콘도 분양 전, 받드시 알아야 할 7가지 - 2부

 

6. 완공 후 콘도는 Buyer가 예상한 것과 다르다.

 

건설사는 추측이상으로 콘도 건물과 해당 세대(unit)에 대해서 자신이 원하는 대로 변경할 수 있는 권한을 가지고 있습니다.

건설사가 콘도를 완공하기 전에 층수를 줄였다 느리는 것은 일도 아니고, 설비배치(Layout)은 물론 심지어 옥상에 위치하기도 예정되어 있던 수영장을 지하로 옮기기도 합니다.

이런 이유에서 Buyer를 보호하기 위해서 “Material Change”라는 사항이 존재합니다. 하지만, 계약서를 자세히 살펴보지 않으면 무엇이 Material(재료 또는 물질)이고 아닌 지에 대한 정의 차체가 애매모호할 때가 많습니다.

위에서 잠깐 언급한 것처럼 Cooling Period이 끝나기 전까지 계약서를 최대한 명확하게 이해하여 이와 같은 변화에 대비할 수 있어야 할 것입니다.

 

7. 놀라고 자빠질 마지막 청구서(Bill)이 Closing Time에 기다리고 있다.

 

많은 분들이 Deposit까지만 잘 하면, 그 다음에 시간만 지나면 자기 소유의 콘도가 생긴다고 생각하고 계십니다. 하지만 이 생각은 반은 맞고 반은 틀렸다고 볼 수 있습니다.

다음과 같은 많은 추가 비용이 발생합니다.

 

1) Development Fee & Municipal Levies(지자체에 내는 추가부담금; Capped Cost)

 

콘도개발은 경우에 따라서 높이도 높거니와, 몇 백 세대가 해당 지역에 한꺼번에 추가적으로 공급되는 이유에서 인구증가에 직접적인 영향을 줄 수밖에 없습니다.

이와 같은 인구증가에 따라 필요한 주변시설(학교, 병원, 도로, 지자체 회관, 공원 등; Infrastructure)을 추가적으로 건설해야 하는데, 지자체에는 이 부분에 대한 대부분의 비용을 콘도건설사에 요구하게 됩니다.

(주로 이 주변시설에 대한 비용에 관련해서는 콘도가 분양되기 한참 전에, 건설사가 지자체로부터 콘도개발을 승인 받는 단계에서 대부분의 논의가 마무리됩니다)

그럼 이 비용을 건설사는 입주자(Buyer)와 나누어서 지불하기를 원하고 이때 발생하는 것이 Capped Cost(콘도 구입비용에 추가로 씌우진 비용)입니다.

많은 건설사들이 대개 1 Bed Room unit의 경우에는 $7,500~$10,000, 2 Bed Room이상은 $10,000~$15,000의 Capped Cost를 Closing Time에 요구합니다.

 

2) HST

 

Resale과 달리 새로 신축된 콘도는 HST의 대상입니다. 그래서 HST는 기본적으로 Buyer가 콘도를 구입할 때 구매가격에 포함되어 있습니다. 만약 Buyer 또는 Buyer의 가족 구성원 중에 한 명이 해당 콘도에 입주에 입주해서 거주하게 된다면, 지불한 HST를 돌려받을 수 있습니다(Rebate).

 

그러나 해당 콘도를 거주용이 아닌 투자용으로 구입한 경우에는 해당 콘도를 적어도 1년 이상 렌트를 주었음을 증명해야HST를 돌려 받을 수 있습니다.

이 HST는 최대 $24,000까지이며, 콘도가 지자체에 등록이 되는 시점에서 3~8 개월 지난 뒤까지 지불하게 됩니다. 또한 Rebate는 대략 4~6주 후에 받게 되는데, 이론적으로 위와 같은 과정으로 진행되지만, 경우에 따라서 그리고 요즘에는 캐나다 국세청에서 많은 관심을 보이고 있으니, 회계사와 함께 진행하실 것을 권유 드립니다.

 

3) Condo Reserve Fund(콘도 예비금)

 

모든 콘도에는 비상시(갑자기 일정 규모 이상의 수리가 필요할 때 등)에 사용할 수 있도록 Condo Reserve Fund를 조성합니다. 대개 2개월의 관리비를 이 콘도 예비금에 넣어야 하는데, 주로 Closing time까지 지불해야 합니다.

 

4) Interim Occupancy Fees(임시 사용 비용)

 

건설사가 콘도를 지자체에 등록하기 전(보통 4~8개월의 시간이 소요)에 Buyer가 완공된 콘도에 입주해서 거주를 시작하는 것으로, 일종의 ‘건설사에게 지불하는 랜트비용’ 으로 정의될 수 있습니다. 왜냐하면 실제로 이 시점에서는 Buyer가 콘도의 소유권을 가지고 있지 못하기 때문이다.(보통 6개월 정도의 시간이 소요됩니다)

모기지이자(Mortgage Interest), 관리비(Condo Fee)와 보유세금(Property Tax) 등이 이 Interim Occupancy Fee에 포함된다고 볼 수 있는데, 아직 소유권이 Buyer에게 완전히 넘어 온 것이 아니기 때문에 모기지원금(Mortgage Principle)은 Closing된 이후부터 내게 됩니다.

 

5) 위의 비용에 추가적으로 Land transfer Tax, Legal Fees, Warranty Fee, Administration Fee, Title Insurance, Utility Fees 등이 청구됩니다.

 

 

건설사는 최소한 콘도를 지자체에 등록하기 21일 전에 모든 Closing과 모기지 비용을 완료할 것을 Buyer에게 공지합니다. 다시 말해서 건설사의 입장에서는 이제 조금 있으면 콘도에 대한 모든 소유권이 Buyer에게 넘어가니 빨리 줄 것을 달라는 통보인 셈이죠! ^^;

토론토 콘도 가격은 평균적으로 매년 5%씩 증가하는 것을 통계자료를 통해 알 수 있습니다, 그리고 이 말은 다른 의미에서 콘도 소유주의 Equity가 매년 5%씩 증가한다고 볼 수 있습니다.

 

위와 같은 통계자료에서 확인할 수 있듯이, Pre Construction Condo의 구입은 분명히 수익률이 좋은 투자수단임에는 분명합니다. 하지만, 항상 과하면 문제가 발생하듯이, 지나친 수준의 투자는 위험합니다.

면밀히 잘 살펴보고, 정확한 회계사, 변호사, Agent와 함께 하는 것이 승률을 높이는 최선의 방법입니다.