금리인하가 단행되고 10일이 지났지만,
주택시장에는 큰 변화가 없는 모습입니다.
굳이 차이점을 말하라면,
오래전부터 준비하고 움직이던 바이어는 조금 더 속도를 내고,
일부 셀러는 기대감을 높이고 있다는 것입니다.
물론 모기지 시장은 살짝 다른 분위기입니다만…
그리고 금리인하 당시 주택시장의 우상향에 무게를 두던 메스컴도,
우상향으로 추세를 전환하기에는 금리인하의 크기가 부족함을 시사하고 있는 모습입니다.
이에 한 매체에서는 모기지 금액이 이자율 감소에 따라서,
어떻게 변화하는지 대한 계산을 공유하였습니다.
90만불 모기지의 경우, 중앙 금리가 5%일때 $5,747
4.75% (변동 5.95%) => $5,614
4.5% (변동 5.7%) => $5,482
4% (변동 5.45%) => $5,223
3.75% (변동4.70%) => $5,096
3.5% (변동 4.45%) => $4,970
위의 계산에서 확인할 수 있듯이,
현재의 0.25%의 금리인하로는 체감이 거의 되지 않음을 확인할 수 있죠.
게다가 지금 모기지 이용자 중에서 90% 정도가 고정이자율을 이용하고 있는데,
지금의 고정이자율(대략 5%)까지 변동금리가 내려오려면,
적어도 중앙금리가 4% 밑으로 떨어져야 함도 확인할 수 있습니다.
즉, 이정도로 중앙금리가 떨어져야 모기지 이용자들이,
고정이자율보다 변동이자율을 선택할 확률이 높아진다는 것이죠!
따라서 지금과 같은 시장 분위기가 여름시장 동안은 지속될 것으로 보입니다.
하지만, 작년의 통계적 추세로는 이 하락추세가 겨울까지 지속되었는데,
올해는 이 하락추세가 작년에 비해서 3개월 정도 빨리 시작되었기에,
가을시장에 추가 금리인하와 함께 어떤 변동성으로 현실화 될지는
더 지켜 보아야 겠습니다.
아이들의 여름방학을 앞두고 본격적인 더위가 시작되는 한 주네요.
무엇보다 건강한 한 주 되시길 소망합니다.
감사합니다.
캐나다 부동산 시장은 요금 인하로 인해 큰 상승을 보지 못할 것: BMO
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-markets-wont-see-a-big-boost-from-rate-cut-bmo/
캐나다 부동산 시장은 금리 인상으로 멈췄다. 금리가 신용으로 전환되기 전에도 대부분의 시장에서 2022년 3월 첫 번째 인상 직전에 활동이 최고조에 달다. 금리 인상이 정서에 따른 둔화를 촉발했다면 인하가 반대의 결과를 가져올 것이라고 가정하는 것은 당연하다. 적어도 그것은 부동산 업계의 거의 모든 사람들이 공유하는 논리였다. BMO의 수석 이코노미스트인 로버트 카프치치(Robert Kavcic)는 "대부분의 시장 참가자들은 이번 금리 인하를 간절히 기다리고 있으며, 이제 이 금리 사이클의 정점이 정해졌다는 점에서 심리적인 상승세가 확실히 있을 것"이라고 설명한다.
"그러나 동시에 대부분의 대출자가 이미 더 낮은 고정 금리 모기지로 전환했을 때 23년 최고치에서 변동 금리를 25bp 낮추는 것은 실질적인 구제책이 거의 없다." 익일 금리는 변동 금리 모기지 비용에만 직접적인 영향을 미친다. 고정 금리 모기지는 비슷한 조건의 채권으로 거래되며 이미 훨씬 저렴하다. 그는 고정 금리 모기지 이자가 약 125bps의 가치를 제공한다고 지적한다. 구매자는 이미 더 저렴한 크레딧을 활용하고 있다. BMO는 신규 대출의 대부분이 고정 금리 대출, 특히 5년 만기임을 보여주는 규제 데이터를 지적한다. 반면, 지난 12개월 동안 신규 대출 중 변동금리 대출은 10%에 불과했다. "시장이 현재 대부분 고정 금리로 운영되고 있다면 이번 주의 움직임은 심리적인 부양을 제공하더라도 미적분학을 크게 바꾸지는 않는다."라고 Kavcic은 설명한다.
낮은 금리는 가격이 조정할 수 있는 것보다 더 빠르게 금융 비용을 낮춤으로써 구매를 촉진하는 데 도움이 된다. 전통적으로 요금 인하는 수요를 늘리거나 적어도 일부 마찰을 제거하는 데 도움이 되었다. 하지만 이번에는 그렇지 않을 수도 있다. 요금 인하가 거의 영향을 미치지 않을 정도로 경제성이 확장되었기 때문이다. “주택 가격이 조정되고 최근 고정 모기지 금리가 하락했음에도 불구하고 주택 구입 능력은 여전히 부담스럽다.”라고 은행은 말한다. 그들의 계산에 따르면, 팬데믹 이전의 경제성으로 돌아가려면 모기지 금리가 4% 미만으로 떨어지고 가격이 12% 더 낮아져야 하며, 이 두 가지의 차이를 메울 수 있을 만큼 소득이 증가해야 하거나 위의 모든 요건이 결합되어야 한다. 지난 달 토론토와 밴쿠버의 주택 판매는 각각 약 20% 감소한 반면 재고는 급증했다. 수많은 판매자가 상장 전에 가격이 하락하기를 기다리고 있어 가격을 지탱하는 데 도움이 되었다. 그러나 구매자가 곧 돌아오지 않으면 시장에 하락 압력이 가해질 수 있다. Kavcic은 “재고가 늘어나고 실제 모기지 금리 완화가 거의 이루어지지 않아 현 단계에서 시장이 실제로 성장하는 데 방해가 될 것이라는 것이 우리의 견해다.”라고 설명한다.
새로 짓는 모든 주택에는 인프라 지출에 100,000달러가 필요.
캐나다가 주택 건설 속도를 높이는 것을 목표로 함에 따라 공공 부문과 민간 부문 모두 도시 인프라에 대한 지출을 늘려야 한다고 Canadian Urban Institute의 새로운 보고서가 밝혔다. 캐나다 기반 시설 은행(Canada Infrastructure Bank)이 자금을 지원한 이 보고서는 주택을 지원하는 데 필요한 기반 시설의 평균 비용이 새로 건설된 주택당 $100,000를 초과할 것으로 추정했다. 여기에는 대중 교통, 도로, 수로, 학교, 소방서 또는 오락 시설과 같은 자원에 대한 자금이 포함된다. 주택 관련 인프라의 총 비용은 "즉각적인 가격표"를 구성하지 않는다고 온타리오 주 지방자치단체 주택부 차관이었던 보고서 작성자인 Michael Fenn이 말했다.
그러나 그는 주민들의 필요에 자금을 조달할 계획을 세우는 것이 캐나다의 주택 위기를 해결하는 데 중요한 요소라고 말했다. "그 인프라 중 일부는 당장 필요하다. 즉, 화장실 물을 내려야 하고, 새 집에서는 수도꼭지를 켜야 한다. 하지만 다른 인프라는 조금 더 멀리 떨어져 있다."라고 그는 인터뷰에서 말했다. "우리는 인프라를 구축해야 한다는 사실을 인식해야 한다. 인프라가 없으면 주택 생산을 가속화하기 위해 우리가 하는 모든 노력은 결실을 맺을 수 없다."
캐나다 모기지 주택 공사(Canada Mortgage and Housing Corp.)는 캐나다가 2004년 수준으로 경제성을 회복하기 위해 이미 건설될 것으로 예상되는 230만 채에 더해 2030년까지 350만 채의 주택이 추가로 필요할 것으로 예측하고 있다. 연간 500,000채 이상의 주택 착공 증가는 매년 7년 동안 캘거리 크기의 새로운 도시를 건설하는 것과 같다고 Fenn은 말했다. Canadian Urban Institute의 CEO인 Mary W. Rowe는 보고서에 설명된 목표를 달성하는 데 "만병통치약"은 없다고 경고했다. 그녀는 인터뷰에서 "분명히 우리는 편의시설이나 필요한 서비스 없이 주택을 건설하기 전에 이런 실수를 저질렀다. 그러다가 얼마 지나지 않아 뒤처지게 됩니다"라고 그녀는 말했다. "우리는 실제로 주택의 일부인 모든 필수 인프라를 갖추기 위해 주택 건설이 필요한 기본 조건에 다른 투자 소스를 확보하는 방법을 알아내야 한다."
일부 신규 주택은 기존 인프라의 혜택을 받을 수 있지만 새로 필요한 프로젝트에 자금을 조달하는 데 장벽이 있다고 보고서는 말했다. 예를 들어 지방자치단체는 정치적인 이유로 부채를 지거나 재산세 인상을 통해 자본 비용을 전가하는 것을 꺼리는 경우가 많다. 어떤 경우에는 지방자치단체가 개발자들이 장기 인프라의 전체 자본 비용을 선불로 지불하여 재정적 부담을 떠맡도록 요구함으로써 성장이 억제된다. 보고서는 특히 소유권이나 통제권 이전이 수반되는 경우 공공 기반 시설을 제공하기 위해 민간 부문에 의존하는 것에 대한 지방자치단체의 반대도 있다고 지적했다. 개발 비용을 선불로 요구하는 방식에서 자산 수명 기간 동안 안전한 지불을 제공하는 접근 방식으로 전환하는 등 다양한 대안을 제안했다.
온타리오 모기지 "심각한 연체" 사상 처음으로 총 10억 달러 돌파
https://storeys.com/mortgage-delinquency-rates-ontario-bc/
불확실한 경제 상황이 만연해지면서 전국 각지의 수많은 캐나다인들은 적응하거나 뒤처지는 수밖에 없다. 특히 브리티시컬럼비아(BC)나 온타리오처럼 주택 비용이 많이 드는 지역에서는 더욱 그렇다. EquifaxCanada의 최신 Market Pulse 소비자 신용 동향 및 통찰력 보고서는 새로운 데이터를 통해 이러한 현실을 뒷받침하고 있다. 보고서에 따르면, 지속적으로 높은 금리를 유지하는 환경에서 캐나다의 소비자 부채는 2024년 1분기 말 2.46조 달러로 전년 대비 3.5% 증가했다. 올해 1분기 내내 온타리오와 BC에서는 모기지 연체율이 계속해서 증가했다. 또한, 보고서에 따르면 비담보대출에 대한 지불 미납액이 팬데믹 이전 수준으로 되돌아갔다.
Equifax Canada의 고급 분석 담당 부사장인 Rebecca Oakes는 "이것은 어려운 경제 상황이며 재정적 스트레스가 증가함에 따라 소비자가 이 기간 동안 관리하는 데 도움이 되도록 신용 결정을 조정하는 것을 보고 있다."라고 말했다. “많은 사람들이 대출 약정 기간이 길어지면 불이익이 있음에도 불구하고 지불금을 줄이고 지불 충격의 영향을 완화하기 위해 모기지 기간을 연장하고 있다. 사람들은 또한 더 나은 거래와 금리를 찾고 있으며, 이로 인해 상대적으로 더 많은 대출 기관을 전환하고 더 많은 소비자가 적극적으로 신용 점수를 확인하게 되었다.
이는 작년 같은 기간에 비해 Equifax Canada 신용 점수 확인 수가 거의 19% 증가한 것이다.” Equifax는 신용 상품에 대한 지불 누락을 나타내는 연체율이 1분기에도 계속 상승했다고 밝혔다. 캐나다 전체 모기지 연체율은 팬데믹 이전 수준보다 낮은 수준을 유지하고 있지만 온타리오주와 BC주가 가장 크게 증가했다. 온타리오에서는 심각한 연체(90일 이상 납부하지 않는 것으로 정의)에 도달한 총 모기지 잔액이 처음으로 10억 달러를 초과했다. 이는 팬데믹 이전 수준의 두 배다. 보고서에서 강조했듯이, 토론토와 밴쿠버 모두 2020년 1분기보다 연체율(90일 이상 잔액)이 더 높다.
모기지 연체율이 90일 이상 연체된 경우 악명 높은 토론토 시에서는 0.09%에서 0.14%로 증가했다. 밴쿠버는 2020년 1분기부터 2024년 1분기까지 0.11%에서 0.14%로 상승했다. 올해 1분기에 총 126만 명의 소비자가 어떤 형태로든 신용 약정에 대한 지불을 한 번 이상 놓쳤다. 이는 2020년 이후 최고 수준으로 2023년 1분기 대비 137,358명(12.2%) 증가한 수치다. 온타리오, BC, 퀘벡에서는 결제를 놓친 소비자 수가 평균 이상으로 급증해 14.6%(13.4%) 증가했다. 2023년 대비 각각 15.2%, 15.2% 증가했다. “2016년 모기지 스트레스 테스트 도입으로 지속적인 고금리의 영향을 완화하는 데 도움이 되었지만 1분기에는 여전히 34,000명 이상의 소비자가 모기지 지불을 놓친 것으로 나타났다. 이는 12개월 전보다 22.7% 증가한 수치다. "라고 Oakes는 말했다. “집주인만 부담을 느끼는 것은 아니다. 소유하든 임대하든 높은 생활비는 많은 사람들에게 큰 부담으로 남아 있다.”
물론, 높은 이자율의 영향은 가스부터 식료품까지 모든 것을 더 비싸게 만드는 높은 인플레이션으로 인해 더욱 악화되었다. 치솟는 주택 비용으로 인해 캐나다인들은 짐을 꾸려 온타리오와 BC에서 벗어나 다른 주의 더 저렴한 목초지를 목표로 삼고 있다. Oakes는 “일부 지역에서 높은 주택 가격과 낮은 경제성이 계속되면서 더 많은 소비자가 재정적으로 더 접근 가능한 지역으로 이주하기로 결정하고 있다.”라고 말했다. “지난 12개월 동안 온타리오와 브리티시 콜롬비아에서 다른 주로 이주한 개인의 수가 온타리오로 이주한 개인의 수를 초과했다. 앨버타로의 모든 주 간 이동의 거의 71%가 이 두 주에서만 이루어졌다.”
좋은 소식은 지난주 캐나다 은행이 정책 금리를 25bp 인하하면서 마침내 캐나다 금리 전선이 어느 정도 완화되었다는 것이다. 국내 최고 경제학자들에 따르면, 비록 조심스럽고 느리며 (희망적으로) 꾸준한 속도이기는 하지만 그리 멀지 않은 미래에 추가 금리 인하가 예상될 수 있다.
은행의 금리 인하로 또 다른 토론토 주택 시장 붐이 일어날까?
Royal LePage의 필 소퍼(Phil Soper) 총재는 지난주 언론을 통해 6월 5일 캐나다 은행의 1/4포인트 금리 인하로 인해 판매가 "물질적으로 증가"하고 "주택 가격 상승이 가속화"될 것이라고 주장했다. 그의 홍보 활동은 대중의 큰 호응을 얻었다. 우리 고객 중 몇몇이 나에게 연락하여 가격이 상승할 경우 앞으로 훨씬 더 많은 비용을 지불하는 것을 피하기 위해 가능한 한 빨리 구매해야 하는지 물었다.
러나 나는 은행의 금리 인하가 올해 주택 시장에 큰 영향을 미칠 것이라는 점에 대해 Soper만큼 확신하지 않는다. 가장 먼저 염두에 두어야 할 점은 구매자의 행동은 소비자가 은행이 향후 6~12개월 동안 추가 금리 인하를 얼마나 빨리 할 것으로 기대하는지에 달려 있다는 것이다. 예를 들어, 구매자가 총 4번의 금리 인하가 상대적으로 빠른 속도로 연속적으로 예상된다고 믿는다면 첫 번째 인하를 더 많은 시장 수요와 잠재적인 가격 상승에 앞서 시장에 진입하라는 신호로 받아들일 수 있다.
그러나 이러한 유형의 급격한 금리 하락은 매우 취약한 경제 상황에서 발생할 가능성이 높으며, 일자리 손실 및 기타 지표가 마찬가지로 부정적인 추세를 보일 경우 예상되는 부동산 수요 급증으로 이어지지 않을 수 있는 마이너스 또는 약세 경제 신호가 된다. 그러나 미국발 인플레이션 위험에 대한 우려가 여전히 남아 있는 가운데 일부에서는 캐나다 중앙은행이 올해 한 번만 더 금리를 인하해 기준금리를 4.5%로 유지할 수도 있다고 제안하고 있다. 이는 2023년 1월 캐나다 은행이 금리 인상을 효과적으로 완료했음을 알리면서 대부분의 구매자에게 다음 조치는 금리 인하가 될 것이라는 인상을 주었던 2023년 1월에 본 것과 동일한 금리다. 이러한 시장 정서의 변화로 인해 일부 구매자가 시장에 뛰어들었지만 널리 확산되지는 않았다. 2020년 코로나19 봉쇄 조치를 제외하고 2023년 상반기 주택 매매 건수는 여전히 20년 만에 최저 수준이었다.
2023년 상반기에 주택 가격이 상승했지만 이는 주로 미국 은행의 붕괴로 인해 채권 시장 중심의 고정 금리가 하락하고 신규 매물 수가 사상 최저 수준으로 감소했기 때문입니다. 콘도 매물 수는 현재 사상 최고치를 기록하고 있지만(최근 설명한 대로 요금 인하 이전의 이유로) 주택 매물 수는 역사적 추세와 일치한다. 이 모든 것을 고려할 때, 나는 캐나다 은행의 적당한 금리 인하로 인해 올해 주택 가격이 급등할 만큼 갑작스러운 구매 활동이 급증할 것이라고 확신하지 않는다.
GTA에서는 여전히 입찰 전쟁이 진행되고 있으며, 낮은 이자율로 인해 더 많은 입찰이 가능해졌다.
지난 달 광역 토론토 지역(GTA) 지역의 36%가 과다 입찰 지역에 있었으며 이는 4월 39%, 3월 43%에 이어 두 달 연속 감소했다고 Wahi는 보고했다. 1년 전에는 68%로 상당히 높았다. GTA 인근 지역의 약 60%가 지난 달 입찰가보다 낮은 지역에 있었고 나머지 4%의 주택은 호가로 판매되었다. 최근 캐나다 은행의 금리 인하로 인해 더 많은 구매자가 시장에 진입할 것으로 예상된다.
Wahi CEO인 Benjy Katchen은 “이번 주 캐나다 은행의 금리 인하는 소비자 심리를 변화시켜 주택 구입자들이 부동산 입찰에 대한 자신감을 갖게 될 것이다.”라고 말했다. Wahi는 금리 기대치와 입찰 활동 사이의 상관관계를 확인했다. 2023년 3월과 4월 연속 금리가 중단된 후, 초과 입찰 조건에 있는 지역은 2023년 5월에 11% 증가한 68%를 기록했다. 그러다가 6월에 금리 인상이 시작되자 이 패턴은 역전되어 6월과 7월 사이에 인근 지역의 비율이 62%에서 38%로 떨어졌다.
Wahi가 발견한 또 다른 사실은 부동산 유형에 따른 입찰 활동의 차이였다. 최근 GTA 시장에는 반대 세력이 작용하고 있다. 단독 주택(단독 및 준단독 주택 포함), 연립 주택, 타운하우스의 경우 지난 달 53%가 과다 입찰을 했으며 이는 4월의 58%에서 감소한 수치다. 반면, 분석된 지역 중 단지 11%의 콘도미니엄이 과도한 가격으로 판매되고 있었는데, 이는 4월보다 2% 높은 수치다.
경쟁이 치열한 가운데 구매자는 집을 검색할 때 전략적이고 신속해야 하는 경우가 많다. 여기에는 스펙트럼에서 가장 저렴한 지역에 있더라도 과잉 입찰을 겪고 있는 지역을 아는 것이 포함될 수 있다. Wahi는 주택이 평균 가격 100만 달러 미만으로 판매되는 대부분의 커뮤니티가 최근 과다 입찰 지역에 속해 있음을 발견했지만, 4개 지역에는 최저 가격에 주택이 판매되고 있었다. 입찰 상태에 관계없이 Oshawa는 중간 판매 가격이 $775,000로 가장 저렴한 지역이었고 Halton Hills는 중간 판매 가격이 $917,500로 가장 낮았다.
이제 요금이 인하되었으므로 주택 소유자가 절약할 수 있는 금액은 다음과 같다.
https://www.zoocasa.com/blog/save-with-lower-rates/
6월 5일 캐나다 은행(BOC)은 주요 익일 대출 금리를 25bp 인하하여 4.75%로 인하한다고 발표했다. Ratehub.ca의 공동 CEO이자 CanWise 모기지 대출 기관의 사장인 James Laird는 우리가 현재 전염병 금리 정책의 4단계에 있다고 설명했다. “1단계에서는 매우 공격적으로 금리를 인하했다. 2단계에서는 인플레이션에 맞서기 위해 이를 극적으로 늘리고 있었다. 3단계에서는 인플레이션을 억제하기 위해 가격을 높게 유지했다. 4단계는 덜 제한적인 요금 정책으로 전환하는 것dl다.” Laird는 "보통 한 번의 금리 인하가 있으면 더 많은 인하가 뒤따를 것"이라고 모든 사람이 생각하는 질문에 답합니다. "이제 캐나다인들은 은행이 언제 어디로 가고 싶어하는지 궁금해 할 것이다. 차용인이라면 당연히 흥미로울 것이다."
변동금리 모기지는 우대금리에 따라 시간이 지남에 따라 이자율이 변할 수 있다. 우대금리는 은행이 정하는 기본 이자율이며, 각 대출기관은 이 이자율에 일정 비율을 추가한다. 변동 금리 모기지는 위험을 처리하고 예산 유연성을 높이 평가하는 사람들에게 이상적이다. 게다가, 모기지를 더 빨리 갚을 수도 있다. 예를 들어, 이자율이 프라임 마이너스 0.5%로 설정된 변동 금리 모기지가 있다고 가정해 보겠다. 현재 우대금리가 4.0%라면 모기지 금리는 3.5%가 된다.
우대 금리의 변화가 모기지에 미치는 영향은 다음과 같다. 우대 금리가 4.5%로 오르는 경우: 모기지 금리가 4.0%로 올라가서 더 높은 이자 지급액이 발생한다. 우대 금리가 3.5%로 떨어지면: 모기지 금리가 3.0%로 낮아져 이자 지급액이 낮아진다. 반면, 고정금리 모기지는 대출 기간 전체에 걸쳐 동일한 이자율을 유지한다. 예를 들어, 4.79%의 5년 고정 금리 모기지를 갖고 있다면 전체 5년 동안 4.79%의 이자를 지불하게 된다. 이러한 보장된 안정성은 시장의 이자율이 변동하더라도 모기지 지불금이 변경되지 않을 것이라는 점을 차용인에게 안심시킬 수 있다. 그러나 5년의 기간이 끝나면 차용인은 모기지를 재협상해야 한다. 주요 차이점은 변동 금리 모기지에서는 우대 금리에 따라 이자율이 변경되어 월 지불액이 증가하거나 감소할 수 있다는 것이다. 이에 비해 고정 금리 모기지는 대출 기간 동안 동일한 이자율을 유지하므로 월 지불 안정성을 제공하지만 기간이 끝나면 재협상이 필요하다.
변동금리 모기지 보유자는 금리 변화로 인해 즉시 영향을 받기 때문에 Zoocasa는 금리 인하 이후 5년 변수에 대한 월 평균 모기지 지불액을 계산했다. 벤치마크 가격은 캐나다 부동산 협회에서 제공한 것입니다. 총 모기지 금액은 기준 가격이 100만 달러 미만인 경우 계약금 10%, 기준 가격이 100만 달러를 초과하는 경우 계약금 20%를 차지한다. 평균 월 지불금은 총 모기지 금액(기준 가격에서 계약금을 뺀 금액)을 사용하여 결정되었다.
토론토와 같은 캐나다의 주요 도시를 중심으로, 지불금은 매달 약 $155 감소하여 주택 소유자에게 연간 약 $1,860를 절약할 것으로 예상된다. 한편, 밴쿠버에서는 다양한 이자율 간의 평균 월간 변동이 $166.20이므로 연간 $1,994 이상을 절약할 수 있다. 대조적으로, 가장 저렴한 도시인 리자이나(Regina)는 $907의 다양한 이자율 사이에서 월 평균 $75.60의 변화를 보였다. 금리를 추가로 인하하면 모기지 보유자는 저축액을 늘리거나 모기지 상환을 더 빨리 갚을 수도 있다.
결국, 높은 차입 비용은 구매자와 판매자 모두에게 주요 방해 요인이 될 수 있다. 미국과 캐나다 전역의 1,577명을 대상으로 한 2024년 Zoocasa 조사에 따르면 주택 소유자가 아닌 사람의 51%가 주택 소유에 대한 열망에도 불구하고 주택을 구매하지 않는 주요 이유로 높은 주택 가격을 꼽았다. 대출금리가 계속해서 하락할 경우 부동산 시장은 큰 변화를 겪을 가능성이 높다. “대출 금리가 낮아지면 잠재 구매자가 부업에서 벗어나려는 동기를 갖게 되어 궁극적으로 더 많은 판매 활동과 가격 상승 가능성으로 이어질 것이다. 지금은 경쟁이 너무 치열해지기 전에 잠시 물러서서 옵션을 탐색하고 현재 재고 급증으로 인해 더 큰 협상력을 활용해야 할 절호의 기회다.”라고 Zoocasa CEO인 Carrie Lysenko는 설명한다.
캐나다 은행의 금리 인하는 주택 구입자 정서에 어떤 영향을 미칠까?
캐나다 은행(Bank of Canada)은 지난 주 마침내 기준 금리를 인하했는데, 이는 오랫동안 기다려온 조치로 4년 만에 처음으로 변동 금리가 낮아지고 추가 인하 전망에 대한 추측이 높아졌다. 금리를 4.75%로 낮춘 중앙은행의 25베이시스 포인트 인하는 코로나19 팬데믹이 시작된 이래 처음으로 금리를 인하한 것이었다. 최근 몇 년 동안 요금과 월 지불액이 급증했다. 치솟는 인플레이션을 통제하겠다는 정책입안자들의 결단에 따라 은행은 2022년 초 최저치인 0.25%에서 지난해 중반까지 23년 만에 최고치인 5%까지 정책금리를 인상했다. 지난주 하락까지 변함이 없었다. 한편, 첨부된 성명에서 놀랍도록 비둘기파적인 표현은 7월 24일로 예정된 은행의 다음 금리 결정에서 추가 인하가 진행될 수 있다는 희망을 불러일으켰다.
캐나다 모기지 업계는 중앙은행의 금리 인상 여정이 시작된 이후 장기간의 침체에 직면해 있는 캐나다의 주택 및 모기지 시장에 하나 이상의 인하가 어떤 영향을 미칠 수 있는지 오랫동안 궁금해해 왔다. 은행의 6월 발표에 앞서 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 Signature Mortgages(Clear Trust Mortgages의 부서)의 수석 파트너이자 주택 모기지 브로커인 Jessica Kuan은 금리 인하가 시작되면 수요가 증가하고 구매자가 단계를 밟을 수 있다고 말했다. 그러나 그녀는 은행이 금리 인하에 대해 신중한 접근 방식을 취할 가능성이 높기 때문에 금리가 급격하게 하락할 가능성은 거의 없어 보인다고 강조했다.
그녀는 “캐나다 은행이 금리를 대폭 인하할 것이라고는 생각하지 않는다”고 말했다. “캐나다 중앙은행의 금리 인하는 변동금리에 직접적인 영향을 미치게 될 것이며, 변동금리가 크게 낮아지지는 않을 것이다. 시장이 과열될 것이라고 생각한다. 하지만 차용인은 더 오랜 기간 동안 고금리 환경에 있을 것으로 예상해야 한다고 생각한다.” 이는 최고 경제학자들이 오랫동안 반향해 온 견해다. 특히 미국 연방준비제도(Fed)가 현재 자체 기준금리를 인하할 분위기가 없는 상황에서 더욱 그렇다.
CIBC의 벤자민 탈(Benjamin Tal) 수석 이코노미스트는 지난주 캐나다 금리 인하 이후 CMP와의 인터뷰에서 연준의 전망이 캐나다 중앙은행이 캐나다 달러에 손상을 주지 않고 금리를 얼마나 인하할 수 있는지 판단하는 핵심 요소가 될 것이라고 말했다. 연준은 인플레이션 전망에 대한 지속적인 우려와 고금리 환경에도 불구하고 회복력을 유지하고 있는 경제를 이유로 수요일(6월 12일) 다시 금리를 안정적으로 유지했다. 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)도 금리를 너무 빨리 인하하여 잠재적으로 최근 인플레이션 압력을 다시 촉발하는 것을 경계할 것이다. 그러나 접근 방식에서 까다로운 균형 조정에 직면하고 있다고 Kuan은 말했다. “금리를 너무 빨리 인하하면 인플레이션을 다시 통제할 수 없게 될 수도 있다. 그러나 금리를 인하하지 않으면 문제는 인플레이션이 장기간 높은 상태로 유지될 것이라는 점이다. 왜냐하면 대출 비용이 높을수록 임대료도 상승하기 때문이다. 이는 물론 전반적인 생활비 상승에 기여한다. " 그녀가 말했다.
가까운 미래에 더 높은 금리 환경이 조성될 가능성이 있기 때문에 일부 구매자는 당분간은 방관할 수도 있지만 반면에 Kuan은 많은 사람들이 아마도 새로운 현실을 받아들이고 주택 구입 계획을 추진할 것이라고 말했다. 이는 부분적으로 은행이 인상보다 인하할 가능성이 더 높을 때 구매자 심리가 바뀌기 때문이며, 금리를 낮추면 경쟁과 가격이 그에 상응하여 급등할 수 있다는 사실을 깨닫게 된다. Kuan은 "요금이 인하될 때마다 더 많은 구매자가 시장에 뛰어드는 것을 보게 될 것이다. 이는 경쟁이 더 심해지고 당연히 주택 가격도 상승하게 될 것"이라고 말했다.
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