나중에 문제가 발생할 수 있는 부분은, Tenant에게 Sublet를 하고 있는 Tenant의 Tenant가 나중에 불만을 제기했을 때 입니다.

(예를 들어, Sublet의 경우는 Tenant 쌍방에게 모두 Tenant로써의 의무가 주어지는데, Sublet를 하고 있는 Tenant가 자신의 의무를 이행하지 않을때, 이에 대한 모든 책임은 Landlord와 계약한 Tenant에게 모두 주어지게 됩니다. Landlord는 Sublet에 대해서 모르고 있으니…)

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또한 위와 같은 상황들과 함께 고려되어야할 사항이 바로 지금의 캐나다 토론토의 부동산시장입니다.

질문하신 분이 한국공인중개사분이시기에 잘 아시겠지만, 일단 부동산시장은 기본적으로 사려는 사람과 팔려는 사람들 중에 어떤 사람들이 많으냐가 부동산시장의 흐름에 큰 영향을 미칠 수밖에 없습니다.

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그런데 지금 토론토 부동산 시장에서도 특히 랜트 시장은 공급이 수요에 비해서 절대적으로 부족한 상황입니다.(물론 이 또한 다운타운이냐, 외곽이냐 또는 다운타운에서도 어떤 지역이냐에 따라서 달라지만, 전체적인 상황은 그렇다는 것입니다)

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당연히 이와 같은 현재의 부동산시장은 Landlord에게 힘을 실어주어, Sublet과 같은 Tenant의 요구에 동의해 주어도 될 것을 거절하게 만들 수있는 배경으로 작용하고 있습니다.

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서론이 너무 길었는데, 이와 같은 상황에서 Tenant가 세워야 할 전략은 다음과 같습니다.

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1) 일단 질문하신 분이 캐나다에 유학을 오신다고 하셨는데, 대략 얼마정도 거주할 것인지, 또는 함께 거주할 가족이 몇 명이나 되는지, 어느 지역에 위치한 학교에서 유학을 할 것인지 등 보다 세부적인 정보를 바탕으로 일단 대략적인 지역을 정해야 합니다.

왜냐하면 어떤 나라의 사람들이 많이 사는지, 또는 어떤 종류의 직업군이 많이 모여 있는지 들에 따라서 렌드비용은 물론 Landlord의 성향과 경향이 달라지기 때문입니다.

(한국에서 유학을 오시는 분이 아닌, 캐나다에서 거주하고 계신분이라면, 자신이 일하고 있는 회사나 가족들이 많이 활동하는 지역이 어느 지역인지에 파악이 필요할 것입니다.)

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2) Landlord가 요구할 Tenant의 신분(랜트비를 꼬박꼬박 잘 낼것이라는…)을 확인할 수 있는 정확하고 충분한 서류들을 미리 준비해 두시는 것이 좋습니다.

예를 들어, Employment Letter와 Pay Stub, Credit Report 등의 Tenant의 재정을 증명하는 서류가 필요한데, 이와 같은 서류들을 준비할 수 없다면, 최소한 6~12개월에 해당하는 Pre-paid Rent(Deposit와 비슷한 개념이라고 볼 수 있는데, Deposit는 오직 한달만 법적으로 허용되기에 이 법망을 피하는 일종의 편법입니다)을 준비해서 Landlord에 확인을 받아야 합니다.

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이와 같은 절차가 중요한 것은, 이 질문의 요지인 “Sublet에 대한 Landlord의 동의” 와도 많은 관련이 있습니다.

예를 들어 2)와 같은 재정적인 서류들이 확실히 충족된다면, Landlord의 입장에서도 Sublet에 대해서 동의할 가능성이 그 반대인 재정적인 서류들이 조금이라도 불확실한 경우에 비해서 높아질 것이기 때문입니다.

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3) 마지막으로는 계약서에 Tenant를 보호할 수 있는 사항들을 정확하게 기재하여 혹시라도 발생할 지 모르는 Landlord와의 분쟁을 피하거나 방어할 수 있어야 합니다.

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예를 들면, landlord가 Sublet에 대해서 동의를 하지 않을 경우, Agent 또는 Tenant가 Landlord에게 법적으로 Sublet에 대한 동의를 거부하기 위해서는 그에 합당한 주장이 있어야 하는데, Landlord의 주장을 뒷받침할 근거가 없음을 밝히고, Tenant에게 불리하지 않을 수준의 조건들을 Landlord에게 계약서안의 조항으로 제안하면서 Landlord의 동의를 유도할 수도 있습니다.

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게다가 시민권자가 아닌 유학생신분이나, 영어가 편하지 않으신 분들은 더욱 중요합니다. 왜냐하면, 일단 신분이 시민권이 아니면 나중에 분쟁이 생겼을 때 당연히 시민권자에 비해서 불리할 수 밖에 없고, 여기에 영어가 편하지 않으면 영어에 관련된 부분들을 대부분 돈을 주고 처리해야 하는 상황이 발생할 수 있는데, 이런 경우 많은 Tenant분들이 중간에 자신의 권리를 포기하게 됩니다.

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위와 같은 천차만별의 다양한 사례들을 예방하기 위해서 오죽했으면, April 3o, 2018부터는 기존의 랜트 계약서(Agreement of Lease)와 함께, Stand Form of Lease라는 8장짜리 계약서가 추가되었습니다.

 

더 간단하게 답변할 수도 있는 질문있지만, 질문하신분이 한국에서 공인중개사이신것 같고, 유학을 준비하시는 현재 캐나다에 거주하지 않으신 분임을 고려하여, 될 수 있으면 구체적으로 정리하려고 나름 노력했습니다.

앞으로의 계획진행에 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.