대부분의 분들이 잘 아 시다시피, 구입하려는 부동산의 20%에 해당하는 Down payment가 부족할 경우 모기지 보험(Mortgage Default Insurance or CMHC Insurance)에 가입하게 됩니다.
즉, 구입하려는 부동산의 20%에 해당하는 Down payment가 없으면 모기지를 빌려주는 은행(Lender)의 입장에서는 잘못하면 빌려준 돈을 돌려받지 못할 확률이 높다고 판단하여, 빌려준 원금을 보호하고자 만들어진 장치라고 볼 수 있습니다.
그리고 다른 의미에서는 이 장치를 잘 이용하면 부족한 Down payment임에도 불구하고 거주에 필요한 주택을 구입할 수 있습니다. 물론 많은 분들이 싫어하시는 추가적인 이자를 더 지불해야 하지만 말입니다.
그럼 모기지보험 때문에 추가적으로 지불해야 하는 비용은 얼마나 될까요?
대개의 경우, 모기지 보험의 이자율은 빌리는 모기지 금액의 1.75%~3.15%에 해당하게 됩니다.
500,000불짜리 주택을 구입한다고 가정하였을 경우, 아래와 같이 Down Payment를 얼마나 했느냐에 따라서 모기지 보험료와 빌려야 할 모기지 금액이 달라집니다
예를 들어, 50만불의 5%인 2만5천불만 다운페이(Down Payment)가 가능하다고 하면, 50만불에서 다운페이로 2만5천불을 제외하고 여기에 추가적으로 모기지 보험 1만9천불이 더해져서 결론적으로 $494,000에 해당하는 금액을 모기지로 빌리게 되는 것입니다.
모기지 보험(CMHC Insurance)료를 줄이는 방법 두가지
1) 다운페이를 더 많이 한다.(대부분 당연히 알고 있는 사실이지만, 등잔 밑이 어둡다고 간과하는 경향이 많습니다.
- RRSP를 사용할 수 있습니다. 하지만 First Time Home Buyer가 아니라면 조기인출로 인한 위약금(Penalty)가 있을 수 있습니다. 확인하셔야 합니다.
- 만약 RRSP에 일정 금액 이상의 자금을 입금하셨다면 Income Tax Return에서 조금은 사용할 여지가 있을 것입니다.
- Private Mortgage Lender를 이용하면, 모기지 보험료없이 가능합니다만 보다 높은 이이자율을 감안해야 합니다.
2) 상환기간을 줄인다: 요즘은 대부분의 상환기간이 25년으로 정해져 있는데, 과거에는 더 오랫동안 상환할 수 있었고, 앞으로도 상환기간이 30년으로 늘어날 가능성이 높습니다.
위의 표에서 확인할 수 있듯이, 다운페이 금액을 5%~9.99%에서 10%로만 높여도 모기지 보험료가 2.75%에서 2%로 이자율이 떨어지는 것을 볼 수 있습니다.
이 말은 만약 짧은 기간안에 다운페이를 20%까지 만들 여력이 없다면, 최소한 이와 같이 각 구간별로 정해진 다운페이 %를 넘겨서 모기지 보험료를 최소화 시킬 수 있다는 것입니다.
모기지 보험료를 최소화 시키는 나름의 방법을 간략하게 나열해 보았습니다.
당연히 모기지 보험료를 최소화 시키는 것은 중요합니다. 하지만 너무 두려워하지는 말았으면 하는 바램입니다.
예를 들어, 50만불짜리 주택을 구입하기 위해서는 20%의 다운페이에 해당하는 10만불이 필요합니다. 그리고 만약 10%만 다운페이를 한다고 치면 5만불이 필요하게 됩니다.
10%의 다운페이에 해당하는 5만불이면, 모기지 보험 요금율을 1.75%로 계산하였을 경우, 대략 매월 296불이 추가로 발생합니다.(10% 다운페이에 이자율이 2.79%일 때)
그리고 추가적으로 더 필요한 10%의 다운페이 자금인 5만불을 더 충당하기 위해서는 지금까지 모은 5만불이 만들어진 시간과 엇비슷한 시간이 필요할 것입니다. 특출한 별다른 방법이 없다는 말입니다.
만약 이글을 읽으시면 독자분들이 주택을 꼭 구입해야 하는 분들이시라면 어떤 선택을 하시는 것이 좋을 까요?
모기지 보험료를 내기 않기 위해서 20%에 해당하는 다운페이를 모을 때까지 시간을 더 가지시겠습니까?
아니면 모기지 보험료를 내더라도 일단 10%의 다운페이로 해당 주택을 구입하고, 가능하면 빨리 모기지를 갚아 나아가도록 노력하시겠습니까?
참고로 현재(2021년 9월초) 캐나다의 물가상승률은 3.6%이고, 광역토론토에서 많이 오른 지역의 주택은 일년에 50% 이상 상승한 곳도 있습니다. 이에 반해서 이자율은 1.8%(변동)입니다.
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