콘도 분양 전, 받드시 알아야 할 7가지 - 1부

 

1. 적절한 가격(Affordable Price)이 아니다.

 

지금까지 콘도시장에 많은 사람들이 몰리는 이유는 일반 주택시장이 너무 가열되어 처음 집을 구입하는 사람들(First-time buyer)이 상대적으로 저렴한 콘도시장으로 옮겨온 것이지, 결코 콘도시장이 적절한 가격대를 형성하고 있어 서가 아닙니다.

즉, 일반 주택에 비해서 상대적으로 저렴하고 많은 공급이 이루어지고 있게 때문에 몰리고 있다는 것입니다.

이런 측면에서 Buyer는 자신이 구입하려는 콘도가 자신이 감당할 수 있는 비용으로 충당이 가능한지 충분히 고려해 보아야 합니다.

건설사의 홈페이지에서 기본적인 정보를 습득하시고, 분양사무소를 방문하여 추가적인 사항을 확인한 후에 Agent에게 보다 구체적인 정보와 정황을 파악하시는 것이 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.

또한 자신이 감당할 수 있는 비용인지 본인의 정기적인 수입과 부채상환액 등을 고려해서 본인의 정확한 재정상황을 파악해야 합니다.

 

2. 기다리고(Wait), 지연되고(Delay)의 반복이다.

 

‘콘도 공화국 토론토’라는 제목의 포스트에서 벌써 언급했지만, Pre-Construction Condo는 아직 건설되지 않은 콘도를 구입하는 것이기 때문에 예측할 수 없는 변수들이 많습니다.

그 중에서도 가장 큰 부분을 차지하는 것이, 건설사가 조절할 수 없는 문제들(건설현장에서 일하는 분들의 파업, 기상악화: 비 많이 오고 특히 바람 많이 부는 날은 올스탑입니다)이 발생했을 때입니다.

이런 이유에서 건설사의 지금까지의 건설기록과 함께 얼마나 평판이 좋은 지 확인해야 하는데, 최소한 최근 5년 전에 성공적으로 마무리한 프로젝트 경험이 있는 건설인지 살펴보아야 합니다.

보통 예정된 기간에서 3~8개월 지연되는 것은 문제가 일상적이라고 할 수 있지만, 일년 넘게 지연된다면, 건설사에 재정상태를 의심해 보아야 합니다.

 

3. 20%의 보증금(Deposit)을 내야 한다.

 

Resale Condo의 경우에는 Deposit을 20%보다 낮게 해도 모기지만 승인을 받으면 구입할 수 있지만, Pre-Construction Condo의 경우에는 20%를 평균적으로 15개월 동안 4번에 나누어 지불해야 합니다.(최근에는 경우에 따라 10%인 경우도 많지만, International의 경우에는 35%)

평판이 좋고 신뢰할 수 있는 건설사인 경우에는 별 문제가 없지만, 그렇지 않은 경우에는 짧은 기간 동안에 20%에 해당하는 Deposit를 요구하기도 하기에, 잘 확인해 보아야 합니다.

 

또한 Tarion Warrant Corporation(새 건축물에 대한 일종의 보험개념)가 적용되어 건설사가 파산과 같은 재정적인 문제로 인해서 공사가 정지될 경우, 최대 $20,000(건설사가 완전히 잘못일 경우에는 최대 $40,000까지)까지 Deposit를 보호받을 수 있습니다.

하지만, 대개의 경우 Deposit가 이 금액을 초과하므로, 이와 같은 사건이 발생하지 않게 사전에 철저한 조사를 한 후에 선택되어야 할 것입니다.

 

4. 10 Day Cooling Off Period를 효과적으로 사용해야 한다.

 

Buyer가 Pre-Construction Condo를 구입하기 위해서 계약서 싸인을 하고, 10일 동안의 다시 한번 생각해 볼 시간을 법적으로 보장받습니다.(토요일, 일요일까지 포함에서 10일 동안입니다)

이 10일이 지나기 전에서는 Buyer가 어떤 이유에서 계약서를 철회해도 Buyer에게 아무런 책임이 없습니다.

Resale과 달리 Pre-Construction Condo는 여러가지 환경이 Buyer가 깊이 생각할 겨를도 없이 빨리 선택하기를 강요당하는 분위기입니다.

제대로 된 Agent를 만나지 못하면 이 Agent들은 대개 Buyer보다는 건설사를 위해서 일하는 경우가 많고, 몇 시간안에 선택하고 계약금을 가져오지 않으면 다음 사람에게 기회가 넘어간다는 식으로 거의 반 협박에 가깝게 일이 진행되기도 합니다. 다시 말해, Buyer의 권리 보다는 건설사의 이익이 우선시 되는 상황이 발생하는 것입니다.

그래서 이 기간 동안에는 다음과 같은 두 가지 사항을 꼭 확인해야 합니다.

 

첫째, 다른 비교가능한 Pre-Construction Condo와 가격 등과 같은 구매조건 들을 차근 차근 비교하여 본인에게 좋은 거래인지 확인하는 것입니다.

 

둘째는, 이 기간동안 모기지 사전승인(Pre-approval)을 받고, 자신의 변호사에게 계약서에 대한 검토를 부탁해야 합니다.

건설사가 고용한 변호사에 의해서 작성된 계약서는 건설사에게 유리한 항목들을 최대한 많이 첨부한 것이라고 봐야 합니다. 이런 이유에서 조금 더 비용이 발생하더라도, 변호사에게 꼼꼼한 검토와 함께 변경되어야 할 사항들은 수정될 수 있어야 합니다.

 

5. 건설사는 Buyer에게 관심이 없다.

 

모든 건설사는 Buyer로부터 건설자금(최소 70%의 분양을 통해)을 모아서, 공사를 시작하고, 이를 바탕으로 은행에서 대출을 받아 될 수 있으면 비용을 줄이면서 하루 빨리 Condo를 준공한 후에 소유권을 Buyer에게 넘겨주는 것이 목적입니다.

즉 콘도개발을 통해 단기간에 큰 돈을 버는 것이 지상최대 목적이라는 것입니다.

 

이런 이유에서 콘도가 준공되고 난 이후에는 Buyer에 직면하는 문제들에 관심이 없습니다.

이런 측면에서 건설사의 신뢰도를 조사하는 것이 중요한데, 예를 들어 콘도 완공 후 콘도를 관리하는 회사가 해당 콘도를 건설한 건설사와 같은 회사이거나 자매회사라도 된다면, 결과적으로 Buyer는 보다 지속적인 수준의 고객관리를 받을 수 있을 것이기 때문입니다.