모기지 위약금을 줄이는 요령.

 

위약금은 없는 거죠?

 

얼마전 한 고객과 상담을 하면서 들을 질문입니다. 상담의 요지는 기존의 모기지 계약 기간이 종료되어 낮은 이자율을 제공하는 보다 좋은 조건의 은행으로 옮기고 싶다는 것이었습니다. 그러면서 몇 번이나 물어 보셨습니다. 위약금은 없는 거죠?

사실 저 역시 10년도 전에 첫 집을 팔면서 모기지 위약금으로 1만불 정도를 낸 적이 있습니다.

이 사실을 알았을 때는 이미 계약이 체결되었고, 컨디션도 마무리 된 상태였습니다.

이런 웃지 못할 경험이 있기에 고객의 마음을 충분히 이해하고 있었습니다.

그래도 몇 번이나 확인하시는 것을 보면 이분도 안 좋은 경험이 있으시던지, 지인으로부터 들은 이야기가 있는 듯했습니다.

심지어 클로징을 몇 일 앞두고도 재차 확인을 하셨을 정도였습니다.

이처럼 모기지계약에서 위약금은 우리에게 큰 걱정거리입니다.

그리고 이 걱정의 중심에는 위약금에 대해서 정확하게 모른다는 전제가 깔려 있습니다. 모르니 겁이 날 수 밖 에요.

 

오늘은 이 모기지 위약금 에 대해서 알아 보겠습니다.

 

모기지 위약금은 누구의 잘못 때문에?

 

일단 위약금이 무엇인지에 대해서 확인하는 것이 좋을 것 같습니다. 휴대폰이나 인터넷 위약금처럼 위약금은 계약을 파기한 사람이 계약을 파기한 대가로 지불하는 금액입니다.

 

즉, 위약금의 조건은 계약이 종료된 것이 아니라 중도에 깨어졌을 때 성립됩니다.

그리고 이런 연유에서 계약을 일방적으로 깬 사람이 지불하게 됩니다.

이렇게 원론적인 이유를 다시 들추어 내는 이유는, 생각외로 많은 분들이 분명 사정은 있지만 결론적으로는 본인이 계약을 깨었음에도 위약금을 안낼 수 있는 지에만 초점을 두는 사례가 많이 때문입니다.

 

하지만 조금 더 정확하게 말하면, 이 때는 본인이 계약을 위반했음으로 위약금은 당연히 내야 되는데, 어떻게 하면 적은 액수를 낼 것인지에 초점이 맞추어져야 해당거래의 진행이 원활해 집니다.

다시 모기지 위약금 에 대한 이야기로 돌아와서, 모기지 위약금 역시 다른 위약금 과 마찬가지로 계약의 중도에 깨어졌느냐 여부가 가장 중요합니다.

이 포스팅의 처음에 소개해 드린 고객의 경우는, 계약기간이 종료되어 계약이 끝나게 되는 것이기에 위약금 과는 상관이 없습니다.

 

물론 경우에 따라서는 계약 종료에 대한 조건이 달려 있기도 합니다. 하지만 흔히 않습니다.

이렇게 계약기간이 종료되어 위약금을 낼 필요가 없으면 다행입니다. 그런데 만약 위약금 을 지불하더라도 아직 계약기간이 남은 계약을 깨야 할 경우도 있습니다.

기존의 이자율에 비해서 파격적인 이자율 하락의 영향을 받거나, 급하게 주택을 처분할 정도로 재정적으로 위급한 상황에 직면했을 수도 있습니다.

이런 상황에서 중요한 것은, 만약 위약금을 낸다면 얼마나 지불해야 하느냐는 입니다.

 

고정이자율과 변동이자율의 차이

 

이때 기준이 되는 것이 아직 끝나지 않은 모기지 계약이 고정이자율인지 또는 변동이자율로 되어 있는지가 중요합니다.

아래의 표를 보면, 40만불의 모기지가 아직 2년 정도 남아있고, 이자율이 2%일 경우, 고정이냐 변동 이자율 이냐에 따라서 엄청난 차이가 난다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

변동이자율일때는 2,263불인데 비해서, 고정이자율일때는 14,063불이나 됩니다.

 

이렇게 두 이자율에 따라 큰 차이가 발생하는 이유는 당연히 은행의 수익구조와 직접적인 연관이 있습니다.

은행에서는 당연히 변동에 비해서 고정이자율로 묶여 있는 모기지가 안정적일 것입니다.

왜냐하면 외부경제환경에 영향을 받을 위험이 없어지기 때문입니다.

 

예를 들어, 고정이자율로 5년 계약이면 5년 동안 해당 모기지에 해당하는 이자 수익률이 확정되게 됩니다.

이렇게 확정된 이자에 대한 수익을 바탕으로 운영계획을 세워 둔 은행에서는, 고정이자율로 계약한 고객이 해약을 하면 일정 부분 손실이 발생할 수 밖에 없습니다. 따라서 은행은 고정이자율로 모기지 계약을 한 고객이 위약금 이 무서워서라도 해약하는 것을 막으려고 합니다.

 

사실 이외에도 많은 이유가 있지만, 그럼 너무 복잡 해지니 다른 지면에서 다루도록 하겠습니다.

간단하게 계산하면, 변동 이자율인 경우에는 3개월 치의 이자만 지불하면 되는 경우가 많습니다.

물론 이 또한 은행마다 조금씩 다르기 때문에 계약을 파기하기 전에는 반드시 해당 은행에 확인해 보아야 합니다.

반면에 고정이자율인 경우는 앞에서 살펴본 것과 같은 계산 공식에 적용해 보아야 합니다.

그리고, 될 수 있으면 2년 이상 계약기간이 남은 모기지 계약은 중도에 해지 하지 않는 것이 유리합니다.

이렇게 명확하게 살펴보면 의외로 간단한데, 모르면 복잡하고 그래서 겁이 납니다.

 

모두들 아시겠지만, 겁이 나면 얼굴에 그 표정이 나옵니다. 그리고 더욱 자신이 없어져서, 아는 것도 기억이 나지 않게 됩니다.

항상 자신감이 넘치는 여러분이 되셨으면 합니다. 많은 분들이 알고 있는 내용임에도 다시 한번 정리한 이유가 여기에 있습니다. 감사합니다.