캐나다 부동산 쿨다운이 이제 막 시작되었다: BMO
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-cooldown-is-just-getting-started-bmo/
https://www.bnnbloomberg.ca/ugly-housing-affordability-wallops-top-canadian-markets-rbc-1.1782890
BMO Capital Markets의 새로운 분석에 따르면 주택 관련 소매 판매는 4월에 하락했다. 높은 금리는 부동산 판매를 둔화시킬 뿐만 아니라 관련 지출도 둔화. 4월 소매 판매는 "건축 자재, 정원 장비 및 공급품 부문"에서 4.3% 감소했다. 작년 여름 이후 처음으로 하락했지만 여전히 일반적인 수준에 비해 높은 수준.
은행의 이코노미스트인 Shelly Kaushik은 "차트에서 알 수 있듯이 이 카테고리의 판매는 팬데믹 기간 동안 주택 및 개조 수요에 힘입어 여전히 상승한 수준에서 갈 길이 멀다"고 말했다. "그래도 4월 은행의 보다 공격적인 긴축 경로가 올해 처음으로 건축 자재 판매가 감소하면서 수요를 일부 냉각시킨 것." 주택 가격 하락도 이러한 냉각 추세에 큰 기여를 할 수 있다. 주택 개조의 상당 부분은 주택 자산으로 자금을 조달한다. 2020년 초에 개조를 원하는 주택 소유자의 3분의 1 이상(35%)이 비용을 지불하기 위해 HELOC를 사용할 계획이라고 말했다. 추가로 23%는 개조 자금을 마련하기 위해 주택을 재융자할 계획이다. 치솟는 집값은 더 많은 개조 자금을 제공했고, 집값 하락은 이러한 자금 중 일부를 제거할 수 있다.
주택가격 경제성이 캐나다 1위 마켓을 강타: RBC
https://www.bnnbloomberg.ca/ugly-housing-affordability-wallops-top-canadian-markets-rbc-1.1782890
목요일 RBC Economics가 발표한 새로운 데이터에 따르면 많은 밴쿠버 주민들이 부채 없이 집값을 부담하는 것은 본질적으로 불가능. RBC 수석 이코노미스트 로버트 호그(Robert Hogue)의 분석에 따르면 밴쿠버 지역의 벤치마크 단독 주택에 대한 모기지 지불, 재산세 및 공과금은 1분기에 세전 가구 소득 중간값의 111.1%. 이는 1년 전보다 21.9% 증가한 것이며, 작년 4분기보다 거의 10% 증가한 수치. 국가 차원에서 RBC는 세전 가구 소득의 54%가 1분기 모든 유형의 주택 소유 비용을 충당하는 데 필요했을 것으로 추정. Hogue는 이것이 약 30년 만에 최악의 경제성이라고 말했으며 더 나빠질 것이라고 경고했다. 캐나다 최대 주택 시장에서 RBC는 소득의 74.9%가 토론토 지역에 필요한 것으로 추정. 이는 전 분기보다 5.5포인트, 1년 전보다 16.7포인트 증가한 수치다. 그는 보고서에서 "캐나다 은행의 '강력한' 금리 인상 캠페인은 단기적으로 소유 비용을 더 부풀려 RBC의 국가 경제성 측정치를 최악의 수준으로 몰아넣을 것"이라고 썼다.
Hogue는 금리 인상이 미국에서 가장 비싼 시장의 주택 소유자에게 특히 고통스러울 것이라고 말했다. 예를 들어, 그는 1포인트 요금 인상이 전국 평균의 5.5% 포인트 악화에 비해 밴쿠버에서 RBC의 주택 구입 가능성 측정기를 8.8% 포인트 악화시킬 것으로 추정. Hogue는 최근 임금 인상이 경제성을 개선하는 데 도움이 될 것이라고 생각하지만 "필요한 것을 움직일 가능성이 가장 큰 요인은 가격 조정이라고 생각."라고 말했다. 그리고 RBC는 올해 전국 기준 주택 가격이 최고점에서 최저점으로 10% 이상 떨어질 것으로 예상한다고 말했다.
GTA 신규 건설 시장은 2021년부터 매출이 40% 감소하면서 5월에 둔화.
https://www.livabl.com/2022/06/gta-new-construction-slows-may-sales.html
5월 광역 토론토 지역 신규 건설 시장은 판매 활동이 그 달의 장기 평균 이하로 하락하면서 계속해서 둔화되었다. BILD(Building Industry and Land Development Association)에 따르면 GTA 새 주택 부문은 "5월에 조용했다". 그 달에 총 2,549개의 새로운 유닛이 판매되어 2021년 5월보다 40%, 시장의 10년 평균보다 26% 감소했다. 5월의 총 신규 건설 주택 판매 수를 분석하면 판매된 아파트의 대다수가 콘도 아파트였으며, 여기에는 저층, 중층 및 고층 건물의 스위트룸, 스택형 타운하우스 및 로프트가 포함됩. 5월에는 2,058채의 새로운 콘도 아파트가 구입되어 2021년 5월에 비해 31%, 10년 평균보다 10% 낮다. 판매된 신규 콘도 아파트의 대부분은 916건과 764건의 거래가 발생한 필 지역과 토론토에 있었다.
금리가 오르면 경기 침체 가능성은 얼마나 됩니까? 누구에게 물어보느냐에 따라
https://storeys.com/interest-rates-rise-how-likely-recession/
경제가 침체를 겪을지 여부는 소비자와 경제학자 모두의 마음에서 점점 커지고 있는 질문. 그러나 금리 인상으로 주택 시장과 소비자 지출이 모두 냉각되고 다른 주요 지표들이 경고 신호를 보내기 시작한 것은 분명. “나는 그것이 잠재적으로 어렴풋이 다가오고 있다고 생각하지 않는다. 실질적인 변화가 없으면 경기 침체가 진행 중이다.”라고 모기지 관리 그룹의 레버리지 자산 전문가이자 VERICO 중개인 Calum Ross가 말했다. 그는 투자자의 위험 심리를 포착하는 미국 국채 수익률의 척도인 수익률 곡선이 역전되어 이제 단기 부채의 가격이 장기 부채보다 높다고 지적. 역사적으로 역수익률 곡선은 임박한 경기 침체의 정확한 지표였다.
Ross는 "수익률 곡선의 역전을 경기 침체의 예측 변수로 보는 횟수는 매우 많지만 이를 예측하기 위해 다른 것들을 살펴보고 하나는 인플레이션 상승이 될 것"이라고 말했다. 캐나다인들은 이미 4월 물가상승률 6.8%의 영향으로 31년 만에 최고치를 기록했다. 그는 “소비자들은 돈이 너무 많아서 물가가 올랐기 때문에 지출에 대해 걱정하고 저축 모드에 들어간다”고 말했다. Bank of Canada가 인플레이션을 목표 범위인 2%로 되돌리기 위해 역사적으로 공격적인 하이킹 사이클에 착수함에 따라, 적격 모기지 대출자가 줄어들고 주택 시장의 활동도 줄어들 것. 몬트리올 은행의 최근 분석에 따르면 오늘날의 모기지 비용은 1989년과 마찬가지로 엄청나게 높다.
주택가격은 BoC의 지난 세 차례의 금리 정책 발표(3월에 0.25% 인상, 4월과 6월에 각각 0.25% 인상) 이후 상당히 완화되었습니다. 캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association)의 5월 통계에 따르면 주택 판매는 매년 22%, 4월에는 8.6% 감소했다. 지난 2월 고점 대비 전국 평균 가격은 10만 달러 이상 하락했다. 그리고 앞으로 몇 달 동안 더 많은 규모의 금리 인상이 있을 가능성이 있다는 점을 감안하면(미국 연방준비제도이사회가 6월 15일에 0.75% 인상을 시행했으며, 이는 BoC가 7월에 가장 많이 반영할 것) 훨씬 더 많은 변동 금리 차용인이 감당할 수 있는 여유가 줄어들게 될 것 . 또한, 고정금리 차입금을 결정짓는 채권금리는 긴축통화정책 소식으로 10년만에 최고치를 경신했고, 현재는 2008년 금융위기 이전보다 높은 수준에 머물고 있다. Ratehub.ca의 COO인 James Laird는 이것이 14년 만에 최저치를 기록했다고 말했다.
“고정금리가 가까운 장래에 계속 오를 것으로 예상. 모기지 이자율이 상승함에 따라 스트레스 테스트도 계속해서 올라가고 있다.”라고 그는 덧붙였습니다. “현재 고정금리 모기지는 변동금리 모기지보다 적격성이 높다. 주택 구매자는 대출 기관에서 받는 실제 고정 금리보다 2% 더 높은 금액을 사용하여 스트레스 테스트를 받는다.”
부동산 활동만으로도 캐나다 국내총생산(GDP)의 약 8%에 해당. 그러나 이사로 인한 추가 경제 이벤트를 포함하면 GDP의 5분의 1로 급증. 그것은 경제 성장의 감속에 기여할 것.”라고 Ross는 말한다. "내구재 소비재와 같은 2차 지출과 도장 및 이사와 같은 서비스를 통해 그에 따라 엄청나게 많은 서비스를 받게 된다."라고 그는 말했다. “또한 정부 입장에서는 토지이전세와 같이 많은 수입을 발생시키는 것들이 있다. 그는 유가 상승을 과소평가해서는 안 된다고 덧붙였다.
RBC의 수석 이코노미스트인 로버트 호그(Robert Hogue)는 현재로서는 "경기 침체 없음" 진영에 확고한 입장을 취하고 있고, 경제가 계속해서 최고 수준으로 돌아가고 있지만 전망이 완전히 확실하지는 않다고 말했다. “캐나다 경제는 약화될 것이지만 침체에 빠지지 않을 것이라는 것. 2023년 하반기까지 성장이 상당히 둔화될 것.”라고 그는 STOREYS에 말했다. 실업률은 5월에 5.1%로 계속 사상 최저치를 기록하고 있다. 또한 팬데믹 이후 경제가 재개되면서 대부분의 비즈니스 부문이 반등했다. 그러나 문제의 징후를 간과할 수 없다. “Bank of Canada의 말을 들어보면 우리는 초과 수요 상황에 처해 있다. 이 부분에서 캐나다 경제는 추가 초과 생산을 위한 투입 요소와 생산 요소가 부족하기 때문에 성장하기가 훨씬 더 어려워져 경제가 둔화될 것.”라고 Hogue가 덧붙였다.
토론토 부동산 판매 20년 만에 최저치(거의)
https://www.movesmartly.com/articles/toronto-real-estate-sales-hit-20-year-low-almost
토론토 지역 부동산 위원회(Toronto Regional Real Estate Board)는 아래 차트에서 볼 수 있듯이 광역 토론토 지역에서 5월 한 달 동안 총 7,283채의 주택이 판매되었다고 보고했다. 이는 초기 COVID-19 잠금으로 인해 판매가 급감했던 2020년 5월을 제외하고 20년 이상 5월의 가장 낮은 판매량.
아래의 이 차트를 보면 2018년에도 판매는 계속해서 하락했다. 연방 정부가 강화된 대출 환경에 적응하면서 일부 구매자를 시장에서 몰아낸 무보험 모기지에 대한 스트레스 테스트를 도입했기 때문. 판매는 2019년에 반등하기 전에 COVID-19 전염병으로 인해 주가 첫 번째 봉쇄에 들어갔을 때 급락했다. 이번에는 지난 달 판매량이 20년 만에 최저치를 기록한 가장 큰 요인 중 하나는 급격히 상승하는 금리와 앞으로 몇 개월 동안 금리가 계속 오를 것이라는 기대 때문.
"When we adjust our policy interest rate at the Bank, we don’t expect immediate results. It usually takes 18 to 24 months to see the full effects."
- Bank of Canada-
이를 감안할 때 오늘날 우리가 보고 있는 주택 시장의 쇠퇴는 시작에 불과할 것. 앞으로 몇 년 동안 매우 부진한 시장을 보게 된다면 토론토 주민들에게는 익숙하지 않은 유형의 시장이 될 것.
캐나다 인플레이션 39년 만에 최고
캐나다의 인플레이션은 1983년 이후 최고 수준을 기록했지만 70년대와 비슷합니다: BMO
캐나다 통계청(Statistic Canada)에 따르면 캐나다 인플레이션은 5월에 7.7%의 속도로 가속화되어 1983년 이후 최고 수준에 도달하여 새로운 기록 최고치를 경신했다. 국가통계청은 소비자물가지수(CPI)가 4월의 6.8%에서 다시 한 번 전월 대비 상승했다고 밝혔다. 가스 가격은 작년 같은 기간에 비해 48% 급등했으며 4월에 비해 12% 상승했다고 밝혔다. 러시아의 2월 우크라이나 침공에 의해 크게 촉발된 에너지 가격 상승이 계속 치솟았기 때문.
식품 가격도 전년 대비 급등하여 작년 5월에 비해 거의 10%가 올랐고 식용 유지 비용은 30%나 증가했다. 전반적으로 이 수치는 많은 경제학자들이 예상했던 것보다 더 높은 연간 물가 상승률을 나타내며 인플레이션을 방지하기 위해 기준금리를 인상하려는 캐나다 은행의 계획에 더 많은 관심을 기울일 것. AfDB는 올해 들어 지금까지 추세를 주도하는 금리를 세 번(첫 번째는 1/4포인트 인상한 후, 두 번은 50베이시스 포인트 인상)했으며, 중반으로 예정된 다음 성명에서 추가 인상을 발표할 것으로 널리 예상된다. 칠월. 지난주 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 자체 기준금리를 이만큼 인상한 가운데, 중앙은행이 이 정책 회의 이후에 4분의 3포인트를 과도하게 인상할 수 있다는 추측이 커지고 있다.
금리 인상이 진행됨에 따라 캐나다 인플레이션은 계속해서 치솟고 있다. 아직 캐나다 중앙은행(BoC) 기준금리는 2020년 초 수준은 아니지만 5월 소비자물가지수(CPI) 연간 성장률은 7.7%로 1983년 이후 최고치를 기록했다. 그러나 BMO캐피털은 시장은 투자자들에게 현재 수준의 인플레이션이 실제로 1983년처럼 냉각되고 있는지 여부를 고려할 것을 촉구. 이는 10년 전의 가속화와 공통점이 더 많아 대인플레이션을 초래할 수 있다. BMO의 수석 이코노미스트인 Douglas Porter는 "최근 CPI 급락으로 캐나다의 인플레이션율이 1983년 초 이후 가장 높은 7.7%로 높아진 것으로 유명하다"고 말했다. "그것이 전형적인 비교이긴 하지만, 인플레이션은 1983년에 (최고) 내려가고 있었다." 대신 그는 인플레이션이 이 수준까지 가속된 마지막 시간을 보는 것을 선호한다. 1973년 여름, 활발한 경제와 타이트한 노동 시장이 인플레이션을 불편할 정도로 높은 수치로 끌어 올렸다. 그러나 거기서 멈추지 않았다.
“그해 말 OPEC의 석유 금수 조치와 곡물 가격 급등으로 인플레이션이 성층권(즉, 두 자릿수)에 진입했다. 아무도 필요로 하지 않는 식량과 에너지를 빼먹는 핵심 인플레이션은 헤드라인 인플레이션보다 낮게 나왔다. 여전히 5.2%로 높은 수준을 유지하고 있지만 원하는 목표 비율의 두 배 이상. Porter는 지난 30년 동안 연간 3% 이상의 성장률을 보인 것은 이번이 두 번째라고 말한다. 그는 70년대와 또 다른 평행선을 찾는다. “이상하게도 핵심 CPI가 4.9% y/y까지 치솟았던 1973년 여름과 매우 유사. 1973년 최고의 수익을 올린 영화가 엑소시스트였다는 사실이 좋지 않은 징조라고 생각하는가?” 1973년 여름에 정책 입안자들도 인플레이션이 정점에 근접했다고 느꼈다는 것은 아마도 상당히 안전한 가정일 것이다. 아무도 그것이 오는 것을 보지 못했다.
판매 가격은 하락하고 있지만 이자율은 상승하고 있다: 월별 모기지 지불에 미치는 영향
https://www.zoocasa.com/blog/sale-prices-vs-interest-rates/
시장은 보다 균형 잡힌 영역으로 진입하고 있으며, 이는 구매자가 거의 2년 만에 처음으로 협상력을 갖게 됨을 의미. 그러나 모기지 이자율이 계속 상승함에 따라 많은 구매자는 여전히 자신이 실제로 감당할 수 있는 금액에 대해 쉽지 않은 상황. 이에 Zoocasa는 2022년 2월 주택 가격 및 이자율과 가장 최신의 가용 데이터(오늘의 이자율 및 5월 평균 가격)를 비교했다.
2022년 2월 토론토 지역의 활성 매물 공급은 적었고 가격은 지금까지 연중 최고치를 기록하여 바이어들이 정기적으로 입찰 전쟁을 벌였다. 그러나 지난 6개월 동안 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 두 차례 금리 인상이 대출 금리에 영향을 미치면서 GTA와 온타리오 전역에서 재고가 개선되고 가격이 하락함에도 불구하고 많은 구매자들은 이제 불안. 5월 평균 가격과 오늘의 평균 이자율을 사용하여 2월에 집을 구입했을 경우와 월별 지불액을 비교했다.
집 유형에 따라 지급액도 줄어들고 있다. 이 시나리오를 고려하면 2022년 2월 평균 고정 금리 모기지 이자율은 3.02%였다. 토론토 지역 부동산 위원회(Toronto Regional Real Estate Board)에 따르면 광역 토론토 지역(GTA)의 타운하우스 주택 평균 가격은 $1,119,026. $1,000,000 이상의 판매 가격에 대해 필요한 최소 계약금은 20%입니다. 25년의 상각 기간과 함께 월 모기지 지불액은 $4,246이다.
2022년 5월 GTA의 타운하우스 평균 가격은 $958,558였다. 6월 평균 고정금리는 4.81%. 구매자가 5월에 20%를 지불하면 월 지불액은 $3,560이이다. 많은 구매자는 더 높은 이자율을 적용하더라도 연초에 비해 월별 지불액이 낮아진다는 사실에 놀랄 것. 10% 계약금을 지불하더라도 월 지불액은 $4,129로 2월보다 낮아진다.
경제성을 고려할 때 모기지를 신청하는 주택 구매자도 스트레스 테스트를 받는다는 점을 고려하는 것이 중요. Ratehub.ca의 공동 CEO이자 CanWise 모기지 대출 기관의 사장인 James Laird는 다음과 같이 설명. "주택 구매자는 대출 기관에서 받는 실제 고정 금리보다 2% 더 높은 금액을 사용하여 스트레스 테스트를 받는다. 이자률이 높을수록 스트레스 테스트가 더 많이 될 것.”
현재는 스트레스 테스트 비율이 낮기 때문에 변동 금리 모기지 자격을 갖추기가 더 쉽다. 이는 주택 구매자에게 고정 금리 모기지보다 더 많은 자격을 부여할 수 있는 유연성을 제공. Laird는 계속해서 “고정 이자율 모기지를 원하지만 최대 금액을 받기 원하는 주택 구매자의 경우 변동 이자율 모기지로 시작하여 더 낮은 스트레스 테스트 이자율을 활용한 다음 고정 이자율로 전환할 수 있다."
경제성에 도달하려면 2030년까지 350만 채의 주택을 더 지어야 한다. CMHC
CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp.)는 2030년까지 주택을 350만 채 더 지어야 적정 수준에 도달할 수 있다고 밝혔다. 보고서는 "공급을 늘리는 것은 어려울 것이다. 결정적으로 공급을 늘리는 것은 건설 시간이 중요하기 때문에 시간이 걸리지만 정부 승인 절차를 거쳐야 하는 시간도 필요하다"고 밝혔다. "이러한 지연은 2030년까지 경제성을 달성하기 위해 오늘 행동해야 함을 의미." 현재의 신규 건설 비율이 계속된다면 CMHC는 국가의 주택 재고가 2030년까지 230만 가구 증가하여 총 1900만 가구에 근접할 것으로 예상한다고 말했다. 그러나 모든 캐나다인이 경제적 여유를 갖기 위해서는 350만 가구가 추가로 필요하다고 이 기관은 말했다. 그러나 주택 시장 상황이 약화되고 건설 부문의 노동력 부족으로 인해 캐나다의 주택 재고가 2030년까지 2,200만 개 이상으로 증가할 수 있다. CMHC의 알레드 압 아이오워스(Aled ab Iorwerth) 수석 이코노미스트는 컨퍼런스 콜에서 "공급 문제, 노동력 부족, 자금 조달 비용이 상승하고 있기 때문에 단기적인 문제가 분명히 존재한다"고 말했다.
BMO 경제학자 Robert Kavcic은 CMHC가 달성하고자 하는 것을 달성하는 것은 어려울 것이라고 말한다. 그는 "건설 부문의 실업률은 사상 최저 수준에 가깝고 공실은 사상 최고 수준이며 숙련된 기술 인력이 크게 부족하며 건축 자재 비용은 이미 빠르게 상승하고 있다"고 말했다. "따라서 경제가 정말로 역전되어 경기 부양이 필요하지 않는 한, 상당한 인플레이션 압력 없이는 향후 10년 동안 신규 건설 비율을 효과적으로 두 배로 늘리는 것은 극히 어려울 것." 2022년 1분기 건설 관련 일자리는 8만1500건으로 2년 전 1분기보다 2배 이상 늘었다.
한편, 5월 주택 판매는 작년에 비해 거의 22% 감소했으며 4월과 5월 사이에는 거의 9% 하락했는데, 이는 비계절적 조정 주택 가격이 같은 기간 동안 거의 5% 하락한 $711,000였다. CMHC는 캐나다의 모든 사람이 주택을 구입할 수 있게 하려면 개발자가 더 생산적이 되어야 하고 토지 보유를 최대한 활용하여 더 많은 유닛을 건설해야 한다고 말한다. 주택청은 또한 정부가 규제 시스템을 보다 효율적으로 만들어 프로젝트가 더 빨리 승인될 수 있도록 해야 한다고 말한다. CMHC는 공급 격차의 3분의 2가 온타리오와 브리티시 컬럼비아에서 발견되며, 이 두 시장은 경제성이 크게 하락한 두 시장이다.
2003년과 2004년 즈음에 온타리오에서는 평균적인 주택을 구입하기 위해 평균 가구가 소득의 거의 40퍼센트를, 브리티시 컬럼비아에서는 거의 45퍼센트를 투자해야 했다. 2021년 현재 그 수치는 60%에 가깝다. 보고서는 지난 몇 년 동안 퀘벡주의 경제성이 하락했기 때문에 추가 공급이 필요할 것이라고 말했다. 목요일에 발표된 RBC의 최신 주택 구입 가능성 보고서에 따르면 상황은 1990년대 초반 이후 최악이며 더 나아지기 전에 더 악화될 것. 캐나다에 대한 RBC의 총 주택 구입 가능성 측정치는 전국적으로 주택 소유 비용이 상승함에 따라 2022년 1분기에 3.7% 포인트 증가한 54%를 기록했다.
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