전매(Assignment Sale)에 대한 모든 것 - 3부

 

 

지난 2회에 걸쳐서 전매(Assignments)의 기본구조와 절차, Seller와 Buyer의 상황에 따른 주의사항들을 간략하게 알아 보았습니다.

다시 한번 정리를 한다면, Assignment는 전매를 하는 Seller에게는 아직 해당 유닛에 대한 소유권이 없는 상태입니다.

즉, 분양을 받으면서 싸인한 계약서상의 의무와 권리만 존재하는 상태로, 전매는 이 권리와 의무를 다른 사람에게 양도라는 매매과정입니다.

 

위와 같은 이유에서 콘도나 주택을 분양 받을 때는 Closing을 못하면 전매를 하면 될 것이라는 안일한 관점에서 접근하시게 되면 나중에 낭패를 보게 될 가능성이 높아집니다. 자신의 소득과 자산의 규모를 정확하게 확인하고, 실제로 Closing이 가능한지 아닌지를 잘 따져 보아야 합니다.

 

너도 나도 콘도로 돈을 벌었다고, 몇 년 후에 우습게 10만불이 오른다고만 생각했다 가는 버는 것 보다 나가는 것이 더 많을 수도 있습니다. 실제로 많은 고객분들이 주변분들의 말만 들으시고 쉽게 생각하시고 시작하셨다가 많은 손해를 보시고 전매를 하시는 경우가 많습니다. 그래도 그나마 Deposit를 모두 지불하고 전매로 라도 판매할 수 있으면 다행입니다. 어떤 분들은 Deposit이 부족해서 5~10%에 해당하는 몇 만 불을 날리시기도 합니다.

일단 Assignment(전매)를 하게 되면 다음과 같은 세금을 고려해야 합니다.

 

1. 전매에도 세금(양도세)를 내야 합니다.

 

많은 분들이 전매에도 양도세를 내야 하냐고 질문 하시는데, 분명한 것은 내야 한다는 것입니다. 일반적인 부동산거래의 경우에는 거래 시 매매 차액에 대해서 면세를 받은 사례도 있고, 최대 50%의 자본이득(Capital Gain)에 대해서만 소득세를 납부하면 됩니다.

하지만 전매의 경우에는 이 50%의 자본이득을 인정하지 않고 전체 차액을 과세대상으로 한다는 것이 CRA의 기본방침이라고 합니다. 그러므로, 전매를 하실 대는 양도차익에 대한 소득세를 반드시 숙지하고 거래에 임해야 합니다.

 

2. 전매도 HST를 기본적으로 내야 하는 것으로, 알고 있는 것이 좋습니다.

 

CRA에 따르면 HST 13%를 내야 한다고 명시하고 있습니다. 다만, 전매거래의 전액이 아닌 건설상에 납부한 Deposit과 전매 차익 분의 13%에 대한 부분이라고 합니다. 하지만 이 또한 회계사나 변호사의 관점에 따라서 HST에 대한 의견이 다양합니다. 전매에 대한 실제 사례가 Resale에 비해서 빈도가 많지 않다 보니 발생하는 상황입니다. 문제는 실제로 HST를 납부하건 말건, CRA는 HST 13%를 내야 한다는 규정을 가지고 있으니, 이를 기준으로 전매를 진행하는 것이 차후에 찜찜함이 없는 거래가 될 것입니다.

 

3. HST Rebate를 받을 수 있는지에 대한 여부를 확인해야 합니다.

 

제가 알고 있는 선에서는 대부분의 전매 매입자들이 HST Rebate를 받았습니다. 하지만, 입주 이후에 이루어진 전매에 대해서는 Rebate 대상이 안된다는 해당 건설사 변호사의 해석으로 인하여 받지 못한 경우도 있습니다. HST Rebate는 기본적으로 새 집(New House)를 대상으로 하는데, 전매한 콘도는 이미 새집이 아니기 때문에 논쟁의 여지가 있는 부분입니다.

 

그럼 다음의 예를 통해서 보다 구체적으로 전매로 인해 지불해야 하는 세금에 대해서 알아 보겠습니다.

A라는 사람이 대략 4년 전에 50만불짜리 콘도분양을 받은 후, 대략 20만불 정도 가치가 상승했다면, 해당 콘도는 현재 가치로는 70만이라고 볼 수 있습니다.

 

만약 여러분이 새로운 가전제품이나 신발은 구입하게 된다면, 분명히 13%의 HST를 내야 합니다.

전매도 이와 똑같이 생각할 수 있습니다. 50만불에 해당 유닛을 구입할 때 20%에 달하는 10만불은 건설사에게 지불되었을 것입니다. 그리고 구입한 유닛이 70만 상당의 가치가 되었으니, 20만불의 차익이 발생했습니다. 그러므로 Deposit과 차익의 13%에 해당하는 3만9천불을 HST로 지불해야 합니다. 이 부분이 Resale과 가장 크게 차이나 나는 부분입니다.

 

또한 만약 Resale을 통해서 20만불의 수익을 시세차익으로 올렸다면, 이 경우 20만불은 Capital Gain으로 구분되어 50%만 Taxable입니다. 하지만, 전매의 경우는 이 20만불의 수익이 Business Income으로 구분되어 100% Taxable입니다. 즉, 20만불에 해당하는 Marginal Tax Rate이 대략 40%이므로 대략 8만불을 소득세로 CRA에 지불해야 한다는 말이 됩니다.

처음에 생각했던 20만불의 수익에서 HST 3만9천불과 Income Tax 10만불을 제외하면 실제 본인이 가져가는 금액은 6만불 정도 밖에 되지 않습니다.

 

물론 콘도분양을 받지도 않고 묻어 두는 것 보다는 현명한 투자일 수 있습니다. 하지만, 다른 한편으로는 Closing을 못해서 전매를 하기까지의 마음 고생과 전매에 대한 과정 중에 소비한 기회비용까지 생각하면 그리 큰 수익이 아닐 수도 있습니다.

지금까지 알아본 전매와 관련된 세금문제는 회계사와 변호사들의 관점에 따라서 상당한 차이를 보입니다. 보수적인 분들을 무조건 내고 보라고 하고, 반대인 분들은 기다려 보자고 하거나, 괜찮다고 하시는 분들도 있습니다.

 

부동산 중개인이 전매에서 세금과 관련해서 드릴 수 있는 조언은, 전반적인 방향이 어떻다는 것을 알려드려서 의사결정을 하기 전에 다양한 방향을 고려할 수 있게 도와드리는 것입니다.

전매라는 복잡한 과정을 진행하는데 있어서 번거로울 수는 있지만, 반드시 세금전문가와 상의를 하셔서 현재상황을 명확하게 알고 진행하시길 바랍니다.