모두 추수감사절은 잘 보내셨는지요?
작년보다 쌀쌀하고 비까지 내리는 날씨였지만,
모처럼의 연휴에 많은 일들을 했습니다. 이제 끝이 보입니다… ㅎㅎ
지난 주에 발표된 광역토론토 주택거래현황을 보면,
판매량이 계속해서 하락하면서, 신규매물과 재고의 증가세가 가팔라지고 있는 모습을 확인할 수 있었습니다.
매물들의 체류시간도 지난 달 평균 28일에서 30일로 증가하면서,
지난 6월부터 시작된 조정기가 지속되고 있는 모양세입니다.
다만 한가지 특이점이, 평균주택가격은 $36,932이나 상승했다는 것입니다. 그 전달에 $35,878 하락했던 것과 비교하면 하락한 것을 반회했다고 볼 수도 있겠습니다.
여기에 더 특이한 점은, 905지역(토론토 외곽)은 모든 주택유형에서 평균주택가격이 하락세를 이어가고 있는데, 416지역(토론토 중심)에서만 모든 주택유형에서 평균주택가격이 상승했다는 것입니다.
평균주택가격이 증가했다는 것은, 비싼 가격의 주택이 상대적으로 많이 판매되었다고 볼 수 있기 때문에, 이것만 가지고 전반적인 주택가격이 상승했다고 볼 수는 없습니다.
하지만, 주택시장이 완전히 바이어마켓으로 바뀐 지금, 모든 지표가 하락을 가리키고 있는데,
416 지역에서만 모든 유형에서 평균주택가격이 상승했다는 점은 시사점이 있습니다.
올해 초처럼 갑자기 주택시장이 살아나지는 않겠지만,
얼어붙은 강물의 표면 밑으로는 유속이 있듯이…
거래가 부분적으로 이루어 지고 있는 모습입니다.
추수감사절을 지나면서 주택시장이 어떤 추세로 전개될지는 더 지켜보아야 하겠습니다.
무엇보다 건강한 한 주 되 시길 소망합니다.
감사합니다.
Canadian Real Estate Bears Are Back, Fall Won’t Be Pleasant: BMO
캐나다 부동산 하락세가 돌아왔고, 가을은 즐겁지 않을 것이다: BMO
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-bears-are-back-fall-wont-be-pleasant-bmo/
BMO는 9월 시장의 초기 데이터에서 캐나다 부동산 시장은 완화 상황이 나타나고 있다고 경고했다. 일반적으로 공급이 부족한 토론토와 같은 시장은 이제 2010년 이후 가장 많은 재고로 가득 차 있다. 이자률이 높아져 모기지 금리가 더욱 높아짐에 따라 시장은 앞으로 몇 달 동안 더 느슨해질 것으로 예상된다.
토론토 광역 주택 판매는 9월에 연간 7% 감소한 것으로 나타났다. 동시에 신규 매물은 44%나 상승하여 수요는 감소하고 공급은 증가하는 시장을 효과적으로 만들어 여건을 완화시켰다. 은행은 활성 상장 건수가 2010년 이후 9월에 가장 많았다고 경고했다. 이러한 조건은 전국적으로 광범위하게 관찰되고 있으며 모기지 금리는 도움이 되지 않는다.
일부 사람들은 캐나다 은행(BoC)이 1월의 반복을 예상하며 다시 일시 정지를 기록하자 안도의 한숨을 쉬었다. 이번에는 그렇지 않을 가능성이 높으며 구매자에게는 좋은 소식이 될 수 있다. BMO의 수석 이코노미스트인 Robert Kavcic은 “봄 이후 최저 모기지 금리가 150~200bps 올랐다.”라고 설명한다. "... 판매가 여전히 높은(그리고 훨씬 더 높아지는) 모기지 이자율로 인해 어려움을 겪고 있는 가운데, 시장 균형은 봄까지 잠시 동안 조건이 확고해진 후 다시 구매자에게 유리하게 돌아섰다."
'부분 소유권'인 경우에도 부동산을 구입해야 합니까?
https://strata.ca/blog/should-you-buy-a-property-even-if-its-fractional-ownership
부동산에 투자하고 싶지만 20%의 계약금을 감당할 수 없는 경우에도 시장에 진출할 수 있는 방법은 여러 가지가 있다. 예를 들어, REIT라고도 알려진 부동산 투자 신탁이 있다. 이들은 일반적으로 주식을 구매하는 소득 창출 자산 묶음을 보유한 공개 거래 회사다. 투자 포트폴리오를 다양화하기 위해 주식이나 채권처럼 자주 사용된다. 그러나 주택 소유를 꿈꿀 때처럼 목록을 스크롤해 본다면 '부분 소유권'이 언급된 유난히 낮은 가격의 멋진 콘도를 발견했을 수도 있다. 이러한 형태의 부동산 투자가 점점 인기를 끌면서 이러한 유형의 목록이 더 자주 등장하고 있다. 그렇다면 부분 소유권이란 무엇일까?
Strata.ca 부동산 중개인 Osman Omaid는 “단독 주택이나 콘도와 같은 부동산은 법적으로 법인 소유가 될 수 있다.”라고 설명한다. “부분 소유권은 하나의 자산을 소유한 회사의 부분적인 지분을 제공한다. 기업으로서 Apple과 Tesla의 주식을 사고, 소유하고, 파는 것과 마찬가지로, 우연히 자산을 소유한 기업의 주식도 소유할 수 있다.” 회사에 따라 부분 소유권 구매는 연간 50달러의 구독료부터 시작할 수 있으며, 부동산 지분에 1달러만 투자할 수 있다.
그러나 분명히 말하면 부분 소유권은 시분할이나 공동 소유권과 다르다. 이제 귀하는 해당 부동산에 거주하거나 부동산을 사용할 수 있다. 하지만 당신이 얻는 것은 일종의 투자 수익이다. Omaid는 "모든 부분 소유권 계약에는 ROI가 주주들에게 어떻게 환원되는지에 대한 규정이 다를 수 있다."라고 말한다. 예를 들어, 일부 회사는 귀하의 투자에 비례하여 임대 소득의 일정 비율을 제공한다. 그리고 부동산이 팔리면 그 가치는 투자자들에게 돌려주고, 투자자들도 투자 원금을 돌려받게 된다. 마찬가지로, 누군가의 계약금으로 주식을 팔고 투자자들에게 감사의 비율을 돌려주는 회사가 있다. 그리고 이는 주택이 판매되거나 재융자될 때 투자자의 초기 기여에 추가되는 것이다.
Omaid는 “대규모 계약금이나 월별 모기지 지불 약정 없이 가치가 높은 부동산의 혜택을 누릴 수 있다.”라고 설명한다. 또한 주택 비용, 유지 관리, 개조 비용을 지불하거나 임차인 및 임대 연체금을 처리하는 데 어려움을 겪는다. 그러나 부분 소유권에도 위험이 없는 것은 아니다. "부분 소유권의 위험은 귀하의 투자 수익이 부동산 시장의 평가에 크게 좌우된다는 것이다."라고 Omaid는 말한다. 그는 부동산 가치가 항상 올 바르게 평가되는 것은 아니라고 경고한다. “이것도 새로운 부동산 투자 방식이라 대규모 사례나 사례 연구는 없다. 단점은 결정, 책임, 책임이 사례별로 다르다는 것이다. 문제나 불일치가 어떻게 조정될지는 명확하지 않다.” 또한 투자는 REIT나 회사의 일반 주식만큼 유동성이 없다. 많은 경우, 주택 소유자가 실제로 주택을 팔거나 재융자를 받기 전까지는 돈을 인출할 수 없다.
토론토는 구매자 시장에 있지만 그렇다고 사람들이 구매할 여유가 있다는 의미는 아니다.
https://storeys.com/toronto-buyers-market-september-2023/
토론토지역부동산위원회(TRREB)는 지난달 4,642건의 주택 매매가 기록됐다고 수요일 밝혔다. 이 수치는 전월 대비 12.3%, 전년 대비 7.1% 감소했다. 한편, 9월 신규 매물은 전월 대비 32.2%, 전년 동기 대비 44.1% 급증한 16,258건을 기록했다. 이 수치에 따르면 9월 신규 매물 대비 판매 비율(SNLR)은 약 28.6%이며, 40% 미만이면 구매자 친화적인 시장을 의미한다. 반대로, 비율이 60% 이상으로 오르면 판매자의 영역을 나타낸다. 40%에서 60% 사이에 있는 것은 보다 균형 잡힌 구매 및 판매 조건을 나타낸다(SNLR이 약 43%에 도달한 8월에 5,294건의 판매와 12,296건의 신규 목록이 기록됨).
TRREB의 최고 시장 분석가인 제이슨 머서(Jason Mercer)는 수요일 매출 감소에 비해 9월 신규 상장이 증가한 것은 "일부 구매자가 더 많은 협상력으로 이익을 얻을 수 있음을 시사한다"고 말했다. 그는 “이는 높은 차입 비용의 영향을 상쇄하는 데 도움이 될 수 있다”고 덧붙였다. 팬데믹 시대의 부동산 광란을 특징으로 하는 극도로 경쟁적인 조건을 고려할 때, 시장이 방향을 잡았다는 사실을 아는 것은 (구매자 입장에서) 어느 정도 안도감을 준다. 그러나 구매자 희망자들이 입찰 전쟁에 참여하거나 주택 검사를 포기하도록 강요당하지는 않지만 여전히 매우 높은 가격에 직면하게 될 것이다.
지난달 TRREB는 평균 판매 가격이 1,119,428달러로 2023년 8월보다 3.4%, 2022년 9월보다 3% 상승했다고 보고했다. 그렇다고 캐나다 경제가 일종의 경기 침체를 겪는다고 해서 가격이 하락하지 않을 것이라는 말은 아니다. 지난 달 Desjardins는 토론토의 주택 가치가 2024년 말까지 현재 수준보다 16% 하락할 수 있다고 예측했다. 금융 서비스 회사는 또한 2025년 4분기까지 주택 가치가 2023년 7월 수준보다 30% 낮아질 수 있다고 지적했다. 그럼에도 불구하고 데자르댕 경제학자들은 “이러한 급락은 1인당 가처분 소득 대비 주택 가격 비율을 2015년 말 수준으로 되돌릴 뿐”이라고 설명했는데, 이는 “기록적인 수준의 감당할 수 없는 수준”으로 간주되었다."
또한 그들은 4분기까지 고용 소득이 350억 달러 감소하고 총 일자리 손실이 50만 개에 달하는 것을 포함하여 앞으로 몇 달, 몇 년 동안 주택 구입 능력을 약화시킬 수 있는 다른 사회적, 경제적 요인이 있다고 말했다. 특히 최초 구매자에게는 다른 역풍이 작용한다고 TRREB CEO John DiMichele은 수요일에 말했다. DiMichele은 “토론토의 콘도 아파트 평균 가격은 70만 달러가 넘는다.”라고 말했다. “그러나 시의 초기 토지 양도세에 대한 최초 구매자 면제 기준액은 15년 동안 400,000달러로 유지되었다.” 그렇다면 이것이 모두 무엇을 의미하는가? 간단히 말해서, 토론토는 기술적으로 구매자의 시장 영역에 속할 수 있지만 이것이 주택 구매자 희망자가 조만간 구매할 수 있는 위치에 있다는 의미는 아니다.
토론토와 밴쿠버의 새 아파트 건설로 2023년 상반기 주택착공 부진 상쇄: CMHC
캐나다 모기지주택공사(CMHC)의 새로운 보고서에 따르면 2023년 상반기 신규 주택 건설은 토론토와 밴쿠버의 신규 아파트 건설 급증으로 인해 소폭 증가했다. 전반적으로 조사 대상 6개 도시의 주택 공급은 명목상 전년 대비 1% 증가했다. CMHC는 토론토와 밴쿠버가 주택 착공의 거의 3분의 2를 차지했으며 아파트 착공이 전체 주택 건설의 거의 3/4을 차지했다고 밝혔다. 토론토와 밴쿠버는 착공이 증가한 유일한 시장으로 각각 32%와 49%를 기록해 지난 5년간의 수준을 넘어섰다. 대부분의 다른 도시에서는 주택 착공이 역사적 기준보다 낮았다. 몬트리올, 에드먼턴, 오타와는 각각 58%, 29%, 18% 감소했습니다. 반면에 캘거리의 주택 착공은 보합세였다.
CMHC 부국장은 "건물 크기가 커지고 토론토와 밴쿠버에서 시작된 건물의 준비 시간이 길어졌음을 감안할 때 이들 도시에 게시된 숫자는 자금 조달 및 건축 조건이 훨씬 더 유리했던 시기에 시작된 프로세스의 결과다."라고 말한다. 이와 대조적으로 몬트리올의 데이터는 더 높은 자금 조달 및 건설 비용으로 특징지어지는 현재의 더욱 어려운 환경을 더 잘 반영한다고 Huges는 덧붙인다. CMHC는 주택 건설의 부진한 성장에 기여하는 몇 가지 요인을 식별한다. 엄격한 대출 조건, 높은 건설 및 인건비, 높은 이자율 등이 종합적으로 주택 건설업자에게 장애물이 되고 있다.
기관은 치솟는 가격과 이자율로 인해 주택 소유에 대한 장벽이 높아짐에 따라 하반기에는 임대 수요가 강할 것으로 예상하고 있다. 전반적으로, 현재의 신규 건설 수준은 장기적으로 국가의 경제성과 주택 공급 위기를 해결하기에는 너무 낮다고 말한다. CMHC는 건설 산업의 생산성이 "획기적으로 증가"해야 한다고 강조한다. 이는 캐나다인들이 향후 몇 년간 저렴하고 질 좋은 주택에 접근할 수 있도록 보장하기 위한 중요한 단계임을 암시한다.
Where Can Median Income Earners Afford to Buy Real Estate in the GTA?
중위소득자는 GTA에서 부동산을 어디에서 구입할 수 있나?
https://www.zoocasa.com/blog/median-income-affordability-gta-sept-2023/
Home renovations are top of the mind for would-be sellers: poll
레노베이션은 셀러가 될 사람이 가장 먼저 생각하는 것이다.
NerdWallet Canada의 새로운 연구에 따르면, 주 거주지를 판매하려는 주택 소유자의 대다수는 자신의 부동산을 수리하거나 개조할 계획이라고 말했다. NerdWallet은 "높은 모기지 금리와 인플레이션으로 인해 많은 수의 주택 소유자가 자신의 부동산을 판매하게 될 수 있다는 우려가 정당한 것으로 입증될 수 있다."라고 NerdWallet은 말했다. 캐나다 주택 소유자 중 무려 23%가 캐나다 내에서 주 거주지를 판매할 것이라고 답했다. 앞으로 3년. NerdWallet은 “만약 모든 절차가 진행된다면 역사적인 수의 부동산이 시장에 출시될 것이다.”라고 말했다. 연구에 따르면 73%는 집 내부를 업데이트할 예정이며, 45%는 외부를 수리하거나 개조할 예정이다.
그러나 보고서는 또한 주택 소유자가 향후 3년 이내에 주 거주지를 판매하지 못하게 할 수 있는 몇 가지 요인, 즉 이사로 인한 스트레스(22%)와 제한된 공급 속에서 새 주택을 구입할 전망(16%) 등을 강조했다. 그 중 하나는 곧 해결될 가능성이 없다. NerdWallet Canada의 개인 금융 전문가인 Shannon Terrell은 “주택 소유자가 자신의 부동산을 등록하는 것을 방해하는 모든 것은 구매자에게 더 많은 압력을 가할 것이다.”라고 말했다. 또한, 캐나다 주택 소유자들은 판매를 서두르지 않는 것으로 보이며, 단 6%만이 향후 12개월 이내에 주 거주지를 판매할 계획이라고 답했다. 단지 4%만이 13~18개월 내에 판매할 계획이라고 답했고, 5%는 19~24개월 내에 판매할 계획이라고 답했다. 주택 소유자 5명 중 2명(41%)은 지금으로부터 5년이 지나면 주택을 판매할 것이라고 답했다.
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