수포자도 이해하는, 모기지 이자 계산

 

숫자만 보면 어지럽고 토할 것 같으신가요? 모기지 상식이 본인에게 필요한 것을 알면서도 숫자에 약해서 자세히 보지 않으시는 분들이 생각 외로 많습니다.

소수점 찍힌 숫자만 봐도, 학창시절의 수학이 떠오릅니다.

학창시절 수학이 어려웠던 이유는 무엇일까요?

바로 수학공식을 이해하고 암기하는 것도 모자라, 암기한 공식을 바탕으로 머리를 써서 문제를 풀어야 한다는 것입니다.

 

하지만 모기지 이자 계산은 수학이 아닙니다.

산수도 아닌 일종의 패턴입니다. 따라서 조금만 집중하면 누구나 금세 이해할 수 있습니다.

나머지는 수학 좋아하는 사람들이 만든 프로그램을 사용하면 됩니다.

오늘은 수포자도 이해할 수 있는 모기지 이자계산에 대해 알아보겠습니다.

자 그럼 본격적으로 주택구입 비용 70만불에서 다운페이 10%를 뺀 금액인, 63만불을 모기지로 빌리게 되면 얼마나 많은 이자를 지급해야 하는지 살펴보겠습니다.

먼저 다운페이를 10%했을 경우를 쭉 살펴보면,

 

70만불의 10%를 다운페이

70만불의 10%를 다운페이 했으므로, 다운페이 하는 총액은 7만불이이 되고, 지난 모기지 보험료는 19,530불이 됩니다.

 

 

그리고, 70만불에서 다운페이 7만불을 제하고, 여기서 발생하는 모기지 보험료를 합하면 총 649,530불의 모기지를 빌려야 70만불짜리 주택을 구입할 수 있게 됩니다.

그리고 여기서 총상환기간을 25년으로 하고, 모기지 이자율을 2%로 했다고 가정하면, 매월 지불해야 하는 이자와 원금의 합계가 2750불이 되는 것을 확인 할 수 있습니다.

(참고로 상환기간은 모기지보험에 가입하면 상환기간이 25년으로 정해집니다.

또한 상환기간이 길면 길수록 매달 갚아야 하는 원금은 감소하기 때문에 지불금액에 대한 부담은 작아지지만,

그 만큼 더 오랜 기간동안 해당 금액을 빌리는 것이기 때문에 지불해야 하는 이자총액은 증가하 수밖에 없습니다.)

 

25년 상환기간 동안 모기지 이자

그럼 이번에는 위와 같이 다운페이를 10% 하고 25년 상환조건과 이자율 2%로 빌린, 649,530불이 25년 동안 어떻게 상환되고, 지불해야 할 총 이자율에 대해서 바로 확인해 보겠습니다.

 

 

우선 그래프를 보면, 649530불을 빌린 시점에서 향후 25년이 지난 시점까지 빌린 돈을 어떻게 갚아가게 되는지 확인할 수 있습니다.

여기서 보시면 밑의 진한 색은 원금이고 위쪽의 옆은 하늘색은 이자입니다.

즉, 시간이 지나면서 이자비율이 원금에 비해서 낮아지는 것을 확인할 수 있습니다.

예를 들어 첫해에는 2만불가량의 원금을 내는데, 25년후에는 3만2천불 가량의 원금을 내게 됩니다.

그리고 이 그래프를 수치화한 내용을 아래에서 확인할 수 있습니다.

 

 

여기에 나와 있는 5년은 처음 모기지를 가입한 시점에서 5년 후 까지를 계산한 것으로,

649,530불을 빌려서 5년 동안 원금105,417불에 이자 59,609불까지 해서 총 165,027불을 지불하게 됩니다. 실제로 이자가 원금의 반을 조금 넘습니다.

그럼 이번에는 5년 이후를 간략하게 살펴보겠습니다.

 

25년 동안 총 모기지 이자와 원금

사실 대부분의 모기지 계약이 상환기간은 25년이지만, 5년 계약을 단위로 리뉴얼하기 때문에,

지금 확인해 보는 5년 후의 원금과 이자 금의 변동은 큰 의미가 없습니다.

왜냐하면 5년의 계약이 끝난 후에는, 다른 은행과 변화된 이자율에 따라 다시 계약하게 되기 때문입니다.

 

 

아무튼 25년 후의 이자액을 확인해 보면, 총이자액이 175,603불로 원금 649,530불과 함께 총 825,133불을 지불하게 됩니다.

즉 다시 말해, 649,530불을 25년 상환으로 빌린 대가로 모두 175,603불의 이자에 대한 의무가 발생한다는 것입니다.

대략 빌린 원금의 27%에 해당하는 금액을 이자로 내게 되는 것입니다.

년 2%라는 이자율이 25년 동안 야금야금 불어 산더미 같이 커져 버린 것입니다.

이 총 이자 금액 175,603불을 10% 다운페이로 인한, 모기지 보험료 19,530불과 비교하면 거의 9배에 달합니다.

지금까지 70만불짜리 집을 구입하기 위해서 10%를 다운페이하고 나머지를 모기지로 빌렸을 때 얼마만큼의 이자 를 은행에 지불해야 하는지 알아보았습니다.

 

지불해야할 이자가 많아서 놀라셨나요?

놀라셨다면 오히려 지금이 여러분에게 기회가 될 수도 있습니다.

이유는 적어도 다음의 2가지는 생각에 볼 수 있게 되었으니 말입니다.

첫 번째는 이 아까운 이자를 어떻게 하면 빨리 갚아버려서 이자부담을 줄일지 입니다.

그리고 또 하나는 어짜피 빨리 갚을 수 없는 이자를 어떻게 지혜롭게 이용하면서 자산을 불릴 것인가 입니다.

사실 모기지 브로커의 입장에서는 두 번째 방법을 더 선호합니다.

레버리지를 이용하는 방법이기 때문입니다.