최근 뉴스기사에 따르면,
광역토론토 리얼터 수가 올해 7월에 전년 동월 대비 1,363명 감소한 73,315명을 기록했다고 합니다.
캐나다 전역이 아닌, 광역토론토에서 활동하는 리얼터 수만 7만명이 넘는다는 것인데…
올해는 2016년 이후 처음으로 감소를 기록하고 있습니다.
다음의 두 가지 이유를 들었습니다.
첫번째는 주택시장이 그 만큼 침체되어 있기에 수익성이 좋지 않은 파트타임 리얼터들부터 그만두고 있다는 것입니다.
그리고 두번째는 진화하는 소비자의 행동을 따라가지 못하는 도태되고 있는 리얼터들을 언급했습니다.
그러면서 당분간 이와 같은 감소 추세는 지속될 것을 예측하면서, 상위 20%의 리얼터가 시장 점유율의 대부분을 장악할 가능성이 높다고 밝혔습니다.
한편 RBC의 최고경영자 Dave Mckay는 캐나다 최대 모기지 대출 기관인 RBC가 역사적으로 심각한 경쟁을 겪고 있다고 고백했습니다.
모기지 사업 수식이 예전 수익의 3부의 1에 불과하다고 설명하면서,
가중되고 있는 변동성으로 인한 높은 비용과 늦은 이자 마진을 원인으로 뽑았습니다.
은행 업계 1위인 RBC가 이런 엄살을 보이고 있는 상황에서 다른 은행들의 실상은 더욱 치열한 모습입니다.
지난 주의 많은 뉴스들 중에서 굳이 위의 2가지를 공유하는 이유는,
시대의 변화에 따라가지 못하는 사람이나 기업은 결국 도태된다는 공통점을 나누고 싶었습니다.
특히 지금과 같이 변동성이 심하고,
대부분의 정보가 빠르게 공유되고 있는 세상에서는,
변화를 따라가는 것으로는 생존할 수 없습니다.
변화를 예측하지는 못하겠지만,
적어도… 변화가 일어날 곳 근처에 미리 도달해 있을 수 있는 관찰과 인내가 필요하다는 것을 느끼게 됩니다.
아무리 잘 나가는 1등 기업도 조금만 방만하게 경영하면,
바로 1등 자리를 위협받는 요즘입니다.
아무리 경력이 많은 리얼터도,
경력이 많지 않아도 일년에 수십 건씩 거래하는 리얼터를 따라갈 수는 없습니다.
자, 여름이 끝나가고 아이들 개학이 시작되는,
본격적인 가을의 초입입니다.
올해 초의 계획들을 모두 추수하는 여러분들이 되기를 바랍니다.
무엇보다 건강한 한 주 되시길 소망합니다.
감사합니다.
#토론토부동산 #여름 #리얼터 #RBC #가을시장 #변화
#소비자 #감소 #광역토론토 #캐나다
캐나다의 거대 모기지 대출 기관인 RBC는 금리 전쟁이 벌어지고 있음을 인정했다.
https://financialpost.com/real-estate/mortgages/mortgage-lender-rbc-admits-rates-war-underway
캐나다 모기지 시장이 치열하다고 말하는 것은 절제된 표현이다. 캐나다 최대 모기지 대출 기관인 RBC의 Dave McKay 최고경영자(CEO)는 RBC가 소위 "역사적"이고 "심각한 경쟁"을 겪고 있다고 고백했다. 실제로 RBC의 모기지 사업 수익은 예전 수익의 3분의 1에 불과하다고 그는 설명했다.
회사는 오늘 이메일로 보낸 성명에서 "저희 모기지 사업은 변동성이 큰 자금 비용과 경쟁적인 가격 압박으로 인해 낮은 이자 마진을 보이고 있다"라고 덧붙였다. "우리는 이러한 추세가 전체 산업에 영향을 미치고 있다고 믿는다."
금리 상승, 높은 부채 부담, 부동산 활동 부진 속에서 시장 점유율을 유지하기 위한 긴급한 노력으로 은행들은 모든 수단을 동원하고 있다. 내가 만난 모든 모기지 브로커는 고객이 은행에서 놀라울 정도로 낮은 금리를 받았다는 이야기를 들려주는 것 같다. 그러나 광고 내용에 따라 요금 전쟁이 있을 것이라고는 생각하지 못할 것이다. 예를 들어, 현재 모든 국내 대출 기관을 조사하면 3년 고정 모기지의 평균 일반 공시 이자율은 5.58%다. 이는 전국적으로 광고된 최고의 무보험 3년 계약 제안인 Pine Mortgage의 4.84%와 비교하면 매우 무시무시한 거래다. 의심하지 않는 최초 구매자가 대출 기관을 신뢰하고 5.58%와 같은 부풀려진 금리에 가입하는 모습을 상상해 보라. Equifax Canada에 따르면 평균 초보 주택담보대출 금액이 $410,000인 경우 해당 실수로 인해 36개월 동안 $8,834의 비용이 발생하게 된다.
그 어느 때보다 비교 쇼핑의 필요성이 커지고 있다. 일부 "특별 제안"은 재융자 옵션 없이 귀하를 가두는 기본 모기지다. 별것 아닌 것처럼 들릴 수도 있지만, 최근 나와 함께 일하는 브로커는 공감할 수 있는 경고적인 이야기를 공유했다. 그의 고객 중 한 명은 갱신 시 은행으로부터 모기지 제안을 받았습니다. 차용인은 다시 신청할 필요가 없기 때문에 그냥 거래를 받아들였고, 이율은 온라인에서 본 것보다 조금 낮았다. 2년이 빨리 지나가자 그 사람은 조기에 재융자를 받아야 했다. 그가 동의한 모기지는 무거운 벌금 없이는 재융자를 허용하지 않았다. 핵심은 그가 벌금 없는 재융자를 허용하는 동일한 대출 기관으로부터 약간 더 비싼 옵션을 선택할 수 있다는 것이다. 결국 그는 2년 동안 이자로 2,100달러를 절약했지만 23,000달러의 벌금을 물게 되었다.
예전에는 대출 기관은 갱신 시 높은 이율로 차용인을 눈멀게 하는 게임을 했고, 그들이 정보가 너무 없거나 은행에 대해 잘 알고 있거나 대출 기관을 전환하기 위해 소파에 앉아 있다고 내기를 걸었다. 그런 시절은 지나갔다. 대부분의 은행은 귀하가 다른 곳에서 자격을 얻을 수 없다고 생각하지 않는 한 고객 유지에 매우 공격적이다. 그들은 규모가 작은 시장에서 기존 고객을 잃을 여유가 없다. 이 모든 경쟁이 은행 주주들을 행복하게 만들지는 못할 수도 있지만, 소비자에게 유리하게 작용하는 것은 확실한다.
토론토 신규 주택 판매는 평균보다 70% 낮은 "역대 최저" 기록
https://betterdwelling.com/toronto-new-home-sales-hit-an-all-time-low-70-below-average/
광역 토론토 부동산은 둔화되고 있지만 새 주택은 중단되었다. Altus Group과 BILD GTA 데이터에 따르면 광역 토론토에서는 7월에 주택 판매가 줄어든 적이 없었다. 가격은 최고점에서 크게 떨어졌지만 수요가 사상 최저치를 기록하는 것을 막을 만큼은 아니었다. 광역 토론토 신규 주택 가격이 하락세를 재개했다. 벤치마크 단독주택 가격은 7월 159만 달러로 정점 이후 18% 하락했다. 그들은 거의 2년간의 진전을 되돌렸고 최근에는 정체되었다. 그러나 지난달의 하락세는 추가적인 하락 압력이 지속되고 있음을 의미할 수 있다. 콘도 아파트는 수요가 더욱 빠르게 감소하여 가격 조정이 더 커졌다. 벤치마크 콘도 아파트 가격은 7월 102만 달러로 정점 이후 22% 하락했다. 사실상 이러한 하향 압력은 모두 기록적인 수요 감소에 기인한다. 새 콘도 가격은 대략 2020년 중반 수준이지만, 투기 수요로 인해 이전 몇 년 동안 가장 급격한(가장 거품이 심한) 상승이 발생했다. 그 활기가 시장에서 사라지기까지는 아직 멀었다.
현재 가격으로 신규 주택에 대한 수요가 일반적으로 활발한 달에 이렇게 약한 적은 없었다. 광역 토론토에서는 7월에 신규 주택이 654채 팔렸는데, 이는 지난해보다 48%, 평균보다 70% 낮은 수치다. 이는 기록상 최악의 7월이었는데, 특히 새 콘도의 판매는 일년 내내 전반적으로 부진했다. 연간 누계(YTD) 신규 판매는 콘도 부문이 얼마나 취약한지를 강조한다. 구매자는 YTD 3,379개 유닛을 구매했는데, 이는 작년에 비해 60% 감소한 수치다. 이러한 나선형 현상으로 인해 단독 주택은 같은 기간 동안 작년보다 15% 감소한 3,326채가 판매되었다. 15포인트 하락폭은 여전히 엄청나고, 작년은 비교 기간으로 특별히 인상적이지 않았다는 점을 기억할 가치가 있다.
광역 토론토의 새 주택도 약간의 공급 과잉을 형성하고 있다. 7월 월말 잔여재고는 21,660개로 전년 대비 30% 증가했다. 신규 주택 재고는 2016년 이후 최고 수준이다. 8년 간의 기록도 그리 초라한 기록은 아니다. 광역 토론토의 새로운 주택 시장은 적어도 한 세대 동안 가장 취약하다. 이는 자신이 소유하고 있는 재고로 인해 자신의 장애물에 직면한 투자자들이 주로 지배하는 주택 부문이다. 마이너스 현금 흐름, 공석 증가, 2차 시장 유동성 약화 등이 점점 더 일반화되고 있다. 이로 인해 투자자가 두 배로 늘어나는 것을 막고 새로운 투자자가 시장에 진입하는 것을 방해했을 가능성이 있다. 그러나 가격이 크게 하락했지만 최종 사용자가 시장에 다시 진입하려면 훨씬 더 하락해야 한다.
TRREB 멤버십은 2016년 이후 처음으로 전년 대비 감소했다.
https://storeys.com/trreb-membership-decline/
토론토 지역 부동산 위원회(TRREB) 회원 수는 올해 7월 전년 동기 대비 1,363명 감소한 73,315명을 기록했다. 이는 적어도 2016년 이후 처음으로 연간 감소를 기록한 것이다. TRREB 회원이자 공인 회계사인 Scott Ingram은 지난주 공유된 트윗을 통해 이러한 비정상적인 회원 감소에 대해 주의를 환기시켰다. 논평을 위해 연락을 받은 TRREB는 STOREYS에 "대중과 회원 동향을 공유하지 않는다"고 말했다. 그러나 잉그램은 이러한 하락세 뒤에는 두 가지 요인이 있을 것으로 믿고 있다.
Ingram은 STOREYS에 "첫 번째는 시장 상황이 훨씬 덜 우호적이라는 것"이라고 말했다. "판매가 많이 줄었기 때문에 거래 잔고도 줄어들었고 가격도 조금씩 하락했다. 게다가 시장에 더 오랜 시간 동안 머물고 있기 때문에 무언가를 팔려면 더 열심히 일해야 한다." 그 말이 맞다. 시장이 뜨거웠고 많은 사람들이 부동산업자로서 이익을 얻을 수 있는 기회를 보았던 전염병 최고치 이후 토론토와 GTA의 주택 판매가 둔화되었다는 것은 비밀이 아니다.
예를 들어 올해 7월 토론토의 주택 판매는 5,391건이었다. TRREB 데이터에 따르면 이는 2021년 3월에 기록된 15,652건의 주택 매매량과 비교하면 턱없이 부족한 수치다. 그 정점 이후 판매는 그해 나머지 기간 동안 평균보다 높게 유지되었고, 결국 가격도 그에 따라 상승하여 2022년 2월에 기록적인 평균 주택 가격인 130만 달러를 기록했다. 이에 비해 토론토의 평균 주택 비용은 110만 달러다. 2024년 7월 기준.
이 모든 것은 어떤 사람들에게는 부동산 중개업자가 되는 것이 2~3년 전만큼 수익성이 좋지 않다는 것을 의미한다. 특히 파트타임으로만 일하거나 가끔 일하는 사람들에게는 더욱 그렇다. 그리고 다양한 회비를 추가하면 매력이 더욱 떨어진다. Ingram은 "시장 상황을 제외하고 OREA(온타리오 부동산 협회)는 회원들(ORWP)을 위한 필수 건강 보험을 도입하여 우리가 이미 지불하고 있는 다른 산업 수수료에 660달러를 추가했다"라고 설명한다. 건강 보험 플랜인 온타리오 REALTOR® 웰니스 프로그램은 올해 1월에 도입되었으며 신규 가입비는 물론 TRREB, CREA 및 기타 OREA 회비를 포함하여 부동산 중개인이 지불할 수 있는 기타 연간 수수료에 수백 달러를 추가한다.
1920년에 설립된 TRREB는 캐나다 최대의 부동산 위원회로 회원에게 다중 목록 서비스, 구매자 등록 서비스, 시장 보고서 및 데이터와 같은 주요 리소스에 대한 액세스를 제공한다. 그러나 1년 동안 집을 한 채도 팔지 못하는 일반 부동산 중개업자에게는 이는 돈 낭비다. Ingram은 STOREYS에 "장기 요인이 압박을 가하고 있지만 이러한 모든 요소로 인해 부업에 남아 있거나 진입하는 것이 훨씬 더 낙담하게 된다."라고 말했다. "따라서 일부는 갱신하지 않았고, 가입을 고려한 사람들은 TRREB의 용어를 사용하여 구매자를 위해 '방관'했다." 토론토 중개인이자 RE/MAX Hallmark Group of Companies의 COO인 Steve Tabrizi도 Ingram의 의견에 동의한다. 그는 부동산 중개인의 80% 이상이 연간 5회 미만의 거래를 수행하며 "점점 변동성이 커지는" 시장 상황으로 인해 이러한 거래를 성사시키기가 더욱 어려워지고 있다고 설명한다. Tabrizi는 STOREYS에 "이러한 예측 불가능성으로 인해 소득이 감소하고 개인의 경제적 압박으로 인해 많은 에이전트가 업계를 떠나게 되었다"라고 말했다.
게다가 업계는 기술적, 규제적, 사회학적 발전을 겪고 있으며, 이로 인해 많은 에이전트가 이 분야에서 밀려날 가능성이 있다. Tabrizi는 "기술과 온라인 플랫폼의 발전으로 부동산 거래 방식이 근본적으로 바뀌었다."라고 말했다. "구매자와 판매자는 점점 더 디지털 도구에 의존하고 있으며 이로 인해 일부 부동산 중개인, 특히 이러한 신기술에 적응하지 못한 부동산 중개업자의 경쟁이 더욱 어려워지고 있다." 또한 최근 온타리오주에 TRESA(부동산 서비스 신탁법)가 도입되면서 "숙련된 부동산 중개인과 중개인에게도 규제 및 규정 준수 복잡성이 상당히 증가했다"라고 Tabrizi는 설명한다. 이러한 더 엄격한 규칙은 더 높은 수준의 위험을 가져오고 일부는 현장을 떠나게 만들었다고 그는 말한다.
Tabrizi의 의견에 따르면 이러한 규제 변화의 근본 원인은 진화하는 소비자 행동이다. "현대 소비자들은 점점 더 많은 정보를 얻고 자립하고 있으며 종종 스스로 조사를 수행하고 있다."라고 그는 말한다. "많은 에이전트가 자신의 가치 제안을 명확하게 표현하거나 서비스를 정당화하는 데 어려움을 겪고 있다. 그 이유는 규제 프레임워크뿐 아니라 경제 환경, 계약법 및 고객 요구 사항에 대한 이해에 대한 포괄적인 지식이 부족하기 때문이다." 토론토 부동산 중개인은 현재 느린 시장 상황과 점점 더 어려워지는 산업의 비용-이익 분석을 유도하는 교차로에 서 있다. 어떤 사람들에게는 변화하는 부동산 환경이 그들을 앞지르게 될 것이다. 특히 수익이 부동산업자가 겪고 있는 재정적, 정신적 압박을 점점 더 정당화하지 못하는 경우에는 더욱 그렇다.
그러나 적응할 수 있는 사람들은 계속해서 성공할 것이다. Tabrizi는 "10년 만에 처음으로 온타리오주의 활성 부동산 중개인 수가 약 4.5% 감소했으며 이러한 추세는 지속될 것이라고 믿다"라고 말했다. "상위 20%의 에이전트가 계속해서 시장 점유율의 대부분을 장악할 가능성이 높다."
경기 침체를 걱정하는 사람은 누구일까? 다중 부동산 소유자가 아니다,연구 결과
많은 캐나다인들이 경제 문제로 인해 잠을 이루지 못하고 있는 반면, 최근 연구에 따르면 일부는 쉽게 쉬고 있는 것으로 나타났다. 특히 여러 부동산을 소유한 사람들은 더욱 그렇다. RATESDOTCA를 위해 Leger가 실시한 설문 조사에 따르면 놀라운 추세가 나타났다. 즉, 소유한 주택이 많을수록 재정적 미래에 대해 걱정할 가능성이 줄어든다. 응답자 중 5%만이 캐나다가 2025년 경기 침체를 피할 것이라고 '매우 확신'했고, 16%는 '전혀 확신하지 않는다'고 답했다. 이러한 불확실성은 인플레이션 상승, 이자율 상승, 고용 안정에 대한 우려로 인해 촉발되었다. RSM Canada의 이코노미스트이자 ESG 이사인 Tu Nguyen은 "지난 1년 동안 인구 증가로 인해 경제가 크게 성장한 반면 1인당 소비자 지출은 감소했다"라고 말했다.
Nguyen은 이러한 지출 감소가 계속된다면 잠재적으로 경기 침체로 이어질 수 있다고 지적했다. 그러나 그녀는 캐나다 은행의 지속적인 금리 인하로 인해 곧 가계에 대한 재정적 압박이 완화될 수 있다고 언급했다. 흥미롭게도 이 조사에서는 부동산 소유권이 캐나다인의 경제 전망을 형성하는 데 중요한 역할을 한다는 점을 강조했다. 주택 소유자, 특히 두 개 이상의 부동산을 소유한 주택 소유자는 훨씬 더 낙관적이다. 다주택 소유자의 약 70%가 2025년 재정 상황에 대해 자신감을 표명했는데, 이는 전체 주택 소유자의 절반을 조금 넘는 수치다. 모기지 브로커이자 RATESDOTCA 전문가인 Victor Tran은 다중 부동산 소유자가 일반적으로 더 부유하고 이자율 변동에 덜 취약하다고 설명했다. 이들 개인은 종종 다양한 수입원과 더 높은 순자산을 갖고 있어 경제적 불확실성으로부터 보호받을 수 있다. Tran은 또한 이러한 주택 소유자 중 다수가 나이가 많고 모기지가 적거나 전혀 없기 때문에 재정적 스트레스가 더욱 줄어든다고 지적했다. 반면, 임차인과 예비 주택 소유자는 재정적 미래에 대해 가장 우려하고 있다. 세입자, 특히 연간 소득이 $60,000 미만이고 도시 지역에 거주하는 35세 미만의 세입자는 인상되는 임대료를 따라잡기 위해 고군분투하고 있다.
2023년 캐나다 통계청 데이터에 따르면 임차인은 소득보다 거의 9% 더 많은 돈을 지출한 반면 주택 소유자는 집에 가져가는 급여의 7%를 절약하여 두 그룹 사이에 상당한 재정적 격차가 있음을 보여준다. Nguyen은 임차인이 주택에 지출하는 소득의 비율이 수년에 걸쳐 급격히 증가했다는 점을 지적하면서 점점 늘어나는 세입자의 어려움을 강조했다. 1999년에 임차인은 소득의 약 25%를 주택에 지출한 반면, 주택 소유자는 23%를 지출했다. 2022년에는 임차인이 소득의 29%를 주택에 지출하는 반면 주택 소유자는 21%만 지출하는 등 격차가 더욱 벌어졌다. 많은 캐나다인들에게 현재의 경제 환경은 국가가 공식적으로 경기 침체에 진입하지 않았음에도 불구하고 경기 침체처럼 느껴진다. 캐나다의 7월 실업률은 6.4%였지만 경제는 지금까지 경기 침체라는 기술적 정의를 피했다.
그러나 비용 상승과 임금 정체로 어려움을 겪고 있는 사람들에게는 이 차이가 별로 위안이 되지 않는다. Capital Economics의 이코노미스트인 Olivia Cross는 "총 가계 지출은 강력한 이민으로 인해 뒷받침되고 있지만 지난 7분기 중 5분기 동안 1인당 또는 1인당 지출이 감소했다"라고 말했다. “최근 소매 판매 데이터는 의류, 액세서리, 전자제품 등 임의 부문에 집중된 판매량 약세로 인해 개인 소비자들이 더욱 조심스럽게 소비하고 있다는 메시지를 반영한다.”
코티지 컨트리 판매 감소 및 건축업자가 건설에 대해 어떻게 느끼는가.
https://wahi.com/ca/en/learning-centre/real-estate-101/buy/wahi-top-real-estate-stories-77/
미국부동산중개인협회(American National Association of Realtors)에 따르면 2023년 4월에 시작된 12개월 동안은 2009년 데이터 추적을 시작한 이후 미국에서 외국인 주택 판매가 가장 적었다. 그러나 연구에 따르면 캐나다인이 2023년 4월 미국 부동산의 최고 구매자였다. 당시 구매의 13%를 차지하여 각각 11%로 공동을 기록한 멕시코와 중국을 제쳤다.
Z세대는 적어도 캐나다 일부 지역에서는 주택 소유의 꿈을 포기한 캐나다인의 첫 번째 세대일 수 있다. Royal LePage Canada의 최근 조사에 따르면, 18~38세의 사람들은 여전히 주택 소유의 가치를 믿고 있으며, 84%는 주택 소유가 가치 있는 투자라고 답했고, 임차인의 74%는 주택 소유를 우선순위로 꼽았다. 동시에, 온타리오 청소년의 절반 미만을 포함하여 단 54%만이 달성 가능하다고 답했다. 한편 퀘벡의 Z세대는 여전히 가장 낙관적이며 64%가 소유권이 여전히 현실적이라고 답했다.
2024년은 역사에 남을지도 모른다. 첫 해에 별장을 갖고 있는 온타리오 주민들은 그렇지 않은 친구들을 질투하기 때문이다. 그 이유는 휴양용 부동산 가격 붐에 대한 시즌 초반의 일부 장밋빛 예측에도 불구하고 시장이 반대 방향으로 크게 흔들리기 때문이다. Muskoka, Wasaga Beach, Huntsville 및 Lake of Bays가 포함된 Lakelands Association REALTORS®의 새 보고서에 따르면 호숫가 주택의 중간 판매 가격은 2023년 7월 이후 23% 급락했다. 시장에서도 비슷한 규모의 하락세를 보였다.
건축산업 및 토지개발협회(BILD)의 새로운 보고서에 따르면, 7월은 해당 기관이 데이터 추적을 시작한 이후 신규 주택 판매가 최악인 달이었다. 단독 주택 367채와 콘도 287채를 포함해 GTA에서는 단 654채의 새 주택이 새 소유자를 찾았다. 이는 2023년 7월보다 48% 감소한 수치이며 10년 평균보다 70% 낮은 수치다. 판매가 중단됨에 따라 재고도 새로운 최고치에 도달하여 신규 주택 건설이 둔화되었다.
누구도 감당할 수 없는 집을 짓는 것에 대해 열광하지 않는다고 건축업자를 비난하기는 어렵지만, 그들의 비관주의는 주택 부족을 더욱 악화시키고 있다. 신규 주택 판매에 대한 건축업자의 신뢰도를 측정하는 캐나다 주택 건설 협회의 2분기 주택 시장 지수는 전국 100점 만점에 29.9점으로 최저치를 기록했다. 올해 초보다 5포인트, 지난해 같은 기간보다 10포인트 하락했다. 온타리오에서는 다가구 개발에 대한 신뢰도가 11.6으로 떨어졌다. 신규 주택이 가장 필요한 지역임에도 불구하고, 해당 지역의 주택 착공은 올해 15% 감소했다.
캐나다 주택 시장의 이점이 구매자에게 돌아오고 있는가?
구매 활동이 활발할 때 공급 부족과 치열한 경쟁으로 인해 많은 캐나다 주택 시장이 판매자의 영역으로 확고히 밀려났다. 그러나 새로운 매물이 넘쳐나고 전반적인 수요가 냉각되면서 추세가 구매자에게 다시 유리하게 돌아가는 데 도움이 되고 있다. 캐나다부동산협회(CREA)에 따르면 지난 달 모든 캐나다 MLS 시스템의 매매 부동산 수는 역사적 평균보다 낮았지만 2023년 같은 달에 비해 22.7% 증가했다. 신규 매물 대비 판매 비율은 7월에 52.7%로 완화되었는데, 이는 코로나19 팬데믹으로 인해 뜨거워진 시장과는 뚜렷한 대조를 이룬다.
주택 구입 활동이 여전히 활발했던 2022년 2월에 이 수치는 89.4%. JCMortgages.ca의 소유주이자 워털루에 본사를 둔 브로커 Janna Dawdy에 따르면 이제 많은 구매자들이 주택 구입에 있어 훨씬 더 유리한 환경을 이용할 수 있게 되었다. 그녀는 Canadian Mortgage Professional에 최근 몇 주 동안 자신의 지역에서 주택 판매에 대해 기꺼이 양보하려는 판매자가 "눈에 띄게 증가"했는데, 이는 전염병 시대 시장에서는 거의 나타나지 않았다고 말했다. “판매자들은 자금 조달 조건을 수용하는 데 개방적인 것처럼 보이며 이는 시장을 탐색하는 구매자에게 이익이 될 수 있다.”라고 그녀는 말했다. “또한, 첫 주택 구입자들의 관심과 자신감이 높아지고 있는 것 같다. 그들은 낮은 이자율과 주택 가치 하락의 이점을 누릴 뿐만 아니라 스트레스 테스트 비율이 감소했기 때문에 구매력도 강화되었다.”
금리와 관련된 전망이 개선되면서 고정 및 변동 부문 모두에서 여름 동안 차입 비용이 하락하면서 나타났다. 캐나다 정부의 5년 만기 채권 수익률 하락은 고정 금리 하락에 기여했으며, 캐나다 은행은 6월과 7월에 두 차례에 걸쳐 금리를 인하하면서 변동 금리가 하락했다. 더 낮은 금리가 더 많은 캐나다인들이 주택을 등록하도록 설득하는 데 도움이 되었을 수 있지만, Dawdy는 많은 최초 구매자가 시장에 진출하는 데 더 자신감을 갖고 있고 주택 가격이 상승했음에도 불구하고 모기지 환경에는 여전히 큰 변화가 없다고 말했다. 일부 시장에서는 하락세를 보였다.
또한 금리 전망은 대출자가 고정 대 변동 질문에 접근하는 방식에 큰 변화를 일으킬 만큼 충분히 개선되지 않았다고 덧붙였다. “개인적으로 관찰한 바에 따르면 고객들은 여전히 고정 금리 모기지 옵션을 선호하는 것으로 나타났다. 특히 우대 대출 금리가 여전히 높기 때문이다.”라고 그녀는 말했다. "변동 금리 모기지에 대한 경험이 있고 여전히 [해당] 옵션을 탐색하려는 개인의 경우 가까운 시일 내에 재평가할 계획을 가지고 단기 고정 금리 모기지로 기울고 있는 것 같다."
이달 초 캐나다 RBC 수석 이코노미스트인 Robert Hogue는 많은 잠재적 구매자들이 급락하고 시장에 진입하기 전에 캐나다 은행의 "더 깊은" 금리 인하를 기다리고 있을 가능성이 높다고 지적했다. 지금까지의 삭감은 전국 주택 시장의 전환점이 되었지만 “의미 있게 소유 비용을 줄이고 주택 구입자의 수요를 보다 광범위하게 자극하려면” 더 많은 삭감이 필요하다고 그는 말했다. Dawdy는 앞으로 몇 달 안에 새로운 매물이 지속적으로 유입될 가능성이 높다고 말했다. 하지만 그렇다고 해서 대부분의 부동산 가치가 반드시 하락하는 것은 아니다. "일부 부동산은 약간의 추가 하락을 볼 수 있는 반면, 다른 가격대의 다른 부동산은 더 많은 구매자가 시장에 오면서 경쟁이 더욱 치열해질 수 있다."라고 그녀는 말했다. “고급 주택 구매자들은 모기지 이자율에 크게 의존하지 않기 때문에 완전한 효과를 보지 못했다는 것을 알게 되었다.” Hogue는 토론토에서 새로 건설된 많은 콘도 소유자들이 자신의 부동산을 처분하기를 열망하는 것처럼 보였고 지난 1년 동안 급격한 이자율 상승으로 인해 잠재적으로 일부 어려움이 발생할 수도 있다고 지적했다. 다른 시장에서는 구매자에게 덜 유리한 환경이 나타나고 있다. Hogue는 “캘거리, 에드먼턴 및 몬트리올의 상황은 판매자에게 유리하다.”라고 말했다. "바이어가 우위에 있는 토론토 지역에서는 그 반대다. 밴쿠버에서는 약한 균형이 유지되고 있다."
2분기와 6월 GDP는 놀라운 상승세를 보이고 있지만 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 금리 인하에는 영향을 미치지 않을 것이다.
캐나다 경제 성장은 6월 한 달과 2분기 전체에 걸쳐 예상보다 강세를 보였다. 하지만 우리 중앙은행이 다음 주에 또 다른 1/4포인트 인하를 통과할 수 있다는 점에는 의심의 여지가 거의 없다. 캐나다 통계청에 따르면, 4월부터 6월까지 국내총생산(GDP)은 연율 2.1% 성장했다. 6월 자체 성장률은 0.1% 상승으로 정체 상태를 유지했다. StatCan은 주택 건설 둔화와 전반적인 가계 지출 둔화에도 불구하고 정부 지출 증가, 엔지니어링 구조물과 기계 및 장비에 대한 기업 투자, 서비스에 대한 가계 지출 등이 성장을 촉진하는 데 큰 역할을 했다고 밝혔다. 그러나 캐나다인 개인이 경제에 얼마나 영향을 받는지 추적하는 1인당 GDP 수치는 계속 둔화되어 5분기 연속 0.1% 하락했다.
최근 GDP 수치는 분기별 성장률 1.5%를 요구한 캐나다 은행(Bank of Canada)의 예측을 포함해 경제학자들의 기대치를 뛰어넘었다. 이번 주 초 발행된 미래 전망 지침에서 RBC 이코노미스트들은 2분기에 1.4% 증가할 것으로 예상했다고 밝혔다. 그러나 예상보다 강한 모습은 적어도 이번 발표에서는 중앙은행의 하향 인하 경로를 탈선시키지는 않을 것이다. 7월의 유망한 인플레이션 진전(캐나다 CPI는 2.5%)은 9월 4일로 예정된 은행의 다음 발표에서 인하 거래를 성사시켰다. BMO 수석 이코노미스트이자 경제학 전무이사인 Douglas Porter가 지적했듯이, 분기별 결과는 "눅눅한" 여름에 접어들기 전인 봄에 나타난 더 강한 성장에 따른 것일 가능성이 높다. 그는 경제 업데이트에서 “캐나다 경제는 여전히 적당한 성장을 이루고 있지만 그 길은 험난하다”고 썼다. “그러나 월별 업데이트에 따르면 6월의 평탄한 수치가 7월에도 비슷한 결과(오늘의 플래시 추정치)로 이어질 것으로 보이므로 확고한 봄 실적이 여름의 둔화로 바뀌었음을 시사한다. 지난 달 활동이 회복되었다는 몇 가지 힌트를 고려할 때 7월의 조기 판독은 분명한 실망이며 BoC의 3분기 2.8% 성장이라는 컨센서스 이상 요구에 대해 심각한 의구심을 제기한다.”
인구 증가 하에서 GDP 증가가 계속해서 좋은 성과를 거두면 이 법안이 견고한 증가를 방해할 것이며 소비자 지출과 주택 투자가 모두 하락했다는 사실은 가계 재정 수준에서 고통이 느껴지고 있음을 나타낸다. 실제로 향후 몇 달 동안 성장이 더욱 둔화될 경우 중앙은행이 더 큰 규모의 인하를 할 가능성이 있다. “이러한 결과는 아마도 다음 주 캐나다 은행에 큰 변화를 주지 않을 것이다. 예를 들어 우리는 올해(1.1%)와 내년(1.8%) 모두에 대한 연간 GDP 성장률 추정치를 유지하고 있다.”라고 그는 썼다. “다음 주에는 세 번째 연속 25bp 인하가 예상된다.
그러나 3분기가 BoC의 예측보다 훨씬 낮고 실업률이 계속해서 높아진다면(8월 데이터는 다음 금요일 공개), 올해 후반에 잠재적으로 더 공격적인 인하 가능성이 열릴 수 있다. 특히 연준도 그런 식으로 기울고 있다면 더욱 그렇다.
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