캐나다 데이 연휴에 미국 피츠버그의 지인집을 방문했습니다.
코로나 이전에는 일년에 한 두번씩은 꼭 갔었는데,
이번에는 코로나 이후로 처음으로 방문하게 되었습니다.
보통 토론토로 돌아오는 길에 피츠버그 인근의 아웃렛에 들여서 세금도 절약할 겸 필요한 물건들을 쇼핑하는데…
이번의 아웃렛 방문은 예전과 달랐습니다.
우선, 미국과 캐나다의 환율차이를 고려하더라도 대부분의 경우,
미국의 미국이 캐나다 보다 저렴했는데, 이번에는 거의 비슷하거나 오히려 비싼 것들도 많았습니다.
게다가 미국도 독립기념일로 거의 연휴에 가까웠는데,
아웃렛에 사람들이 예전처럼 많지 않았습니다.
결국 딸내미가 사고 싶은 것은 못 사서,
돌아오는 길에 나이아가라 아웃렛에 들렸는데…
이것도 미국보다는 나았지만, 사람들이 예전처럼 많지 않았습니다.
단순한 비교이기는 합니다만,
인플레이션으로 비싸진 물가와…
지속된 금리인상으로 경기가 다운되고 있는 현장을 확인할 수 있습니다.
이런 상황 속에서 주택시장은 계속되는 매물 부족현상을 겪고 있습니다.
오늘 토론토 부동산 협회의 6월 통계자료가 공개될 줄 알았는데,
늦어지네요~
폭염경보 속에…
남은 한주 건강하시길 소망합니다.
감사합니다.
캐나다에서는 90년대 부동산 거품이 저렴한 주택처럼 보이고 있다.
https://betterdwelling.com/canada-makes-the-90s-real-estate-bubble-look-like-affordable-housing/
캐나다 최대 은행에 따르면 캐나다 부동산 구매가 약간 더 쉬워졌다. RBC의 주택 구입 능력 지수(Housing Affordability Index)는 2023년 1분기에 몇 년 만에 처음으로 약간의 개선을 보였다. 하지만 주택 가격 하락은 90년대 거품의 정점보다 여전히 저렴하지 않기 때문에 구매자에게 큰 위안을 제공하지 않을 것이며, 따라서 은행은 구매자가 반등하는 속도를 관찰한 후에도 상황이 크게 개선되지 않을 것으로 보고 있다.
RBC 경제성 지수는 구매자의 소유 비용을 중위 가계 소득의 일부로 본다. 지수가 50%이면 중간 가구가 모기지 상환을 위해 소득의 50%를 지출해야 한다는 의미다. 높을수록 지표가 나빠진다. 캐나다 주거용 부동산은 몇 년 만에 처음으로 경제성이 향상되었다. RBC 지수는 소유 비용이 2023년 1분기 소득의 59.5%로 1.6포인트 하락했음을 보여주는데, 감소는 3년 만에 처음 기록된 것이다.
캐나다 부채 서비스 비용은 올바른 방향으로 이동했지만 그다지 안심할 수는 없다. 단일 분기 하락은 캐나다에서 기록된 최악의 수준으로 90년대 거품의 정점을 넘어선 것이다. 한 국가가 기록된 최악의 거품이 최고조에 달했을 때만큼 감당할 수 있도록 노력하고 있다면 잘하고 있지 않은 것입니다.
RBC는 주택 판매가 지난 봄에 바닥을 칠 것으로 예상하며 훨씬 더 떨어질 수 없다고 주장했다. 그러나 그들은 구매자가 그렇게 빨리 시장에 다시 뛰어들 것이라고 기대하지 않았다. 주택 판매는 재고보다 훨씬 빠르게 회복되어 2분기에 가격이 상승했다. 그는 "놀라운 것은 캐나다의 많은 지역(온타리오와 브리티시 컬럼비아 포함)에서 수요가 증가하고 재고가 여전히 낮은 상황에서 수요-공급 방정식이 얼마나 빨리 긴축되었는지다."라고 말했다. “우리는 대부분의 시장에서 가격 상승 압력이 형성되려면 가을쯤까지는 걸릴 것이라고 생각했다.”
재개된 활동으로 은행은 기대치를 조정하고 중앙은행은 갈 길이 멀다고 경고했다. 그들은 가격 상승과 이자율의 조합이 향후 분기의 경제성 개선을 제한할 것으로 보고 있다. BoC 연구에 따르면 금리 인상이 완전히 반영되려면 일반적으로 18~24개월이 소요된다. 인플레이션이 목표 범위를 향해 냉각됨에 따라 금리가 그렇게 오랫동안 이 수준을 유지할 것으로 보는 사람은 거의 없다.
모기지 금리는 조만간 예전으로 돌아가지 않을 것이다.
캐나다인들은 정상적인 모기지 금리 수준이 앞으로 어떻게 될지에 대한 기대치를 조정해야 할 것이라고 한 경제학자는 말한다. 금요일 BNN 블룸버그와의 인터뷰에서 BMO Capital Markets의 수석 이코노미스트인 Robert Kavcic는 캐나다인들이 2008년 금융 위기 이후에 익숙해진 속도는 그들이 앞으로 나아갈 것보다 훨씬 적다고 말했다. “이것은 주택 구매자와 투자자로서 우리가 해야 할 조정이다. 많은 사람들이 지난 10년 동안 우리가 본 것이 정상적이라고 믿게 되었다. 저는 금융 위기 이후 대유행 초기까지 우리가 보았던 금리 수준은 표준이 아니라 예외였다고 주장하고 싶다.” 카비치치가 말했다.
캐나다 은행은 이달 초 금리 인상 주기를 재개하여 캐나다의 주요 대출 금리를 4.75%로 인상했다. Kavcic은 이것이 높은 수준임을 인정하지만 금리가 2% 이상을 유지할 것이라는 그의 믿음은 확고하다. "어쩌면 중립 모기지 금리는 우리가 지난 주기에 익숙했던 것보다 심지어 100 베이시스 포인트 더 높을 수도 있다." 카비치치가 말했다.
집을 사려는 사람들을 위해 Kavcic은 지난 몇 달 동안 나타난 수요 수준이 완화되기 시작할 수 있다고 믿는다. Kavcic은 "캐나다 은행이 방관하고 6월에 금리를 인상함에 따라 주택 시장에서 모멘텀이 테스트될 것"이라고 말했다. 그는 시장의 다음 움직임을 예측하기 위해 수요 수준과 소비자 심리를 저울질하고 있다. Kavcic은 "캐나다 은행이 금리 인상을 완료했다고 발표한 순간과 거의 동시에 가속되기 시작했기 때문에 이 시장에는 큰 심리적 요소가 있다."라고 말했다. "집값이 20%로 떨어질 때 누가 주택 시장에 뛰어들어 평균 가격의 집에 백만 달러를 지불하고 싶겠는가?" “이제 캐나다 은행이 다시 긴축되고 있기 때문에 심리가 진정되는 것을 보게 될 것이며 여름 내내 일부 목록이 시장에 조금 더 오래 머무르고 가격에서 어느 정도 모멘텀을 얻는 것을 보게 될 것이다.
그러나 Kavcic은 높은 인구 증가가 수요를 증가시키고 더 높은 금리 시장을 피하려는 주택 구매자의 심리에 도전할 것이라고 우려하고 있다. “결국 우리는 적어도 1970년대 초 이후로 가장 강력한 인구 증가율을 보이고 있다. 새로운 가족들과 캐나다인들은 살 곳이 필요하고 우리는 물리적으로 그 수요를 공급으로 충족시킬 수 없다.”라고 Kavcic이 말했다. 올 하반기 소비자심리와 함께 펀더멘탈 수요가 다소 교착상태에 빠질 것”이라고 내다봤다.
주택 공급을 늘리는 데 있어 Kavcic은 신규 건축 프로젝트를 가속화하는 것이 답이 아니라고 생각한다. Kavcic은 "해결책이 아니라 고귀하고 칭찬할 만한 목표지만 우리가 도달할 수 있는 것은 아니다."라고 말했다. “산업은 이미 100% 생산 능력으로 운영되고 있으며 고용률은 건설 부문에서 사상 최저 수준이다. 이미 완전히 확장된 수준에서 출력을 두 배로 늘릴 수 있다고 생각하는 것은 야심 찬 목표처럼 보이며 달성하지 못할 것 같다.”
주요 건축 자재 비용의 "극적인" 상승은 주택 건설에 부담이 될 것이다
https://storeys.com/canada-construction-costs-homebuilding/
이미 심각한 재고 문제에 직면한 캐나다의 주택 공급 부족은 치솟는 건설 비용이 주택 건설 야망을 짓누르면서 악화될 태세다. 원자재 가격 상승, 개발비 및 추가 부담금 증가, 근로자 부족으로 인해 주택 재고를 늘리려는 노력이 어려워지고 장기적으로 경제성이 악화될 것이다. 이 예측은 RBC의 Robert Hogue 수석 이코노미스트와 Rachel Battaglia 이코노미스트의 새로운 보고서에 따른 것이다.
2020년 1분기 대유행이 시작된 이후 캐나다의 주택 건설 가격 지수는 51% 상승하여 13% 상승한 소비자 물가 지수(CPI)를 크게 앞질렀다. 전자의 증가는 2020년 1분기보다 각각 55%와 53% 상승한 콘크리트와 강철을 포함한 주요 건축 자재 가격의 "극적인" 상승에 의해 주도되었다. 목재 가격도 상승에 기여했다. 2021년과 2022년에 크게 증가했지만 이후 후퇴했다.
한편 캐나다의 인구는 2023년 1분기에만 290,000명 이상 증가했으며 현재 4,000만 명을 넘어섰다. 이로 인해 개발 비용과 추가 부담금이 증가했다. 캐나다 통계청의 건설 비용 지수에 따라 2022년 단일 또는 반단독 주택의 경우 연간 최대 30% 증가했다. 증가하는 인구와 낮은 이자율은 대유행 기간 동안 개발 산업을 바쁘게 만들었다. 그러나 자재에 대한 수요 증가는 그에 상응하는 생산량 증가로 충족되지 않았다. 실제로 보고서에 따르면 2020년 1분기와 2023년 1분기 사이에 목재 생산량이 11% 감소한 반면 시멘트의 핵심 구성 요소인 석회 생산량은 20% 감소했다. 전자는 산불과 같은 환경적 영향 때문이고 후자는 여러 지방의 시멘트 공장 일시적 폐쇄에 기인한 반면, 연료를 포함한 높은 투입 비용도 생산을 방해했다.
또한, 건설 산업의 인력 부족은 인건비 증가로 이어졌다. 2022년 건설 산업의 임금은 9.4% 증가한 반면 다른 산업은 4.6% 증가했다. Hogue와 Battaglia는 "더 저렴하고 달성 가능한 주택을 제공하기 위해 건설 비용을 억제하는 것은 쉽지 않을 것"이라고 썼다. 단기적으로는 가격 압박이 다소 완화될 것이지만(두 사람은 2023년 캐나다 전역에서 주택 착공이 10% 감소하여 자재 수요가 감소할 것이라고 예측함) 주택 건설을 늘리려는 국가적 추진으로 장기적으로 비용이 계속 상승할 것이다 .
연방 및 지방 정부가 숙련된 무역 노동자를 위한 빠른 입국을 포함하여 노동력 부족을 해결하기 위해 노력했지만 Hogue와 Battaglia는 그러한 프로그램이 건설 비용의 증가를 억제할 것인지 "두고봐야" 한다고 지적한다. 그리고 개발 비용과 추가 부담금은 지자체의 성장을 지원하기 위한 것이지만 비용은 경제성 향상이라는 가장 중요한 목표와 일치해야 때문이다. Hogue와 Battaglia는 함께 이러한 장기적인 문제가 "건설업자에게 계속 도전"할 것이라고 믿고 있다.
토론토의 동쪽에 위치한 리버데일은 가로수가 늘어선 거리, 아름다운 빅토리아풍 주택, 많은 공원과 놀이터가 있는 아름다운 동네다. 이 동네는 최고의 학교와 공원을 이용할 수 있으면서도 도시와 가까워지기를 원하는 가족에게 좋다. 토론토 지역부동산위원회(Toronto Regional Real Estate Board)에 따르면 2023년 5월 해당 지역 주택의 평균 가격은 1,315,518달러였다.
오카나간 밸리의 글렌모어는 온화한 겨울, 야외 활동, 친절한 사람들을 좋아하는 사람들에게 탁월한 선택이다. 훌륭한 학교, 아름다운 공원, 두 팔 벌려 가족을 환영하는 커뮤니티가 특징이다. 인테리어 부동산 협회(Association of Interior Realtors)에 따르면 Glenmore를 찾을 수 있는 Central Okanagan의 단독 주택은 2023년 5월 벤치마크 가격이 $1,048,900였다.
Bedford는 핼리팩스와 가까운 안전하고 친근한 커뮤니티로 훌륭한 학교와 다양한 레크리에이션 기회를 제공한다. 이 동네는 멋진 해안가 전망을 가지고 있으며 저렴하고 고급 주택이 혼합되어 있다. 캐나다부동산협회(Canadian Real Estate Association)에 따르면 노바스코샤의 주택 평균 가격은 2023년 5월 기준 40만500달러였다.
다른 GTA 도시와 비교하여 Burlington의 인근 지역은 저렴한 생활비를 제공한다. Palmer는 수많은 공원, 운동장, 공립 및 카톨릭 학교, 기타 가족 중심 편의 시설과 가까울 뿐만 아니라 토론토와 해밀턴에 편리하게 접근할 수 있다. 해밀턴-벌링턴 부동산 중개인 협회에 따르면 2023년 5월 벌링턴 주택 벤치마크 가격은 1,127,635달러였다
Edmonton 바로 외곽에 위치한 St. Albert는 많은 높은 등급의 학교가 있는 뛰어난 교육 시스템을 갖추고 있다. 풍부한 녹지 공간과 가족을 위한 저렴한 주택 옵션이 있는 긴밀한 커뮤니티다. Edmonton Realtors Association에 따르면 St. Albert의 단독주택 가격은 2023년 5월 평균 $534,740다.
Saskatoon의 서쪽에 위치한 Meadowgreen 인근은 도시의 조용하고 주거 지역이다. Meadowgreen에는 저렴한 주택뿐만 아니라 훌륭한 학교와 아이들이 놀 수 있는 많은 녹지 공간이 있다. 캐나다부동산협회(Canadian Real Estate Association)에 따르면 새스커툰의 벤치마크 주택 가격은 2023년 5월 380,100달러였다.
빅토리아와 가까운 Saanich는 풍부한 문화 명소, 자연의 아름다움, 해변 및 좋은 학교를 제공하는 가족 중심 지역이다. 캐나다 부동산 협회에 따르면 2023년 5월 밴쿠버 섬의 주택 벤치마크 가격은 672,100달러였다.
Kanata는 강력한 공동체 의식, 가족 친화적인 환경, 우수한 학교 및 다양한 저렴한 주택 옵션을 자랑하는 오타와의 교외 지역이다. 캐나다부동산협회(Canadian Real Estate Association)에 따르면 오타와의 주택 벤치마크 가격은 2023년 5월 64만5400달러였다.
가족들에게 인기 있는 웨스트마운트는 높은 평가를 받는 공립 및 사립 학교, 수많은 공원, 레크리에이션 시설을 갖추고 있으며 토론토로 가는 빠른 교통편을 제공한다. 주택 유형은 방갈로에서 대형 단독 주택에 이르기까지 다양하여 가족에게 다양한 기회를 제공한다. Toronto Regional Real Estate Board에 따르면 Oakville의 주택 평균 가격은 2023년 5월 $1,554,259였다.
몬트리올 북쪽 해안에 위치한 Laval은 훌륭한 학교, 여러 공원 및 안전한 거리를 자랑한다. 가족들은 아름다운 공원에서 자전거 타기 및 하이킹과 같은 야외 활동을 즐길 수 있으며 도시에는 아쿠아 파크 및 과학 박물관과 같은 다양한 활동이 있다. Quebec Professional Association of Real Estate Brokers에 따르면 2023년 5월 Laval에 있는 단독 주택의 중간 가격은 $536,000였다.
캐나다 은행은 언제 금리 인하를 시작할까?
여느 때와 마찬가지로 인플레이션은 AfDB의 기준 금리에 대한 접근 방식에 영향을 미치는 가장 강력한 요인다. 5월 소비자 물가 지수(CPI)는 크게 하락하여 거의 2년 만에 최저 수준을 기록했지만, 핵심 인플레이션 지표가 높아져 중앙 은행 의사 결정자들이 금리에 대해 엄격한 접근 방식을 유지할 것으로 보인다.
RBC 경제학자 클레어 팬은 올해 2분기 GDP 수치와 은행의 사업 전망 조사에서 예상보다 큰 경기 침체가 나타나지 않는 한 중앙은행이기준 금리를 추가로 25베이시스 인상할 것으로 계속 기대한다고 말했다. TD는 또한 7월 추가 인상을 예상하고 있다. 데릭 벌튼(Derek Burleton) 수석 이코노미스트는 이번 주 BNN 블룸버그에 25bp 상승이 가능하다고 밝혔다.
" 한편 CIBC는 중앙은행의 6월 금리 인상에 이어 7월이나 9월에 또 다른 금리 인상이 이뤄져 기준금리가 5.0%에 이를 것으로 전망했다. 그럼에도 불구하고 올해 초 국경 남쪽의 실리콘 밸리 은행의 붕괴는 캐나다에서 2023년 금리 인하가 있을 것이라는 추측을 촉발시켰다.
TMG The Mortgage Group의 Ryan Sims는 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 걱정스러운 경제 데이터(예: 장기적이고 심각한 경기 침체 지표)의 출현으로 인해 은행이 연말 이전에 금리를 낮추기로 결정하게 될 수 있다고 생각한다고 말했다. 그는 "가을에 이곳 경제에 실존적 충격이 있을 것이라고 생각하며 캐나다 은행이 금리를 인하해야 한다고 생각한다"고 말했다. “올해 후반기, 특히 9월, 10월에 징조가 있을 것이라는 믿음을 꽤 확고하게 유지해 왔다.
5월 전국 실업률은 9개월 만에 처음으로 전월 대비 소폭 상승한 5.2%를 기록했다. 경제는 또한 17,300개의 일자리를 잃었는데, 이는 23,200개의 일자리가 증가할 것이라는 애널리스트의 기대를 저버린 것이다. 이는 강력한 활동, 지속적인 연간 물가 상승 및 탄력적인 노동 시장으로 특징지어지는 몇 달 간의 견고성 후에 경제가 완화될 수 있다는 초기 징후를 제공했다. RBC의 최근 거시경제 전망은 인플레이션이 상당한 경기 둔화 없이 캐나다 중앙은행의 목표 금리로 돌아가는 소위 "연착륙"이 일어날 것 같지 않다고 시사했다. "단기적으로 긍정적인 성장 서프라이즈라도 '범프' 착륙을 막는 것이 아니라 지연시킬 것이다."라고 은행은 말했다. 매뉴라이프 인베스트먼트 매니지먼트의 글로벌 수석 이코노미스트인 프랜시스 도널드(Frances Donald)는 급격한 경기 침체가 올 3분기까지 시작될 수 있다고 말했다.
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