캐나다는 올해 2001년 이후 주택 판매가 가장 약한 수준을 보일 것이다: TD 보고서
경제학자 Rishi Sondhi의 주택 시장 전망은 80년대 후반과 90년대 초반 이후 가장 열악한 경제성 수준에 대한 예측이라고 한다. Sondhi는 주택 판매가 최고점에서 최저점까지 20% 감소한 후 2023년 초 언젠가 바닥에 도달할 것으로 예측하고 있다. 그는 대부분의 대서양 지방, 온타리오 및 B.C.에서 가파른 연평균 가격 하락이 예상된다고 말했다. 캐나다부동산협회(Canadian Real Estate Association)는 지난 달 11월 실제 전국 평균 집값이 63만2802달러로 지난해 같은 달보다 12% 하락했다고 밝혔다. 11월 주택 판매는 총 30,135건으로 전년 대비 39% 감소했다.
캐나다 부동산 조정이 이제 막 시작되었다
토론토의 재산세는 2023년에 5.5% 인상될 예정.
https://www.livabl.com/2023/01/property-taxes-toronto-set-increase-5-5-2023.html
화요일 아침 토론토의 2023년 예산 발표는 도시의 주택 소유자들에게 5.5%의 재산세 인상 가능성에 대한 적나라한 소식을 공개했다. 1998년 합병 이후 가장 높은 5.5%의 재산세 인상 외에도 주택 소유자는 도시 건설 기금에 추가로 1.5%를 지불할 것으로 예상할 수 있다. 전체적으로 주택 소유자는 비용이 7% 증가할 것으로 예상할 수 있다. 즉, 695,268달러의 평균 가격 주택 소유자는 재산세로 233달러를 추가로 지불하게 된다. 도시 건설 기금을 인상하면 주택 소유자에게 연간 $50의 추가 비용이 발생하게 된다. 이미 지난해 금리 인상과 인플레이션의 압박을 느껴온 토론토 주민들에게는 어려운 요구다. "나는 이전 8개 예산에서 예산위원회 위원장을 역임했으며 이 예산은 인플레이션 압력부터 오늘날 우리가 계속 직면하고 있는 대유행의 심각한 재정적 영향에 이르기까지 지금까지 가장 어려운 예산이었다." 라고, 예산위원회 의장인 Gary Crawford가 말했다.
재선 캠페인의 일환으로 John Tory 시장은 재산세를 물가상승률 이하로 유지하겠다고 약속했다. 그는 5.5%의 재산세 인상이 6.6%의 인플레이션율 이하로 유지되며 도시 건설 기금은 별도의 비용으로 간주되어야 한다고 주장한다. 이 모든 추가 세금은 어디로 갈까? Tory에 따르면 재산세 인상으로 발생하는 추가 수입은 경찰과 소방관과 같은 일선 서비스에 사용될 것이다. 그는 보도 자료에서 "2023년 예산안은 토론토 주민과 기업이 의존하는 일선 서비스를 보호하는 동시에 주택, 교통 및 지역사회 안전에 투자하겠다는 나의 약속을 따른 것"이라고 말했다.
모기지 불이행 위험에 처한 캐나다인의 증가
https://storeys.com/canadians-risk-defaulting-mortgage/
이자율이 상승하고 월 지불액이 급증함에 따라 점점 더 많은 캐나다인이 모기지 채무 불이행 위험에 처할 수 있다. 국가 모기지 연체율이 사상 최저치인 0.14%인 반면, 캐나다 은행(BoC)은 1월 25일에 다시 금리를 인상할 태세다. 예상되는 0.25bp 인상은 10개월 동안 8번째 금리 인상이 될 것이다. 이는 대출 금리를 4.5%로 끌어올릴 것이다. 1년 전만 해도 0.25%였다.
변동금리 모기지 보유자는 지난 1년 동안 지불액이 급증했으며 일부는 2022년 초보다 매달 $1,000 이상 더 지불했다. 수백 달러씩. 고정 상환액을 가진 변동금리 보유자들은 상대적으로 피해를 입지 않았지만 점점 더 많은 사람들이 트리거 포인트를 응시하고 있다. 어떤 경우에는 대출 기관이 모기지 지불액을 자동으로 늘릴 것이다. 토론토에 본사를 둔 모기지 브로커 Ron Butler는 STOREYS에 BoC의 임박한 금리 인상으로 인해 수천 명의 차용인이 위기에 처해 디폴트에 이를 수 있다고 말했다. 이번 주 초 RBC의 사장 겸 CEO인 Dave McKay는 은행의 변동 금리 모기지 보유자의 50% 이상이 방아쇠를 당길 것이라고 말했다.
버틀러는 특히 채무 불이행에 취약한 여러 그룹을 지적했는데, 여기에는 변동 금리 모기지가 있는 여러 부동산을 소유한 사람들, 주택 담보 신용 한도에 많은 잔액이 있는 사람들, 개인 모기지 및 대체 대출 기관에 관련된 사람들이 포함된다. “캐나다의 채무 불이행이 확실히 증가할 것이다. 봄이 되면 집을 잃은 사람들의 소식을 더 많이 듣게 될 것이다.”라고 버틀러는 말했다. “시스템적으로 위험한 수준의 디폴트가 될 것이라고는 생각하지 않지만 캐나다를 불황으로 몰아넣을 수 있는 퍼즐의 한 조각이다. 부동산 가치를 낮추려면 한 지역에서 몇 번의 강제 판매만 하면 된다.”
Office of the Superintendent of Bankruptcy에 따르면 2022년 11월에 팬데믹 발병 이후 캐나다의 지급 불능이 가장 많았다. 높은 가계 부채로 인한 위험을 완화하기 위해 캐나다 은행 규제 당국은 Loan-to-Income 및 Debt-to-Income 제한을 포함하여 여러 가지 새로운 모기지 대출 제한을 제안했다. 이 조치가 시행되면 일부 차용인의 자격이 제한될 것이다. Butler는 자신의 개인 모기지 포트폴리오에 대한 판매 권한 없이 3년을 보냈지만 지난 7개월 동안 두 번 있었다고 말했다. 더 많은 고객이 선제적으로 집을 팔거나 재융자를 선택했다.
채무 불이행을 피하기 위해 Butler는 차용인이 지불에 문제가 있거나 트리거 포인트에 접근하는 경우 대출 기관에 연락할 것을 조언한다. 그들은 상황을 해결하고 집에 머무르는 데 도움이 되는 솔루션을 제공할 수 있다고 그는 말한다. 버틀러는 “사람들이 집을 잃는 것은 진정한 인간의 비극”이라고 말했다. “아무도 아이들에게 강제로 이사를 가야 하는 이유를 설명하고 싶어하지 않는다.”
대폭 하락한 후 GTA 주택 가격은 불안정한 보류 상태를 유지한다 - 2023년 1월 시장 업데이트
격동의 한 해를 보낸 광역 토론토 지역(GTA)은 2022년에 74,559채의 주택을 판매하여 2021년에 비해 38% 감소했다. 2021년 주택 평균 가격은 $1,197,481로 2021년보다 8.7% 증가했다. 하지만 연간 평균 판매 가격은 오해의 소지가 있는 지표이며 2022년 1분기 동안 가격이 20% 이상 하락했음에도 불구하고 매우 높은 판매량으로 인해 왜곡되고 있다.
2022년 12월 광역 토론토 지역(GTA) 시장에 대한 가장 최근의 월간 통계를 보면 판매 수치가 극도로 낮음에도 불구하고 주택 가격이 7월 이후 안정화된 것을 볼 수 있다. 12월 주택 평균 가격은 $1,307,513로 가장 최근 정점인 2월 $1,679,429보다 22% 하락했으며, 작년 같은 달에 비해 12% 하락했다. 12월 중간 주택 가격은 $1,100,000로 2월의 $1,485,000에서 26% 하락했으며 작년에 비해 17% 하락했다. 12월 주택 매매는 전년 대비 46% 감소했으며 신규 주택 매물은 전년 대비 25% 감소했다. 월말에 판매 가능한 주택 또는 활성 목록의 수는 수요가 눈에 띄게 높았던 작년에 비해 179% 증가했다. 해당 연도를 제외하고 현재 활성 목록 수는 12월의 역사적 기준보다 훨씬 낮다. 매월 판매 건수 대비 재고량을 측정하는 재고량(MOI)은 12월에 2.4 MOI로 변경되지 않았으며 이는 타이트한 공급 상황을 나타낸다.
콘도의 평균 가격은 12월에 $721,885로 가장 최근 최고가인 3월 $840,444에서 14% 하락했으며 작년에 비해 2% 하락했다. 12월 콘도 중간 가격은 645,000달러로 3월의 777,000달러에서 지난해보다 4% 하락했다. 12월 콘도 판매는 작년 대비 52% 감소했으며 2019년 한 달의 코로나19 팬데믹 이전 판매량보다 낮았다. 신규 콘도 매물은 작년 대비 19% 감소한 반면 활성 콘도 매물 수는 작년 대비 140% 증가했다. . MOI는 12월에 3.3 MOI로 소폭 증가했는데, 이는 주택보다 콘도의 공급 제약이 약간 덜하다는 것을 나타낸다.
$249,900부터 시작하는 온타리오주 소득 부동산
https://www.zoocasa.com/blog/income-properties-ontario/
토론토 주택 시장은 2023년에 반등할 것인가?
토론토의 주택 매매 및 가격은 2022년에 상당한 하락세를 보였다. 그러나 시 부동산 위원회의 분석가에 따르면 작년 초부터 지속된 추세가 거의 끝날 수 있다는 징후가 있다. Toronto Regional Real Estate Board(TREB)의 수석 시장 분석가인 Jason Mercer는 Canadian Mortgage Professional과의 인터뷰에서 작년 봄부터 한여름 사이에 주택 시장에서 매매 및 주택 가격에 상당한 조정이 있었지만 그 이후의 데이터는 이러한 감소가 평평 해지기 시작했다고 제안했다. "늦여름, 초가을로 접어들면서 실제로 상황이 조금씩 안정되기 시작하는 것을 보았다."라고 그는 말했다. "매출 및 가격 측면에서 연중 시기를 조정한 후에는 추세가 완만해지기 시작한다. 이는 우리가 이 주기의 바닥에 접근하고 있음을 시사하며, 많은 구매자가 옆자리에 앉아 매물을 찾고 있음을 말한다.”
12월에 RBC Economics의 분석에 따르면 토론토 주택 시장을 사로잡은 현저한 조정이 여전히 진행 중이지만 시장이 한동안 침체된 상태를 유지할 것으로 예상되더라도 "완만할 수 있다". Mercer에 따르면 1월 25일로 예정된 캐나다 은행의 기준 금리에 대한 다음 결정은, 주택 가격이 반등하기 시작하는 데 시간이 얼마나 걸릴지 대출자들에게 좋은 지표가 될 것이라고 한다. “[주택 구매자들은] 가격이 떨어졌다는 일종의 지표를 찾고 있지만, 그것은 평평해지기 시작했고 캐나다 은행이 이번 달에 발표할 때 그것이 무엇이든 거기에 약간의 전방 지침이 있을 것이다. 이것은 적어도 가까운 미래에 금리 인상을 위한 것일 수 있음을 시사한다.”라고 그는 말했다. "따라서 가격 책정 측면에서 약간의 평준화, 요금 인상에 대한 기대치에 대한 일부 전방 안내를 통해 사람들은 월별 지불 관점에서 2023년과 2024년이 어떤 모습일지 더 명확하게 볼 수 있다. 그런 다음 결정을 내릴 수 있다.”
TRREB는 새로운 목록이 2021년(166,600에서 152,873으로)에 비해 작년 동안 8.2% 감소했다고 밝혔다. Mercer는 이민이 계속해서 증가할 것으로 예상됨에 따라 시장에 새로운 공급이 거의 들어오지 않는 것이 "주요 관심사"라고 말했다.
그는 "앞으로 공급이 주요 관심사가 될 것"이라며 "연방정부로부터 2022년에 기록적인 캐나다 이민이 있었다는 소식을 들었기 때문"이라고 말했다. “GTA[Greater Toronto Area]는 계속해서 그 이민의 가장 큰 단일 수혜자가 될 것이며 2023년과 2024년으로 넘어가면서 우리는 다시 연속 기록을 세울 것이다. "그래서 이 모든 가구는 임대를 선택하든 소유를 선택하든 거주할 장소가 필요할 것이다. 두 경우 모두 주택 재고가 매우 부족하다." 지난 18개월 동안 연방, 지방 및 시 정부가 약속한 정책 프레임워크는 결국 더 많은 공급이 시장에 나올 것이라고 Mercer는 말했다.
“2023년과 2024년에 실제로 우리가 찾고 있는 것은 이러한 정책 프레임워크가 땅에 삽으로 변환되는 것을 보는 것이다. 그렇지 않으면 이 모든 새로운 가족을 수용하는 것이 어려울 것이기 때문이다.. 우리 지역의 지속적인 경제 발전을 보려면 이러한 새로운 가구가 필요하다.”라고 그는 말했다. “하지만 사람들이 여기로 이사할 수 없다고 느끼고 회사가 주택 재고가 부족하여 이사할 수 없다고 생각하고 그 결과 비용이 부족하다고 느끼면 다른 곳을 찾을 것이다. 따라서 여기에도 실질적인 경제 발전이 필수적이다.”
캐나다의 은행 규제 기관은 부동산 위험을 해결하기 위해 더 엄격한 규칙을 원한다
https://betterdwelling.com/canadas-bank-regulator-wants-tighter-rules-to-address-real-estate-risks/
캐나다 주택 구매자는 곧 모기지 대출에 대한 더 강력한 규제에 직면할 수 있다. 캐나다의 은행 규제 기관인 OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)는 레버리지를 줄이고 위험을 완화하기 위한 일련의 새로운 규칙에 대한 피드백을 요청하고 있다. 이제 스트레스 테스트와 같은 위험 도구가 중요한 이유를 입증했으므로 발생할 수 있는 격차를 해결하기 위해 노력하고 있다.
가계는 총 레버리지를 제한하는 LTI(loan-to-income) 및 소득 대비 부채(debt-to-income) 제한에 곧 직면할 수 있다. LTI 비율은 소득 대비 가계 부채 비율을 측정한 것입니다. 예를 들어 LTI 비율이 200%라는 것은 대출자가 수입의 2배에 해당하는 미결제 대출을 가지고 있음을 의미한다. 모기지의 LTI 비율이 450%(소득의 4.5배)이면 차용인은 과도한 부채 또는 높은 부채로 간주된다. 이 임계값을 위반하면 대출자가 충격에 취약하다는 의미다. 현재 이 수준에서 할 수 있는 대출 금액에는 제한이 없다. OSFI의 분석에 따르면 2022년 3분기 모기지 신청 3건 중 거의 1건이 과도한 차입금 대출자에 대한 것이었다. 40%에서 감소했지만 팬데믹이 시작된 이후로 레버리지가 높은 대출자가 시장에서 더 큰 부분을 차지하게 되었다.
OSFI는 모기지에 대해 4.5배의 "높은 LTI 임계값"을 채택하여 이를 변경하는 것을 고려하고 있다. 대출 기관은 특정 고소득, 견고한 신용 구매자에 대한 위험이 적기 때문에 이러한 차용자를 제거하지는 않는다. 대신 이러한 모기지의 몫을 대출 기관의 25%로 제한한다. 이는 새로운 모기지론의 23.8%라는 팬데믹 이전 평균보다 높지만 여전히 최근 대출의 8.7%가 지난 보고 분기만큼 크지 않았을 것임을 의미한다. 잠정적 영향은 레버리지 감소로 충격 흡수 능력이 향상된다. 또한 레버리지를 낮추어 시장이 흡수할 수 있는 최대치를 줄인다. 부채가 많은 투기꾼이 시장의 중요한 부분이 되어 최종 사용자를 능가하기 때문에 이것은 아마도 좋은 일이 될 수 있다. 이는 뉴질랜드에도 최근 상당한 영향을 미쳤던 유사한 조치를 시행했다. 더 높은 금리만큼 크지는 않지만 말이다.
OSFI는 또한 소득의 일부에 대한 의무를 제한하는 부채 상환 범위 제한을 고려하고 있다. 연방 규제를 받는 대출 기관은 적어도 보험에 가입된 모기지에 관해서는 이미 어느 정도 이러한 문제를 다루고 있다. 보험에 가입한 차용인은 주택 지불금이 총 부채 상환 비율(GDS)로 소득의 39%를 초과하지 않는지 테스트한다. 주택 지불 및 자동차 및 학자금 대출과 같은 기타 모든 부채는 부채 상환 비율(DSR)을 사용하여 소득의 44%로 제한된다. "이러한 요구 사항 외에도 B-20은 무보험 모기지에 대한 GDS 및 TDS에 대한 제한을 명시하지 않으며 일반적으로 FRFI가 대출 서비스에 대한 차용인의 능력에 대한 정확한 평가를 용이하게 하는 RMUP에 따라 부채 서비스 가능성 메트릭을 설정하도록 허용한다."
더 직설적으로 말하면, 연방 대출 기관은 무보험 모기지에 대해 GDS 또는 TDS에 의해 공식적으로 제한되지 않는다. 그들은 위험 완화 계획을 세울 것으로 예상되는데, 이는 멍청한 대출을 하지 않는다는 것을 의미한다. 그러나 연방 대출 기관에 대한 표준이나 공식화 된 어떤 것도 없다. OSFI는 잠재적으로 대출 기관에 유사한 규칙을 적용하여 이를 변경하는 것을 고려하고 있다. 대출자에게 명시적으로 적용되거나 대출 기관 포트폴리오 전체에 적용될 수 있다. 그들은 또한 이를 달성하는 데 도움이 되도록 과도한 상각 조건을 제한하고자 한다. 궁극적으로 명시된 목표는 차용인이 다른 사람을 피하는 경우 레버리지에 대한 또 다른 상한선이지만 반드시 추가 영향은 아니다.
이자율 경제성 스트레스 테스트는 여러분에게 친숙한 "모기지 스트레스 테스트"를 개편한 것이다. 현재 모기지 차용인은 보유할 수 있는 레버리지를 결정하는 최소 적격 금리(MQR)에 대해 테스트를 거쳐야 한다. 그러나 이 획일적인 방법은 사람들이 더 낮은 이자율로 자격을 얻기 위해 변동 이자율 모기지로 전환하는 것을 유도할 수 있다. 많은 변동 차용자들이 현재 스트레스 테스트 이자율을 초과하는 이자율에 앉아 있는 것을 보면 알 수 있다.
OSFI는 제품 위험 특성에 따라 다른 MQR을 적용하여 이 위험을 제거하는 것을 고려하고 있다. 예를 들어, 변동금리 모기지는 고정금리 모기지보다 더 높은 위험을 보였다. 고정 기간이 길수록 지불 충격의 위험이 낮기 때문에 적격 비율이 낮아진다. 규제 당국은 소비자 부채 상환에 대한 테스트도 고려하고 있는데 이는 흥미로울 것이다. 현재 TDS 비율에 대한 스트레스 테스트 비율을 테스트하는 것은 예상할 수 있지만 명시적으로 언급해야 할 수도 있다고 제안한다.
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