7월 부동산 거래현황 분석_토론토 부동산 협회

 

 

주택 거래량 변화

작년 동월과 비교 하면, 아직도 7.8% 상승한 모습이지만, 지난 6월과 비교하면 8.8% 하락하면서, 올해 1월 이후 계속해서 상승하던 추세가 지난 6월에 이어서 계속해서 둔화되고 있는 모양세를 확인할 수 있다.

 

 

아래의 그래프를 보면, 올해 1월에 바닥을 찍은 평균가격과 판매량이 겨울을 지나면서 계속해서 상승하던 추세가 6월달을 기점으로 꺽이는 모습을 확인 할 수 있다.  판매량에 비해, 평균가격의 하락폭은 매우 작지만, 여름이라는 시장의 계절적 요인과 지난 6월 금리인상이 부동산시장에서 심리적으로 작용하고 있음을 보게 된다. 이 결과 지난 7월에는 작년 6월 이후 가장 큰 폭의 하락세를 보여 주고 있다.

(1월: $84,944 증가, 2월: $91,751 증가, 3월: $34,650 하락, 4월: $45,458 하락, 5월: $41,630 하락, 6월: $66,552 하락, 7월: $71,500 하락, 8월: $4,746 증가, 9월: $7,262, 10월: $2,666 증가, 11월: $10,033 하락, 12월:$28,179 하락, 1월: $12,548 하락, 2월: $56,949, 3월: $12,989, 4월: $44,663, 5월: $42,832 증가, 6월: $13,981 하락, 7월: $63,746 하락 ) 

 

 

여름이라는 계절적인 요인에 따른 판매량과 평균가격의 하락이라고 볼 수 있지만, 과거의 추세와 비교해 보면 그 하락폭이 계절적인 요인으로 만 보기에는 크다는 것을 확인할 수 있다. 평균가격은 과거의 추세에 비해서 많이 상승한 만큼 하락한 것을 볼 수 있지만, 판매량의 경우는 거의 겨울 시장의 초입과 유사한 하락추세를 보여주고 있다.

 

 

주택 평균가격 변화량

주택 평균가격은 작년 동월에 비해서 4.2% 상승하여 $1,118,374을 기록하였다. 하지만, 지난 달과 비교하면 $63,746 하락하면서, 작년 6월 이후 가장 큰 폭의 하락를 보여주고 있다.

 

 

 

모든 유형의 주택에서 다시 상승으로 반전된 모습을 확인할 수 있었던 지나 4월과 달리, 모두 주택유형에서 하락세가 심화되거나, 상승에서 하락세로 전환된 것을 확인할 수 있다. 특히, 단독주택은 지난 5월에 고점을 찍고 가파르게 하락하는 모양세를 보여 주면서, 올해 2월달 평균가격에 도달한 모습이다. 또한 반단독주택은 지난 6월달의 상승폭을 대부분 반환한 모습을 보이면서 지난 달 큰 폭의 반등이 하락세로 돌아선 모양세다.

 

반면 타운하우스와 콘도 유형은 905지역의 콘도를 제외하고는 모두 하락세로 전환되기는 했지만, 그 하락추세폭이 완만한 모습을 확인할 수 있다. 특히, 416 토론토 중심지역을 중심으로 가격 하락이 두드러지고 있는 점으로 보아, 금리인상 여파에 대한 큰 변화가 없다면, 향후 905지역으로의 하락세 확산을 조심스럽게 유추해 볼 수 있겠다.

 

대부분의 지역에서 단독주택과 반단독주택을 중심으로 평균가격 하락이 시작되었는데, 특히 Peel 지역과 Halton지역이 하락폭이 큰 것을 확인할 수 있다. 이는 다른 지역에 비해서, 올해 봄 시장에서 주택가격 회복 속도와 폭이 빨랐던 모습을 대변하는 듯한 모습으로, 빠르게 상승한 주택가격이 하락할때도 빠르게 빠지는 경향성을 확인할 수 있게 해 준다.

 

 

 

부동산 신규 매물량 변화 

작년 동월에 비하면 11.5% 신규 리스팅이 상승하였지만, 지난 6월에 정점을 찍고, 지난 7월달 부터는 하락세로 전환된 모습을 확인할 수 있다.

 

[지난 7월달 분석내용: 지난 1월부터 전환된 상승세가 봄 시장의 시작과 함께 상승세가 지속되는 모습을 보여 주고 있다. 다만 신규매물의 증가속도를 재고의 증가속도가 따라잡아 가고 있는 추세로 보아서, 다른 외부적인 큰 변수가 없다면 7월이나 8월 쯤에는 재고의 증가율이 신규매물의 증가율을 앞설 가능성도 보인다.]

지난 달 분석에서 예측되었던 가능성이 그래로 현실화되 모습을 확인할 수 있다. 신규매물의 공급이 줄어들면서, 시장에 매물이 쌓이고 있는 모습을 확인할 수 있다. 다만, 여름시장의 특수성고 함께, 여러운 금리상황 속에서도 신규매물의 증가량은 생각보다 높지 않은 상황이다.

 

 

위의 그래프(2021-2023)에서 확인하실 수 있듯이, 작년 6월과 올해 3월 그리고 올해 7월에 재고량과 신규매물의 추세선이 교차되는 모습을 확인 할 수 있다. 이는 주택 판매량과 함께 시장의 활성도와 거의 정비례하고 있는데, 작년 6월의 침체국면과 지금이 추세가 많이 닮아 있는 모습을 확인할 수 있다. 다만, 신규매물이 감소하는 만큼 재고량고 감소할지 여부는 다음달에 보다 정확하게 확인 될 것으로 보인다.

 

 

매물로 나온 주택의 시장 체류기간

[2023, 7월 분석] 주택 판매량과 평균주택가격의 하락폭은 과거의 추세에 비해서 크게 떨어진 모습을 확인할 수 있임에도 불구하고, 매물들이 시장에서 팔려나가는 속도는 지난 6월달에 비해서 증가하기는 했지만, 과거의 추세와 유사한 모습을 보여 주고 있다. 따라서 추가적인 금리인상에 따른 심리적인 여파가 시장에서 크게 작용하고 있는 것이 사실임에도 불구하고, 신규매물 공급은 줄어들면서 여전히 재고량은 충분하지 않은 상황임을 알 수 있다. 이런 상황에서 팔려나가는 매물과 시장에 오래 체류하는 매물의 양극화 현상이 더욱 두드러지고 있는 모습이다.

 

[2023, 6월 분석] 매물들이 시장에서 팔려나가는 속도가 지난 5월달의 20일에서 이번 6월달에는 19일로 소폭하지만 계속해서 빨라지는 모습을 보여주고 있지만, 작년 12월 44일이라는 고점에서 이제는 어느정도 바닥을 찍을 모양세다. 이를 뒷받침하듯이, 신규매물의 증가세가 재고의 증가세가 따라잡고 있는 추세를 보여 주고 있다. 여기에 판매량과 평균가격이 모두 하락하면서, 전체적으로 주택시장이 보합세를 넘어서서 하락세로 반전된 듯한 추세를 보여주고 있다. 물론 이런 변화의 중심에는 여름이라는 주택시장의 비성수기라는 계절적인 요인이 작용하고 있기 때문에 완전히 하락세로 추세가 바뀌었다고 보기에는 무리수가 있다. 하지만, 지난 6월의 금리인상이 구매자들에게 확실한 심리적 부담감으로 작용하고 있고, 그 동안 계속해서 상승하고 있는 고정모기지 이자율에 대한 피로도가 극심해 지고 있는 상황에서, 이번달 12일에 있을 중앙은행의 금리 발표가 어느때 보다 중요한 시점이 되겠다.

 

[2023, 5월 분석] 신매물이 팔려나가는 속도보다 신규매물의 시장유입 속도가 더욱 빠르게 상승하면서, 지난 3월에 역전된 재고와 신규매물의 추세가 차이가 더욱 벌어지고 있는 모양세이다. 매물이 부족하다고 볼 수도 있지만, 한편으로는 매물이 소진되는 만큼 계속해서 인벤토리도 증가하고 있는 단면을 확인할 수 있다. 현재 계속해서 증가하는 모기지 고정이자율과 추가 중앙금리인상여파와 함께 가속화되고 있는 경기침체가, 지금의 주택시장의 추세를 어떻게 변화시킬지 올해 여름이 중요한 터닝 포인트가 될 가능성이 높겠다.

 

[2023, 4월 분석] 올해 초 1월에 바닥을 찍은 주택시장은 그후 2월에 가파르게 상승하는 모습을 보였다고, 3월에 소폭진정되었다가 이번 4월에 접어들면서 다시 반전에 속도를 내고 있는 모양세다. 지난 3월과 달리, 모든 유형의 주택에서 가격상승을 확인할 수 있는데, 기록적인 신규매물의 부족이 지금의 주택시장의 과열에 결정적인 역할을 하고 있는 상황이다. 즉, 시장에 나오는 매물은 적고, 주택가격이 바닥을 찍었다고 인식한 구매자의 수요 증가가 함께 작용하면서, 지금의 상승세를 이끌고 있다고 볼 수 있다.

 

[2023, 3월 분석] 작년 12월에 44일이라는 최대 체류기간 기록 이후에, 체류기간이 순차적으로 감소하면서, 지난 3월에는 27일로 매물들의 소진속도가 많이 빨라진 것을 확인할 수 있다. 작년 동월의 체류기간 11일과 비교하면 아직도 느린 속도지만, 신규매물의 증가세가 눈에 띠게 증가하고 있는 모습이 확인됨에도 불구하고, 시장의 매물량 증가량은 굉장히 완만한 모습이... 시장에서 매물들이 빠른 속도로 소진되고 있다는 것을 확인하게 된다.

 

[2023, 2월 분석] 지난 1월을 지난 2월에 접어들면서, 매물들의 소진속도가 빨라진 것을 확인할 수 있다. 물론, 작년 동월고 비교하면 200% 매물들이 시장에 체류하는 기간이 길다고 볼 수 있지만, 지금까지의 체류기간 증가가 작년말에 정점을 찍고 급속하게 감소하는 것을 볼 수 있다.

 

[2023, 1월 분석] 작년 12월의 바닥권을 지나면서 상승으로 반전되는 모양세를 보여주고 있다. 물론 과거의 급격한 반전에는 비교할 수 없겠지만, 지난 겨울비수기의 흐름이 상승으로 전환되었다는 점에서, 다가올 봄 시장은 지금 보다 더 활발 할 수 있음을 예상하게 된다.

 

[12월 분석] 작년 11월에 살짝 보합세는 보여주는 듯 하다가, 본격적인 겨울시장 침체기가 시작되면서, 체류시간이 급격하게 증가하는 모양세다. 특히 코로나가 발생하고 주택시장이 침게되었던 당시에 가장 높은 체규기간이 32일 이었던 것과 비교하면, 지금의 상황이 정상적이라고 보여지지 않는다.

다만 2017년에서 2018년으로 넘어가면서, 새해 1월에 정점을 찍고, 하락세를 회복하는 모습을 볼때, 봄 시장이 되고 신규매물들이 증가하면서 계속 억눌려 있는 수요가 작용하기 시작하면서는 이 추세가 변동이 생길 가능성이 높다고 보겠다.

 

[11월 분석] 지난 10월까지만 해도 매물로 나온 주택의 시장  체류기간이 토론토 중앙과 외곽을 비교했을때 비슷한 수준이었는데, 지난 11월에는 외곽의 체류기간이 지속적으로 증가하는 모습을 보여 주는 모습을 확인할 수 있다. 토론토 중심부의 지속적인 평균가격 하락에도 불구하고, 정체되고 있는 공급량에 매물의 체류기간이 일정 수준을 보여 주고 있는 반면, 외곽은 지역적으로 편차는 소폭이지만 그나마 계속되는 신규매물과 계속 쌓여가는 인기없는 매물들이 재고로 쌓이면서, 주택의 시장 체류기간이 더욱 상승하는 모습을 보여주고 있다.

 

 

지역별 SNLR 변화량 추세

올해 초의 반등으로 Seller시장으로 넘어갔던 일부시장이 다음 Buyer시장의 범위 안으로 들어오는 모습을 볼 수 있다. 특히 Peel지역과 City of Toronto 지역이 그런 모습을 보여주고 있는 가운데, 다른 지역들도 반등세가 꺽인 모양세이지만, 그럼에도 불구하고 Halton 지역은 소폭이지만 유일하게 상승세를 유지하고 있는 모습을 확인할 수 있다.