이젠 Trigger Rate 을 알아야 할 때

 

 

인플레이션이 계속해서 물가를 높이면서 캐나다 은행(BoC)은 상황을 다시 통제하기 위해 금리를 인상했다. 이에 올해 지금까지 대부분의 대출 기관의 우대 금리는 2.45%에서 5.45%로 두 배 이상 증가했다. 이 극적인 도약은 모기지 차용인이 "트리거 금리"에 도달하는 것에 대한 대중의 우려를 불러일으키에게 충분하다고 볼 수 있다.

대부분의 사람들이 이미 알고 있다시피, 고정 금리 모기지가 있는 경우 갱신할 때까지 아무 것도 변경되지 않는다. 그러나 변동금리 모기지가 있는 경우 이러한 금리 인상은 직접적이고 즉각적인 영향을 미치며 트리거 금리에 도달할 위험이 있다. 그러나 모든 변동금리 모기지 보유자가 트리거 금리에 대해 걱정할 필요는 없다. 따라서 영향을 받을 수 있는지 여부와 영향을 받는 경우 어떻게 해야 하는지에 대해서 간략하게 살펴보면 다음과 같다.

 

우선 Trigger Rate은 실제로 두 가지 측면에 중점을 준다고 볼 수 있다. 즉, 트리거 속도와 트리거 포인트다. 그리고 이러한 용어를 이해하려면 먼저 변동금리 모기지가 어떻게 작동하는지 살펴봐야 하는데, 우선 각 모기지 지불금은 원금과 이자의 두 부분으로 구성된다. 원금은 지불해야 할 잔액에 들어가는 부분이고 이자는 은행이 돈을 사용하도록 하는 수수료다.

 

변동금리 모기지가 있는 경우 이자율은 대출기관의 우대금리에 따라 결정된다. 예를 들어, 귀하의 모기지 금리는 프라임 마이너스 1.20% 라인을 따라 변동될 수 있다. 즉 우대 금리가 오르면 모기지 금리도 함께 올라가 매월 지불해야 하는 이자의 금액이 증가한다. 하지만, 상황을 예측 가능하게 유지하기 위해 많은 대출 기관은 고정 지불액이 있는 변동 금리 모기지를 제공한다. 다시 말해, 우대 금리가 변경될 때마다 지불 금액을 변경하는 대신 대출 기관은 계속해서 동일한 금액을 징수하고 지불 금액의 더 크거나 작은 부분을 이자로 할당한다. 따라서 조정 가능한 지불이 가능한 변동 금리 모기지가 있는 경우는 걱정할 것이 없게 된다. 그러나 변동금리 모기지에 고정 상환액이 있는 경우 이자율 상승으로 인해 문제가 발생할 수 있다. 즉, 모기지 이자율이 상승함에 따라 지불금의 많은 부분이 이자로 들어가고 지불금의 적은 부분이 원금으로 들어가게 된다. 따라서 지불액을 늘리지 않는 것에 대한 절충안은 모기지를 상환하는 데 시간이 더 오래 걸린다는 것이다.

 

트리거 비율은 정기 결제가 마지막 결제 이후 누적된 모든 이자를 지불하기에 더 이상 충분하지 않은 시점이다. 즉, 전체 모기지 지불금은 이자로 가고 그 중 어느 것도 원금으로 가지 않게 된다는 것이다. 우선 도달할 수 있는 두 트리거 중 첫 번째 트리거는 속도라고 볼 수 있다. 트리거 속도에 도달하면 실제로 "트리거"되는 것은 잔액이 증가하는 것이 된다. 정기적으로 지불하는 금액으로는 더 이상 차용 비용을 충당할 수 없기 때문에 전체 지불액에 이자가 적용된다. 아직 미납된 금액은 이연 이자로 불리며 나중에 지불할 잔액에 추가된다. 즉, 트리거 금리에 도달하면 모기지 상환을 중단하고 더 많은 돈을 빌리기 시작한다는 것이다. 아는 사람들은 이것을 "마이너스 상각"이라고 부른다.

 

트리거 금리에 도달하더라도 많은 경우 은행의 특별한 개입이 필요하지 않지만, 대출 기관이나 모기지 브로커가 예의상 전화를 걸어 더 이상 모기지 상환액이 충분하지 않음을 알려주게 된다. 그들은 귀하의 옵션을 설명하고 진행 방법에 대한 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움을 줄 것이다. 하지만 지금까지 해온 것과 동일한 월별 지불액을 계속 사용할 수 있다고 해서 그렇게 해야 한다는 의미는 아니다. 매달 시간이 지날수록 집에 빚진 돈이 점점 더 많아질 것이다. 증가하는 잔액은 증가하는 이자 지급을 요구하므로 시간이 지남에 따라 문제가 악화된다. 따라서 가능하다면 트리거 이자율에 도달하기 훨씬 전에 월별 모기지 지불액을 늘리는 것이 좋다. 그렇지 않으면 더 나쁜 임계값인 트리거 포인트에 도달할 위험이 있다.

 

반면 트리거 포인트는 이전과 동일한 월별 결제를 더 이상 계속할 수 없는 시점이다. 물론, 트리거 포인트를 정의하는 단일 규칙은 없다. 오히려 트리거 포인트는 모기지 계약서에 명시되어 있다. 일반적인 트리거 포인트는 모기지 잔액이 처음에 빌린 금액을 초과하는 시점이다. 예를 들어, $500,000 변동 금리 모기지를 받고 $490,000까지 잔액을 지불한 후 트리거 금리에 도달한 경우, 지불이 적용되지 않은 이자 금액이 잔액에 다시 추가되기 시작된다. 잔액이 $500,000까지 회복되면 트리거 포인트에 도달하게 된다. 트리거 포인트는 부동산 가치의 백분율로 설명할 수도 있는데, 예를 들어 모기지 잔액이 주택 평가 가치의 100%를 초과하면 트리거 포인트에 도달할 수 있다는 식이다.

 

트리거 금리에 도달하면 일반적으로 다음 선택 사항을 사용할 수 있다.

 

지불금 조정

 

귀하의 지불금을 변경해야 하므로 적어도 일부는 원금으로 사용됩니다. 예를 들어 트리거 금리에 도달했을 때 20년 상환 일정에 있었다면 금융 기관에서 25년 상환으로 전환하도록 조언할 수 있다. 이것은 이미 집에 자산이 있는 사람들에게 좋은 선택이라고 볼 수 있다. 이미 허용된 최대 상환액에 도달한 경우 대출 기관은 월 지불액을 늘리려 할 것이다.

 

선불 결제

 

트리거는 모기지 잔액에 따라 달라진다. 따라서 일시불로 결제하면 트리거율이 높아진다. 또는 월별 지불액을 늘리게 되면, 더 많은 돈이 원금에 사용된다. 물론, 귀하의 모기지에는 얼마나 많은 추가 지불을 할 수 있는지에 대한 특정 규칙이 있을 수 있다는 점을 이해해야 한다.

 

고정 이율 모기지로 전환

 

대출 기관은 페널티 없이 고정 이율 모기지로 전환하도록 허용할 수 있다. 이렇게 하면 현재 이자 속도로 고정된다. 이 전략은 마음의 평화를 줄 수 있지만 장기적으로는 비용이 더 많이 들 수 있고, 월 지불액이 증가한다.

 

모기지 상환

 

트리거 이자율을 피하기 위한 마지막 옵션은 모기지 잔액을 상환하는 것이다. 물론, 트리거 이자율이 걱정된다면 모기지 상환을 위한 현금이 충분하지 않을 가능성이 높겠지만 말이다.