부동산거래에서 Disclosure의 중요성 - 2부

 

지난 주에 이어서 오늘은 Disclosure(공개)에 대한 또 다른 사례를 통해서 그 중요성을 다시 한번 확인하는 기회가 되었으면 합니다.

 

두 번째 Disclosure(공개)의 사례는 Buyer쪽 Agent에서 있었던 경험 중 하나입니다.

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이 사례에서 Buyer Agent는 Offer를 보낼 때, 본인이 Buyer가 President(사장)으로 있는 법인의 Director(이사)로 근무하고 있다고 Disclosure를 했습니다.

그런데, Offer가 여러 차례 오고 간 후에 거래가 성립되어 진행을 하면 할수록 Buyer쪽 Agent가 지나치게 거래에 많이 개입한다는 느낌을 받았습니다.

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대부분의 Buyer가 스스로 할 일들도 이 Agent가 해 주었고, Closing Day에 다가와서는 Buyer대신해서 모든 것을 세세히 다 챙겼습니다. 그리고 최종적으로 Closing Day에 Buyer의 말 실수로 인해서 Agent가 Buyer의 남편인 것을 알게 되었습니다.

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결국 거래는 Buyer측의 Default(의무불이행)로 성사되지 못했고, Seller는 다른 Buyer를 찾고 있으며 소송 준비 중에 있습니다.

 

이 사례에서는 Agent가 실제로 Buyer임에도 불구하고, Seller측의 경계를 늦추기 위해서 남편이라는 사실을 숨기고, 같은 법인의 임원이라는 사실만 Disclosure(공개)함으로써 발생했습니다.

 

이와 같은 사례에서 부동산 법규에서는 당연히 같은 법인회사의 임원 보다는 남편(직계가족)인 경우 더 우선적으로 공개해야 한다고 명시하고 있는데, 위의 사례는 이 법규를 위반 한 것입니다.

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또한 이 사례에서 Agent는 본인이 결국은 Buyer인 관계로, 상대방 Agent에 비해서 필요 이상으로 거래에 개입하였고 본인의 이익을 하나라도 더 챙기기 위해서 양보를 조금도 하지 않았습니다.

 

물론 비즈니스 거래라는 것이 본인의 이윤추가가 우선이라는 것은 의문의 여지가 없습니다만, 모든 세상일의 순리가 그렇듯 “정도”라는 것은 있는 법입니다.

그리고 부동산 거래에서도 이 “정도”라는 기본 기념은 서로의 성공적인 거래의 완료를 위해서 필수 불가결하게 작용합니다.

 

즉 다른 말로 풀어보면 성공적인 거래는 본인이 더 중요하게 생각하는 것을 얻기 위해서, 본인이 덜 중요하게 생각하는 것을 어느 정도는 양보할 수 있어야 가능하다고 볼 수 있다는 것입니다.

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그리고 무엇 보다 중요한 교훈은, 이 사례의 Agent이자 Buyer는 Disclosure(공개)를 하지 않음으로써 상대방에게 신뢰를 완전히 잃었다는 것입니다.

 

특히 비즈니스의 거래에 있어서는 계약서 상의 내용도 중요하지만, 결국은 이런 일련의 모든 내용들이 계약서 상의 내용대로 이행될 것이라는 상대방에 대한 신뢰를 기본으로 한다는 것입니다.

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즉, 이 사례에서 Agent이자 Buyer는 거래에 있어서 가장 근본인 신뢰를 잃음으로써, 본인의Default로 발생한 손실과 Seller측의 소송에 대해서 양방합의라는 마지막 해결책도 사용할 수 없었습니다.

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많은 경우 어느 한쪽이 잘못을 해서 거래가 완결되지 못했더라도 상대방이 합의를 하게 되면 모든 문제는 그 합의한 내용대로 종결되게 됩니다, 하지만 이 경우는 모든 일차적인 문제가 Buyer가 Disclosure를 하지 않은 것에서 발생한 것이기 때문에, Buyer가 어떤 합의점을 제시해도 Seller는 수용할 수 없을 만큼 Buyer에 대한 신뢰도가 추락한 상태가 되었습니다.

 

 

어떤 분들은 Disclosure(공개)가 자신의 약점을 들추어 내는 것이기에 불편 해 하십니다.

물론 이 사실을 부인할 수는 없습니다. 하지만, 한편으로는 그 약점을 Disclosure(공개)를 통해서 털어 버릴 수 있습니다.

 

즉, 다시 말해서 그 약점들을 거래의 시작점에 공개해 버림으로써, 거래가 본격적으로 진행되어 서로의 실익이 왔다 갔다 하는 중요한 시점에 더욱 집중할 수 있고, 상대방에게도 불리한 패를 제공할 수 있는 확률을 최대한 줄일 수 있게 되는 것입니다.

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그리고 한 가지 더 추가하면, 거래에서 Disclosure(공개)를 하게 되면 그 부분에서는 손해를 감수하겠다는 것을 본인 스스로 받아들이는 마음가짐이 자연스럽게 형성됩니다.

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이와 같은 마음가짐은 거래에서 불필요한 쟁점들을 최소화할 뿐만 아니라, 본인에게 당당할 수 있는 환경을 제공함으로써 결론적으로는 거래를 본인이 의도하는 방향에 가깝게 진행되는데 긍정적인 영향을 하게 됩니다.