몇 년 전에 분양 받았던 콘도들의 클로징이 계속해서 진행되고 있는 가운데,
많은 분들이 모기지 때문에 힘들어 하는 모습을 확인하게 됩니다.
기본적으로는 오랜 기간 지속된 금리인상 때문이지만,
모기지가 나오지 않는 가장 큰 이유는 콘도자산의 가치 하락에 있습니다.
예를 들어서,
5년전에 70만불에 분양 받은 콘도라면…
지금은 가치가 상승해서 적어도 70만불보다는 비싸져야 하는 것이 기본입니다.
하지만, 최근의 상황은 다르죠.
모기지 심사를 위해서 감정을 해보면,
오히려 자산가치가 감소한 사례가 많은 것을 알게 됩니다.
원래 대로라면 처음 구매가격인70만불의 20%인 14만불을 다운페이 했으니,
나머지 56만불의 모기지만 있으면 되는데…
구매가격 70만불의 가치가 감정결과 5만불 하락하여 65만불이 되었다고 하면,
결국 5만불 하락한 부분에 대해서 추가 다운페이를 해야 되는 것이죠.
그렇지 않아도 Resale에 비해서 클로징이 비용이 구입가격의 5-7%로 높은 분양콘도의 특성상,
이렇게 추가 다운페이가 필요하게 되면 정말 난감할 수 밖에 없게 되는 것입니다.
부동산 경기가 좋은 시절에는 분양콘도로 돈을 버신 분들이 많습니다.
하지만, 높은 금리로 부동산경기가 나빠지면, 돈 먹은 하마가 될 수 있는 것이 분양 콘도입니다.
즉, 양날의 칼과 같은데…문제는 어느 쪽이 될지 4-5년 뒤를 예측할 수 없다는 것이죠.
그래서 저는 콘도분양을 하지 않는 것이기도 합니다.
Resale로 구입해도 해당 주택의 100%을 확신하기 어렵죠.
그런데, 5년 뒤의 예측할 수 없는 경제상황과
건설사 마음대로 변경될 수 있는 무수히 많은 불확실한 미래로,
“나중에 돈이 될꺼 에요!” 라는 장미 빛 청사진만 가지고 고객을 안내할 수 없는 때문이죠!!!
이건 너무 무책임하니깐요!
물론, 그럼에도 불구하고 위험 없는 투자는 없다고 분양콘도의 수익성을 강조하시는 분들도 많습니다.
결국 선택은 본인의 몫이겠죠.
무엇보다 건강한 한 주 되시길 소망합니다.
감사합니다.
#토론토부동산 #분양 #콘도 #리세일
#투자 #Resale #가치하락 #부동산경기
캐나다 부동산 약점은 대부분 온타리오와 노바스코샤에 있다.
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-markets-wont-see-a-big-boost-from-rate-cut-bmo/
캐나다 부동산 가격이 하락하고 있지만 전국의 중개업자들은 이에 동의하지 않는다. 캐나다부동산협회(CREA) 데이터에 따르면 5월 종합 벤치마크(“일반”) 주택 가격이 하락해 연간 성장률이 낮아진 것으로 나타났다. 전국 데이터는 시장이 냉각되고 있는 모습을 보여주지만 지난 달 두 지역을 제외한 대부분의 시장에서는 가격 상승이 나타났다. 온타리오와 노바스코샤의 가격 하락 폭이 너무 커서 전체 지수가 하락했다.
캐나다 부동산 가격은 지난 달 하락했다. 5월 주택 기준 가격은 0.1%(-$800) 하락한 $733,300으로 연간 성장률을 2.4%(-$18,100) 낮다. CREA는 61개의 벤치마크 지수(국가별 1개, 지역별 60개)를 발표한다. 지역 측정치 중 약 4분의 3(78%)이 지난 달 가격이 상승한 것으로 나타났다. 노바스코샤와 온타리오를 제외하면 그 비율은 90%로 높아진다.
온타리오주 부동산 가격은 지난 달 하락세를 보이며 5월 벤치마크는 0.2%(-$2,200) 하락한 $890,600를 기록했지만 온타리오 시장 4곳 중 3곳에서는 가격이 상승했다. 남은 분기의 엄청난 하락은 전체 지수를 하락시키기에 충분했고 캐나다 전역에 하락 압력을 가했다. 온타리오 주가 하락을 주도한 곳은 Oakville-Milton(-2.6%; -$34,800), Bancroft(-2.6%;-$13,500), Brantford(-2.5%;-$17,400)의 월별 5자릿수 하락이었다. 이러한 하락세는 전국적인 하락폭의 최소 25배에 달한다는 점을 강조할 가치가 있다.
하지만 광역 토론토는 하향 압력의 가장 큰 부분을 제공했다. 5월 기준 주택 가격은 0.5%(-$5,900) 하락했는데, 이는 전국적으로 보고된 하락률의 5배다. 넓게 퍼져 있는 부동산 위원회는 역사적으로 캐나다 전역의 기존 주택 판매 7분의 1을 다루고 있으므로 그것이 왜 그렇게 큰 비중을 차지하는지 이해가 된다. 그러나 그것이 국가의 나머지 지역과 다를 경우 국가 그림이 왜곡된다. 노바스코샤 부동산은 최근 몇 년 동안 상당히 활발해졌지만 여전히 작은 시장이다. 벤치마크 지수는 Halifax-Dartmouth(-2.0%;-$11,000)와 Nova Scotia(-1.7%; -$7,200) 두 개만 발표된다. 지난 달 이 지수는 광역 토론토의 모든 하위 지수보다 높은 3개 지수를 포함하여 4번째와 5번째로 큰 지수 하락을 나타냈다. 이는 해당 지역의 하락세가 세계에서 가장 악명 높은 부동산 거품 중 하나의 하락세와 경쟁적이었다는 것을 의미한다.
이들 두 주를 제외한 캐나다 부동산 가격은 반대 방향으로 향하고 있다. 대부분의 지수는 BC주(75% 지수)와 퀘벡주(83%)에서 상승했다. 다른 지역은 훨씬 작은 시장이지만 해당 지역의 모든 지수는 가격 상승을 보여준다. 여기에는 앨버타(3개 중 3개), 프레리(4개 중 4개), 뉴브런즈윅(4개 중 4개), PEI(1개 중 1개), 뉴펀들랜드(2개 중 2개)가 포함된다. 당연히 캐나다 대부분의 지역은 언론의 가격 하락 보도로 인해 매우 혼란스러워하고 있다. 부동산업계에서는 “부동산은 지역이다”라는 말을 자주 한다. 온타리오와 노바스코샤의 가격 하락은 캐나다 전역의 가격 하락이 아니기 때문에 이는 하나의 예일 수 있다. 그렇다고 해서 반드시 해당 지역의 시장이 뜨겁다는 의미는 아니다. 일반적으로 자산이 소량 거래될 때 가치는 시장보다 더 강력한 내러티브 지표로 간주된다. 캐나다는 거의 모든 시장에서 기존 주택 판매가 비정상적으로 느리고 재고가 증가하고 있다. 부동산 중개인이 제공한 일화적인 증거에 따르면 많은 구매자가 요금 인하보다 앞서 나가기를 원하고 있다. 그들은 인하로 인해 가격이 상승할 것이라고 믿는다. 재고 증가는 일반적으로 가격을 낮추지만 그 반대 방향으로 가고 있다. 더 많은 경쟁에도 불구하고 판매자들은 금리인하가 구매 열풍을 자극할 것이라고 분명히 믿고 있다. 그 포인트 중 어느 것도 지역 부동산 요인이 아니라 활기에 따른 요인이다. 그런 점에서 저는 2006년 주택 버블에서 가장 악명 높은 영상 중 하나가 생각난다. 그 속에서 당시 업계 최고의 임원 중 한 명이 국가 데이터에 깜박이는 경고 신호를 무시했다. 대신 그는 주택 시장의 4분의 3이 여전히 상승하고 있으며 “부동산은 지역적”이라고 주장했었다.
캐나다 주택 구입자들, 조정 가능한 대출로 추가 금리 인하 기대
캐나다 주택 구입자들은 정책 입안자들이 차입 비용을 추가로 완화할 것이라는 기대가 커지면서 변동 금리 모기지를 점점 더 많이 선택하고 있다. 중앙은행의 새로운 데이터에 따르면 캐나다 은행의 기준 금리를 추적하는 주택담보대출을 선택한 대출자의 비율은 1분기에 12.9%로 두 번째 연속 증가했다. 이는 2023년 3분기 신규 모기지 비율이 4.2%에 불과했던 최저치보다 높은 수치다. 하지만 이러한 변동 금리 대출이 일시적으로 시장의 대부분이 되었던 팬데믹 당시의 수준보다는 여전히 훨씬 낮다. 대출자 선호도의 변화는 중앙은행이 이달 초 정책 금리를 인하하고 앞으로 더 많은 인하를 예고하기 전부터 시작되었다.
블룸버그 조사에 따르면, 경제학자들은 현재 기준 금리가 4.75%인 상황에서 경제성장 둔화와 인플레이션 둔화로 인해 2025년 말까지 기준 금리를 3%로 인하하게 될 것이라고 경제학자들은 말한다. 이는 상업은행의 우대대출 금리가 5.2%임을 의미한다. 신용도가 좋은 은행 고객의 변동 모기지 금리는 일반적으로 우대 금리보다 약간 낮다. 캐나다 왕립은행(Royal Bank of Canada)의 로버트 호그 이코노미스트는 "캐나다 중앙은행이 금리를 인하할 것이라는 광범위한 합의가 있지만, 그 규모와 속도에 대해서는 합의가 많지 않을 수 있다"고 말했다.
주택 구입자들은 이제 변동 금리 대출을 기꺼이 이용할 의향이 있다. "처음 6개월 동안은 더 많은 비용을 지불하더라도 나머지 4년 동안은 더 적은 비용을 지불할 것이기 때문이다"라고 그는 말했다. 캐나다의 주택 시장은 둔화되었고 최근 몇 달 동안 가격이 하락했다. 수십 년 만에 최고 금리로 인해 구매자들이 부동산 입찰을 주저하게 되었기 때문dl다. 그러나 변동금리 모기지에 대한 관심이 높아지는 것은 정서가 바뀌기 시작하고 금리 충격이 완화되고 있다는 초기 신호일 수 있다. 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 6월 5일 금리 인하로 인해 현재 고정 금리보다 금리가 높음에도 불구하고 많은 사람들이 변동 금리 모기지에 대해 문의하게 되었다고 토론토 모기지 아울렛(Mortgage Outlet)의 주요 중개인인 Shawn Stillman이 말했다. “거의 모든 사람과 나누는 대화라고 말하고 싶다.”라고 그는 말했다. “향후 12개월 동안 금리가 1% 하락할 것으로 예상되는 차트를 설명하고 보여주면 많은 사람들이 이에 큰 관심을 보인다.”
임차인 보고서에 따르면 젊은 캐나다인들은 주택 소유를 포기하지 않았다.
https://storeys.com/young-renters-homeownership-royal-lepage/
완고한 재정적 장애물에도 불구하고 Royal LePage의 새로운 보고서에 따르면 임대 연옥에 갇힌 많은 캐나다인들이 여전히 주택 소유를 꿈꾸고 있으며 젊은 세입자가 그 책임을 맡고 있는 것으로 나타났다. 많은 캐나다인에게 임대는 주택 소유, 즉 계약금을 절약하면서 살 수 있는 곳으로 가는 디딤돌로 간주된다. 그러나 임대료 상승은 물론이고 높은 이자율과 주택 가격 상승으로 인해 임차인들은 주택 시장에서 퇴출당하고 있다.
Royal LePage의 사장 겸 CEO인 Phil Soper는 “임대 부문도 캐나다의 심각한 주택 부족으로 인한 심각한 경제성 문제에서 자유롭지 않다.”라고 말한다. "높은 모기지 금리로 인해 많은 사람들이 주택을 구입하기가 어려워졌고, 일부는 임대 시장에 들어가거나 계획보다 오래 머물게 되었다." 그럼에도 불구하고 데이터에 따르면 많은 캐나다 임차인이 주택 소유를 원하고 계획하고 있는 것으로 나타났다. 보고서에 따르면 임차인의 27%는 향후 2년 내에 부동산을 구입할 계획이며, 18~34세 임차인의 경우 그 수치는 40%로 뛰어올랐다. 이는 캐나다인의 3분의 1이 렌트로 살고 있다는 점을 고려하면 상당한 비율이다.
잠재적인 미래 주택 구매자 중 53%는 저축한 금액을 사용할 계획이고, 46%는 첫 주택 구입 시 최대 $40,000를 저축할 수 있는 면세 저축 계좌인 First Home Savings Account를 사용할 계획이다. 반면, 임차인의 69%는 가까운 시일 내에 집을 구입할 생각이 없지만, 대다수(54%)의 가장 큰 방해 요소는 "자신의 소득이 감당할 만큼 충분하지 않을 것이라고 생각한다"는 것이다. 살고 싶은 지역의 부동산.” 18~34세 연령층의 경우 이 수치는 61%로 증가한다. Soper는 GTA, Golden Horseshoe 및 브리티시 컬럼비아 본토에 거주하는 임차인에게 전망이 가장 심각하다고 STOREYS에 전한다. "이 지역의 소득은 전국의 많은 지역보다 높지만 훨씬 높은 보호 비용을 상쇄할 만큼 높지는 않다." 그럼에도 불구하고 임차인은 전반적으로 주택 가격 문제에 직면해 있다. Soper는 “공급 문제가 해결되고 이자율이 내려갈 때까지 임차인이 임대 숙소를 찾는 것이 정말 어려울 것이며 소유주가 되고 싶어하는 상당수의 사람에게도 어려울 것이다.”라고 말한다. 하지만 “희망을 잃지 마세요”라고 그는 말한다.
Soper에 따르면 연방 및 주 차원의 정책 입안자들이 상황을 개선하기 위해 할 수 있는 일이 많이 있다. 건축 과정을 합리화하는 작업부터 3D 프린팅을 사용한 건축, 조립식 주택 개선과 같은 연구 개발 장려에 이르기까지 말이다. “우리가 집을 짓는 데 사용하는 기술은 100년 전에 사용했던 기술과 매우 유사하다.”라고 Soper는 말한다. "하지만 더 비용 효율적이고 빠르며 환경 친화적인 구축 방법이 있다." 정부의 노력에 더해, Soper는 값비싼 도심에서 임대를 원하는 사람들과 교외에서 소유를 꿈꾸는 사람들 모두에게 다가올 좋은 일의 전조로서 인구통계학적 변화를 지적한다. "밀레니얼 세대는 가장 큰 인구 집단이며 베이비 붐 세대가 천천히 집을 포기함에 따라 콘도에서 교외의 단독 주택으로 전환하고 있다."라고 그는 말한다. “이로 인해 크고 작은 도시에서 도심 숙박 시설이 해방될 것이며, 이러한 세대 이동으로 인해 소득 대비 경제성이 향상될 것이다.”
캐나다는 가격 하락을 막기 위해 콘도 투자자들을 지원하고 있는가?
토론토 콘도 시장에 관한 대부분의 언론 헤드라인은 기록적인 매물로 등록된 유닛 수에 초점을 맞추고 있지만, 소수가 고려한 더 크고 더 골치 아픈 위험이 있다. 토론토에 새로 완공된 콘도미니엄 중 다수는 투자자가 지불한 금액만큼 가치가 없으며 이는 중요한 질문을 제기한다. 캐나다 정책 입안자와 금융 기관은 콘도 가격 붕괴를 방지하기 위해 투자자를 인위적으로 지원하고 있을까? 나는 그렇다고 믿고 있으며, 이 문제는 앞으로 몇 년 동안 더욱 악화될 것이라고 생각된다.
2020년 초에 저는 건설 전 콘도에 투자하면 비용이 드는 이유라는 제목의 Move Smartly 기사를 게재했다. 당시 토론토 시내의 건설 전 콘도의 평균 가격은 평방피트당 약 $1,500인 반면, 재판매 콘도는 평방피트당 약 $1,000에 판매되었다. 이러한 가격 차이는 프리미엄의 지속 가능성에 대한 우려를 불러일으켰으며, 특히 재판매 시장이 같은 속도로 계속 평가되지 않는 경우 더욱 그렇다. 미래의 가격 인상을 기대하는 투자자들은 구매 가격보다 낮은 가치의 부동산을 보유하게 되어 어려운 상황에 처할 수 있다. 2024년에 완공될 콘도를 보면, 건설 전 콘도가 투자자가 지불한 금액만큼 가치가 없다는 우려가 제가 제안한 대로 나타나고 있음이 분명하다.
55 Mercer Street: A Case Study
건설 전 콘도 시장의 어려움을 보여주는 대표적인 사례는 2024년 초에 완공된 토론토 시내 콘도미니엄인 55 Mercer Street의 개발이다. 저는 투자자가 지불한 가격과 2020년에 얻은 순 임대 수입을 더 잘 이해하기 위해 최근 임대한 20채를 분석했다. 이 유닛의 투자자들은 $855,000의 평균 구매 가격을 지불했는데, 이는 평방 피트당 약 $1,539에 해당하며 평균 유닛 크기는 555 평방 피트다. 대조적으로, 같은 동네의 평균 재판매 콘도 가격은 $870,000로 평방 피트당 $1,029에 해당하며 평균 크기는 845 평방 피트다. 55 Mercer는 최신 건물이고 기존의 많은 재판매 콘도미니엄 유닛보다 우수할 것이기 때문에 이것은 사과 대 사과로 비교할 수는 없다. 각 유닛의 임대 가격을 알고 있기 때문에 이러한 유닛의 월간 현금 흐름도 쉽게 추정할 수 있다.
또한, 비교 가능한 기존 매매 유닛의 정보를 바탕으로 월 관리비와 재산세를 쉽게 추정할 수 있다. 평균 구매자가 25%의 계약금을 냈다고 가정할 때, 이 유닛의 임대 수입은 비용을 충당하기에 크게 부족하여 투자자에게 월 약 $1,700의 마이너스 현금 흐름을 초래했다. 이 기사를 작성할 당시 55 Mercer에는 27개의 콘도미니엄 유닛이 판매 목록에 등록되어 있었지만 하나만 판매되었다. 해당 제품은 원래 구매 가격보다 약 19% 낮은 가격에 판매되었다. 이러한 하락세는 해당 건물의 단위에 대한 대략적인 시장 가치를 대표할 가능성이 높다. 평방피트당 기준으로 콘도는 인근 지역의 평균 콘도보다 가치가 높지만 투자자가 지불한 가치는 없다. 새로 완성된 콘도가 투자자가 지불한 가치가 없는 주된 이유는 2020년 이후 재판매 가격이 상승하지 않았기 때문이다. 아래 차트는 콘도 웹사이트 Condos.ca에서 가져온 것으로, 토론토 시내 킹 웨스트 지역의 평방피트당 평균 가격을 보여준다. 이자율이 사상 최저치로 떨어진 2020년에서 2022년 사이에 물가는 상승했지만 이후 2020년 수준으로 하락했다.
일반적으로 구매자가 부동산을 구매한 시점과 마감일 사이에 부동산 가치가 하락하는 경우 은행은 투자자가 지불한 금액이 아닌 해당 부동산의 가치(감정 가치)를 기준으로만 모기지를 인수한다. 예를 들어, 투자자가 가치가 20% 하락한 주택에 대해 $800,000를 지불한 경우 은행은 해당 부동산 평가 가치($640,000)의 최대 80%까지만 모기지를 제공한다. 원래 구매 가격을 기준으로 20% 계약금($160,000)을 지불할 계획을 세운 구매자는 원래 계약금이 부동산 가치 하락분을 충당한다는 사실을 알게 되었을 것이다. 그들은 $128,000를 추가로 납부해야 하며, 이는 더 낮은 감정가를 기준으로 요구되는 20% 계약금 역할을 하게 된다. 완료될 예정인 프로젝트에서 수백 명의 콘도 구매자가 모두 자신이 지불한 것보다 가치가 낮은 유닛을 소유하게 되면 일반적으로 업계 내부자들 사이에서 고민에 대한 불평을 듣게 된다. 우리는 모기지를 얻는 데 필요한 추가 자본이 없는 투자자나 오늘날 훨씬 더 높은 이자율로 모기지를 받을 자격이 없는 투자자에 대한 이야기를 듣곤 했다.
저는 부동산 및 모기지 업계의 많은 유명 인사들로부터 금융 기관이 투자자들이 모기지 대출을 받을 수 있도록 돕기 위해 은행 규정을 변경하고 있다는 소식을 들었다. 은행에서는 새로 완성된 콘도가 낮은 시장 가치에도 불구하고 원래 구매 가격만큼 가치가 있다고 가정하는 "포괄적 평가"를 사용한다. 이는 콘도 투자자가 자신의 유닛 가치가 자신이 지불한 것보다 적은 경우 마감 시 추가 자금을 마련할 필요가 없음을 의미한다. 그러나 이는 또한 어떤 경우에는 은행이 이러한 부동산의 현재 시장 가치의 100%에 해당하는 모기지를 발행할 수도 있음을 의미한다. 이러한 관행은 상당한 장기적 위험을 초래한다. 현재 시장 상황을 반영하기 위해 평가를 조정하지 않음으로써 은행은 대출 포트폴리오의 실제 가치를 부풀리고 이 부채에 대한 대출 가치 비율을 잘못 표시할 수 있다. 더욱이, 은행이 부동산 투자자를 수용하기 위해 규칙을 변경하도록 허용하기로 한 우리 정부의 결정은 캐나다의 세대 공정성을 회복하겠다는 약속에 대한 의문을 제기한다. 우리 정부가 인구의 한 부분, 즉 나이가 많고 부유한 부동산 투자자에 대한 모기지 규정을 변경하면 젊은 세대의 비용이 발생할 수 밖에 없기 때문이다. 젊은 잠재적 주택 구매자들은 이러한 추세에 분노할 권리가 있다. 부동산 경쟁의 장에서는 이미 그들에 대한 불리한 상황이 깔려 있었고, 투자자들의 잘못된 투자 결정으로 인한 결과로부터 투자자를 보호함으로써 우리 정부는 이러한 실수로 인한 비용을 콘도 가격보다 높은 콘도 가격의 형태로 젊은 구매자들에게 전가했다.
캐나다 정책입안자와 금융 기관은 기득권이 있기 때문에 투자자를 돕기 위해 모기지 규정을 변경하는 것으로 보인다. 캐나다의 대형 은행 중 다수는 새로운 콘도미니엄 건설에 자금을 조달하는 주요 대출 기관이며, 은행이 건축업자로부터 대출금을 갚으려면 프로젝트에서 유닛을 구입한 투자자가 해당 유닛에 대한 소유권을 가져야 한다. 즉, 모기지가 필요하다 . 너무 많은 투자자가 자신의 유닛을 클로징할 수 없다는 사실을 알게 되면 전체 프로젝트가 위태로워질 수 있으며, 최악의 경우 콘도미니엄이 등록되지 않고 건축업자가 부채를 불이행하게 될 수도 있다. 캐나다에서는 이런 일이 거의 발생하지 않지만, 부동산 가치가 원래 구매 가격보다 훨씬 낮아졌기 때문에 투자자들이 해당 유닛의 클로징을 거부하면서 금융 위기 동안 미국의 많은 콘도미니엄 프로젝트가 실패했다. 정책 입안자들은 어려운 상황에 처해 있다. 투자자들에게 포괄적인 평가를 제공하고 아무도 눈치채지 않기를 바라면서 이러한 문제를 은폐하는 것이 지금까지 은행에 도움이 되었지만 이 접근 방식에는 단점과 한계가 있다. 이러한 접근 방식의 단점을 고려할 때, 캐나다의 정책 입안자들은 부동산 투자자들에게 정부가 잘못된 투자 결정을 완화하기 위해 최선을 다할 것이라는 분명한 신호를 보내고 있다. 특히 이것이 캐나다의 대형 은행도 보호할 때 더욱 그렇다. 몇 년 전, 캐나다 은행 규제 기관 OSFI의 책임자인 Peter Routledge는 부동산 투자자가 캐나다 주택 시장에 미치는 영향에 대해 이렇게 말했다.
Routledge의 자유 시장 경제의 문제점은 부동산 투자자가 모기지 자격을 얻을 수 있도록 캐나다의 모기지 규정을 변경함으로써 정책 입안자들이 캐나다의 부동산 투자가 자유 시장 경제로 운영되지 않도록 보장한다는 것이다. 투자자들은 투자 성과가 좋을 때 모든 긍정적인 이익을 얻지만, 나쁜 투자를 할 때 전체 비용을 부담하지는 않는다. 왜냐하면 정부는 그들이 손실을 피할 수 있도록 돕기 때문이다. 투자자가 잘못된 투자 결정을 내릴 때 돈을 잃지 않으면 정책 입안자는 더 많은 투자자가 캐나다 주택을 정책 입안자가 보장하는 데 직접적인 관심을 갖는 투기 자산으로 사용하고 보도록 장려하는 정부 지원 도덕적 해이 문제를 만들고 있다. 하방 위험을 최소화하면서 수익성 있는 투자를 할 수 있게 되는 것이다.
캐나다의 접근 방식에도 한계가 있으며, 이는 앞으로 몇 년 동안 테스트될 것이다. 90,000개 이상의 콘도미니엄 유닛이 토론토 지역에서 여전히 건설 중이며 해당 유닛의 미래 전망은 훨씬 더 어려워 보인다. 올해 완공된 콘도미니엄 중 해당 유닛의 시장 가치는 평균적으로 투자자들이 원래 지불한 가격보다 10% 낮다. 앞으로 몇 년 동안 새로 완성된 콘도미니엄을 구입한 가격과 재판매 시장에서 예상되는 가치 사이의 차이는 더욱 심해질 것이다(재판매 가격이 인상되지 않는다는 가정 하에). 평방 피트당 $1,800에 구입한 새로 완성된 콘도에 대해 은행이 총괄 평가를 수락하지만 해당 유닛의 시장 가치가 평방 피트당 $1,300에 불과하면 어떻게 될까? 우리는 이 주택에 대한 모기지가 시장 가치를 초과하는 상황에 직면하게 될 것이다. 우리 정부는 콘도 가격 하락을 막기 위해 특별한 노력을 기울일 것이며 시장은 향후 12~24개월 동안 이러한 한도를 테스트할 것이다.
우리가 여기서 어디로 갈지는 정부의 정책과 앞으로의 문제 상황을 처리하는 접근 방식에 크게 달려 있다. 정책 입안자들은 지금까지 해왔던 일을 계속할 수 있으며, 은행이 캐나다의 은행 규제를 위반하여 이 소규모 부동산 투자자 하위 계층의 잘못된 투자 결정을 지원하도록 장려할 수 있다. 이렇게 하면 너무 많은 구매자가 구매를 불이행하여 콘도 프로젝트가 실패하는 광범위한 시스템적 위기를 피할 수 있다. 새로 완성된 콘도 프로젝트가 실패하기 시작하면 부정적인 결과와 경제적 부작용이 상당할 것이다. 정책입안자들은 앞으로 몇 년 안에 완공될 고가의 새 콘도 관리에 대해 어느 정도 통제력을 갖고 있는 반면, 현재 판매 가능한 유닛 수가 기록적인 수준인 재판매 시장에서 일어나는 일에 대해서는 통제력이 훨씬 약하다.
단기적으로 재판매 시장에서 콘도 가격의 향후 방향은 정부가 통제할 수 없는 부분이 크다. 콘도 재고가 계속해서 증가하면 콘도 가격에 약간의 하락 압력이 가해질 수 있으며, 재판매 가격과 건설 전 콘도 투자자들이 해당 유닛에 대해 지불한 가격 간의 격차가 더욱 확대될 수 있다. 이러한 위험을 완화하기 위해 우리 정부는 향후 3년 동안 캐나다의 비영주권자 수를 줄이려는 계획을 취소할 수 있다. 연방 정부가 계획을 이행한다면 캐나다 인구는 연간 130만 명 미만에서 약 30만 명으로 증가할 것이다. 이러한 극적인 감소는 향후 콘도 가격과 임대료에 대한 하락 압력에 기여할 수 있다.
그러나 우리 정부가 앞으로 몇 년 안에 완공될 예정인 비싼 콘도의 잠재적인 부작용을 완화하기 위해 콘도 가격과 임대료를 최대한 높게 유지하려는 경우 이러한 계획을 뒤집을 수 있다. 캐나다의 현재 인구 붐을 확장한다고 해서 가격과 임대료가 상승할 것이라고 보장할 수는 없지만 최소한 하락폭을 높이는 데 도움이 될 것입니다. 마지막으로, 토론토 주택 시장의 구매자와 판매자는 위에서 강조한 추세를 면밀히 관찰해야 할 것입니다. 정책 입안자가 가격 하락을 막기 위해 어느 정도까지 노력할 것인지 불분명하기 때문이다.
캐나다 전역의 임대 붐으로 인해 이전보다 더 많은 임차인과 수요가 발생한다.
최근 캐나다 인구조사에 따르면, 10년 전보다 현재 임대 가구가 거의 100만 개 더 많아 모든 연령대에 걸쳐 전례 없는 수준이다. 캐나다 50대 도시의 임차인 수준을 분석한 최근 Point2 연구에 따르면 이러한 추세를 주도하는 도시는 몬트리올이다. 일부 고가 지역에서 임대와 소유로 인한 재정적 절감 외에도, 높은 이민, 노령화 인구, 유지 관리가 필요 없는 생활에 대한 대중의 선호, 직업 센터로의 이전 등을 포함하여 임차인 수가 증가한 데에는 여러 가지 이유가 있다.
캐나다는 임차인 수가 크게 증가하고 있으며, 현재 가구의 33.4%가 임대하고 있으며 이는 역대 최고 비율이다. 젊은 밀레니얼 세대와 베이비 붐 세대가 이러한 추세에 기여하는 가장 큰 그룹이다. 캐나다 임차인의 권리 장전 및 새로운 주택 지원 기금과 같은 최근 계획은 낮은 공실률과 높은 수요 속에서 임차인을 지원하려고 노력하고 있다. 2016년부터 2021년 사이에 건설된 주택의 40% 이상이 현재 임대되어 수십 년 만에 가장 높은 임차율을 기록하고 있다.
몬트리올은 임차인 비율이 가장 높은데, 몬트리올 가구의 63% 이상이 임차하고 있으며 이는 전국 평균의 두 배 이상이다. 밴쿠버에서는 높은 주택 가격으로 인해 가구의 54% 이상이 임대하는 반면, 퀘벡주 셔브룩은 보다 저렴한 임대 옵션을 제공한다(시내 기준 $1,500 미만). 캐나다 최대 도시 중 토론토에는 임대 가구 수가 가장 많지만(551,290), 임차인 비율은 5번째로 높다(48%). 학생 인구가 많은 킹스턴에서는 24세 미만의 임대 인구가 거의 93%에 달하는 반면, 몬트리올은 Z세대에게 여전히 매력적인 곳이다.
BC주 리치몬드는 임차인 수가 17.6%에서 28.7%로 가장 크게 증가했다. 워털루(Waterloo) 및 마크햄(Markham)과 같은 온타리오 도시에서도 임대 계약이 증가했다. 반면 리치몬드힐은 높은 주택 가격과 소득에도 불구하고 임차인이 감소해 가족 사이에서 주택 소유를 선호하는 것으로 나타났다. 임대는 특히 젊은 층에서 인기가 높다. 24세 미만 인구의 81% 이상이 임대하고 있으며, 25~34세 인구의 절반 이상이 임대하고 있다. 베이비붐 세대의 임차인도 증가하고 있다. 캐나다의 임대 계약 증가는 라이프스타일과 인구통계의 지속적인 변화를 강조한다. 외국인 소유 금지령이 연장되고 신규 이민자가 늘어날 것으로 예상되면서 임대주택 수요는 그 어느 때보다 절실하다.
비용 비교: 캐나다의 평균 단독 주택 가격과 동일한 콘도 수는 몇 개인가?
https://www.zoocasa.com/blog/condos-equal-price-of-single-detatched-home/
콘도 아파트는 처음 구입하는 사람과 도시를 좋아하는 사람에게 적합하다. 저렴하고 유지 관리가 적으며(더 이상 눈을 치울 필요가 없다!) 많은 도시 중심지의 중심에서 바로 도시 생활을 제공한다. 캐나다부동산협회(Canadian Real Estate Association)에 따르면 단독 주택의 전국 벤치마크 가격은 $735,900다. Zoocasa는 각 도시의 부동산 위원회에서 가져온 17개 도시의 벤치마크 가격 데이터를 사용하여 캐나다 전역에서 이 예산으로 얼마나 많은 콘도 아파트를 구입할 수 있는지 분석했다.
경제성을 우선시한다면 앨버타는 콘도 아파트에 관해 비용 대비 가장 좋은 혜택을 제공한다. 에드먼턴은 기준 평균 콘도 아파트 가격이 $206,591인 17개 도시 중 가장 저렴한 옵션이다. 이 경우 주택 구입자는 콘도 3개를 구입한 후 무려 $116,127를 갖게 된다. 한편, 콘도 기준 가격이 $240,000 미만인 Regina, Saskatoon, St. John's에서는 최소 $9,000를 유지하면서 $735,900에 콘도 3개를 구입할 수도 있다. 퀘벡, 세인트 존, 캘거리에서는 벤치마크 아파트 가격이 $240,000~$280,000이므로 콘도 2개를 $735,900에 구입할 수 있다. 이러한 유연성을 통해 누군가는 하나를 주 거주지로 사용하고 다른 하나는 임대용으로 사용하는 등 여러 부동산을 소유할 수 있다.
목록에 있는 도시 중 53%에서는 $735,900의 예산으로 평균 벤치마크 가격 내에서 콘도 아파트 하나만 구입할 수 있다. 예를 들어 런던-세인트토마스의 콘도 가격은 여전히 $400,000 미만이므로 남은 예산은 $343,200다. 이러한 잉여금은 벤치마크 가격보다 낮은 두 번째 콘도 아파트를 찾을 수 있는 공정한 기회를 제공한다. 몬트리올, 오타와, 핼리팩스, 키치너-워털루와 같은 도시의 기준 콘도 가격은 $400,000에서 $500,000에 이른다. 가격이 $500,000에서 $600,000에 이르는 온타리오와 브리티시 컬럼비아에서는 Hamilton-Burlington, Barrie District, Victoria와 같은 지역이 같은 지역의 단독 주택 가격에 비해 상대적으로 저렴한 시장 진입점을 제공한다.
캐나다에서 가장 비싼 부동산 시장 중 하나인 토론토의 평균 콘도 아파트 가격은 $730,815로 캐나다의 단독 주택 기준 가격보다 불과 $5,000 저렴하다. 그러나 이것이 콘도 아파트 가격을 훨씬 더 저렴하게 찾을 수 없다는 의미는 아니다. 2024년 5월 416가구 중 대부분의 주택 매매는 콘도 아파트였으며 1,297채가 매매되었다. 이러한 판매에 대한 가장 활발한 가격 범위는 $500,000에서 $700,000 사이이며 이는 토론토 단일 단독 주택의 벤치마크 평균 $1,128,100보다 훨씬 낮다. 광역 밴쿠버의 아파트 벤치마크 가격은 $776,200로 캐나다의 벤치마크 단독 주택 가격보다 무려 $40,000 높다. 그러나 광역 밴쿠버의 단독 단독 주택 가격인 $2,062,600보다 약 62% 저렴하고, 타운하우스의 $1,145,500보다 약 32% 저렴한다. 광역 밴쿠버의 아파트 판매가 전년 동기 대비 22.7% 감소했음에도 불구하고 가격은 안정적으로 유지되어 소폭 2% 상승을 보여 판매량 변동 속에서도 투자 탄력성과 가치를 유지하고 있음을 나타낸다. 토론토와 광역 밴쿠버의 콘도는 다른 유형의 부동산에 비해 최초 구매자와 투자자에게 더 접근하기 쉬운 가격대를 제공한다. 부동산 시장의 변동에도 불구하고 콘도는 놀라운 회복력을 보여주었다. 광역 밴쿠버에서는 전년 대비 판매량이 감소했음에도 불구하고 가격은 소폭 상승하며 안정적인 상태를 유지했다. 궁극적으로 이러한 안정성은 강력한 기본 수요와 콘도 투자의 가치 유지 능력을 나타낸다.
"대부분의 캐나다인이 저렴한 가격을 최우선으로 생각하는 상황에서 콘도 아파트는 특히 수요가 많은 도시에서 가장 비용 효율적인 주택 소유 진입을 제공할 수 있다. 콘도 아파트는 부동산 사다리에 올라갈 수 있는 실용적이고 접근 가능한 방법을 제공하는 동시에 수익 창출의 기회도 제시한다."라고 Zoocasa CEO인 Carrie Lysenko는 말한다. 아파트-콘도 경제성은 지역마다 크게 다르므로 다양한 투자 기회를 제공합니다. 예를 들어, 앨버타 및 서스캐처원과 같은 지역에서는 투자자가 여러 부동산을 구매하여 예산을 극대화할 수 있다. 대조적으로 토론토나 밴쿠버와 같이 콘도 가격이 높은 도시는 종종 높은 평가 잠재력을 가지고 있다. 더 비싼 지역에 투자하면 처음에는 비용이 더 많이 들지만 시간이 지남에 따라 상당한 자본 이득을 얻을 수 있다.
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