자영업하시는 분들이 알아야 할, 모기지 승인요령.

 

캐나다 통계청의 자료에 의하면 2022년 자영업자(Self-employed) 수는 290만명이 넘는 캐나다 전체 근로자의 15% 이상을 차지하고 있으면, 평균적으로 매년 50만명에 달하는 인구가 자영업자(Self-employed) 범주에 진입하고 있다고 합니다.

 

(물론 이 범주에는 한국분들이 많이 하시는 편의점, 식당, 세탁소와 같이 본인이 비즈니스의 소유주가 되어 운영을 하면 형태가 일반적이지만 이 외에도 프리랜서, 커미션을 받고 일하는 세일즈맨, 농장주, 계절별로 불규칙적으로 운영되는 사업체 등도 포함된 수치입니다.)

 

이와 같이 자영업자의 수가 계속해서 증가하고 있음에도 불구하고, Lender들은 물론 모기지를 얻으려는 사람들도 정확한 기준을 어디서 어떻게 찾아야 할지 모르게 때문에 답답해하는 것이 현실입니다.

 

모기지를 빌려주는 Lender의 입장에서는 다음과 같은 기준을 가지고 모기지 승인심사에 필요한 서류를 검토하게 됩니다.

 

즉, 아무리 좋은 조건의 서류들이라도 아래에 나열된 것과 같은 기준에 충족되어야 모기지 심사에서 활용 가능하다는 것입니다. (특히 자영업자의 경우)

 

- 모기지 신청자의 소득이 각각의 독립적인 자료로 증빙이 되어야 한다.

- 증명자료들은 위조가 어려운 자료들이어야 한다.

- 증명자료들이 신청자가 선언하고 약속한 소득을 직접적으로 나타내야 한다.

- 소득 증명자료에서 언급된 소득수치가 다른 관련 자료들에서도 동일한 수치로 확인되어야 한다.

 

위와 같은 나름의 기준이 적용되는 이유는 돈을 빌려준 Lender들의 입장에서는 빌려준 모기지를 돌려받을 수 있는(리스크를 최소화시키기 위해서) 확실하고 검증된 증명서류가 필요하기 때문입니다.

 

예를 들어, 어떤 분들은 모기지 신청 시 소득에 관련된 자료를 요청하면, 본인이 생각하기에 가장 높은 소득에 해당되는 서류만을 가져오시고 당연히 해당 소득이 모기지 신청에 적용이 되실 것으로 생각하십니다.

하지만, 그런 상황일수록 Lender의 입장에서 위와 같은 기준이 적합하게 적용되었는지를 살펴보는 것이 중요합니다.

 

왜냐하면 모기지는 Lender가 승인해 주는 것이기에 각각의 Lender들이 원하는 요구에 맞추어야 하기 때문입니다.

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Lender의 입장에서는 모기지 신청자의 소득, 순자산, 신용점수가 가장 중요한 평가 소요이고, 기본적으로는 T4를 통해서 소득에 대한 부분은 용이하게 확인할 수 있습니다. 하지만, 자영업자의 입장에서는 본인이 T4를 발행하는 비즈니스의 소유주이기 때문에 다른 증빙서류가 필요하게 됩니다.

 

물론 자영업자라도 해당 비즈니스가 법인으로 등록이 되어 있고, 법인으로 매달 일정 소득을 받는 입장이라면 T4가 적용될 수 있고, 여기에 Lender의 따라서 법인 수익의 일정 부분을 추가소득으로 간주하여 모기지 신청 시 보다 유리할 수 있는 경우도 있습니다.

 

만약, 위와 같이 법인이 아닌 일반적인 자영업자(Sole Proprietorship 또는 Partnerships)의 경우에는 주로 Stated Income(모기지 신청자가 해당 비즈니스 운영을 통해서 벌어들이는 소득을 자신의 소득이라고 주장하는 것으로, 대개의 경우 세금 보고하는 소득과 많은 차이를 보입니다)를 사용하게 됩니다.

그리고 이 Stated Income을 바탕으로 모기지 신청을 하시기 위해서는 다음과 같은 서류가 기본적으로 필요합니다. (소득 증빙에 필요한 서류들을 중심으로 나열하였습니다. 이외에도 구입하려는 부동산에 대한 서류들 등이 추가적으로 필요합니다)

 

- 최근 2년 동안의 NOA(Notice of Assessment): 꼭 긍정적인 소득수치는 아니어도 되지만, 전년 대비 줄어들었다면 불리하게 작용될 수 있다.

- T1, T4.

- Proof HST/GST Paid in Full: 미납된 세금이 있다면 모두 지불하시는 것이 좋다.

- Business License or Articles of Incorporation: 허가되고 등록된 비즈니스인지의 여부확인.

- Financial Statements or Signed Self Declared Income Letter

: 매출액, 소득, 비용 등이 모두 기재되어 있어야 한다.

- Client contracts showing expected revenue for the coming years : Lender에 따라 다르면 위의 Self Declared Income Letter로 대체할 수 있는 경우도 있다.

- Bank Statement on Business Account : 최소한 6개월 동안의 내역을 보여주어야 한다.

- 최소한 20%의 Down Payment.

- Proof that you are a principal owner in the business.

- ID ​

 

이와 같은 자료들을 바탕으로 소득을 산정하는 기준은 자영업자와 샐러리 근로자가 다르게 적용됩니다.

예를 들어서 커미션을 받는 세일즈맨의 경우에는 지난 6년 동안의 소득에서 80%만을 Gross Income으로 간주하며, 일반적인 자영업자(Self-employed)인 경우에는 Gross Income 대신에 Net Income을 기준으로 할 때가 많습니다.

 

위의 같은 비즈니스 소득에 대한 검토가 마무리되면, Debt Service Ratios 계산을 통해서 해당 부동산을 구입할 경우 매달 얼마의 비용을 지불해야 할지, 그리고 신용점수를 통해서 전체 부채규모를 판단하게 됩니다.

 

특히 이부분에서 자영업자의 경우는 일반적인 샐러리 근로자에 비해서 적은 부채를 보유하고 있어야 유리하게 때문에 만약 Credit Card와 Line of Credit의 Balance가 높다면 모기지 신청전에 미리 갚는 것도 좋은 방법입니다.

 

일반적인 샐러리 근로자와 달리 자영업자의 모기지 승인은 긍정적이고 능동적인 자세가 필요합니다. 왜냐하면 신청자의 조건이 충분하니 모기지를 받을 수 있겠다는 개념 보다는, 신청자의 조건이 여러 부분에서 부족하지만 가능한 방법을 찾아보는 개념에 가깝기 때문입니다.

 

어떻게 보면 한 개의 수학 공식이 아닌, 여러 개의 다양한 수학 공식이 적용되어야 해결할 수 있는 수학문제풀이 와도 비교할 수 있습니다. 은행마다 다른 수 많은 공식에 해당 신청자의 조건을 넣어 보면서 모기지를 받을 수 있는 방향으로 고객의 모기지 문제를 풀어 나아가야 합니다.

 

그리고 여기서 모기지 에이전트의 실력이 결정적으로 작용입니다. 왜냐하면 위에서 잠깐 언급했던 수 많은 은행들의 다양한 자체 규정을 모두 알고 있어야 하고, 매주 업데이트 되는 각각의 이자율과 해당 규정들을 머리 속에 그리고 있어야 하며 이를 해당 고객의 각기 다른 사례에 가장 효과적인 경우의 수로 조합할 수 있어야 하기 때문입니다.