아파트, 연립 주택 성장이 단독 주택을 능가: 인구 조사
단독 주택은 여전히 캐나다에서 가장 풍부한 유형의 주택이지만, 아파트와 연립 주택이 천천히 따라잡고 있는 것으로 최신 인구 조사 데이터가 밝혔다. 캐나다 통계청(Statistics Canada)이 수요일 발표한 수치에 따르면, 2021년 캐나다 주택 공급의 약 53%를 차지하는 780만 단독 주택이 2016년 인구 조사의 약 54%에서 감소한 것으로 나타났다. 데이터 에이전시는 단독 주택의 성장이 연립 주택과 함께 저층 및 고층 아파트 모두에서 앞섰음을 발견. 토론토 메트로폴리탄 대학(Toronto Metropolitan University)의 데이터 과학 및 부동산 관리 교수인 Murtaza Haider는 "문제는 토지. "수평 건축의 경우 희소한 상품이지만 수직 건축의 경우 층을 거듭할 수 있다." 많은 사람들의 예산을 넘어 치솟는 집값도 아파트 수요를 부추기고 있다.
2월에 발표된 데이터의 트랜치에 따르면 2021년 봄에 캐나다인의 3.5%인 120만 명이 넘는 사람들이 캐나다의 41개 대도시 중 한 곳의 시내 부분에 살았다. 이들 도심지의 인구는 2016년에서 2021년 사이에 10.9% 증가했으며, 이는 2011년에서 2016년까지의 이전 인구 조사 기간 동안 경험한 4.6% 증가보다 훨씬 빠른 속도. 토론토 North Group Real Estate의 수석 파트너인 Cody Skrzypkowski는 국가가 COVID-19에서 회복됨에 따라 이 지역과 아파트 건물이 계속해서 급증할 것으로 예상.
모기지 이자율 인상은 캐나다 재판매 시장 냉각에 도움이 될 것: Desjardins
https://www.livabl.com/2022/04/rising-mortgage-rates-cool-market.html
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 6월 1일에 다음 금리를 발표할 예정. 최근 Desjardins Economics Study 보고서에서 수석 경제학자 Hélène Bégin은 모기지 금리 인상이 "재판매 시장을 진정시키는 데 도움이 될 것"이며 "몇 달 전에 예상했던 것보다 더 중요해질 것"이라고 말했다. Bégin은 “초과 입찰은 결국 줄어들 것으로 예상되어 연말까지 가격이 다소 안정될 것이며, 내년 퀘벡과 온타리오에서는 가계가 금리 인상으로 큰 타격을 입게 되면서 가격이 더 떨어질 수 있다.”라고 말했다.
2022년 1분기 기준으로 퀘벡과 온타리오 시장은 10~30% 범위 내에서 연평균 가격 상승을 경험. 상당한 연간 증가에도 불구하고 월간 증가는 이제 두 지역 모두에서 약화. 구매자들이 더 낮은 금리를 이용하기 위해 서두르면서 시장은 여전히 타이트하지만 주택 재고는 여전히 부족. 따라서 보고서에 따르면 가격 압력은 몇 달 더 지속되어 올해 퀘벡과 온타리오에서 다시 10% 이상 상승한 후 2023년에 하락할 것으로 예상. "내년에는 두 지역에서 가격이 하락하는 것이 불가피."라고 Bégin이 말했다.
과열된 부동산 활동 이후, 더 높은 이자율이 시장에 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 지난 가을, 채권 시장에 대한 투자자의 인플레이션 기대로 인해 고정 모기지 이자율이 오르기 시작했으며 향후 비즈니스 분기 동안 계속 상승 추세를 유지할 것으로 예상. Bégin에 따르면, 5년 이상의 모기지 실효 이자율은 곧 4%를 넘어, 대유행이 정점에 달했을 때 유효 이자율의 약 2배에 달할 것. 오늘날의 높은 주택 가격을 감안할 때, 이것은 시장에 있는 새로운 구매자의 수를 제한할 것.
변동 모기지의 경우 금리는 2022년 말까지 약 4%에 이를 것으로 예상. 현재 인플레이션이 1990년대 이후 볼 수 없었던 수준에 도달함에 따라 BoC는 상황을 정상화하기 위해 더욱 강력해져야 할 것. 연말까지 금리는 2%에 이를 것으로 예상. 변동금리가 인상됨에 따라 차용인이 모기지 원금으로 지불하는 금액은 감소. 따라서 주택 소유자는 갱신 시 모기지를 더 많이 재융자해야 한다고 Bégin은 설명. 더 많은 가정이 모기지 스트레스 테스트를 통과하는 데 어려움을 겪을 수도 있다.
초기 데이터는 4월에 GTA 주택 가격이 "급격한 하락"임을 보여준다.
https://storeys.com/gta-housing-prices-rapid-decline-april/
광역 토론토 지역 시장의 공식 봄 수치는 다음 주까지 나오지 않지만 초기 분석에 따르면, 평균 주택 가격이 빠른 속도로 하락하고 있음을 확인.. Realosophy의 John Pasalis이 4월 첫 3주 동안 저층 주택의 판매 가격 변화율을 2월 같은 기간과 비교한 초기 데이터에 따르면 모든 GTA 지방 자치 단체에서 가격이 6~21% 까지 하락하고 있음을 확인.
Pasalis는 이러한 추세에서 특이한 점은 2~4월 가격 하락이 비수기일 뿐만 아니라 현재 하락이 최근 몇 년 동안 볼 수 있는 것보다 훨씬 더 가파르다는 것. 가장 큰 원인 중 하나는 늦은 겨울 고점에 샀던 판매자들이 임박한 거래를 성사시키기 위해 서둘러 팔려고 하면서 나타남.
사람들이 이해해야 할 중요한 것은, 일반적으로 가격이 이렇게 빨리 떨어지지는 않는다는 것. 보통 판매자는 고집이 센 편. 하지만 이런 일이 일어나는 이유는 지금 리스팅을 하고 있는 많은 셀러들이 실제로 집을 사서 팔아야 하는 사람들이기 때문. 그리고 매도해야 하는 상황에 처했을 때 옵션이 많지 않기 때문에 예상보다 조금 더 저렴하게 매도해야 한다는 압박감이 있다. 데이터에 따르면 가장 작은 가격 하락은 토론토와 리치몬드 힐로 각각 6%, 옥빌이 7% 하락했다.
특히 토론토 시내는 집값이 40% 오르는 것을 보지 못한 반면 외부 교외 지역은 집값이 가장 빠르게 상승했고, 그것이 지금 그 시장에 부담이 되고 있다. 기본적으로 오늘날의 이자율을 지불할 때, 그렇게 상승한 주택가격은 엄청남 재정적 압력으로 작용.
이달 초 캐나다 중앙은행이 시행한 가장 최근의 0.5포인트 인상은 $800,000 변동금리 모기지에 대한 월 지불액에 대략 $200를 추가할 것. Pasalis는 또 다른 중요한 점은 주택 구매자 수가 지난 2년 동안 평소보다 훨씬 많았기 때문에 오늘날의 구매자 풀이 고갈되었다는 점.
현재 $1,000,000 미만 판매에 등록된 가장 저렴한 토론토 주택
캐나다의 주거용 부동산 붐이 곧 잠잠해질 것: Desjardins
https://betterdwelling.com/canadas-residential-real-estate-boom-will-soon-turn-to-a-lull-desjardins/
대형 금융 기관 중 하나인 Desjardins, 더 높은 모기지 이자율이 향후 몇 달 동안 수요를 크게 냉각시킬 것으로 보고 있으며, 내년에 부동산 가격이 "실질 가치"로 떨어질 정도로 냉각될 것으로 예상.
퀘벡의 평균 판매 가격이 작년 이후 15%에 이르렀고 온타리오주가 주요 시장에서 10%-30% 성장, 하지만 가격이 1년 전과 비교하여 크게 올랐지만 월간 상승률은 두 지역 모두에서 약화되고 있는 것으로 확인되면서, 아마도 열풍이 사그라들고 있다는 초기 신호일 것.
높은 인구 성장과 견고한 임금 펀더멘털은 여전히 손상되지 않은데 왜 경기 침체가 발생할까? 기관은 인플레이션을 진정시키기 위한 금리 인상에 전적으로 기인. -> 5년 고정 모기지 이자율이 곧 4%를 돌파할 것으로 예측하는데, 이는 팬데믹 저점의 두 배 이상. 이자 비용을 두 배로 늘리면 수요가 약간 줄어들 것. 기존 변동금리 대출자들도 약간의 압박.
Desjardins는 대부분의 차용인이 지불금이 반드시 인상되는 것은 아니지만 원금으로 지불되는 금액은 줄어들 것. 그러므로 갱신 시 모기지론을 더 많이 재융자해야 한다. 모기지 이자율의 이러한 상승은 재판매 및 최초 구매자에 대한 수요를 냉각시켜 가격 압력을 감소시킬 것으로 예상. 일반적으로 비용이 높으면 예산이 제한되어 수요가 감소. 지금은 상상하기 어려워 보이지만 주거용 부동산 붐은 곧 잠잠해질 것”이라고 경고했다.
수요 감소와 예산 감소는 집값 하락의 지름길. 수요가 낮다는 것은 부동산에 대한 여러 제안이 줄어들어 구매자에게 더 많은 협상력을 제공한다는 것을 의미한다고 주장. 올해는 쿨다운만 있을 것으로 예상되지만 내년까지는 적어도 온타리오와 퀘벡에서 가격이 하락하는 것이 "불가피한 것 같다"고 언급. “분양가가 부동산의 실질가치, 즉 열풍이 한창일 때 보았던 최고가보다 낮아질 것으로 예상된다”고 설명하며, 실가가 무엇을 의미하는지에 대한 많은 질문을 남길 것.
캐나다 은행, 금리가 "중립"보다 더 높을 수 있다고 경고
https://betterdwelling.com/bank-of-canada-warns-rates-may-climb-even-higher-than-neutral/
높은 인플레이션은 경제에 큰 위험이 되었으며 중앙 은행은 그것을 늦추기 위해 무엇이든 할 것. 여기에는 이미 공격적인 예측이 요구한 것보다 더 높은 금리 인상이 포함될 수 있다. -> 재정 상임위원회에서 캐나다 은행 (BoC)의 메시지.
중앙 은행 총재는 인플레이션을 통제하기 위해 "강력하게" 행동할 것임을 분명히 했다. 인플레이션은 저절로 떨어지지 않을 것입니다. 이는 예상보다 훨씬 높은 모기지 이자율을 의미할 수 있다.
중립 정책 금리는 산출과 인플레이션이 안정적인 단기 금리. 야간 환율이 이 지점보다 낮으면 확장적이며 상품 수요를 자극하고 인플레이션을 유발하는 데 도움이 된다. 중립 정책 금리를 초과하고 중앙 은행은 목표 인플레이션율을 달성하는 데 도움을 주기 위해 수요에 저항을 가하고 있다. 중립금리의 실제 수치는 얼마? 이는 정확히 파악하기가 조금 더 어렵지만 BoC는 12월에 예측치를 2.00%에서 3.00% 범위로 높였다. 12월 이전에는 1.75%에서 2.75% 사이로 예측. 인플레이션 대처가 지연되면서 중립금리가 상승.
적어도 짧은 기간 동안. Macklem 중앙은행 총재는 "...수요와 공급이 균형을 이루고 인플레이션이 목표치로 돌아가도록 일정 기간 동안 금리를 중립보다 약간 높게 유지해야 할 수도 있다."라고 말했다.
밴쿠버, 2023년 빈 주택 세금을 감정가의 5%로 인상
밴쿠버는 도시의 공실률을 낮추기 위해 부동산 가치의 3%에서 5%로 공실세를 인상하고 있다. 2023년에 세금을 인상하자는 케네디 스튜어트 시장의 제안은 수요일 시의원들로부터 만장일치로 지지를 받았다. 스튜어트는 세금 인상이 "주택 투기자들에게 큰 타격"이라고 말했다. 그는 목요일 인터뷰에서 "사실상 5%로 끌어올려 추측을 종식시킬 수 있는 기회가 있다고 생각한다"고 말했다. "시 정부는 제한된 도구를 가지고 있으며 이것이 우리가 알고 있는 효과가 있는 도구이다.
세금 인상은 메트로 밴쿠버의 모든 주택 유형에 대한 기준 가격인 136만 달러 상당의 빈집 소유자가 연간 68,000달러의 세금을 내야 한다는 것을 의미. 스튜어트가 말했다. 궁극적인 목표는 수수료를 받지 않고 모든 집이 채워지거나 판매되는 것과 주택 재고의 생산성을 극대화하는 것.
세금은 2017년에 도입되어 비어 있고 덜 사용된 부동산을 장기 임대 주택으로 시장에 반환하기 위해 고안되었다. 작년에 3%로 인상되었으며, Stewart는 저렴한 주택을 위해 3,200만 달러를 추가로 들여왔고 4,000채 이상의 주택을 입주로 "반환"했다고 말했다. 추가 인상이 가능하며 Stewart는 세금을 밴쿠버의 주택 구입 가능성 위기를 해결하는 중요한 단계로 설명했다. 밴쿠버 주택 소유자는 자신의 재산에 세금이 부과되는지 확인하기 위해 매년 신고서를 제출해야 한다. 이 세금은 주요 거주지 또는 1년 중 최소 6개월 동안 임대된 주택에는 적용되지 않는다.
캐나다인이 사무실로 돌아감에 따라 주택 구매자는 주요 도시에 더 많은 관심을 보이고 있다.
https://www.livabl.com/2022/04/canadian-homebuyers-major-cities.html
최근 BMO 주택 금융 조사 결과에 따르면 주요 도심 내 주택 구매에 대한 관심은 높은 부동산 가격과 기록적인 인플레이션에 대한 우려에도 불구하고 작년 이후 5% 증가했다. BMO는 보고서에서 주요 도시가 계속해서 가장 인기 있는 주택 구입 장소인 반면, 사무실로 복귀하는 근로자가 많아지면서 도시 지역에서 멀리 떨어진 곳으로 이사하려는 선호도가 감소.
온라인 설문조사는 Pollara Strategic Insights에서 2월 중순에서 3월 초 사이에 향후 12개월 이내에 주택을 구입할 계획인 성인 1,003명을 대상으로 실시했다. BMO 캐피털 마켓의 로버트 카치치 선임 이코노미스트는 "캐나다 중앙은행이 올해 남은 기간 동안 금리를 추가 인상할 것으로 예상되기 때문에 조만간 훨씬 더 균형 잡힌 상황을 볼 수 있을 것"이라고 말했다. “그것은 경제성에 영향을 미치고 시장 심리를 진정시킬 것. 장기적으로 근본적인 펀더멘털은 확고한 고용 시장과 인구 통계학적 지원 덕분에 여전히 강력.”
BMO 주택 금융 조사(BMO Home Finance Survey)에 따르면 구매자가 주택에 지불할 것으로 예상하는 금액은 지난 1년 동안 26% 증가한 10만 달러 급증했다. 평균적으로 캐나다 전역의 주택 구매자는 주택에 $588,000를 지불할 것으로 예상하고 있다. 온타리오주 구매자들은 올해 가장 많은 비용을 지불할 것으로 예상하고 있으며, 예산은 2021년 582,000달러에서 2022년 790,000달러로 208,000달러 증가할 것으로 예상. 밴쿠버 구매자들은 작년에 $645,000에서 현재 $768,000로 예산을 증액하여 123,000달러 차이가 나는 약간 낮은 가격 기대치를 가지고 있다.
다운페이먼트와 관련하여 주택 구매자의 절반 이상(55%)은 늘어난 저축액의 대부분 또는 전부를 다운페이먼트에 사용할 것이라고 말했다. 구매자의 3분의 1 이상이 계약금이 10% 이하일 것이라고 말했으며 구매자의 5분의 2 이상이 이 금액에 도달하기 위해 가족의 지원에 의존했다. 구매자의 52%는 인상된 계약금을 사용하여 집에 더 많이 지출하고 더 많은 모기지를 받고 있다고 말했다. 이는 응답자의 20%가 이러한 감정을 공유한 작년에 비해 크게 증가한 수치.
BMO Financial Group의 개인 대출 및 주택 금융 상품 책임자인 Hassan Pirnia에 따르면 주택 구입자의 4분의 3은 내년에 주택 비용이 증가할 것으로 예상하는 반면 설문 응답자의 84%는 인플레이션이 계속 상승할 것으로 예상. “이러한 재정적 장애물은 무엇을 구매할 것인지, 언제 구매할 것인지와 관련하여 이러한 소비자의 구매 계획에 큰 영향을 미치고 있다. 대부분은 더 많은 비용을 지출해야 한다는 것을 이해. 일정에 대한 영향은 분할되어 일부는 가격이 더 오르기 전에 더 일찍 구매하고 일부는 가격이 하락하는지 확인하기 위해 보류.”라고 Pirnia가 말했다.
캐나다 부동산은 대출 기관에 "위험 증폭", 허위 소득: OSFI
캐나다 금융감독원(OSFI)은 지난 주 첫 번째 연간 위험 전망을 발표. 보고서는 주택 가격 폭락을 포함하여 시스템에 대한 위험을 언급. 밝혀진 문제 중에는 모기지 소득 확인과 차입금이 과도하게 차용된 차용인이 있었다. OSFI는 앞으로 몇 주 안에 위험을 해결할 계획이며, 이는 대출 강화를 의미할 수 있다.
금융감독원의 최근 검토에서 특히 자가 사업, 임대, 소득 지속 가능성에 대한 예외 및 담보 관리를 포함하여 과거에 문제로 제기되었던 영역의 소득 검증.
-> 그리고 더 많은 레버리지를 얻기 위해 소득이 부풀려졌을 수 있음을 확인.
-> 지속하든 단속을 하든 큰 문제. 이것이 정말 흔한 일이라면, 투자자(차용자의 가장 큰 부분)가 빠르게 고갈되는 것을 보게 될 것.
=> 비전통적인 모기지 상품은 매우 보편화되고 있으며 추가 규제가 필요. 리버스 모기지(Reverse Mortgage), 주식 공유 및 결합 대출 계획(CLP)이 대중화되고 있는데, 규제 기관은 이러한 이전 틈새 제품의 인기를 더 강력한 규칙이 필요한 영역으로 설정.
=> 따라서 B-20 가이드라인은 곧 다른 분야로 확대될 수 있다.
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