현재 주택시장은 신규매물이 빠르지는 않지만 증가하고 있는 상황입니다.
하지만, 역사적으로 낮은 고정 금리 이자율을 확보한 Seller가 집을 팔고 새로운 집으로 이사를 하기에는 지금의 빡빡한 모기지 시장이 발목을 잡고 있는 실정입니다.
그래서 급하지 않은 Seller들은 판매계획을 취소하고 있는 모습을 확인할 수 있는데,
이런 상황속에서 신규매물보다는 재고들이 쌓이면서 매물들이 증가하는 측면이 강한 모양세입니다.
여기에, 오퍼 경쟁의 불길이 이젠 거의 잡혀서,
Seller는 원하는 가격에 팔기 어려워 졌고,
반면에 Buyer는 급할 것이 없다는 상황파악에 예전에 비해서 인내심을 갖게 되었습니다.
Seller는 팔지 말지,
Buyer는 살지 말지를 고민하다가 모두 포기하는 모습들이 많이 보이네요~
부동산 시장도 경제상황도 일단 여름은 지나고 봐야 하겠습니다.
오늘 런던에 클로징을 하고 토론토로 돌아오는데,
런던쪽은 화창한데, 토론토쪽으로 가면서 억수 같은 비가 쏟아지면서,
한동안 무지개가 보였습니다.
어찌나 기묘한 날씨였는지…
한국만큼은 아닙니다만, 토론토가 비가 참 자주 내리는 요즘입니다.
모두들 운전조심하시고…
무엇보다 건강한 한 주 되 시길 소망합니다.
감사합니다.
대규모 위험이 구체화된 후 캐나다 모기지, 새로운 가이드라인 확보
https://betterdwelling.com/canadian-mortgages-get-new-guidelines-after-mass-risks-materialize/
캐나다 부동산 시장은 글로벌 거품 목록에서 1위를 차지했지만 여전히 투기꾼들이 몰려들고 있다. 이런 최근 예외적인 상황에서 소비자를 위한 정부 감시 기관인 캐나다 금융 소비자청(FCAC)는 기존 소비자 모기지 대출에 대한 가이드라인(가이드라인)을 발표하여 대출 기관에 대한 기대치를 설명했다. 이 가이드라인은 연방 규제 금융 기관(FRFI)이 과도한 부채를 지고 있는 사람들을 위해 스트레스를 받는 대출자를 사전에 식별하는 것부터 수수료 할인을 제공하고 심지어 이자 비용을 낮추는 것까지 모든 조치를 취해야 한다고 말하고 있다.
캐나다는 국제기구의 경고를 무시한 채 G7에서 가장 부채가 많은 나라가 되었는데, 대신 사람들에게 더 싼 신용을 얻을 수 있는 다양한 솔루션이 고안되었다. 가격이 충분히 저렴하지 않을 때 가계는 고정 상환금으로 조정 가능한 모기지론을 빌리기 시작했다. 이 대출은 고정 지불액이 있지만 원금에 적용되는 금액은 당시의이자 비용에 따라 다르다. 요금이 오르면 더 적게 적용된다. 2020년 이전에는 특별히 인기가 없었던 이 대출은 투자자들이 몰리면서 선택의 대출이 되었다.
그리고 금리가 오르기 시작하면서 점점 더 적은 원금이 보장되었다. 작년 어느 시점에 많은 사람들이 원금을 전혀 내지 않고 전체 이자를 내지도 않기 시작했다. 이를 마이너스 할부 상환이라고 하며 모기지 4개 중 약 1개가 이제 이 설명에 적합하게 되었다. 일부는 최대 기간이 35년임에도 불구하고 70년 이상 상환되지 않을 것으로 예상되기도 한다. 규제당국의 단속으로 이어질 것이란 추측이 나지만 정반대의 현상이 나타나고 있다. 그들은 이러한 움직임을 지지하고 심지어 더 나아가라고 재촉하고 있다.
이에 FCAC에 의해서, FRFI는 다음을 포함하여 위험에 처한 모기지 대출자를 식별하는 절차를 개발할 것으로 예상된다.
- 사전 예방적 모니터링 및 조기 스트레스 식별 모기지 구제 제공
- 기준 명시적인 동의를 얻기 위해 소비자에게 정보 공개
- 식별되면 대출 기관은 다음을 포함하여 모든 위험을 완화하기 위한 편의를 제공
- 선불 위약금 면제 내부 수수료 및 비용 면제
- 이자에 이자를 부과하지 않음
- 상환기간의 연장
금리 인상이 멈추면 부동산 시장은 뜨거워질 것이라고 개발자는 말한다.
이번 주 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 기준금리를 인상한 후 한 부동산 개발업자는 최근의 금리 인상이 시장에 확실성을 제공한다고 말했다. Lanterra Developments의 사장 겸 최고 경영자 인 Barry Fenton은 수요일 BNN Bloomberg와의 패널 토론에서 금리가 부동산 시장의 "완전한 동인"이 아니라고 말했다. 그는 최근의 금리 인상이 확실성을 가져온 것에 대해 "실제로 꽤 행복하다"고 말했다.
캐나다 은행은 수요일에 정책 금리를 25bp 인상하여 5%로 조정했다. 이번 조치로 캐나다 은행의 이자율이 22년 만에 최고치를 기록했다. Fenton은 이번 주에 금리가 1% 인상되더라도 "시장에 확실성이 있다는 것을 알고 우리가 완료한 한 시장은 계속해서 매우 잘할 것이라고 생각한다."라고 말했다. 그는 "우리가 금리 인상을 중단하거나 적어도 사람들이 확실하다고 생각하면 시장은 다시 불타올라 있을 것"이라고 말했다.
부동산 부문에 대한 Fenton의 낙관주의 중 일부는 역사적으로 대규모 인구 증가와 관련이 있다. 캐나다 통계청에 따르면 2023년 1월 1일부터 2023년 4월 1일 사이에 캐나다 인구는 약 292,232명 증가했다. BMO Capital Markets의 선임 이코노미스트인 Robert Kavcic은 수요일 패널에서 캐나다는 캐나다 주택 시장을 지원하는 강력한 수요 공급 관계를 가지고 있다고 말했다. 그는 "기본적으로 캐나다, 특히 온타리오에서 주택 시장을 뒷받침하는 매우 강력한 수요와 공급 상황이 있다는 데 전적으로 동의한다"고 말했다. "근본적인 수요가 있기 때문에 중요한 장기 조정을 추진하는 것이 정말 어려운 이유다."
CREA, "2024년까지" 높은 금리를 유지함에 따라 주택 판매 예측 하향 조정
https://storeys.com/crea-home-sales-forecast-2023-2024-downgrade-rates-stay-high/
캐나다부동산협회(CREA)는 2024년까지 높은 금리가 유지될 것으로 예상하며 재판매 주택 시장 전망치를 하향 조정했다. 캐나다 전역의 주택 매매가 지속적으로 증가하고 있음에도 불구하고 금리 상승이 주택 시장에 불확실성을 가져옴에 따라 전월 대비 증가세는 힘을 잃고 있는 것으로 보입니다. 새로운 목록이 판매를 따라잡기 시작했지만 더 많은 구매자가 캐나다 은행이 다음에 무엇을 할 것인지 기다리면서 옆으로 이동하고 있다.
이러한 시장 상황이 작용하면서 CREA는 올해 전국적으로 464,239채의 주택 판매를 예상하고 있다. 이는 2022년보다 6.8% 감소한 것이며 협회가 4월 예측에서 예측한 판매보다 거의 30,000채 감소한 것이다. 브리티시 컬럼비아를 제외한 모든 주는 올해 판매가 감소할 것으로 예상되며 대서양 캐나다가 가장 큰 타격을 입을 것으로 예상된다. 뉴펀들랜드, 노바스코샤, 뉴브런즈윅의 매출은 각각 15.1%, 14.4%, 13.9% 감소할 것으로 예상된다. 앨버타 매출은 13% 하락하고 퀘벡은 11.4% 하락으로 바짝 뒤따를 것이다. 온타리오주는 매출이 3.9% 감소할 것으로 예상된다.
CREA의 2024년 예측도 타격을 입어 협회는 올해 4월 예측에서 예상한 561,090개보다 감소한 올해 516,072개의 판매를 예상하고 있다. 하지만 감소에도 불구하고 새로 예측된 수치는 여전히 2023년 예상 매출보다 11.2% 높으며 10년 평균과 일치한다고 CREA는 지적한다. 2024년에는 온타리오와 브리티시 컬럼비아가 각각 13.3%와 12.9%의 증가율을 보이며 모든 주에서 판매가 급증할 것으로 예상된다. 주택 가치 측면에서 CREA는 현재 2023년 전국 평균 가격이 4월보다 높을 것으로 예상하고 있으며 새로운 예측은 2022년 평균보다 0.2% 하락한 $702,409다.
CREA는 이러한 변화가 "브리티시 컬럼비아의 로어 메인랜드와 광역 토론토 지역의 고가 지역에서 추가 판매로 인한 구성상의 이득과 2023년 2분기에 전국적으로 예상되는 가격 상승보다 더 강했기 때문"이라고 말했다. CREA는 2024년에 평균 주택 가격이 3% 상승한 $723,243를 기록할 것으로 예상하며, 모든 주에서 상대적으로 완만한 1%포인트 상승을 기록할 것이다. 보고서는 "이는 2023년 2분기와 거의 비슷하다"고 밝혔다. "따라서 일반적으로 예측은 금리가 내리기 시작할 때까지 가격이 대부분 안정될 것이라는 것이다."
5월의 활발한 판매는 6월까지 계속되었지만 그다지 강하지는 않았지만 현지 시장의 절반 이상에서 전년 대비 긍정적인 증가세를 보였다. 캐나다부동산협회(CREA)는 6월 전국 주택 매매가 50,155채로 전년 대비 4.7% 증가했다고 발표했다. 이는 2년 만에 최대치다. 프레이저 밸리, 그레이터 밴쿠버, 해밀턴-벌링턴, 나이아가라 지역의 판매는 전년 대비 20% 이상 증가했다.
캐나다 은행(Bank of Canada)의 금리 인상으로 인한 불확실성의 결과로 여러 대형 시장에서 매월 판매가 둔화되기 시작했다. 몬트리올 CMA, 그레이터 토론토, 나이아가라 지역, 해밀턴-벌링턴, 그레이터 밴쿠버는 각각 18.1%, 17%, 14.3%, 12.4%, 12.4%의 월별 가격 하락을 경험했다. 소규모 시장에서는 여전히 Sudbury, Thunder Bay, Fraser Valley, Winnipeg 및 Saint John의 매출 성장이 월별로 크게 증가하고 있다.
몇 달 동안 월간 가격이 1% 이상 상승한 후 올해 4월의 2.5% 가격 상승이 가장 높았지만 전국 평균 가격은 5월보다 0.8% 증가한 $760,600에 그쳤다. “매출이 거의 역사적 평균 수준에 머물고 새로운 매물이 마침내 따라잡기 시작하면서 주택 시장이 진정되고 있는 것으로 보인다.
5월에는 여러 지역 시장에서 월간 가격이 2% 이상 상승했지만 6월에는 대부분의 시장이 1%를 넘지 않았으며 일부 시장은 하락하기도 했다. 해밀턴-벌링턴은 전월대비 0.5% 하락했고 몬트리올 CMA는 0.3%, 퀘벡시티와 위니펙은 모두 0.2% 하락했다. 가장 큰 월간 가격 상승률을 보인 곳은 세인트존(3.6%), 캘거리(1.4%), 광역 밴쿠버(1.3%) 순이었다.
“주택 시장은 작년에 큰 기복을 겪은 후 여름을 앞두고 안정세를 보이고 있는 것으로 보인다. 가장 중요한 것은 지난 몇 개월 동안 신규 목록의 회복이 구매자에게 더 많은 선택권을 제공하고 하반기 가격 상승을 늦추는 데 도움이 될 것이다.”라고 CREA 회장인 Larry Cerqua가 말했다. 이러한 안정성은 5월과 변동이 없는 공급월수인 3.1개월에서 확인할 수 있지만 이는 장기 평균인 5개월을 밑돌고 있다.
신규 매물은 2022년보다 11.1% 감소했지만 여러 시장에서 격차가 줄어들고 있다. 특히, 온타리오와 프린스 에드워드 아일랜드는 각각 2.1%와 18.9%의 신규 매물이 매월 증가한 유일한 주였다. 여러 지역 시장에서도 신규 상장이 증가했다. 나이아가라 지역은 전월 대비 7.4%, 키치너-워털루는 전월 대비 5.2%, 캘거리는 전월 대비 4.6%, 광역 토론토 지역은 전월 대비 증가했다.
Royal LePage는 캐나다 부동산 시장의 놀라운 강세와 상반기에 목격된 가격 상승을 다시 반영하기 위해 2023년 가격 예측을 업데이트하고 있다. 목요일 발표된 보고서에서 이 회사는 2023년 4분기 주택 총 가격이 작년 동기 대비 8.5% 증가할 것이라는 예측을 공유했다. 이는 봄에 예측된 4.5% 증가의 거의 두 배다. 이 보고서는 캐나다 은행의 추가 금리 인상에 대한 응답으로 주택 구매자가 결정을 내린 반면 판매자는 망설임을 강조한다. “캐나다 은행은 인플레이션을 목표치인 3퍼센트 미만으로 낮추기로 결정했다. 이는 고용 시장이 매우 강하고 캐나다인들이 팬데믹 기간 동안 축적된 저축으로 인해 지출을 계속하는 시기에 특히 어려운 것으로 입증되었다.”라고 Royal LePage의 사장 겸 CEO인 Phil Soper는 말한다. “캐나다 부동산 시장은 올해 초부터 꾸준한 회복세를 보이고 있다. 이러한 추가 이자율 인상과 향후 이자율 인상은 활동과 판매량을 위축시킬 가능성이 높지만 주택 수요는 여전히 매우 강세다.” 활동이 약간 줄어들 수 있지만 Royal LePage는 2023년 하반기에 가격 상승률이 완화되어 분기별로 주택 가격이 안정화되거나 소폭 상승할 것으로 예상한다. 그러나 만성적인 주택 공급 부족은 계속해서 가격 상승 압력을 가하고 있다.
2023년 2분기 캐나다 부동산 시장에 유의미한 조짐이 나타났다. 전국 총 주택 가격은 전년 동기 대비 0.7% 하락한 $809,200로 거의 변동이 없었지만 분기 대비로는 4.0% 상승했다. 이는 2022년 3월에 시작된 중앙은행의 공격적인 금리 인상 캠페인으로 인한 가격 하락 기간에 이어 2분기 연속 플러스 성장을 기록했다. Soper는 “고점에서 매수한 사람들이 오늘 매도하더라도 손익분기점에 근접했다.”라고 말한다.
수요일의 4분의 1 포인트 인상에 이어, 대출 금리는 현재 5.0%에 머물고 있다. “금리를 다시 인상하기로 한 중앙은행의 결정에도 불구하고 많은 구매자들이 여전히 게임에 참여하고 있다. 특히 금리를 동결한 사람들 사이에서 수요가 여전히 강세”라고 소퍼가 말했다. "올해 구매를 결정한 구매자는 초기 운반 비용이 더 높다는 현실을 받아들였으며, 금리가 최고조에 달했거나 그에 근접했으며 머지않아 더 저렴해질 것이라고 합리적으로 추측했다." 그러나 구매자는 기대치를 조정하거나 대체 주택 유형이나 이웃을 고려하거나 더 작고 더 저렴한 부동산을 선택해야 할 수 있다.
한편, Soper는 이사할 긴급한 필요가 없는 잠재적인 판매자가 계획을 일시 중지하여 현재 진행 중인 주택 공급 부족을 악화시켰다고 덧붙였다. 빡빡한 시장에서 적당한 집을 찾지 못하는 것에 대한 걱정은 망설임에 기여한다. 또한 역사적으로 낮은 이율로 고정 금리 모기지를 확보한 판매자는 상당히 높은 차입 비용으로 시장에 다시 진입하는 것을 꺼리게 된다. 판매자가 적고 구매자 수요가 증가하면서 만성적인 재고 부족에 계속 기여하여 주택 가격을 더욱 상승시킨다.
캐나다 부동산 시장의 회복세는 지역별로 다르게 전개됐다. 보고서에 있는 지역의 약 1/3이 2분기에 전년 대비 총 가격 상승을 기록했으며 4개 지역만이 분기별 하락을 보고했다. 캐나다에서 가장 크고 가장 비싼 부동산 시장인 광역 토론토 지역과 광역 밴쿠버는 여전히 이전 최고 가격보다 낮다. 그러나 이들 지역의 총 주택 가격은 소폭 상승하여 점진적인 회복세를 보이고 있다. 광역 몬트리올 지역의 조정 기간은 더 짧았으며 현재 집값은 고점보다 2.4% 낮은 수준에 머물고 있다. 회복 일정의 지역적 차이는 캐나다 부동산 시장의 복잡성을 강조한다.
대출 비용 증가는 전국 임대 시장에 상당한 영향을 미쳤다. 보고서는 더 높은 운반 비용에 직면한 집주인이 임대료 인상을 통해 이러한 비용을 세입자에게 전가했다고 지적한다. 또한 대출 자격이 없거나 재판매 시장에서 가격이 책정되지 않은 개인이 임대로 눈을 돌리고 있어 이미 제한된 임대 주택 공급에 압력이 가중되고 있다. 캐나다 통계청의 최신 소비자 물가 지수에 따르면 5월 임대료는 작년 동기 대비 5.7% 상승했다.
판매자는 시장이 식으면서 입찰 전쟁이 줄어드는 것을 보인다 - 토론토 지역 부동산 시장 업데이트 - 2023년 7월
지난 달 보고서에서 나는 시장이 여전히 뜨겁지만 식을 가능성이 있다고 주장했고, 토론토의 6월 주택 시장에 대한 최신 통계는 토론토의 주택 시장이 한 해의 뜨거운 시작 이후 식기 시작하고 있음을 확인했다. 최근 한 달인 2023년 6월의 평균 및 중간 주택 가격은 2개월 연속 전년 대비 상승했다. (지난달은 지난 2022년 6월 이후 처음으로 상승했다). 지난해 6월 토론토 지역 주택 평균 가격은 145만1777달러로 지난해 같은 달보다 6% 올랐다. 지난 달 중간 주택 가격은 $1,275,000로 작년 대비 6% 상승했다. 6월 주택 판매는 작년보다 13% 증가한 반면 신규 주택 매물은 19% 감소했다. 이달 말 판매 가능한 주택 또는 활성 목록의 수는 작년에 비해 7% 감소했다. 수요와 공급 사이의 현재 균형은 재고 월(MOI)에 반영되며, 이는 매월 판매 수에 대한 재고의 척도다 .
6월 주택에 대한 MOI는 5월 1.3에서 6월 1.9로 증가하여 시장이 냉각되기 시작했음을 나타낸다. 토론토 지역의 콘도미니엄(콘도) 평균 가격은 6월 $767,261로 작년과 변함이 없다. 6월 콘도 중간 가격은 $693,000로 작년보다 2% 하락했다. 6월 콘도 판매는 작년보다 23% 증가한 반면 신규 콘도 매물은 작년보다 3% 감소했다. 활성 콘도 목록의 수는 작년에 비해 5% 감소했다. MOI는 5월 1.6에서 6월 2.3으로 높아져 콘도 시장도 냉각되고 있으며 저층 주택 시장에 비해 경쟁력이 떨어지는 모습을 보였다.
전년 대비 통계는 평균 가격과 판매량이 모두 증가하면서 시장이 반등하고 있음을 계속 시사하지만 시장이 변화하는 시기에 월별 추세는 시장의 현재 방향을 더 잘 나타내는 지표다. 시장이 코너를 돌았다는 첫 번째 신호는 판매 가능한 주택의 MOI(Months of Inventory)가 지난 달 하반기에 상승세를 보이기 시작했을 때였다.
MOI가 상승하기 시작하면 시장에 나오는 새 목록의 공급이 구매자의 수요를 능가하여 재고 수준이 증가한다는 의미다. 신규 매물은 올해 대부분 20년 만에 최저치를 기록했지만 새 매물량이 보다 정상적인 수준으로 돌아오기 시작했다. 단독 주택의 신규 리스팅은 여전히 이전 10년 평균보다 10% 낮지만 이는 주목할 만한 변화다.
우주택 시장이 냉각되기 시작할 때, 첫 번째 추세 중 하나는 인위적으로 낮은 가격과 오퍼 날짜가 지정된 밤에 판매되지 않는 예정된 오퍼 날짜로 나열되는 주택의 수가 증가하는 이다. 어떤 경우에는 판매자가 오퍼를 받지 못했기 때문에 집이 팔리지 않는다.
다른 경우에는 주택이 제안을 받았지만 판매자가 제안을 수락하지 않는 경우이다. 이러한 상황에서 판매자의 가장 일반적인 다음 단계는 목록('요구') 가격을 (이전의 인위적인 저가에서) 실제로 수락할 가격으로 올리는 것이다. 따라서 오늘날의 판매자는 판매를 위해 주택 가격을 책정하는 방법에 대해 더 주의를 기울여야 한다.
모든 판매자는 20명의 구매자가 주택을 놓고 경쟁하고 최종 승자는 예상보다 훨씬 많은 금액을 지불하는 것을 꿈꾸지만 이러한 유형의 결과는 시장이 둔화됨에 따라 덜 일반적이 되었다. 집과 이웃에 따라 판매자를 위한 최선의 전략은 자신이 만족하는 가격에 집을 나열하고 올바른 구매자를 기다리는 것일 수 있다. 많은 구매자 고객이 재고가 증가하고 매물로 더 많은 주택을 볼 때 가능한 한 빨리 구매하기를 간절히 바라는 것에서 적절한 주택을 기다리는 데 조금 더 인내심을 갖게 되었다는 점에 유의하는 것도 중요하다. 이러한 추세를 감안할 때 시장은 앞으로 몇 달 동안 훨씬 더 균형 잡힌 상태를 유지하고 덜 경쟁적일 것이라고 생각된다.
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