[2월 넷째주, 부동산/모기지 소식] 정부의 승인하에, 콘도분양 받은 개인들을 희양생 만드는 건설사.
https://betterdwelling.com/toronto-new-home-sales-were-the-weakest-since-the-1990-real-estate-crash/
광역토론토 부동산의 나쁜 한 해는 더욱 악화되었다. 알투스 그룹 데이터에 따르면 신규 주택 구매자 인센티브가 신규 수요를 자극하지 못하면서 광역토론토지역(GTA) 개발업체들은 12월에 수요가 더욱 감소했다. 그 결과, 토론토 시장은 거의 10년 만에 가장 많은 연말 재고를 축적했는데, 이는 2021년 타이트한 시장 재고의 2.5배에 가까운 수치이지만, 이것이 전부는 아니다. 작년에는 토론토의 마지막 부동산 거품이 꺼진 1990년 이후 가장 적은 신규 주택 판매량을 보였다.
광역토론토 개발업체들은 수십 년 만에 최악의 판매량으로 한 해를 마무리했다. 2024년에 판매된 신규 주택은 9,816채로 전년 대비 47.3% 감소했으며, 10년 평균보다 69%나 낮은 수치다. 이 지역의 장기적인 경기 침체가 시작된 1990년 이후 이렇게 판매가 부진했던 적은 없었다.
판매량 부족은 GTA의 재고 부족 때문이 아니다. 개발업체는 12월에 21,787채의 주택을 매물로 내놓았는데, 이는 전년 대비 7.5% 증가한 수치다. 이는 공급 부족으로 악명 높았던 2021년 시장에 비해 무려 144% 증가한 수치로, 이 지역은 2015년에 마지막으로 이렇게 공급이 풍부했던 해를 마감한 바 있다.
광역토론토 신규 주택 가격은 약세와 달리 상대적으로 회복세를 보였다. 벤치마크 또는 일반적인 단독주택의 가격은 12월에 155만 달러로 1년 전보다 3.4% 하락했다. 그러나 2022년에 기록한 사상 최고치보다는 16.5%(-307,500달러) 하락한 가격이다.
콘도 가격은 가장 취약한 시장 부문임에도 불구하고 더 느리게 움직이고 있다. 벤치마크 콘도의 12월 가격은 작년보다 2.8% 하락한 1,018,000달러로 떨어졌다. 이는 2022년에 사상 최고치를 기록한 이후 약 18.7%(-234,300달러) 하락한 수치다.
광역토론토 부동산 개발업체들은 한 세대에 한 번 있을 법한 침체기를 경험하고 있다. 이 시장은 거의 10년 만에 가장 많은 재고로 한 해를 마감했으며, 34년 전인 1990년 이 지역의 마지막 부동산 폭락이 시작된 이후 가장 저조한 판매량을 기록했다. 지난 한 해 동안 가격이 상당히 하락했지만, 특히 펀더멘털의 역사적 침식을 고려하면 그다지 큰 폭으로 하락한 것은 아니다.
시장 메커니즘을 약화시키려는 정책 입안자들과 가격이 더 떨어질 수 있다는 불신감의 조합이 움직임이 없는 배경일 가능성이 높다. 정책 입안자들은 중앙은행의 조언에도 불구하고 수 천억 달러의 경기 부양책을 내놓고 전체 경제를 주택 수요에 베팅하고 있다. 동시에, 마지막으로 심각한 주택 경기 침체가 있었던 것은 30년 전이었다.
1월에 매물이 급증하면서 관세 우려로 주택 판매량이 감소했다: CREA
화요일 캐나다 부동산 협회는 관세 불확실성이 1월 주택 재판매에 하방 압력을 가한 반면, 전체 매물은 수십 년 만에 가장 큰 폭의 증가세를 보였다고 밝혔다.
1월 판매량은 전년 동월 대비 2.9% 증가했지만, 월 마지막 주에 거래가 주춤하면서 계절적 요인을 조정하면 12월보다 3.3% 감소했다.
신규 리스팅은 12월보다 11% 증가했으며, 이는 일부 급격한 팬데믹 변동을 제외하면 1980년대로 거슬러 올라가는 계절 조정 월별 증가율 중 가장 큰 수치라고 협회는 밝혔다.
1년 전과 비교했을 때 1월 신규 주거용 매물은 23% 증가했으며, 광역토론토의 경우 거의 50%가 증가했다.
“올해를 시작하면서 눈에 띄는 추세는 연중 드물게 신규 공급이 크게 증가한 것과 1월 마지막 주에만 나타난 판매 약세였다."라고 CREA의 수석 이코노미스트 숀 캐스카트는 성명서에서 말했다.
“이러한 수요 변화의 시기는 관세에 대한 불확실성이라는 원인에 대해 의심의 여지가 거의 없다.”
1월 20일 도널드 트럼프 미국 대통령의 취임으로 캐나다의 가장 중요한 무역 관계에 대한 위협과 우려가 커지면서 잠재적인 경제적 영향에 대한 우려가 커지고 있다.
미국에 대한 우려와 함께 온타리오주 선거와 연방 선거가 예정되어 있어 불안감을 더하고 있다고 로열 르페이지 유어 커뮤니티 리얼티의 브로커이자 졸드 팀 책임자인 숀 지겔스타인은 말한다.
“불확실성이 너무 커서 이달 초에는 모든 사람이 자신의 집을 시장에 내놓았다."라고 그는 말했다.
지금까지는 매물 증가가 가격 변동으로 이어지지는 않았다. 평균 가격은 670,064달러로 전년 동월 대비 1.1% 상승했으며, 계절 조정 시 12월 대비 2% 하락했다. 총 기준 가격은 720,500달러로 전년 동월 대비 0.2% 상승했고 전월 대비 0.1% 하락했다.
팬데믹 이전 수준보다 낮은 모기지 연체율에서 알 수 있듯이 강제 매물이 상대적으로 적기 때문에 가격 변동이 크지 않았다.
지겔스타인은 실제 위기에 직면한 일부 사람들이 있지만, 매물 증가는 임대나 투자에서 벗어나려는 판매자들로부터 더 많이 발생하고 있어 가격에 대한 압박이 덜하다고 말했다.
하지만 이러한 추세가 얼마나 오래 지속될지는 아직 지켜봐야 한다.
“경제학적으로 볼 때, 매물이 많아지면 구매자가 가격 협상 기회를 더 많이 갖게 되어 가격이 조금 더 내려갈 것이라고 생각하나요? 이것이 전통적인 경제 사고방식이다."라고 그는 말한다.
“아직 큰 변화가 일어나지 않았기 때문에 앞으로 몇 달 동안 어떤 일이 벌어질지 지켜보는 것도 흥미로운 일이 될 것이다.”
임대료가 연간 4.4% 하락한 후 1월에 18개월 만에 최저치를 기록하는 등 임대료가 하락하면서 매물이 증가하고 있으며, 올해도 콘도 완공 물결이 이어질 것으로 예상된다.
1월 말 캐나다 전역의 총 활성 매물 수는 약 136,000건으로 1년 전보다 13% 증가했지만, 여전히 시즌 장기 평균인 약 160,000건보다 낮다고 CREA는 밝혔다.
“점점 더 매력적": 갱신을 앞두고 변동 금리 모기지로 기울어지는 캐나다인 수 증가
https://storeys.com/canadians-lean-towards-variable-mortgages/
대출 비용이 감소함에 따라 변동금리 모기지가 주택 소유자들 사이에서 인기를 얻고 있다고 Royal LePage는 최근 모기지 설문조사에서 밝혔다.
2025년까지 약 150만 건의 모기지가 갱신될 예정이며, 이 중 “대다수”는 2024년 캐나다은행(BoC)의 공격적인 금리 인하 사이클 이후에도 고정 금리보다 높은 대출 금리에 직면하게 될 것이다. 이는 이러한 모기지 중 “수십만 건”이 기준 대출 금리가 1% 이하일 때 체결되었기 때문이라고 Royal LePage는 설명한다.
변화된 대출 환경을 반영하듯, 설문조사에 따르면 현재 고정금리 모기지를 보유하고 있는 75%보다 낮은 66%의 캐나다인만이 갱신 시 고정금리 대출을 받기를 희망하는 것으로 나타났다. 또한 변동금리 대출로 전환하고 싶다는 응답자의 비율은 현재 변동금리 모기지를 보유하고 있는 24%보다 증가한 29%에 달했다.
또한 응답자의 37%는 갱신 시 모기지 기간을 5년으로 할 계획이라고 답했으며, 19%는 3년으로 할 계획이라고 답했다.
퀘벡은 변동금리 모기지를 선택하겠다는 응답이 31%로 현재 21%에서 증가하여 가장 큰 변화를 보였으며, 온타리오와 BC가 각각 31%와 29%로 그 뒤를 이었다(변동금리를 선택할 계획이라고 응답한 비율은 각각 31%와 29%). 서스 캐처 원과 매니토바는 변동 금리 모기지에 대한 수요가 가장 적었으며 응답자의 19 %가 변동 금리 모기지를 선택할 것이라고 답하여 현재 변동 금리 모기지를 보유한 20 %와 비교하여 가장 낮은 수치를 보였다.
그러나 전반적으로 캐나다인들은 점점 더 단기적이고 유연한 모기지 조건을 선호하고 있으며, 이는 2024년까지의 금리 하락과 관련이 있다고 Royal Lepage는 설명한다.
“지난 여름부터 캐나다 은행은 지금까지 200 베이시스 포인트에 달하는 오버나이트 대출 금리를 여러 차례 인하하여 변동 모기지 금리도 함께 하락했다."라고 Royal LePage의 사장 겸 CEO 필 소퍼는 보고서에서 말한다. “월 페이먼트를 줄이거나 원금을 더 빨리 상환하려는 주택 소유주에게 변동금리 모기지는 오늘날의 금리 하락 환경과 올해 추가 인하 가능성을 고려할 때 점점 더 매력적인 옵션이 되고 있다.”
이 설문조사에서는 캐나다인을 대상으로 모기지 갱신 시 월 모기지 페이먼트가 인상될 것으로 생각하는지, 인상으로 인해 재정에 부담이 될 것으로 생각하는지 여부에 대해서도 설문조사를 실시했다. 응답자의 절반 이상(57%)이 갱신 시 지불액이 증가할 것으로 예상한다고 답했으며, 25%는 지불액이 동일할 것으로 예상했다. 소수의 응답자(15%)는 갱신 시 월 납부액이 줄어들 것으로 예상한다고 답했다.
“팬데믹 이후 모기지 갱신과 관련하여 많은 캐나다인은 견고한 고용 동향과 금리 하락 덕분에 모기지 비용을 감당할 수 없어 집을 팔아야 하는 최악의 시나리오는 피했다."라고 소퍼는 말한다.
그럼에도 불구하고 페이먼트가 인상될 것으로 예상하는 응답자의 81%는 페이먼트 인상이 가계에 재정적 부담을 줄 것이라고 답했으며, 47%는 약간의 부담을, 34%는 상당한 부담을 예상했다. 이 범주에 속하는 많은 응답자가 재량 지출, 여행, 저축, 투자, 가스비, 식료품비 등을 줄여서 대응하겠다고 답한 반면, 23%는 부업을 얻거나 다른 수입원을 찾아야 할 것이라고 답했다.
그러나 소퍼는 많은 사람들이 직면할 수 있는 재정적 부담에도 불구하고 연체율은 여전히 낮다고 말다.
“재정적으로 어려운 시기에도 캐나다인들은 주택 소유와 모기지 상환을 우선시하며 다른 지출을 줄이고 꼭 필요한 경우 저축까지 하고 있다."라고 그는 말한다. “캐나다의 연체율은 생활비와 가계 부채의 증가에도 불구하고 전 세계 선진국 중 가장 낮은 수준으로 매우 낮은 수준을 유지하고 있다. 예를 들어 미국의 모기지 연체율은 15배 이상 높다.”
그러나 최근 대부분의 보고서가 그렇듯이 미국의 관세 위협은 불확실성을 가중시키고 있다. 캐나다 중앙은행은 인플레이션 통제보다 경제 성장을 우선시하겠다고 밝혔는데, 이는 캐나다 경제가 철강과 알루미늄을 포함한 상품에 대한 관세로 인해 큰 타격을 받을 경우 경제를 부양하기 위해 추가 금리 인하로 대응할 가능성이 높다는 것을 의미한다.
“이웃 나라인 미국과의 무역 전쟁은 경제적 이득은 거의 없지만, 올해 신규 주택 구매자와 모기지 대출을 갱신하는 사람들에게는 대출 금리 인하라는 희망이 있을 수 있다."라고 소퍼는 말한다. “캐나다 은행이 약화되는 경제를 강화하기 위한 조치를 취해야 한다면 적어도 단기적으로는 더 빠르고 더 큰 폭의 금리 인하를 볼 수 있다.”
캐나다 은행들이 토론토의 무너져가는 콘도 시장을 지탱하고 있다.
https://www.movesmartly.com/articles/canadian-banks-are-propping-up-torontos-crumbling-condo-market
2024년 6월, 저는 “캐나다는 가격 하락을 막기 위해 콘도 투자자들을 지원하고 있는가”라는 제목의 칼럼을 통해 우려할 만한 추세, 즉 포괄적 감정평가를 강조한 바 있다.
2024년에 완공된 많은 신규 콘도는 2019년 또는 2020년에 재판매 가격보다 30~40% 프리미엄을 주고 구입했기 때문에 구매자가 지불한 금액에 미치지 못하는 반면, 그 이후 재판매 가격은 상대적으로 보합세를 유지하고 있다. 이는 일반적으로 구매자가 모기지 융자를 받을 때 문제가 된다.
100만 달러에 콘도미니엄을 구입하고 건축업자에게 20만 달러의 보증금을 지불한 구매자를 상상해 보라. 거래가 성사될 준비가 되었을 때, 은행에서 이 주택의 가치를 80만 달러로 평가했다. 일반적으로 구매자는 가치 하락으로 인해 원래 보증금을 잃었기 때문에 새로운 평가액인 80만 달러의 20%인 16만 달러를 추가로 제공해야 한다.
그러나 새 콘도의 경우, 은행은 콘도가 원래 구매 가격의 가치가 있는 것으로 간주하여 구매자에게 추가 보증금을 요구하지 않았는데, 이를 포괄적 감정평가라고 합니다. 사실상 은행은 80만 달러에 불과한 콘도에 대해 80만 달러의 모기지를 발행하여 사실상 계약금 없는 모기지를 만들었다.
처음 칼럼을 발표할 당시에는 은행이 이러한 관행을 인정하지 않았고, 부동산 업계에서는 공공연한 비밀임에도 불구하고 이를 증명하는 것이 어려웠기 때문에 이 문제를 의문으로 제기했다.
하지만 이번 주 글로브 앤 메일 기사에 따르면 로열 뱅크는 구매자에게 새 콘도에 대한 포괄적인 감정평가를 제공한 사실을 인정했다.
이 기사에서는 리사이드에 있는 콘도에 220만 달러를 지불한 한 구매자가 현재 160만 달러의 가치만 있다고 감정사가 판단한 사례에 대해 설명한다. 구매 가격과 실제 시장 가치 사이의 59만 5천 달러의 차이를 메울 수 없었던 구매자는 건축업자로부터 Royal Bank가 부동산의 실제 가치를 외면할 의향이 있다는 통보를 받았다.
“더 글로브가 입수한 문서에 따르면, 개발사인 게일록은 캐나다왕립은행과 제휴하여 바라드지예 씨와 같은 구매자가 원래 계약한 가격으로 은행이 주택을 감정하도록 함으로써 주택담보대출을 확보할 수 있는 이른바 포괄 감정평가를 제공한다는 이메일을 보냈다.” 바라드지예 씨는 은행이 자신의 주택을 원래 계약한 가격으로 감정할 수 있도록 하겠다는 제안을 받았다고 한다. 바라드지예 씨는 이를 거절했다.”
이 폭로는 두 가지 이유로 중요하다.
첫째, 캐나다의 은행 규제 당국이 주택 시장을 부양하기 위해 얼마나 많은 노력을 기울이고 있는지를 보여준다. 그들은 콘도 가격 하락을 막기 위해 160만 달러짜리 콘도를 220만 달러의 가치가 있는 것처럼 꾸밀 준비가 되어 있다.
둘째, 2025년에 완공되는 토론토의 신규 콘도도 같은 문제에 직면할 가능성이 높기 때문에 이러한 관행은 심각한 영향을 미칠 수 있다. 이 문제가 어디까지 확대될지, 그리고 장기적으로 어떤 결과를 초래할지는 아직 지켜봐야 한다.
트럼프의 위협이 캐나다 주택 시장에서 구매자를 밀어내고 있을까?
https://www.mpamag.com/ca/news/general
3월 초에 관세가 발효되면 캐나다 경제에 잠재적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있지만, 적어도 노바스코샤 시장에서는 도널드 트럼프의 관세 위협이 아직 많은 희망적인 주택 구매자들을 옆으로 밀어내고 있지는 않은 것으로 보인다.
트럼프는 지난달 국경을 넘는 대부분의 캐나다 상품에 25%의 관세를 부과하고 캐나다 에너지에 10%의 관세를 부과할 것으로 보였으나 결국 2월 3일 30일 연기한다고 발표했다.
다트머스에 본사를 둔 브로커 David Clarke(위 사진)에 따르면 이러한 위협은 무역 전쟁의 격화와 캐나다의 심각한 경기 침체 가능성에 대한 우려를 촉발했지만, 연초에 부동산 사다리를 타거나 새 부동산으로 이사하기로 결심한 노바스코샤 구매자를 막지는 못했다.
TMG 더 모기지 그룹 중개인은 캐나다 모기지 프로페셔널과의 인터뷰에서 일부 투자자 구매자들이 경제 폭풍우로 인해 주춤하고 있지만 구매하려는 주택에 거주하고자 하는 구매자들은 여전히 계획을 추진하고 있다고 말했다.
“특히 구매자의 경우, 현재 상황과 불확실성으로 인해 약간의 영향이 있지만, 누군가 [거주할] 집을 사고 싶다면 어떤 일이 일어나든 상관없이 집을 살 것이다. 이것이 지난 몇 년 동안의 모든 기복에도 불구하고 제가 발견한 사실이다."라고 Clarke는 말한다.
“주택 구매자들의 마음속에는 주택 구입이 거의 없는 것 같다. 그들은 그저 집을 사고 싶을 뿐이다. 투자자들은 조금 더 계산적이라고 생각하지만, 주택을 구입하려는 사람에게는 시장이 어떻게 될지에 대한 계획보다는 감정적인 결정에 가깝다고 생각한다.”
그러나 트럼프의 위협으로 인한 경제적 불확실성은 주택 구매자의 심리에 다른 방식으로 영향을 미칠 수 있다. 최근 몇 달 동안 변동 금리가 꾸준히 하락하고 있고 캐나다 중앙은행이 기준금리를 인하함에 따라 2025년에는 더 떨어질 것으로 예상되지만, 많은 대출자들이 고정 금리의 확실성과 안정성을 선택하고 있다고 Clarke는 말했다.
“관세 등에 대한 질문으로 인해 저와 대화하는 사람들은 앞으로 어떤 일이 일어날지, 금리가 오르든 내리든 어떤 형태로든 변동될지 확신하지 못한다."라고 그는 말했다. “우리가 하고 있는 대화는 적어도 [고정] 예산을 책정할 수 있다는 것이다.”
트럼프의 관세가 실제로 발효될지 여부는 아직 지켜봐야 하지만, 캐나다 주택 시장 전망에 대한 캐나다 주택청의 고려 사항에는 영향을 미치겠지만 붕괴를 촉발하지는 않을 것이라는 결론이 반영되어 있다.
캐나다 모기지 주택공사(CMHC)는 최근 주택 시장 보고서에서 미국의 캐나다 관세 부과에 대한 세 가지 그럴듯한 시나리오를 제시했는데, 가장 극단적인 경우 일자리 감소와 2025년 경기 침체가 발생할 수 있지만 무역 전쟁으로 단기적으로 인플레이션이 상승하고 캐나다 중앙은행 정책 금리가 인하되어 경기 부양책을 마련할 수 있다고 전망했다.
1월의 신규 리스팅 물결이 매출 하락과 만난다: CREA
https://www.zoocasa.com/blog/crea-january-2025/
캐나다의 주택 시장은 신규 매물이 급증하며 2025년을 시작했지만 구매자 활동이 둔화되어 일부 지역에서는 시장 상황이 약화되었다. 캐나다부동산협회(CREA)에 따르면 1월 전국 매물 대비 신규 리스팅 비율은 49.3%로 하락하여 2024년 말의 50% 중후반대에서 하락세로 전환했다. 이는 여전히 균형 시장 범위인 45%~65%에 속하지만, 매출 증가 없이 공급만 증가하고 있음을 의미한다.
1월 말 기준 약 136,000건의 매물이 등록되었으며, 이는 전년 대비 12.7% 증가한 수치다. 그러나 재고 수준은 이 시기의 장기 평균인 16만 건을 밑돌고 있다. 전국 재고 수준은 4.2개월로 2024년 말의 3개월 최고치에서 상승하여 장기 평균인 5개월에 가까워졌다. 일반적으로 3.6개월 미만이면 매도자 시장이 형성되고, 6.5개월을 초과하면 매수자 시장이 형성된다.
온타리오주와 브리티시컬럼비아주는 신규 숙소 등록이 급증하면서 지난 몇 달간 시장을 압박했던 공급 제약이 일부 완화될 것으로 보인다. 그러나 19.5% 감소한 세인트 존, 10.2% 감소한 나이아가라 지역, 8.6% 감소한 레지나 등 일부 지역에서는 매물 수가 감소해 이 지역의 잠재적인 긴축 가능성을 시사했다.
1월 판매량이 둔화되었지만, 많은 분석가들은 경제 상황이 안정된다면 봄철 시장이 더욱 활기를 띨 것으로 예상하고 있다. “주택 부문이 더욱 활기를 띨 것으로 예상하고 있지만, 최대 무역 파트너인 중국과의 무역 전쟁 위협이 큰 먹구름으로 다가오고 있다."라고 CREA의 제임스 마베이 회장은 말한다. “경제와 일자리에 대한 불확실성이 일부 예비 구매자들을 주춤하게 만들겠지만, 금리 인하와 함께 완화된 가격 환경은 다른 구매자들에게는 기회가 될 것이다.”
1월 전국 평균 판매 가격은 전년 동월 대비 1.1% 상승한 670,064달러를 기록했다. 일부 지역에서는 가격이 조정되었지만 퀘벡과 프레리 지역은 여전히 높은 성장세를 보이고 있다.
매물 증가는 특히 재고가 증가하는 지역에서 구매자에게 더 많은 선택권과 잠재적 협상력을 제공한다. 이자율이 낮아지고 가격이 안정되면 시장에 진입할 준비가 된 사람들에게 유리한 조건이 조성될 수 있다. 반면, 일부 시장에서는 공급이 증가하면 판매 시간이 길어지고 경쟁이 심화될 수 있으므로 판매자는 지역에 따라 기대치를 조정해야 할 수도 있다.
봄이 다가오면서 더 활발한 시즌이 다가올 것이라는 낙관적인 전망이 나오고 있다. 신속하고 전략적으로 움직일 준비가 되어 있는 분들은 자신의 필요와 장기적인 재정 목표에 맞는 주택을 확보할 수 있는 기회를 찾을 수 있을 것이다.
