지난 주에 발표된 토론토 부동산협회의 3월 거래현황자료에 따르면,
지난 2월을 기점으로 지금까지의 하락세가 바닥을 찍은 것이 추세상으로 확인이 되었습니다.
여기에 신규매물들은 급격하게 증가했음에도 불구하고,
재고는 아주 완만하게 증가하는 것을 볼 수 있고,
이에 따라 매물들이 팔려 나가는 속도도 빨라지고 있습니다.
다만,
지난 2월에 크게 반등했던 추세는,
지난 3월에도 이어지기는 했지만, 그 전에 비해서는 소폭에 그쳤음을 확인할 수 있습니다.
주택시장이 완전히 바닥을 찍고 반등하고 있다고 보기에는,
봄시장이라는 계절적인 요인과 금리인상이 동결되었다는 기대심리가 크게 작용했다고 보는 것이 좋겠습니다.
이런 상황에서 갈수록 까다로워지고 있는 금융감독원의 규제가 은행에서의 모기지 대출에 걸림돌로 작용하고 있습니다.
한편으로는 가속화되고 있는 경기침체를 가장 손쉽기 부양하기 위해서,
정부차원에서 부동산시장을 살짝 풀어주는 듯한 뉘앙스도 관찰되는 요즘입니다.
여전히 변동성으로 가능한 주택시장이지만,
올해도 어김없이 봄이 다가옴을 느낄 수 있는 요즘이기도 합니다.
무엇 보다 건강한 한 주 되시길 소망합니다.
감사합니다.
토론토 부동산 조정이 일시 중지되고 가격이 $ 27k 상승
https://betterdwelling.com/toronto-real-estate-correction-hits-pause-prices-jump-27k-higher/
금리 인상 후 불과 1년 만에 광역토론토 주택 가격이 폭등하고 있다. TRREB 벤치마크는 3월에 2.5%(+$27,200) 상승한 $1,118,500를 기록했다. 토론토 시에서도 유사한 급증이 관찰되었는데, 벤치마크는 전월보다 2.2%(+$24,100) 증가한 110만 1000만 달러를 기록했다. 맥락상 한 달 동안의 성장은 캐나다 은행(BoC)의 연간 인플레이션 목표보다 컸다.
그레이터 토론토 부동산 가격은 여전히 크게 하락했지만 추세가 바뀔 수 있다. 지난 12개월 동안 TRREB(-16.2%; -$216,200)와 토론토 시(-13.2%; -$167,500)의 가격이 하락했다. 그러나 12개월 수축 중 가장 가파른 시기는 이제 지나갔고 가격은 각각의 벤치마크에 대해 약 1포인트씩 가속되었다.
가격 상승의 이유는 어떤 방법으로든 주택 판매가 급증했기 때문이 아니다. 광역토론토의 3월 기존 주택 판매는 36.5% 감소한 6,896채였다. 이는 지난 해보다 훨씬 낮아 최소 5년 만에 최저 수준이다. 전문가들은 판매와 관련하여 큰 변화를 보지 못한다. 토론토 부동산 시장이 안정되고 있다는 이러한 초기 징후에도 불구하고 판매 수준은 2022년 2월의 마지막 정점에서 49.8% 감소하여 역사적 평균보다 훨씬 낮다.”라고 National Bank of Canada의 경제학자 Daren King이 말했다. 이어 “...캐나다 은행이 2023년 대부분의 기간 동안 정책 금리를 현재 제한 수준으로 유지할 것으로 예상하기 때문에 주택 시장의 회복 가능성은 여전히 낮다. 그 결과 판매는 역사적 평균 이하로 유지될 것으로 예상된다.”
King은 2월에 24% 하락한 후 3월에 새 리스팅이 약 10% 하락했다고 지적한다. 이것은 구매자가 기존 재고를 먹어 치우면서 전체 리스팅이 21% 감소하는 데 도움이 되었다. "결과적으로 토론토의 시장 상황은 과거 평균보다 약간 타이트하다."라고 King은 설명한다. 캐나다의 모럴해저드 부동산 시장은 경기 부진이 집값에 좋다는 사고방식에 적용되는 듯하다. 연중 내내 판매량이 정체된다는 King의 말이 맞을 수도 있지만, 글로벌 금융 위기로 인해 투자자들은 손쉬운 신용 조건을 주시하고 있고, 국가가 값싼 성장을 촉진하려고 노력함에 따라 경기 침체가 집값을 끌어올릴 것이라는 이야기가 나오고 있다.
캐나다 은행의 유연성으로 집값이 바닥을 치고 있다.
캐나다 최대 은행에서 변동금리 모기지를 보유한 일부 소비자는 매달 전액을 지불하는 대신 모기지 원금에 미지급 이자를 부과하고 있다. 특히 차용인들이 비용을 높이고 집값을 떨어뜨리는 모기지 금리의 엄청난 급등을 헤쳐나가려고 함에 따라 이러한 전술은 더욱 보편화되고 있다. 이는 모기지 부채의 상당 부분이 변동 금리인 영국 및 캐나다와 같은 지역에서 특히 문제가 되다.
차용인이 대출 원금에 미지급 이자를 추가하거나 매월 원금 상환을 중단할 수 있도록 허용함으로써 대출 기관은 채무 불이행 및 강제 매각을 방지하는 데 도움을 주고 있다. 이는 소비자가 더 높은 비용에 더 쉽게 적응할 수 있도록 돕고 있다. 일부 은행에는 제한이 있다. 토론토에 본사를 둔 민간 모기지 대출업체인 New Haven Mortgage Corp의 CFO 아르준 사라프는 "공황 상태가 닥쳤을 때 문제가 발생하기 때문에 이것은 집단적 노력"이라고 말했다. "대금업자는 더 유연해졌고 좋은 급여를 받는 차용인이 집에 머물 수 있도록 수용하기 위해 할 수 있는 일을 해야 한다는 것을 깨닫고 있다." 지금까지 유연성은 성과를 거두고 있다.
캐나다 주택 가격은 거의 16% 하락했으며 대출 비용은 거의 두 배로 증가했다. 그러나 캐나다은행가협회(Canadian Bankers Association)의 자료에 따르면 연체된 모기지 또는 3개월 이상 연체된 대출은 1월 말 현재 미결제 총 대출의 0.16%에 불과하다. 부실한 판매의 부족은 캐나다 주택 가격이 바닥을 찾는 데 도움이 되었다. 2월 신규 매물 부족으로 인해, 전국 시장은 2022년 4월 이후 가장 타이트했으며 캐나다 최대 도시인 토론토와 밴쿠버의 최근 데이터에 따르면 공급 부족이 더욱 뚜렷해지면서 가격이 반등하기 시작했다. 밴쿠버에 본사를 둔 부동산 중개인 Steve Saretsky는 차용인에 대한 은행의 접근 방식에 대해 "우리는 확장하고 가장하고 있다."라고 말했다. "은행은 '우리는 별로 신경쓰지 않는다. 그냥 연장하세요. 그냥 잔액에 연결하세요.'라고 말하고 있다."
은행들이 모기지가 갱신되면 차용자들을 수용하겠다는 의사를 표시함에 따라 매물로 나왔을 주택의 수는 더 제한될 수 있다. 그리고 정부는 곧 이를 확인하기 위해 개입할 것이다. 지난 달 캐나다 규제 당국은 은행이 차입 비용의 급격한 증가를 어떻게 처리해야 하는지에 대한 지침 초안을 발표했다. 이 제안은 대출 기관이 모기지 보유자가 연체를 피하도록 도와야 한다는 기대를 명시했다.
어떤 면에서 이러한 유연성은 시스템의 양측이 더 큰 문제를 피하는 데 도움이 된다. 차용자들은 집을 잃고 싶어하지 않으며, 너무 많은 재고가 한꺼번에 시장에 쏟아져 나오면서 부동산 가치가 더 떨어질 수 있어 은행이 채무 불이행 시 집을 팔아 돈을 돌려받기가 더 어려워질 수 있다. 그리고 상황도 완화될 수 있다. 캐나다 은행이 내년이 시작되기 전에 기준 금리를 인하할 것이라는 기대가 높아지고 있다. 그러나 그것이 일어나는 데 시간이 오래 걸릴수록 합병증의 가능성이 높아 진다고 볼수 있다. 증가된 원금을 기준으로 새로운 지불금이 계산되기 때문에 대출자는 매월 더 큰 재정적 부담에 직면할 수 있다. 이미 미국과 유럽의 금융 혼란에 시달리고 있는 은행들은 모기지 장부가 더 위험해짐에 따라 더 높은 비용에 직면할 수 있다. CIBC는 1월 31일 마감된 회계연도 1분기 현재 약 520억 달러 상당의 변동금리 모기지 또는 캐나다 포트폴리오의 약 20%를 보유하고 있으며 차용인의 고정 월 지불액이 더 이상 이자를 충당하지 않는다. 대신 원금에 추가되어 차용인이 지불하더라도 대출이 줄어들지 않고 효과적으로 증가하는 "네거티브 상각"이라는 프로세스가 발생하고 있다.
이러한 변화로 인해 소비자는 부채를 상환하는 데 훨씬 더 오랜 시간이 걸릴 것이며 CIBC는 이제 이러한 모기지 중 많은 부분이 30년 이상 상각될 것으로 예상하고 있다. Toronto-Dominion Bank와 Bank of Montreal은 또한 변동 금리 차용인이 부채를 상환할 것으로 예상되는 기간을 연장할 수 있도록 허용한다. 이들 대출 기관의 경우, 30년 이상 된 모기지가 1분기에 각 은행의 캐나다 모기지 장부에서 약 30%를 차지했으며, 이는 1년 전 같은 기간 동안 약 0%에서 증가한 것이다. 은행들은 이러한 성장의 상당 부분을 현재 마이너스 상각에 직면한 변동 금리 대출에 기인한다.
Royal Bank of Canada는 마이너스 상각을 허용하지 않지만 대출 기관은 변동 금리 대출자가 매달 원금 상환을 중단하고 상각 기간을 30년 이상으로 연장할 수 있도록 허용한다. 대변인에 따르면 약 750억 달러 상당의 모기지, 즉 RBC의 전체 국내 주택 대출 장부의 20%가 현재 이자만 지불하고 있다고 한다. 토론토 교외 오크빌의 주택담보대출 중개인 셀리아 슈나이더는 “고객들은 중개인의 도움을 받아 집에 머물 수 있는 솔루션을 찾고 있다”고 말했다.
2008년 미국 주택 붕괴 이후, 마이너스 상각 모기지는 나쁜 평판을 얻었고, 이후 일부 주에서는 이 관행을 약탈적 행위로 제한했다. 캐나다의 대출은 반드시 마이너스 상각률이 있는 상품으로 홍보되지 않았다. 오히려 상품은 이자율이 매우 크게 상승하는 경우 대출자가 더 높은 월 지불액을 피할 수 있는 방법으로 마이너스 상각을 포함하는 변동 금리 대출이었다. Toronto-Dominion, Bank of Montreal 및 CIBC는 변동 금리 차용인이 마이너스 상각을 피하기 위해 일시금을 지불하여 부채를 줄이거나 지불액을 올릴 수 있도록 허용하고 있다.
정부가 제안한 지침은 대출 기관이 마이너스 상각을 피하고 대출 기관이 원금에 추가된 미지급 이자를 부과하는 것을 방지하기 위해 차용인에게 조기 상환 수수료를 부과하는 것을 금지한다. 대변인에 따르면 CIBC는 이러한 대출 원금이 원래 금액의 105% 이상으로 늘어나는 것을 허용하지 않는다. 그 시점에서 소비자는 지불액을 늘리거나 원금을 낮추기만 하면 된다. 은행들은 차용자들이 더 높은 비용에 대처할 수 있어야 한다고 주장하는데, 부분적으로는 정부가 차용자들이 현재 수준의 금리를 감당할 수 있는 소득이 있는지 확인하기 위해 스트레스 테스트를 했기 때문이다.
마이너스 할부 상환 또는 RBC의 경우 원금 상환 정지는 차용인에게 더 높은 금리에 적응할 시간을 주는 방법일 뿐이다. 대변인은 CIBC와 RBC 모두 이 문제에 직면한 대다수의 대출자들이 더 높은 지불금에 적응하고 궁극적으로 대출금을 상환할 수 있을 것이라고 말했다. 토론토 메트로폴리탄 대학의 부동산 관리 교수 Murtaza Haider는 "은행들이 소비자들에게 호의를 베풀고 있다"고 말했다. "모기지 차용인을 대상으로 설문 조사를 한다면 대부분이 매달 모기지 비용으로 500달러를 더 지불하는 것보다 마이너스 할부 상환을 선택할 것이라고 생각한다." 이러한 차용인 중 많은 사람들에게 가장 큰 질문은 모기지가 갱신될 때 어떤 일이 발생하는지다. 왜냐하면, 그때가 일반적으로 상각이 시작된 곳으로 되돌아가 더 빡빡한 일정에 따라 더 높은 월 지불액을 요구하는 때가 될 것이기 때문이다. 캐피털 이코노믹스에 따르면 캐나다의 모기지 기간은 일반적으로 5년이므로 고정 및 가변 모기지의 거의 20%가 올해 갱신 대상이다. 할부 상환 기간을 연장할 수 있는 거래를 허용하는 4개 은행은 차용인과 협력하여 새로운 지불 계획을 찾을 것이라고 말했다. 이러한 옵션에는 영구적으로 연장된 상각 기간 또는 더 긴 이자만 지불하는 기간이 포함될 수 있다. 정부가 제안한 새로운 규칙은 영구적인 경우에도 그러한 연장을 허용하지만 대출 기관은 기간을 합리적으로 유지하고 대출자에게 새로운 거래에 대한 경쟁력 있는 이율을 제공하며 신용 점수에 부정적인 영향을 미치지 않도록 해야 한다.
차용인이 더 높은 금리에 적응할 수 있도록 은행이 장려되면서 대출 기관은 더 많은 부담을 져야 할 수도 있다. 금융 위기 이후 시행된 자본 규칙에 따라 대출 기관은 모기지가 위험해짐에 따라 자본을 확대해야 했다. 캐나다의 주요 은행 규제 기관인 금융감독청(Office of the Superintendent of Financial Institutions)은 이 주제에 대한 질문에 대해 "부도 가능성 또는 미납 가능성에 대한 평가가 높아지면 자본 요구 사항도 증가할 것"이라고 말했다. "결과적으로 그들은 해당 대출과 관련된 수당을 늘릴 수 있다." 더 많은 은행이 자본을 늘려야 한다면 시스템 전체에 파급 효과를 줄 수 있다.
유럽의 Credit Suisse Group AG의 혼란과 미국의 Signature Bank 및 Silicon Valley Bank의 붕괴를 감안할 때 어쨌든 상승할 수 있는 시기에 은행의 사업 수행 비용에 본질적으로 추가될 것이다. 그러나 규제 기관과 차용인은 캐나다 은행이 감당할 수 있다고 주장할 수 있다. 이 나라의 6대 대출 기관은 국내 시장에서 엄청난 양의 예금과 대출을 보유하고 있으며 외국 기업의 많은 경쟁으로부터 규제 기관에 의해 보호되는 강력한 수익성을 누리고 있다. CIBC 포트폴리오 전략가의 연구에 따르면 2022년까지 5년 동안 이들 대출 기관의 보통주 평균 수익률은 유럽 15대 대형 은행의 거의 3배였다. 이러한 이익의 대가는 은행이 정부와 규제 당국이 경제 상황이 요구할 때 고객에게 유연성을 보여줄 것으로 기대한다는 것이다. 캐나다 은행들이 그렇게 할 의향과 능력이 있는 한 캐나다 주택 가격 아래에 형성된 바닥이 유지될 수 있다. 온타리오주 배리에 본사를 둔 Trident Mortgage Investment Corp의 전무이사 Bruce Joseph은 “부동산을 보유하고 이 바보 같은 짓을 하고 싶은 개인은 그렇게 할 수 있다”고 말했다. “은행이 재고를 낮게 유지함으로써 약간의 가격 안정화를 이루고 있다. 확실히 시장을 지탱하고 있다.”
최고의 가치를 지닌 토론토의 가장 과소평가된 동네
https://strata.ca/blog/torontos-most-underrated-neighbourhoods-with-best-value-for-your-money
토론토와 같은 광활한 도시에서 모든 동네의 특성과 뉘앙스를 이해하는 것은 거의 불가능하다. 하지만 충분히 깊이 파고들면 숨겨진 보석을 발견하게 될 것이다. 특히 돈에 비해서 최고의 가치를 얻을 수 있는 동네에 관해서 말이다. 현재 Strata.ca 데이터에 따르면 토론토의 평균 주택 가격은 150만 달러를 약간 상회한다. 그리고 콘도의 경우 $742,300 또는 평방피트(PSF)당 약 $904다. 부동산 가치는 일련의 금리 인상 이후 12월에 바닥을 쳤지만 8개월 동안 억눌린 수요 이후 봄 시장에 맞춰 가격이 서서히 오르고 있다. 우리는 토론토에서 가장 과소평가된 지역을 발견했다.
Price Compared To City Average
- Houses: 30% Cheaper
- Condos: 5% Cheaper
토론토의 남쪽 해안선을 따라 위치한 이 Scarborough 지역은 매력적이고 가족 친화적인 커뮤니티와 호수와의 근접성으로 유명하다. 트렌디한 상점과 부티크 콘도가 The Beach에서 더 동쪽으로 들어서면서 특히 Kingston Road를 따라 젠트리피케이션이 빠르게 일어나고 있다. 일부는 Birch Cliff-Cliffside의 교통에 대해 걱정할 수 있다. 그러나 운전을 하시는 분들은 Kingston Road를 따라 Dundas에 연결될 때까지 서쪽으로 이동하기만 하면 다운타운 중심부에 쉽게 접근하실 수 있다. 이 지역의 부동산 가격이 더 낮은 이유는 단순히 인식이 부족하기 때문이다. 그러나 이곳의 주택은 전문직종의 사람들 사이에서 여전히 수요가 많다는 점에 유의할 필요가 있다. 즉, 전통적인 구매자와 투자자 모두로부터 약간의 경쟁에 직면할 수 있다. 평균적으로 사람들은 요구 가격보다 약 3% 높은 가격을 지불하고 있다.
Price Compared To City Average
- Houses: 7% Cheaper
- Condos: 32% Cheaper
이 Etobicoke 지역은 Kingsway 또는 Mimico만큼 인기가 없을 수 있다. 그러나 Richview는 수많은 녹지로 둘러싸인 평화로운 환경을 제공한다. 이 지역은 도시와 교외의 특성이 잘 조화된 젊은 가족과 노부부 모두에게 점점 인기를 얻고 있다. Richview의 부동산 가치는 401 및 427을 포함한 주요 고속도로와 인접해 있다는 점을 고려할 때 도시 평균에 조금 더 가까울 것으로 합리적으로 기대할 수 있다. 최근 몇 년 동안 이 지역에는 새로운 콘도, 쇼핑몰, 일부 인프라 개선. 이러한 변화가 젠트리피케이션을 촉진했는지 여부를 말하기는 어렵다. 그러나 한 가지 확실한 것은 Richview의 평균보다 낮은 부동산 가치를 감안할 때 고려할 가치가 있는 많은 주택이 있다는 것이다.
Price Compared To City Average
- Houses: 30% Cheaper
- Condos: N/A
이 York-Crosstown 지역을 고려해야 할 이유가 있다면 새로운 Eglinton Crosstown LRT에서 나올 수 있는 잠재력이다. 결국 Strata.ca 데이터에 따르면 이 새로운 교통 시스템을 따라 있는 부동산의 가치가 최대 135%까지 급증했다. 그럼에도 불구하고 칼레도니아 역 주변과 더 넓은 지역의 부동산 가격은 여전히 도시 평균보다 저렴하다. 또한 이것은 새로운 LRT와 GO Barrie 라인이 교차하는 곳이다. 따라서 이 지역이 눈에 띄는 교통 허브가 되어 일반 커뮤니티에 더 많은 개발을 가져올 가능성이 있다. 그러나 콘도를 찾고 있다면 Caledonia-Fairbank는 사용할 수 있는 대부분의 옵션이 주택과 타운홈이기 때문에 적합하지 않다.
Price Compared To City Average
- Houses: N/A
- Condos: 26% Cheaper
고층 임대로 유명한 Flemingdon Park는 더 많은 개발이 구체화되기 시작했다. 콘도미니엄을 찾는 사람은 이 노스욕 지역을 고려해야 한다. 이곳의 부동산 가치는 도시의 다른 지역처럼 아직 급등하지 않았기 때문이다. 예를 들어, 700,000달러 미만의 침실 3개짜리 유닛을 구입하는 것은 여전히 가능하다. Flemingdon Park는 젠트리피케이션이 되기에는 아직 갈 길이 멀지만, 그 위치는 꽤 편리하다. Don Valley Parkway 근처에 위치하여 운전자는 15분 이내에 쉽게 시내에 도착할 수 있다. 대중 교통을 이용하시는 분들을 위해 Don Mills 역이 인근 지역의 여러 지점에서 도보 거리 내에 있다. 하지만 Flemingdon Park에는 단독 주택이 흔하지 않다.
Price Compared To City Average
- Houses: 25% Cheaper
- Condos: 7% Cheaper
토론토 북서쪽 모퉁이의 꽤 넓은 지역에 걸쳐 있는 이 Etobicoke 인근에는 부동산 가치가 여전히 도시 평균보다 낮은 여러 커뮤니티가 있다. 잘 정립된 지역이기 때문에 단독 주택, 연립 주택 및 저층 건물이 잘 어우러져 있다. Eringate에 거주하는 가장 큰 장점 중 하나는 주민들이 West Deane과 Centennial 공원 덕분에 풍부한 녹지 공간으로 둘러싸여 있다는 것이다. 대중 교통은 쉽게 접근할 수 없기 때문에 이곳의 부동산 가격이 상대적으로 저렴한 이유를 설명할 수 있다. 그러나 운전하는 사람들에게는 Eringate가 401 및 427과 가깝다는 점은 큰 장점으로 간주될 수 있다.
온타리오는 도시가 새 집을 짓기 위해 경계를 확장할 수 있도록 허용할 것을 제안.
https://storeys.com/ontario-cities-expand-boundaries-build-homes/
온타리오 정부는 2031년까지 150만 채의 주택을 건설하기 위한 지속적인 노력에서 도시가 주택 건설을 위해 국경을 확장할 수 있도록 하는 새로운 법안을 도입했다. 주택 구입자 돕기, 임차인 보호법(Helping Homebuyers, Protecting Tenants Act)에는 주정부가 인구 밀도 증가를 지원하고 도시에 더 많은 유연성을 제공하며 중복을 줄일 것이라고 최근에 발표한 새로운 변경 사항이 포함되어 있다. “북미의 다른 지역과 마찬가지로 온타리오도 인플레이션, 치솟는 금리, 노동력 부족 등 신규 주택 건설을 둔화시키는 도전적인 역풍을 겪고 있다.
주정부는 토지 사용 계획에 대한 규칙을 설정하는 주정부 정책 선언문을 Greater Golden Horseshoe의 장기 성장 계획인 A Place to Grow와 병합하여 단일 주정부 계획 선언문을 만들 것을 제안했다. 통합된 계획은 부분적으로 농지에 주택을 짓는 것을 더 쉽게 만들고 가장 크고 가장 빠르게 성장하는 29개의 지자체가 주요 환승역 지역 및 기타 전략적 성장 지역 근처의 성장을 계획하도록 요구한다. 또한 도시가 지역 경계를 확장할 장소와 시기를 결정할 수 있는 더 큰 유연성을 제공할 것으로 보인다. 확장이 어떻게 작동하는지에 대한 세부 정보는 거의 제공되지 않았지만 지방 자치 단체는 이동을 고려할 때 사용 가능한 인프라를 고려하고 농업 영향을 완화해야 할 것이다. 이 법은 또한 악의에 의한 퇴거와 같은 주거 임대차법 위반에 대한 최대 벌금을 개인의 경우 $100,000, 기업의 경우 $500,000로 두 배로 늘릴 것을 제안하고 있다. 주정부는 2020년에 벌금을 현재 $50,000 및 최대 $250,000로 두 배로 늘렸다.
새로운 캐나다 정부 예산 2023: 주택 구입 능력에 어떤 의미가 있을까?
https://www.zoocasa.com/blog/budget-2023-what-it-means-housing-affordability/
최근 발표된 연방 2023 예산(Federal 2023 Budget)은 더 많은 캐나다인, 특히 젊은이와 새로운 캐나다인이 주택 소유를 실현 가능한 현실로 만들기를 희망하고 있다. 공급이 부족한 상태에서 전국 재고는 2023년 2월에 4.1개월에 불과했고 주택 가격은 계속 상승하여 2023년 2월에 전국 평균 $662,437에 도달했다. 이는 정부의 야심 찬 목표다. 예산이 많은 잠재적인 주택 구매자의 주요 관심사, 재고 부족 및 감당할 수 없는 문제를 해결하는 동안 최소한의 새 정책이 설명되었다.
특히 이 예산은 4월 1일부터 시행되는 새로운 행동 강령과 새로운 비과세 첫 주택 저축 계좌를 도입했다. National Housing Co-Investment Fund의 수리 흐름에서 새 건설 흐름으로. 마지막으로, 정부는 투자 부동산이 주택 구입 가능성을 해치지 않고 도움이 되도록 하기 위해 투자자 활동을 주시하고 있다고 말했다.
2022 예산안에서 처음 도입된 이 새로운 등록 플랜은 올해 결실을 맺게 될 것이며 예비 주택 구매자에게 면세 기준으로 $40,000를 절약할 수 있는 능력을 제공할 계획이다. 이 새로운 이니셔티브는 특히 주택 가격이 상승하고 계약금 비용이 급등함에 따라 처음으로 주택을 구입하는 사람들에게 안도감을 줄 수 있을 것으로 기대된다. RRSP와 마찬가지로 기부금은 세금 공제 가능하며 첫 주택 구매를 위한 인출은 비과세가 된다. 그러나 이것을 투자 부동산에 사용하면 면세 인출 자격이 없어 지게 된다. 자격이 있으려면 계좌가 개설된 해 또는 그 이전 4년 동안 어느 시점에도 주택을 소유하지 않은 18세 이상의 캐나다 거주자여야 한다.
기존 모기지로 캐나다인을 보호하기 위한 이 새로운 이니셔티브는 연방 규제 금융 기관이 금리 인상으로 어려움을 겪고 있는 사람들을 위해 모기지 구제 조치에 대한 공정하고 공평한 접근을 제공하도록 보장할 것이다. 잠재적인 조치에는 상각을 25년 이상 연장하거나, 지불 일정을 조정하거나, 일시불을 허용하는 것이 포함된다. 이는 주택 소유자, 특히 변동 금리 모기지를 보유한 주택 소유자에게 소유권을 유지할 수 있는 더 많은 기회와 유연성을 제공할 계획이다.
40억 달러 규모의 주택 액셀러레이터 펀드가 발표되었으며 신청 포털은 6월에 열릴 예정이다. 목표는 캐나다 전역에 100,000채의 신규 주택을 건설하는 것이며, 지자체 및 원주민 정부는 자금 지원을 받기 위해 자체 실행 계획을 제출해야 한다. 이 외에도 정부는 공동 개발한 도시, 농촌 및 북부 원주민 주택 전략을 구현하기 위해 Canada Mortgage and Housing Corporation에 40억 달러를 약속했다. 토론토 지역 부동산 위원회(Toronto Regional Real Estate Board)가 2023년 3월 재고가 2.4개월이었고 일부 지역의 재고가 2개월 미만이라고 보고했기 때문에 더 많은 주택이 필요하다는 것은 분명하다. 캘거리도 마찬가지로 공급량이 적다. 캘거리 부동산 위원회는 2023년 3월에 1.33개월의 공급으로 17년 만에 최저 재고 수준을 보고했다.
2022 예산안에서 처음 도입된 이 금지령은 원래 캐나다 외부의 상업 기업과 개인이 2년 동안 캐나다에서 주거용 부동산을 구입하는 것을 금지했다. 여기에는 임시 노동 허가증을 가진 사람들에 대한 면제가 포함되었지만, 허가증 소지자들은 여전히 풀타임으로 일하고 지난 4년 중 3년 동안 소득세 신고서를 제출해야 했다.
조치가 너무 제한적이라는 일부 우려가 있었고 그 결과 정부는 해당 법률의 일부를 조정했다. 2023년 예산안은 캐나다에 거주하는 비캐나다인이 취업 허가를 받았거나 캐나다에서 일할 수 있는 권한이 있는 사람이 이제 주거용 부동산을 구입할 수 있다고 명시했다. 또한 비 캐나다인 외국 기업은 이제 개발하려는 경우 주거용 부동산을 구입할 수 있으며 어떤 목적으로든 주거용 또는 복합 용도로 지정된 빈 땅을 구입할 수 있다. 정부의 이러한 노력은 고무적이지만 현 상황은 하루아침에 바뀌지 않을 것이라는 점은 확실하다.
캐나다 은행은 2023년 말 이전에 금리를 인하할 수 있다
https://www.mpamag.com/ca/news/general
캐나다 은행의 금리 인하는 지난 12개월 동안 상상할 수 없는 일처럼 보였을지 모르지만 저명한 경제학자에 따르면 중앙 은행이 2023년 말까지 기준 금리를 낮출 수 있는 상당한 가능성이 있다. Nesto의 컨설팅 이코노미스트인 Francis Gosselin(사진)은 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 이러한 움직임이 결코 확실하지는 않지만, 올해 이전에 은행이 변동 모기지 금리에 큰 영향을 미치는 트렌드 설정 금리 인하를 도입할 것으로 예상한다고 말했다.
지난 3월부터 중앙은행은 급증하는 인플레이션을 막고 캐나다 경제를 식히기 위해 기준금리를 425bp 인상하는 등 여덟 차례 인상했다. 그 인플레이션은 2022년 6월 8.1%의 39년 최고치에 비해 2월에는 5.2%로 최근 몇 달 동안 결정적으로 하락했으며 계속해서 하락할 가능성이 있다고 Gosselin은 제안했다. “우리는 캐나다의 인플레이션율이 지속적으로 감소하는 것을 보았다. 물론 음식과 같은 일부 상품과 서비스는 여전히 증가하고 있다. 그러나 다른 많은 상품과 서비스는 안정적이다.”라고 그는 말했다. "또한 흥미롭게도, 현재 우리가 겪고 있는 많은 인플레이션은 정책 금리 인상의 결과인 주택 모기지 지불 증가 때문이다."
Gosselin은 지난해 3월, 4월, 5월의 모기지 주도 인플레이션이 곧 더 이상 전년 대비 소비자 물가 지수(CPI) 계산에 영향을 미치지 않을 것이라고 말했다. 그는 "은행은 기준금리 인하를 시작하기 전에 우리가 2%에 도달할 때까지 기다리지 않을 것"이라고 덧붙였다. "그들은 2% [목표]를 향해 가는 동안 높은 금리로 경제에 너무 많은 피해를 주지 않기 위해 연착륙을 시도할 것이다."
올해 남은 기간 동안 캐나다 은행의 전략을 평가할 때 가능한 한 가지 와일드 카드:
미국의 사건과 자체 중앙 은행이 추구하는 정책으로 국경 남쪽에서 상황이 어떻게 진행되는지는 잠재적으로 캐나다에 큰 영향을 미칠 수 있다. 관찰자들은 캐나다 은행이 미국 연준에서 너무 멀어져 연준이 금리 인상에 착수하는 동안 금리 인상을 일시 중지하면 루니에게 심각한 피해를 입힐 위험이 있다고 지적했다. 그것은 또한 캐나다의 인플레이션에도 영향을 미칠 것이라고 Gosselin은 말했다. 그는 "연준과 캐나다 은행의 정책 금리 차이가 너무 크면 환율 변화에 직접적인 영향을 미칠 것이며 그렇게 함으로써 우리 수출업자들에게 큰 도움이 될 것"이라고 말했다.
“그러나 당신과 나, 소비자들에게 그것은 우리가 미국에서 수입하는 모든 제품이 더 비싸질 것이라는 것을 의미하므로 따라서 인플레이션이 [악화될] 것이다. 따라서 요율 사이에 너무 많은 차이가 있는 것을 원하지 않는다. 확실히 Mr. Macklem [Tiff, 캐나다 은행 총재]는 국경 반대편에서 내려지는 결정을 주시할 것이다.” 연준이 더 큰 규모의 인상을 염두에 두고 있는지 여부는 두고 봐야 할 일이지만, Gosselin에 따르면 차기 회의에서 25베이시스 포인트를 인상하더라도 연말 이전에 캐나다 은행이 금리를 인하할 가능성은 줄어들 것이다.
그렇긴 하지만, 제롬 파월 연준 의장이 현재 "많은 비난을 받고" 있고 3월 미국 금융 시장을 사로잡은 혼란의 일부 영향이 여전히 남아 있는 상황에서 미래에 연준의 공격적인 언어를 조금이라도 받아들일 가치가 있을 것이다. Gosselin은 “물가가 오를 것이라고 믿으면 임금 인상을 요구하여 가격을 올리고, 물건이 오를 것이라고 믿기 때문에 기꺼이 집값을 더 지불할 수도 있다. 그래서 그것은 일종의 자기 성취다. “분명히 연준이 움직이지 않을 것이라는 강한 표현을 할 때 그들은 기본적으로 신호를 보내는 것이다. 이건 좀 립서비스라고 생각할 필요가 있다.”
또 다른 잠재적 커브볼은 지난주 사우디아라비아와 다른 OPEC 산유국들이 매달 보내는 원유의 양을 줄일 계획이라는 예상치 못한 발표 이후 유가가 최근 급등한 것이다. "저를 포함한 많은 사람들을 놀라게 한 것이다."라고 Gosselin이 말했다. “분명히 에너지는 경제의 생명줄이다. 따라서 에너지 가격이 오르면 트럭이 더 많은 비용을 지불해야 하므로 음식이 더 비싸지고 모든 것이 더 비싸진다. “그래서 그것이 와일드 카드가 될 것이다. 나는 올해 유가가 어디로 갈지, 그리고 유가가 더 오르면 가격에 압력을 가하고 인플레이션을 일으킬 수 있는지 모른다. 그것은 게임 체인저가 될 수 있지만 현 시점에서 예측하기는 매우 어렵다.”
토론토 지역부동산위원회(Toronto Regional Real Estate Board)는 2022년 5월 이후 처음으로 해당 지역의 평균 집값이 평균 정가를 상회하면서 지난 달 구매자들 간의 경쟁이 다시 나타나기 시작했다고 말했다. 온타리오 이사회는 수요일 평균 주택 가격이 전월 $1,096,519에 비해 지난달 $1,108,606에 달했다고 밝혔다. 그러나 평균 가격은 지난 3월 1,298,666달러에서 여전히 거의 15% 하락했다. 부동산업자와 이사회는 지난 달 수치를 시장이 부진한 상태에서 몇 달을 보낸 후 긴축되고 있음을 의미한다고 생각했다. 이 상태에서는 판매가 예년에 비해 감소하고 금리와 모기지 금리가 치솟으면서 가격이 떨어지기 시작했다.
One Group의 브로커이자 창립자인(Nasma Ali는 "3월 한 달 동안 우리는 리스팅에 대한 더 많은 활동을 발견했고 구매자들과 함께 우리 구매자들이 다른 구매자들과 점점 더 경쟁하고 있다는 것을 알아채기 시작했다"라고 말했다.
그녀는 TREB의 수치를 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 1년 이내에 8차례 금리를 인상함에 따라 차입 비용이 상승함에도 불구하고 잠재적인 주택 구입자들이 시장에 진입할 수 있는 자신감을 되찾고 있다는 증거로 보고 있다. "(구매자들은) 너무 오래 기다렸다가 상황이 예전으로 돌아가는 상황에 처하기를 원하지 않는다. 왜냐하면 그들은 끝없는 주머니를 가진 사람들과 경쟁하고 있었기 때문에 구매자들에게는 매우 두려운 일이었다. "라고 알리가 말했다. 그녀는 지난 달 더 많은 주택이 여러 오퍼를 받는 것을 관찰했지만 잠재적인 구매자는 "훨씬 더 보수적이고 신중하며" 요청에 따라 입찰하고 있다고 말했다.
그들의 접근 방식은 가격을 2022년 최고점에서 여전히 멀리 떨어뜨렸다. 단독 주택의 평균 가격은 $1,468,651로 1년 전보다 13.5% 하락한 반면 반 분리 주택은 17% 이상 하락한 $1,087,924를 기록했다. 타운하우스는 평균 935,626달러로 14% 하락한 반면 콘도와 아파트는 13% 하락한 703,566달러를 기록했다. TRREB는 3월 종합 벤치마크 가격이 1,118,500달러로 전년 대비 16.2% 하락했지만 실제 및 계절 조정 기준으로 전월 대비 상승했음을 발견했다. 이 달은 2월의 4,765건에서 6,896건의 판매로 정점을 찍었다. 그러나 판매량은 2020년 3월 10,862대에서 여전히 거의 37% 감소했다. BMO Capital Markets 선임 경제학자 Priscilla Thiagamoorthy는 이달의 주택 판매 활동이 "억제"되었다고 표시했다. 그녀는 투자자들에게 보내는 메모에서 "시장 상황이 긴축되면서 3월에도 바닥을 치는 과정이 계속되었다는 신호가 있었다"고 썼다. "캐나다 은행이 편안하게 보류 상태를 유지하면서 더 많은 구매자가 이제 시장에 진입하기 시작했다."
그러나 판매자는 빨리 돌아오지 않는다. 많은 사람들이 작년에 절정에 이르렀을 때 이웃 사람들이 했던 가격을 더 낮추고 싶어서 구매를 미뤘다. 그들의 신중한 접근으로 지난 달 신규 매물은 11,184개로 이전 3월보다 44% 감소했다. TRREB의 수치는 TD Economics의 경제학자 Rishi Sondhi가 지난 몇 달 동안 "극적인 하락"을 겪은 후 "캐나다 주택 판매가 저점에 도달한 것으로 보인다"는 메모를 투자자들에게 보낸 지 하루 만에 발표되었다.
Sondhi는 이제 올해 하반기로 향하는 더 강한 성장과 함께 분기별 판매량 증가를 예측하고 있다. "온타리오와 B.C.는 올해 가장 강력한 분기 판매량 성장을 기록할 준비가 되어 있다."라고 Sondhi는 썼다. 그러나 2023년은 두 지방 모두에서 2000년대 초반 이후 가장 부진한 판매 연도가 될 것이기 때문에 이것을 강세의 신호로 받아들여서는 안 될 것이다."
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